臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第73號
上 訴 人 翁坤山
訴訟代理人 鄭志明律師
被 上訴人 鐳力尊邸公寓大廈管理委員會
法定代理人 賴銘鎔
訴訟代理人 陳浩華律師
複 代理人 宋郁明
上列當事人間請求確認管理費及請求不當得利等事件，上訴人對
於中華民國107年11月28日臺灣臺中地方法院106年度訴字第1179
號第一審判決提起上訴，並減縮聲明，本院於108年12月17日言
詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
(一)按於第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得 為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事 訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。 查上訴人主張被上訴人就上訴人所有臺中市○○區○○段00 0建號建物（門牌號碼：同區○○路0段000號地下一層，下 稱系爭建物）之管理費，不應依登記面積1703.57平方公尺 計收，而應扣除系爭建物作為受電室、消防蓄水池、配電箱 、受電箱、電梯間、車道部分之面積，而依不當得利之法律 關係，請求被上訴人返還就該等部分面積自民國102年1月1 日起至105年12月31日共4年溢收之管理費，並於原審主張該 等應扣除部分之面積合計為499.732平方公尺，而於原審聲 明求為命被上訴人應給付其新臺幣（下同）217,683元（計 算式：499.732×0.3025×30元/坪×12×4＝217,683）及自 106年12月28日起至清償日止，按年息百分之5計算利息之判 決（見原審卷一第139頁）。經原審為上訴人敗訴之判決， 上訴人聲明不服提起上訴，於本院則主張上開應扣除部分之 面積合計應為496.131平方公尺，而於本院聲明求為命被上 訴人應給付其216,115元（計算式：496.131×0.3025×30元 /坪×12×4≒216,115）及自106年12月28日起至清償日止， 按年息百分之5計算利息之判決（見本院卷第47頁），核屬 減縮應受判決事項之聲明，依上開說明，應予准許。(二)又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。
查本件上訴人主張被上訴人就系爭建物之管理費，應如同10 5年12月31日以前，以每坪30元計算按季繳交；且於原審主 張管理費應以系爭建物登記面積扣除被上訴人無權占有面積 後之1203.554平方公尺計收，而於原審聲明求為判決確認上 訴人所有系爭建物，自106年1月1日起，應以面積1203.554 平方公尺及每坪30元按季計算繳交被上訴人之管理費（見原 審卷一第139、143頁）。經原審為上訴人敗訴之判決，上訴 人於本院主張被上訴人無權占有系爭建物作為受電室、消防 蓄水池、配電箱、受電箱、電梯間、車道部分之面積，合計 為496.131平方公尺，即系爭建物之管理費應以1207.439平 方公尺計收，而聲明求為判決確認上訴人所有系爭建物，自 106年1月1日起，每季應繳管理費為32,873元（計算式：120 7.439平方公尺×0.3025×30元/坪×3≒32,873元，見本院 卷第32、47頁），將請求確認管理費之計費標準，更正為請 求確認依其主張計費標準計得之管理費數額，核屬更正事實 上之陳述，依上開規定，應予准許。
(三)再按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上之利益，不得 提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受 確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原 告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被 告之確認判決除去之者，始為存在。查上訴人為系爭建物之 所有權人，係鐳力尊邸公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所 有權人，上訴人主張被上訴人對其收取之管理費原為每坪每 月30元，自106年1月1日起改為每坪每月60元，故請求確認 系爭建物自106年1月1日起，每季應繳管理費為32,873元， 為被上訴人所否認，則兩造間就上開管理費之收取方式，顯 有爭執而不明確，致上訴人私法上地位有受侵害之危險，此 項不安狀態尚非不得以確認判決除去之，即足認上訴人提起 上開確認訴訟有受確認判決之法律上利益，合先敘明。貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於96年9月19日經法院拍賣程序取得系爭建 物所有權後，被上訴人即依系爭大廈之管理費繳交管理辦法 所定「店面每坪每月30元」向伊收取管理費，然嗣竟未經區 分所有權人會議決議，即要求伊自106年1月1日起改依上開 辦法所定「住戶每坪每月60元」繳交管理費，片面錯解系爭 建物之性質；且被上訴人原皆以系爭建物之登記總面積計收 管理費，然應以伊實際使用之面積1207.439平方公尺計收， 是以，伊自得請求確認系爭建物，自106年1月1日起，每季 應繳之管理費為以每坪30元按該實際使用面積計算之32,873 元。又伊所有系爭建物遭占用作為受電室、消防蓄水池、配
電箱、受電箱、電梯間、車道部分，係供全體區分所有權人 使用，而依公寓大廈管理條例第36條規定，被上訴人之職務 包括「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及 保管」及「收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用 」，是系爭建物上開遭占用部分，被上訴人應無法律上原因 而受利益，伊自得依不當得利或類推適用民法786、787條關 於支付償金之規定，並依系爭大廈財務收支及管理辦法第10 條第2項規定，參酌當地租金行情每坪285元，請求被上訴人 給付自本件起訴回溯5年之相當於租金之不當得利或償金2,5 84,989元。再者，被上訴人無權占用系爭建物作為受電室、 消防蓄水池、配電箱、受電箱、電梯間、車道部分，卻以該 等部分面積計收管理費，伊自得依不當得利之法律關係，請 求被上訴人返還就該等部分面積自102年1月1日起至105年12 月31日溢收之管理費216,115元等情，爰提起本件訴訟，聲 明求為判決：(一)確認上訴人所有系爭建物，自106年1月1 日起，應以面積1203.554平方公尺及每坪30元按季計算繳交 被上訴人之管理費。(二)被上訴人應給付上訴人2,584,989 元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。(三)被上訴人應給付上訴人217,683元，及自 106年12月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息（原審 為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。經為 前開聲明之減縮及更正後，並上訴聲明：(一)原判決廢棄。 (二)確認上訴人所有系爭建物，自106年1月1日起，每季應 繳管理費為32,873元。(三)被上訴人應給付上訴人2,584,98 9元，及自106年1月4日起至清償日止，按年息百分之5計算 之利息。(四)被上訴人應給付上訴人216,115元，及自106年 12月28日起至清償日止，按年息百分之5計算利息。二、被上訴人則以：系爭建物位於地下1樓，有使用社區之公共 設施用電及相關設備，本即應按住戶之標準計收管理費，前 僅因上訴人尚未整修營業，故優惠以店面方式計收管理費， 今上訴人既已整修完畢並開始營業，則伊管委會要求回復按 住戶之標準以每坪60元計算管理費，應為有理。再者，系爭 建物中設置受電室、消防蓄水池、配電箱、受電箱、電梯間 、車道等設施，係經上訴人之前手即訴外人李○達同意，供 系爭大廈全體區分所有權人使用，上訴人明知而仍買受系爭 建物，即應繼受，直至住戶就該等公共設施使用目的達成為 止，是區分所有權人利用地下1樓之公共設施，非無法律上 原因等語，資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院卷第59頁背面、第26頁）：(一)上訴人於96年9月19日經原法院96年度執字第12935號強制執
行程序拍定取得系爭建物、共同使用000號建物及所坐落之 基地○○段000地號，權利範圍10萬分之10536。(二)系爭建物於81年3月24日建築完成。(三)系爭建物之現況如原法院107年5月4日勘驗筆錄。(四)系爭建物所在公寓大廈《管理費繳交管理辦法》規定：管理 費每季繳交一次，每一、四、七、十月之當月1至10日繳交 ，住戶每坪每月60元，店面每坪每月30元；於105年12月31 日以前，被上訴人係以每坪30元按系爭建物登記面積計算每 季繳交之管理費。
(五)系爭建物設有受電室（面積89.856平方公尺）、消防蓄水池 （面積8.49平方公尺），配電箱（面積 1.1平方公尺）、受 電箱（面積 4平方公尺）、電梯間（面積51.181平方公尺） 、車道（面積347.668平方公尺），面積總計為496.131平方 公尺。
四、得心證之理由：
(一)系爭建物應依住戶之收費標準計收管理費： 1.按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護 ，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付 或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕 費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約 另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定 有明文。足見公寓大廈區分所有權人，為公寓大廈或社區全 體住戶團體之成員，其管理、使用共用設施，自應尊重全體 住戶之共同意見，公寓大廈區分所有權人就共用部分管理費 用之負擔，依私法自治原則，經由區分所有權人會議依決議 或規約決定之，並由管理委員會保管運用支付，符合現代群 居生活之要求，而區分所有權人會議所做成之決議或規約， 為社區全體住戶就公共事項所為之一致意思表示，屬共有人 間契約約定內容，全體住戶即應受該決議或規約之拘束。 2.經查，依系爭大廈住戶規約第1、2條規定：「一、在遵行公 寓大廈管理條例、維護本大廈設備與景觀之完整美觀、確保 公共安全並提昇環境品質與敦睦鄰里情誼，特訂公約。」、 「二、凡本社區住戶及訪客均應遵守本公約之規定、本社區 各管理辦法及區分所有權人會議與管理委員會之決議事項。 」（見原審卷一第6頁）。又依系爭大廈管理費繳交管理辦 法第1至3條規定：「一、本辦法經區分所有權人會議決議通 過後交管委會執行。任何變更需經區分所有權人會議通過。 」、「二、本大廈管理費每季繳交乙次，每一、四、七、十 月之當月1至10日繳交。」、「三、住戶每坪每月60元（含
公共用電、電梯定期保養、發電機定期保養、機械車位定期 保養及公共設備及設施維修等），店面每坪每月30元」（見 原審卷一第8頁）。則系爭大廈住戶規約為充裕共用部分在 管理上必要之經費，決議通過上開管理費繳交管理辦法，並 區分店面及一般住戶，規範系爭大廈之區分所有權人均應依 該大廈區分所有權人會議之決議，繳交管理費。依前述規約 優先適用原則，系爭大廈之區分所有權人，即應依其區分所 有權人會議通過之管理費繳交管理辦法，繳交管理費，並授 權管委會即被上訴人執行之。上訴人雖主張被上訴人原依店 面之標準向其收取每坪每月30元管理費，然自106年1月1日 起，逕自決議改依一般住戶標準收取每坪每月60元管理費， 未經區分所有權人會議決議，違反上開辦法第1條規定等語 。然查，被上訴人本得依上開辦法第1條規定，經區分所有 權人會議決議授權其執行管理費收取事務，其依第3條規定 對區分所有權人收取住戶每坪每月60元或店面每坪每月30元 ，並未變更上開辦法之收費標準，尚毋須另經區分所有權人 會議決議為之，上訴人上開主張，委無可採。
3.上訴人主張系爭建物原登記主要用途為商業用，地下一樓平 面圖亦標明為店鋪，並非一般住戶，應依店面之標準收取每 坪每月30元管理費等語，為被上訴人所否認，辯稱店面係單 獨對外營業，未使用社區內公共設施之用電及相關設備，始 得以每坪每月30元計費；系爭建物位於地下1樓，有使用社 區之公共設施用電及相關設備，本即應按住戶之標準計收管 理費等語。經查，基於增進住宅社區共同利益，確保住宅社 區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度 差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治， 非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理 費不同之收費標準。且查，系爭大廈為地下2層、地上16層 之建物，目前地下一、二層為停車空間，為兩造所不爭執。 而依系爭大廈管理費繳交管理辦法第3條規定，住戶部分每 坪每月收取60元，明確註明包括公共用電、電梯定期保養、 發電機定期保養、機械車位定期保養及公共設備及設施維修 等事項，店面部分每坪每月收取30元部分，則未加註包含上 開事項。可見系爭大廈為一住商混合之大廈，依前揭管理費 繳交管理辦法按住宅、店面，採用不同之收費標準，其區分 標準在於所收取之管理費是否包括使用「公共用電、電梯定 期保養、發電機定期保養、機械車位定期保養及公共設備及 設施維修等事項」之管理維護費用。被上訴人辯稱店面因單 獨對外營業，未使用社區內公共設施之用電及相關設備，始 得以每坪每月30元計費一節，應堪採憑。然查，上訴人自陳
其於105年9月12日完成系爭建物用途變更為「停車空間」（ 見原審卷一第1頁反面），並有建物所有權狀可稽（見原審 卷一第9頁），已與店面之意義有所不同，且依系爭大廈前 揭管理費繳交管理辦法區別住戶、店面不同之理由，係因店 面未使用社區公共設施用電及相關設備，而收取較住戶為低 之管理費。惟系爭建物變更用途後係作為停車場使用，該停 車場空間位於地下1樓，停車人員仍有使用電梯、樓梯間出 入之必要，車輛進出停車空間之照明或管制措施，亦有使用 公共用電之必要，則就公共用電、電梯用電及其定期保養維 護、發電機定期保養、維護仍有支出相關費用之必要，依上 開管理費繳交管理辦法第3條規定，系爭建物即應依住戶之 標準收取管理費，故上訴人主張被上訴人應依店面之收費標 準每坪每月收取30元管理費，洵非有據。
4.上訴人雖主張依公寓大廈管理條例第10條、系爭大廈管理委 員會組織章程第15條、財務收支及管理辦法第10條規定，上 訴人毋須負擔系爭建物作為受電室、消防蓄水池、配電箱、 受電箱、電梯間、車道部分之面積496.131平方公尺之管理 費，經扣除後，應以1207.439平方公尺計收管理費等語。然 查，上開管理費繳交管理辦法第3條係規定住戶「每坪」每 月60元，並無區分實際使用坪數或未使用坪數之差別，則系 爭大廈住戶所繳交之管理費，應係按各區分所有權人所有建 物之全部坪數核算管理費。而依公寓大廈管理條例第10條第 2項規定，關於共用部分管理費之負擔，依區分所有權人會 議或規約決定之，並未明文規定毋庸負擔費用之情形。系爭 大廈管理委員會組織章程第15條規定：「經費運用：一、支 付本會委託之派駐人員服務費用。二、增加或維修公共設施 所需之一切費用。三、臨時追加服務項目之服務費。四、意 外損壞之檢修費用。五、公用場所消耗物品及材料之儲備、 補充等費用。六、公共設施之使用費及其他公共事務支出。 」，及財務收支及管理辦法第10條規定：「管理費、公共基 金之管理及運用：（一）管理委員會為執行財務運作業務， 應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳號。（二）管理 費用途如下：1.委任或僱傭管理服務人之報酬。2.共用部分 、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。3.有關共用 部分之火災保險費、責任保險及其他財產保險費。」，核係 就被上訴人如何運用管理費、公共基金而為規定，亦未規定 區分所有權人得減免管理費之情形。上訴人主張系爭建物應 扣除作為受電室、消防蓄水池、配電箱、受電箱、電梯間、 車道部分之面積496.131平方公尺，而以1207.439平方公尺 計收管理費，委無可採。
5.從而，上訴人主張系爭建物應以店面收費標準每坪每月30元 及面積1207.439平方公尺，按季計算32,873元之管理費，尚 非可採，其訴請確認系爭建物自106年1月1日起，每季應繳 管理費為32,873元，不應准許。而被上訴人依上開管理費繳 交管理辦法第3條規定，就系爭建物全部坪數計收管理費， 核屬有據，已如前述，自非無法律上之原因，並無溢收管理 費之情事，則上訴人主張依不當得利之法律關係，請求被上 訴人返還上開設施占用部分溢繳之管理費216,115元之本息 ，亦非有據，不應准許。
(二)系爭大廈受電室、消防蓄水池、配電箱、受電箱、電梯間、 車道占用系爭建物部分，並非無權占有：
1.按債之契約，除有特別情事外，其效力固不及於契約以外之 第三人。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契 約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依 約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公 示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與 不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約 對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍 生之結果（最高法院97年度台上字第1729號判決要旨參照） 。
2.被上訴人主張上開設施早於住戶買賣之初即為上訴人之前手 李○達所同意供住戶共同使用，上訴人之前手使用長達20年 皆無異議，上訴人自應繼受而受此拘束等語，為上訴人所否 認。經查，系爭建物設置有受電室（面積89.856平方公尺） 、消防蓄水池（面積8.49平方公尺），配電箱（面積1.1平 方公尺）、受電箱（面積4平方公尺）、電梯間（面積51.18 1平方公尺）、車道（面積347.668平方公尺），面積總計為 496.131平方公尺，均屬系爭大廈公共設施，其餘部分則為 停車場空間等情，業經原審到場履勘屬實，有勘驗筆錄、現 場圖、現場照片及平面圖附卷可稽（見原審卷一第105至124 頁），復為兩造所不爭執，應堪認定。再查，上訴人依法院 強制執行拍賣程序所受讓系爭建物之前所有人為李○達，有 原法院民事執行處96年8月9日中院彥民執96執酉字第12935 號拍賣通知可稽（見原審卷一第76頁）。而李○達為系爭大 廈坐落土地之原所有權人及起造人之一，有土地使用權同意 書、變更起造人名冊及同意書附於系爭大廈建造及使用執照 申請資料卷宗可稽（見原審卷一第102-1頁、第173至175頁 ）。依系爭建物建築平面圖所示（見原審卷一第124頁）， 亦已明白揭示上開設施位置，可見李○達於興建系爭大廈之 初，即已知悉上開設施將設置於系爭建物內。且上開設施均
屬系爭大廈之公共設施，消防、電力、電梯間、車道均為興 建大樓供住戶使用不可或缺之必要設施。徵諸系爭大廈地下 二層之建物登記謄本所示（見原審卷一第50至63頁），其用 途為停車空間及避難室，並為系爭大廈區分所有權人所共有 ，則地下二層之使用者如欲進出該停車、避難空間，勢必經 由地下一層之電梯間或車道始得為通常通行之使用。顯見李 ○達就上開設施之設置於地下一層之系爭建物，係供系爭大 廈全體住戶消防、電力、電梯或車輛通行之用，亦有所認知 ，堪認其於取得系爭建物所有權時，已同意在其所有之系爭 建物內設置上開設施，以供系爭大廈區分所有權人使用甚明 。徵諸系爭大廈預定房屋買賣契約書第8條第2款約定，就房 屋產權歸屬，買賣雙方同意公共樓梯、走道、廁所、管理員 室、樓梯間、儲水池及化糞池、空調機室、變電室、受電室 、機械室、垃圾集中處等共同持分及共同使用（見原審卷一 第40頁）。買賣雙方已明確約定就系爭大廈公共設施為共同 使用，益徵系爭大廈建商與各承購戶間，就屬系爭建物作為 上開公共設施使用之範圍，訂有共同使用之約定，且無須於 使用期間另行支付租金或償金等對價之約定，如未同意供共 同使用，系爭大廈將因無上開設施之設置供用而無法銷售及 正常使用。則被上訴人主張上訴人之前手李○達已同意上開 設施設置於系爭建物並供住戶使用等語，應堪採信，足認李 ○達與系爭大廈區分所有權人間就上開設施占用系爭建物部 分應有成立使用借貸契約。
3.再查，本件上訴人係於96年9月19日經原法院96年度執字第1 2935號強制執行程序拍定取得系爭建物及所坐落之基地持分 ，已如前述，並有民事執行處通知及拍賣公告可稽（見原審 卷一第76至78頁），系爭建物於拍賣公告已載明「依現況點 交」，衡情上訴人於應買前，自無對系爭建物使用現狀不為 查看之可能。而系爭建物設置有受電室、消防蓄水池、配電 箱、受電箱、電梯間、車道等公共設施，面積非寡，依現場 照片所示，該地下室空間為一開放空間，上訴人極易瞭解系 爭建物之使用狀況，對於系爭建物設置前揭設施一節，自難 諉言不知。且以上開設施明顯，自建築完成之日即81年3月 24日（見原審卷一第3頁）起已長期坐落於系爭大廈地下樓 層之系爭建物內，未經李○達反對之公示作用而言，依上開 設施之設置目的、位置、外觀、時間等情觀之，嗣後取得系 爭建物之上訴人應已知悉或可得而知該等設施占有之狀態， 則依債權物權化法理，李○達前與系爭大廈區分所有權人間 所成立之使用借貸契約，自應為上訴人所繼受，是認上開設 施有占用系爭建物之正當權源，並非無權占有，即非無法律
上之原因。又系爭大廈區分所有權人就上開設施占有使用系 爭建物既有使用借貸契約為據，即無類推適用民法786、787 條規定主張管線安設權或袋地通行權之必要。且按公寓大廈 管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例 施行之前，系爭建物之前手與系爭大廈各承購戶，就系爭建 物作為上開公共設施使用之範圍，既有供共同使用之約定， 且為上訴人所知悉或可得而知，為維持系爭大廈管理秩序之 安定性，繼受系爭建物之上訴人仍應受該約定之約束。該使 用借貸契約既未經合法終止，自不因公寓大廈管理條例施行 後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力（最高法院99 年度台上字第1191號判決意旨參照）。從而，上訴人主張依 民法第179條規定或類推適用民法第786、787條關於支付償 金之規定，並依系爭大廈財務收支及管理辦法第10條第2項 規定，請求被上訴人給付上開設施占有使用系爭建物部分相 當於租金之不當得利或償金2,584,989元之本息，洵非有據 ，不應准許。
五、綜上所述，上訴人主張系爭建物應以店面收費標準收費，訴 請確認系爭建物自106年1月1日起，每季應繳管理費為32,87 3元，及依民法第179條規定，請求被上訴人返還溢繳之管理 費216,115元之本息，併依民法第786、787條規定、系爭大 廈財務收支及管理辦法第10條第2項規定，請求被上訴人給 付相當於租金之不當得利或償金2,584,989元之本息，均非 有據，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回 其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 郭玄義
法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事
訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 洪郁淇
中 華 民 國 109 年 1 月 10 日