臺灣高等法院民事判決 八十八年度上更㈢字第四七四號
上 訴 人 千晃股份有限公司
法定代理人 田畑忠孝
訴訟代理人 姜禮增律師
複 代理人 曹英香律師
被 上訴人 甲○○
訴訟代理人 陳俊明律師
右當事人間確認買賣關係不存在等事件，上訴人對於中華民國八十二年二月二十七日
臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第二八七○號第一審判決提起上訴，經最高法院第
三次發回更審，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人與被上訴人間於八十一年九月九日就被上訴人所有坐落如附表所示之 不動產所為買賣關係不存在。
㈢被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）五百五十萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈣前項請求上訴人願供擔保，請准宣告假執行。陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱： ㈠最高法院發回意旨係以「上訴人主張於八十年十月十二日，以系爭買賣標的物有 瑕疵為由，對被上訴人為解除契約之意思表示，並以被詐欺為由，以起訴狀繕本 之送達為撤銷買賣之意思表示，倘八十年十月十二日之解除契約已生效力，上訴 人無從於八十一年十一月二十七日（似為誤載）再行主張撤銷買賣之意思表示， 本院並未查明系爭買賣契約於上訴人撤銷前，已否因上訴人行使解除權而不存在 」云云。
㈡經查上訴人於原審起訴係主張依民法第九十二條規定被詐欺而撤銷買賣之意思表 示，及依民法第三百五十四條規定主張買賣標的之建築物有瑕疵而解除契約，雖 上訴人之起訴有上述二種請求，但上訴人之訴之聲明僅為單一，所求者亦為單一 之判決，訴訟之成敗，係對聲明為之，故法院之判決只需在主文諭知上訴人勝訴 之判決，而在理由欄說明其部分有理由即可。
㈢本院八十六年度上更㈡字第一四七號判決即係認定「被上訴人顯係刻意隱瞞系爭 房屋並無土地應有部分之事實，致上訴人受騙買受，應構成詐欺，上訴人以起訴 狀為表示撤銷上訴人向被上訴人買受如附表所示之不動產之意思表示，為此請求 確認兩造間買賣關係不存在，洵屬正當，應予准許」、「上訴人請求被上訴人返 還五百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十一年十一月十四日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息．．．於法亦屬有據，應予准許。」該前審判決係
對上訴人之聲明為之，在理由欄並已說明判決上訴人勝訴之理由，其判決即屬合 法正確，要無違法之處。縱認上訴人於原審起訴請求依民法第三百五十四條之瑕 疵擔保責任而解除契約之時間點係在依民法第九十二條受詐欺而撤銷之前，然該 判決理由亦已說明上訴人上述主張解除契約云云，「於法固屬無據」，不論其理 由為何，對該判決認定上訴人依民法第九十二條規定撤銷意思表示係屬合法而為 上訴人勝訴之判決均無影響，亦無違背法令可言。 ㈣最高法院發回意旨謂上訴人主張撤銷前，已否因上訴人行使解除權而不存在云云 ，應係誤會。被上訴人所稱上訴人所提之民法第一百十四條、第一百十三條係屬 訴之變更或追加云云，惟查前審於八十六年十二月十六日庭訊後，又於八十七年 一月十二日、同年二月九日、四月二十七日、六月二十三日等行準備程序及言詞 辯論，被上訴人就上訴人之請求主張均已充分知悉明瞭，且均無異議，而為本案 之言詞辯論，依民事訴訟法第二百五十五條第二項規定，應視為同意變更或追加 。被上訴人於本院審理後又主張不同意變更或追加云云，自屬無理由。又最高法 院於八十四年度臺上字第二六八號判決中就本案適用民法第一百十三條及第一百 十四條亦有加以提及，併予說明。
㈤次按民法第九十二條第一項所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限，單純之緘默， 若在法律上，契紙上或交易之習慣上，就某事項負有告知之義務者，其緘默即屬 違法，而構成詐欺。最高法院三十三年上字第八八四號著有判例可供參考。查不 動產之買賣雖依我國法令並無合併買賣之規定，但房屋係定著於土地上，因此， 房屋買受人一般購買房屋時，均會查知相關之土地是否併同出售，而決定是否僅 買受房屋，或者是不買。而如僅出賣房屋並無土地，較不易為一般人所接受。查 被上訴人於事實審自認其向前手購買系爭房屋時，並未同時買受系爭房屋坐落基 地之應有部分，嗣因擔心房屋無土地應有部分致遭拆除，始再購買系爭停車位及 其坐落之土地。又於訂立本件契約時，其曾告知林素珍系爭房屋及停車位之土地 應有部分共一．二八五坪云云。是則，被上訴人明知系爭房屋並無土地應有部分 ，乃竟告知上訴人之代理人林素珍謂：房屋及停車位之土地應有部分共一．二八 五坪云云，使林素珍陷於錯誤，被上訴人顯係刻意隱瞞系爭房屋並無土地應有部 分之事實，致上訴人受騙買受，應構成詐欺，上訴人以起訴狀為表示撤銷上訴人 向被上訴人買受如附表所示之不動產之意思表示，為此請求確認兩造買賣關係不 存在，洵屬正當，應予准許。（最高法院八十六年度臺上字第五八六號判決意旨 參照）。
㈥兩造之不動產買賣契約，既經上訴人合法撤銷，依民法第一百十四條第一項規定 ，視為自始無效，依同條第二項準用同法第一百十三條應負回復原狀或損害賠償 之責任之規定，上訴人請求被上訴人應返還五百五十萬元及自起訴狀繕本送達翌 日即八十一年十一月十四日起自清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法即 屬有據。上訴人否認收受被上訴人之解除契約函，易定芳律師亦無代為收受。證據：除援用第一審、發回前本院所提出者外，補提： 上證㈠：公司章程等。
乙、被上訴人方面：
聲明：
㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准宣告免為假執行。陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱： ㈠上訴人所為任何有關本件訴之變更或追加，被上訴人均不同意。 ㈡上訴人在原審主張之訴訟標的為民法第九十二條、第三百四十四條、第三百五十 九條第二項，而無其於本審上訴理由狀所提之民法第一百十四條、第一百十三條 ，其顯已變更或追加在原審所主張之訴訟標的之法律關係，而為訴之變更或追加 ，被上訴人不同意上訴人所為任何有關本件訴之變更或追加。 ㈢系爭買賣之標的物既無瑕疵，亦無上訴人被詐欺之情事，而上訴人違約拒付其餘 價金，亦經被上訴人委託陳雪芬律師撰發催繳及逾期逕為解除契約之律師函予上 訴人，顯見上訴人之上訴並無理由。上訴人於買賣當時即已詳閱系爭買賣標的物 之權狀、謄本，且上訴人尚以系爭土地持分太少為由，要求被上訴人降價五百萬 元後簽約，顯見上訴人所謂受詐欺並非事實。證據：除援用第一審、發回前本院所提出者外，補提： 被上證㈠：律師事務所函。
理 由
甲、程序方面：
被上訴人辯稱上訴人於原審起訴時之訴訟標的係民法第九十二條、第三百四十四條 、第三百五十九條第二項，不包括於本院所主張之民法第一百十四條、第一百十三 條，被上訴人不同意上訴人訴之追加云云。
然查上訴人於原審起訴請求確認兩造間於八十一年九月九日就被上訴人所有坐落如 附表所示之不動產所為買賣關係不存在，係主張依民法第九十二條規定撤銷意思表 示或依同法第三百五十四條規定解除契約（見原審卷第七頁正面），無論係撤銷意 思表示或解除契約，契約均溯及不存在。上訴人另請求被上訴人應給付上訴人五百 五十萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。如係撤銷意思表示之情形，因「：：從而兩造間所為不動產買賣關係，即為 無效之法律關係」（見原審卷第七頁）、「故原告即得依法撤銷意思表示，而使買 賣契約歸於無效」（同上第七十五頁正面），雖未明白陳述民法第一百十四條，然 已陳述其原因事實，再民法第一百十四條視為自始無效後之法律效果，依同法第一 百十三條「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回 復原狀或損害賠償之責任。」之規定，上訴人既請求被上訴人返還上開五百五十萬 元及法定遲延利息，當依該條之規定，即上訴人亦已陳述民法第一百十三條之原因 事實，其於本院僅係將訴訟標的明白指出，無何訴之追加、變更，被上訴人辯稱不 同意上訴人之追加、變更云云，非屬可採。
乙、得心證之理由：
本件上訴人起訴主張上訴人於八十一年九月九日，以總價金一千九百萬元，向被上 訴人買受如附表所示之不動產，並於當日給付定金五十萬元，再於八十一年九月十 八日給付五百萬元，嗣將相關文件交由代書辦理移轉登記時，方知系爭建築物竟無 土地權利，如附表所示一土地部分經計算結果，只有一‧二八五坪，係如附表所示 三地下室停車位之土地應有部分。被上訴人隱匿系爭建築物有無土地應有部分。再
如附表所示之不動產經評估僅值六百七十二萬五千一百八十七元，被上訴人有違誠 信原則，未盡出賣人之告知義務，上訴人依民法第九十二條第一項之規定，以起訴 狀為撤銷之意思表示，又系爭建築物既無土地權利，即有減少價值與通常效用之瑕 疪，且係被上訴人故意不為告知，上訴人於八十一年十月十二日以存證信函為解除 契約之通知，無論係撤銷意思表示或解除契約，兩造間之買賣關係均不存在，另撤 銷意思表示後，法律行為溯及無效，被上訴人應負回復原狀，即解除契約，被上訴 人亦應回復原狀，並請求被上訴人返還上訴人五百五十萬元及自起訴狀繕本送達之 翌日起算之法定遲延利息云云；被上訴人則以被上訴人於八十一年八月二十一日委 託居間銷售時，已將所有權狀交付仲介公司，委託售價為二千三百萬元。八十一年 八月三十日代理上訴人購屋之林素珍至現場查看建屋曾當場精算建物及土地坪數後 ，稱土地僅一‧二九坪，卻要價二千多萬元而嫌貴，因此雙方議價為一千九百萬元 成交。且上訴人係戶外建築材料業，事先應詳查所有權歸屬包括土地之應有部分之 權利範圍，本件之房地之土地之權利範圍已於契約中載明，均無任何權利上之瑕疵 之情形，自無民法第三百五十四條第一項之規定解除契約之適用。又上訴人明知買 受如附表所示之土地應有部分，如何謂受詐欺。如附表所示之不動產，經鑑價為一 千八百六十四萬九百九十四元，因而貸得九百萬元銀行貸款，是如附表所示之不動 產應有一千九百萬元之價值，再被上訴人於買賣時即已交付謄本及權狀予上訴人， 於買賣契約上亦載明土地應有部分為一萬分之二十二，已詳盡告知義務，無詐欺可 言等語資為抗辯。
上訴人主張上訴人於八十一年九月九日以一千九百萬元，向被上訴人買受如附表所 示之不動產，當日給付定金五十萬元，再於八十一年九月十八日付五百萬元之事實 ，為被上訴人自認，並有不動產買賣契約書、附表所示之土地及建築改良物之登記 簿謄本等在卷可稽，自堪信為真實。上訴人雖主張其依民法第三百五十九條之規定 ，於八十一年十月十二日以存證信函解除契約云云。然按「物之出賣人對於買受人 ，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其 價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」民法第三百五 十四條第一項定有明文，查上訴人自認「（被上訴人主張有提出房屋現況、所有權 狀等資料給林素珍〔按即上訴人法定代理人之配偶〕看﹖）是，但一般人看不出來 有何差異。」（見本院八十四年度上更㈠字第一二四號卷第十三頁正面、背面）， 足證上訴人買受如附表所示之土地時，被上訴人曾將建築改良物所有權狀交予上訴 人閱覽，上訴人之代理人亦知情買受系爭停車位之土地應有部分。上訴人雖又稱「一般人看不出來有何差異」，然林素珍於臺灣臺北地方法院檢察署 八十一年度偵字第二五○一六號詐欺案件時稱：「簽約當天確有拿謄本來看，伊於 拿到產權說明書時，即知只有一坪多土地持分，原先陳明月（即被上訴人之母）開 價二千四百萬元，伊降價為一千九百萬元」等語，證人江甘來、陳長興亦分別證稱 ：「簽約時土地持分是按房地所有權狀計算，亦有當場拿土地謄本核算坪數，並交 付一份謄本給林素珍，林素珍亦知土地持分只有一‧二八五坪」、「當時有按照所 有權狀計算土地持分，林素珍在場有聽到」等語，有不起訴處分書附卷可稽（見本 院八十二年度上字第五二○號卷第二六九頁），又林素珍於前審亦稱：「仲介公司 還換算坪數給我看。」（見本院八十二年度上字第五二○號卷第一五五頁正面），
參諸上訴人於原審自認「當時原告有質疑土地持分何以如此少。」（見原審卷第五 十六頁背面），顯然林素珍於訂立買賣契約時閱覽過系爭不動產之所有權狀，且知 其土地坪數若干，故「質疑土地持分何以如此少」，並無看不出其中差異之情形， 則上訴人就系爭不動產之土地應有部分情形知之甚詳，應堪認定。依上所述，被上 訴人所出售之土地無瑕疵可言。上訴人上開被上訴人所出賣之系爭建築物有減少與 通常效用之瑕疵之主張不足採信，其主張依民法第三百五十九條規定解除契約，於 法無據。上訴人另主張如附表所示之建物住家（即七樓部分）有被拆除之可能云云 ，然上訴人迄未舉證證明該房屋有被拆除之可能，且系爭建物（即七樓部分）坐落 之基地為如附表所示之土地，有建物登記謄本可考（見原審卷第二十六頁），上訴 人就該基地擁有應有部分萬分之二十二，而擁有基地若干與房屋是否被拆除無若何 關係，是此部分亦不構成物之瑕疵，上訴人執此主張解除契約，亦無可採。上訴人再主張被上訴人明知其土地應有部分僅為地下室之產權，臺北市○○○路十 一─二號七樓無土地應有部分產權，未告知上訴人之代理人林素珍，以地下室即停 車位之土地應有部分產權，謂係系爭建物亦有土地應有部分產權，而詐欺上訴人， 上訴人依民法第九十二條之規定，以起訴狀繕本之送達（即八十一年十一月十三日 －見原審卷第四十四頁）撤銷意思表示云云。被上訴人則稱其於八十一年十一月六 日已依法解除契約，契約已不存在，上訴人無從再主張撤銷等語，並舉律師事務所 函一紙為證。查兩造買賣契約書約定第三次款項四百萬元於土地增值稅、契稅單核 下領到後三日內支付，有買賣契約附卷足稽（見原審卷第九頁正面），則兩造第三 次款項四百萬元之給付係定有期限者。再「民法第二百五十四條之規定，僅為法律 認解除權之一種，並非禁止契約當事人間，另有保留解除權之特別約定。故買賣契 約間，就買受人一方支付價金之履行期有特別重要之意思表示，如買受一方不按照 時期履行者，則出賣人一方自得依同法第二百五十五條之規定，不經催告逕行解除 其契約。」已據最高法院四十六年度臺上字第一六八五號著為判例。兩造買賣契約 於第十條約定：「本約簽訂後，倘甲方（即上訴人）不買或不按約定日期付款，經 乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方（即被上訴人）無條件沒收， 抵作違約金，並解除本約：：」（見原審卷第十頁正面）被上訴人於八十一年十一 月五日委由律師發函上訴人：「請臺端公司於收函後翌日起五日內給付甲○○先生 房地買賣第三次價款新臺幣（下同）四百萬元整，並將上開款項交付於新地房屋仲 介有限公司，逾期沒收臺端公司已付價金並逕為解除契約，屆時將不另為解約之通 知事。說明：：：土地地價稅單業已核發領到，且繳納期限至八十一年十一月九日 止，是特委請貴律師代為請千晃公司：：：」，該函之受文者為上訴人及上訴人於 原審之訴訟代理人易定芳律師（見本院卷第三十八頁以下），依被上訴人所提出之 函件執據，該函同時送達上訴人與易定芳律師（見本院卷第七十二頁），雖事隔多 年，被上訴人提不出送達上訴人之回執，然已提出送達易定芳律師之回執（見本院 卷第七十一頁），以易定芳律師係上訴人於原審之訴訟代理人（見原審卷第四十二 頁），被上訴人上開函又係針對上訴人委由易定芳律師以臺北十三支郵局第五○七 號存證信函言（見原審卷第三十八頁、本院卷第三十九頁背面－是千晃公司委託易 定芳律師以臺北⒔支局第五○七號存證信函謂上開不動產有瑕疵及價款不相當乙事 ，顯擬藉詞解除契約推諉責任：：），則被上訴人解除契約函送達上訴人時之訴訟
代理人，其效力與送達上訴人同，已生解除契約之效力。系爭契約既經被上訴人合 法解除，契約已不存在，上訴人已無從主張撤銷。縱上訴人一再爭執該函上訴人未經收受，易定芳律師無權代上訴人收受該函屬實， 然按代理人之意思表示，因其意思欠缺，被詐欺、被脅迫或明知其事情或可得而知 其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。民法第一百零五條 前段規定甚明。本件不動產買賣，上訴人方面係委由林素珍與被上訴人訂立，此有 不動產買賣契約書為憑，而訴外人林素珍確為上訴人之代理人，又為上訴人所是認 ，因此認定上訴人是否受騙，厥以林素珍有無為被上訴人詐欺為前提，經查兩造於 八十一年九月九日簽訂買賣契約，有雙方所不爭執之不動產買賣契約書為憑，契約 第十四條並載明：「本買賣標的物依現況點交（見原審卷第十頁正面），又系爭建 物改良物所有權狀上標示係坐落系爭五筆土地，且土地登記簿謄本亦明載權利範圍 一萬分之二十二，復有建築改良物所有權狀及土地登記簿謄本在卷可資佐證，而證 人蔡中信於原審證稱：「八十一年九月九日前已有將謄本交給原告（即上訴人）看 ，後來原告（即上訴人）要求一份新謄本看是否有被設定抵押，我們公司（即新地 房屋仲介有限公司）把全部資料交予原告（即上訴人），原告（上訴人）才可能付 定金並進而簽約」等語（見原審卷第五十六頁），林素珍亦坦認看過土地及建築改 良物所有權狀（見本院八十二年度上字第五二○號卷第一四二頁），足見訴外人林 素珍確已閱權狀謄本無訛。
林素珍於訂立買賣契約時閱覽過系爭不動產之所有權狀，且知其土地坪數若干，故 「質疑土地持分何以如此少」，林素珍於訂立買賣契約時知情系爭不動產之土地應 有部分情形，應堪認定等情，均已如前述。查被上訴人所有如附表一所示土地應有 部分一萬分之二十二，係對於土地全部之權利範圍而言，即與土地及建物謄本所載 無不同，被上訴人既對於土地全部之權利擁有一萬分之二十二之應有部分，並於契 約書及產權說明書中詳實記載，且經代書江甘來、陳長興計算其坪數，亦告知林素 珍，被上訴人對所出售之標的物之相關事項忠實告知，林素珍於買賣成立前，顯已 對上開相關事項有所認識，即林素珍並無被上訴人故意隱瞞致陷於錯誤，則上訴人 之代理人於訂立系爭不動產買賣契約時，並未受被上訴人之詐欺，始為買受之意思 表示，堪認上訴人之代理人無受詐欺之情事，另系爭建物住家（即七樓部分）有無 被拆除之可能，亦與詐欺部分無涉，則縱上訴人否認被上訴人前開解除契約之法律 效力，但其受詐欺為由撤銷其買受系爭不動產之意思表示，請求確認兩造間買賣關 係不存在，仍無理由。
綜上所述，上訴人之解除契約及撤銷意思表示均無理由，其請求確認兩造間於八十 一年九月九日就被上訴人所有坐落如附表所示之不動產所為買賣關係不存在，並依 民法第二百五十九條（解除契約部分）、第一百十三條（撤銷意思表示部分）請求 被上訴人給付五百五十萬元及法定遲延利息，為無理由，原審為上訴人敗訴之判決 ，並駁回其假執行之聲請，所持理由雖不相同，但結果並無二致，仍應判予維持， 上訴意旨求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生 若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第七
十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 九 日 民事第一庭
審判長法 官 洪 仁 嘉 法 官 顧 錦 才 法 官 湯 美 玉右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日 書記官 林 如 冰附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表
一、土地
㈠坐落臺北市○○區○○段叁小段貳陸叁地號建地面積壹貳伍捌平方公尺。 ㈡同右小段貳陸叁之壹地號建地面積伍叁肆平方公尺。 ㈢同右小段貳陸叁之貳地號建地面積柒平方公尺。 ㈣同右小段貳陸叁之叁地號建地面積貳玖平方公尺。 ㈤同右小段貳陸叁之肆地號建地面積壹壹玖平方公尺。 以上權利範圍均為應有部分壹萬分之貳貳。
二、建築改良物
建號叁零叁壹肆號即坐落前揭土地上建物門牌為臺北市士林區○○○路十一之二 號七樓住家本國式鋼筋混凝土造柒層面積壹貳貳‧柒伍平方公尺所有權全部。三、地下室 (即停車位)
建號叁零肆零捌號即坐落前揭土地上建物門牌為臺北市士林區○○○路十三巷六 號地下室停車場、防空避難室本國式鋼筋混凝土造地下層面積陸貳壹‧捌零平方 公尺應有部分貳柒陸分之貳叁。
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