臺灣高等法院民事判決
108年度上易字第871號
上 訴 人 邱建雄
被 上訴 人 余詠鈴即許余武妹
被 上訴 人 陳能鎮
共 同
訴訟代理人 林裕家律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民
國108年6月28日臺灣新竹地方法院108年度訴字第245號第一審判
決提起上訴，本院於108年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落新竹縣○○鎮○○段000地號土地(下稱系爭土 地，面積3,355.1平方公尺) 原為訴外人余世緯（原名余榮 廷）、余榮火、余榮增（下稱余氏三兄弟）、被上訴人余詠 鈴即許余武妹（下稱余詠鈴）及其他共有人所共有，余氏三 兄弟及余詠鈴之應有部分各為1/11。伊於民國99年8月 1日 與余氏三兄弟之代表人余世緯簽訂土地租賃契約書（下稱系 爭租約），約定由伊承租系爭土地其中面積300坪部分之土 地，伊得在該部分土地上興建房屋及申請水電，租賃期間自 99年8月1日起至109年7月31日止。然余詠鈴未通知伊，即於 101年間將其所有系爭土地應有部分1/11出售予被上訴人陳 能鎮（下稱陳能鎮），並於同年4月9日辦畢所有權移轉登記 。而伊為系爭土地之承租人，依土地法第104條規定得主張 優先承購權。又余詠鈴就系爭土地之買賣價金數額、付款次 數等，前後供述不一，且與陳能鎮所提出不動產買賣契約書 （下稱系爭買賣契約）之內容不符，足見系爭買賣契約乃偽 造，買賣金額不實等情，爰求為確認伊就被上訴人間之系爭 土地應有部分買賣具有優先承購權存在，並塗銷被上訴人間 就系爭土地所有權移轉登記之判決。原審為上訴人敗訴之判 決，上訴人提起上訴，並聲明為：㈠原判決廢棄。㈡確認伊就 被上訴人間於101年2月6日所簽訂系爭買賣契約所示系爭土 地應有部分1/11，有以總價新臺幣（下同）64萬0,519元之 價格優先承購，及請求依系爭買賣契約之同樣條件訂立買賣 契約之優先承購權存在。
二、被上訴人則以：系爭租約乃余世緯未經系爭土地共有人過半 數及應有部分合計過半數之同意之下，將共有土地之一部分
出租予上訴人，依民法第820條第1項規定，系爭租約對於其 他共有人不生效力。且系爭土地為農業用地，系爭租約卻約 定出租供建築房屋使用，該租約顯然違反區域計畫法及非都 市土地使用管制規則等規定，依民法第71條、第72條規定應 屬無效，故上訴人不得據系爭租約主張有優先承購權存在。 退步言之，縱認上訴人有優先承購權，亦應依伊等所簽訂系 爭買賣契約之同樣交易條件購買，非得由上訴人任意主張購 買金額等語，資為抗辯。於本院答辯聲明：上訴駁回。三、經查，系爭土地原為余詠鈴、余氏三兄弟及其他共有人所共 有，其中余詠鈴、余氏三兄弟之應有部分各為1/11。上訴人 於99年8月1日與余氏三兄弟之代表人余世緯簽訂系爭租約， 約定由伊承租系爭土地其中面積300坪部分之土地，上訴人 得在該部分土地上興建房屋及申請水電，租賃期間自99年8 月1日起至109年7月31日止。上訴人在上開承租範圍興建鐵 皮檳榔攤、鐵皮停車棚、果園、水泥地、圍牆等地上物（下 稱系爭建物）居住使用。嗣余詠鈴於101年間出售系爭土地 應有部分11分之1予陳能鎮之事實，有系爭土地第一類登記 謄本、異動索引、系爭租約、系爭買賣契約等在卷可稽（見 原審卷第4至9、66至71頁；本院卷第59至89頁），並為兩造 所不爭（見本院卷第122頁），堪認真實。
四、本院判斷：
㈠按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內 不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人 而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人 ，土地法第104條第1項前段、第2項分別定有明文。故基地 共有人出賣其應有部分時，應將出賣應有部分之「同樣條件 」通知基地承租人，俾基地承租人得以「同樣條件」訂立買 賣契約。且所謂「依同樣條件優先購買」，係指出賣人與他 人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須 接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合 法行使優先承購權，不生優先承購之效力。
㈡查余詠鈴於101年間出售系爭土地應有部分11分之1予陳能鎮 時，並未通知上訴人行使優先承購權，嗣於原審訴訟程序進 行中，陳能鎮於108年4月25日具狀提出系爭買賣契約，並 已送達上訴人知悉（見原審卷第61至71頁），足認上訴人於 斯時始知系爭買賣契約全部之買賣條件。又系爭買賣契約第 1條、第12條分別記載：買賣總價1,500萬元；買賣標的：⑴ 新竹縣○○鎮○○段000 地號土地、持分11分之2、⑵同段 000、 000地號土地、持分72分之7、⑶同段000、000、000、000、0
00、000、000、000地號土地、持分11分之1，以上11筆土地 持分面積合計895.37坪(換算每坪金額為1萬6,753元，計算 式：15,000,000元÷895.37坪＝16,753元，元以下四捨五入， 下同，見原審卷第67、70頁）。是本件買賣標的包含系爭土 地在內共11筆土地，買賣總價為1,500萬元。惟上訴人供稱 ：伊只願意購買系爭建物坐落之土地，如果法律規定需要一 併承買，伊願意將上開11筆土地一起購買，但不願意按系爭 買賣契約記載之金額承買，願以公告現值乘以 1.4倍之金額 來購買等語（見本院卷第194頁），可見上訴人拒絕不接受 系爭買賣契約所載買賣總價為1,500萬元（即每坪1萬6,753 元）買賣條件，僅願以上開11筆土地之101年度公告現值乘 以1.4倍之金額購買（按上開11筆土地之101年度公告現值均 為1,500元/平方公尺，故上訴人主張之購買金額應為每坪6, 942元，計算式：1,500元×1.4倍÷0.3025＝6,942 ）。揆諸前 開說明，上訴人即非合法行使優先承購權，自不生優先承購 系爭土地應有部分之效力。
㈢上訴人雖主張余詠鈴就系爭土地應有部分之買賣價金數額、 付款次數等，前後供述不一，且與陳能鎮所提出系爭買賣契 約之內容不符，足見系爭買賣契約乃偽造，約定之買賣金額 不實云云，並提出其他土地之買賣仲介廣告為證。惟查，觀 之系爭買賣契約最末頁記載買賣價金付款方式為：第一次付 款：101年2月6日即訂金50 萬元整；第二次付款：101年2 月13日200萬元整；第三次付款：101年2月29日200萬元整； 第四次付款：101年4月5日530萬元整；第五次付款：101年4 月19日520萬元整等語(見原審卷第71頁)；且陳能鎮供稱： 伊於101年4月19日原應給付第五期款520萬元，但因余詠鈴 出售之土地均未臨路，余詠鈴同意由伊以100 萬元處理，並 自尾款中扣除，故此部分僅給付余詠鈴420萬元等語（見原 審卷第115頁），核與陳能鎮所提出存摺交易明細記載之歷 次提款時間及金額（見原審卷第120至126頁）均大致相符， 並有仲介費支出證明單2紙為證（見原審卷第133頁），足徵 陳能鎮應已給付系爭買賣契約之全部價金予余詠鈴，系爭買 賣契約應堪採信，尚難以余詠鈴於原審時，因本件買賣時間 發生於000年間，年代久遠，余詠鈴單憑模糊記憶而未看到 系爭買賣契約前，就交易細節為前後不一之供述，或上訴人 所提出現在其他土地之仲介廣告，逕認被上訴人間就系爭土 地應有部分之買賣不實。況倘如上訴人主張系爭買賣契約乃 偽造，被上訴人間之系爭土地應有部分買賣不實，則被上訴 人間之買賣契約若屬無效或不成立，上訴人如何就被上訴人 間之買賣關係行使優先承購權？縱認系爭買賣契約記載之買
賣金額不實，然上訴人並未舉證被上訴人間買賣之真實交易 價格為何，其逕自主張按土地公告現值乘以1.4倍之金額行 使優先承購權，仍屬無據。
㈣綜上，本件陳能鎮於108年4月25日提出系爭買賣契約送達上 訴人時，上訴人已知系爭買賣契約全部之買賣條件，然上訴 人拒不接受系爭買賣契約所載包含系爭土地在內共11筆土地 、買賣總價為1,500萬元（或被上訴人主張減價為1,400萬 元）之買賣條件，擅自提出按上開11筆土地公告現值乘以 1 .4倍之買賣金額條件，是上訴人並未合法行使優先承購權， 自不生優先承購系爭土地應有部分之效力。本件事證已臻明 確，兩造所爭執系爭土地共有人間有無成立分管契約；余世 緯是否未經系爭土地共有人過半數之同意出租，系爭租約是 否對其他共有人不生效力；系爭租約是否因違反區域計畫法 或非都市土地使用管制規則等規定而無效等情，即已無再一 一論述之必要，併予敘明。
五、綜上所述，上訴人依土地法第104條規定，求為確認伊就被 上訴人間所簽訂系爭買賣契約所示系爭土地應有部分11分之 1，有以總價64萬0,519元之價格優先承購，及依系爭買賣契 約之同樣條件訂立買賣契約之優先承購權存在，非屬正當， 不應准許。原審為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 8 日
民事第十六庭
審判長法 官 朱耀平
法 官 黃明發
法 官 羅立德
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 1 月 9 日
書記官 黃文儀