臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度重訴字第49號
原 告 台興炭酸股份有限公司
法定代理人 洪至信
訴訟代理人 林富華律師
被 告 台灣肥料股份有限公司
法定代理人 康信鴻
訴訟代理人 陳添信律師
被 告 簡明輝
訴訟代理人 楊明廣律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國108 年12
月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴 之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴 之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期 日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回， 民事訴訟法第262 條定有明文。本件被告簡明輝雖於民國10 8 年10月3 日提起反訴（見本院卷第361 頁、第389 頁至第 395 頁），惟其業於108 年10月24日以民事撤回反訴書狀撤 回反訴（見本院卷第431 頁），核與上開法條規定相符，反 訴既經被告即反訴原告簡明輝撤回，本院自無庸審究反訴部 分，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於66年9 月6 日興建完成所有苗栗廠相關廠 房、辦公室及宿舍等即苗栗縣○○市○○段00○號建物（下 稱系爭建物，66年間登記時為苗栗縣○○鎮○○段000 ○號 ，重測前為苗栗縣○○市○○段00○號），系爭建物坐落基
地為苗栗縣○○市○○段000 ○000 ○000 ○000 地號土地 ，除苗栗縣○○市○○段000 ○000 ○000 地號土地為原告 所有外，苗栗縣○○市○○段000 地號土地（下稱300 土地 ，72年重測前為苗栗縣○○市○○段00000 地號，101 年重 測前為苗栗縣○○市○○段0000地號）及同段303 、304 、 305 、315 地號土地（下稱303 、304 、305 、315 土地， 與300 土地下合稱系爭土地）均為被告台灣肥料股份有限公 司（下稱台肥公司）所有，原告自66年間向被告台肥公司租 賃系爭土地多年，迄至108 年6 月30日屆滿，且300 土地及 同段303 、304 土地為圍繞系爭建物四周附連之土地、屬於 原告廠房唯一出入通路，復依據苗栗縣苗栗地政事務所108 年8 月20日複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖），300 土地 尚有附屬主建物之停車棚即鐵棚架、鐵皮造房屋即倉庫及區 隔外界之圍牆設置，俱見原告租用系爭土地建造系爭建物附 屬建物、鐵皮造房屋暨其他防護安全及管制門禁功能之地上 物存在，符合土地法第104 條之規定得行使優先承買權，且 上開倉庫、圍牆依建築法第4 條規定，均屬於建築物，與原 告廠房同時建造，縱認上開鐵棚架、倉庫、圍牆屬於違章建 築，仍不影響屬於建築物之性質，本於土地法第104 條第1 項規定之目的在使基地與地上建物所有權（或事實上處分權 ）合歸一人，原告仍應有土地法第104 條之適用。又被告台 肥公司於107 年1 月22日不動產標售公告中之備註欄已載明 「3.本案部分標的現有租約。4.300 地號土地登記謄本上有 92建號建物。」等語。另建築基地為供建築本身所占之地面 及其所應留設之法定空地，被告台肥公司既已同意提供300 土地作為整個建築基地去討論建蔽率及法定空地等問題，可 徵300 土地列為建築基地之一部分，至地政機關依據上開文 件辦理相關登記，亦無任何違誤之處。然被告台肥公司於10 7 年2 月5 日開標由被告簡明輝以新臺幣（下同）21,000,0 00元得標，其後就系爭土地與被告簡明輝簽定買賣契約，而 未踐行通知原告行使優先承買權，顯違反土地法第104 條之 規定，被告間之買賣契約，即不得對抗有優先承買權之原告 ，被告間就系爭土地於108 年2 月21日辦理所有權移轉登記 ，應予塗銷，被告台肥公司應與原告補訂買賣契約，並協同 辦理所有權移轉登記。為此，爰依土地法第104 條規定，提 起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告對被告台肥公司所有 系爭土地於107 年3 月６日與被告簡明輝所訂買賣契約有依 同一條件之優先承買權存在；㈡被告就系爭土地，經苗栗縣 苗栗地政事務所108 年苗地資字第9610號收件之108 年2 月 21日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷；
㈢被告台肥公司應將系爭土地，於原告給付同一賣價同時， 移轉所有權登記予原告；㈣願供擔保，請准宣告假執行。二、被告台肥公司則以：300 土地雖部分出租給原告，實僅供作 道路使用，原告卻列為建築基地，導致系爭建物使用執照誤 列300 土地為坐落基地，但300 土地出租予原告部分迄今仍 只作為道路使用，並無建物坐落其上，本件非租用300 土地 作為建築房屋之基地，縱地政機關錯誤登記為房屋基地，仍 與實際使用狀況不符，又依據系爭複丈成果圖，系爭建物之 主體建物辦公室係坐落在原告所有之同段301 、302 地號土 地，並未坐落在系爭土地，可徵原告當初申請使用執照時將 僅供道路使用之300 土地錯誤登載於申請書之基地，屬可歸 責於原告之錯誤，與事實不符；再原告所有鐵棚架、倉庫雖 占有部分300 土地，然上開鐵棚架、倉庫均屬原告自行增建 之違章地上物，均非房屋，復非雙方租賃契約同意作為建築 使用之範圍，故原告就300 土地主張有土地法第104 條規定 之優先承買權，並無理由。至其他303 、304 、305 、315 土地固同經原告向被告台肥公司承租使用，且原告所有圍牆 雖占有部分系爭土地，然上開圍牆屬原告自行增建之違章地 上物，並非房屋，亦非系爭建物坐落基地，自不符合土地法 第104 條規定優先承買權之要件，原告此部分請求同屬無據 。土地法第104 條規定之優先承買權具有物權效力，基於物 權法定，不應過度擴張適用，上開地上物既屬違章地上物， 隨時有遭拆除之風險，難認有土地法第104 條規定之適用等 語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回 。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、被告簡明輝則以：原告對於系爭土地無地上權、典權等權利 ，原告無建物建築於系爭土地上，且系爭土地如實際上未經 原告建築建物，則屬應更正錯誤登記之問題。依據系爭建物 申請建築執照之配置圖，系爭建物之基地面積為1980平方公 尺，只有原告所有3 筆土地面積總和，使用執照所載基地面 積亦為1980平方公尺，系爭建物基地面積實不及於300 土地 。又依據「428-7 地號土地使用同意書」載明「428-7 一部 分76㎡，只供通路使用」，即300 土地非作為建築基地，原 告所有建物不可能建築於非建築基地之300 土地上，地政機 關縱為如此登記，應屬登記錯誤。而租賃土地為通路顯非租 賃土地建築建物，顯與優先承買權無關。復依據系爭複丈成 果圖，可知系爭建物之辦公室未占有系爭土地，原告之鐵棚 架、倉庫雖占有300 土地，原告之圍牆雖占有300 土地及同 段303 、304 地號土地，惟上開鐵棚架、倉庫、圍牆均屬原 告搭建之違章物，參酌前述系爭建物之基地面積不及於300
土地，故系爭建物之辦公室係建築在原告所有之同段301 、 302 地號土地，而上開鐵棚架、倉庫、圍牆並非經核准可於 建築基地上依建築執照建築且取得使用執照之合法建物。再 原告與被告台肥公司間全部租賃土地面積為968.24平方公尺 ，然上開倉庫之面積僅34.054平方公尺，僅占有全部租賃面 積之1/30，顯無可能以建築上開倉庫為目的而租賃968.24平 方公尺土地。且上開倉庫係利用鐵棚架、圍牆而圍搭3 面所 形成之簡陋鐵皮屋，僅供放置舊機器使用，可以其他方式輕 易達到同樣功能，顯與優先承買權無關，且上開倉庫已逾40 年，經折舊後顯然已無殘值或殘值甚低，不應以犧牲被告合 法權益為代價而維護原告非法使用已無殘值或殘值甚低之利 益，故原告不符合土地法第104 條規定之要件等語，資為抗 辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不 利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院協同兩造整理不爭執之事實及爭點如下（見本院卷第47 1 頁至第473 頁，依判決格式修正文句）：
㈠不爭執事項
⒈300 土地（72年重測前為苗栗縣○○市○○段00000 地號， 101 年重測前為苗栗縣○○市○○段0000地號）及303 、30 4 、305 、315 土地均為被告台肥公司所有。 ⒉系爭土地與同段307 地號土地經被告台肥公司公開招標出售 ，其後就上開土地與被告簡明輝於107 年3 月6 日簽定買賣 契約，經苗栗縣苗栗地政事務所108 年苗地資字第9610號收 件之108 年2 月21日以買賣為原因辦理所有權移轉登記。 ⒊原告自66年間向被告台肥公司租賃系爭土地多年，迄至108 年6 月30日屆滿。
⒋原告係系爭土地相鄰土地即苗栗縣○○市○○段000 ○000 ○000 地號土地所坐落系爭建物（66年間登記時為苗栗縣○ ○鎮○○段000 ○號，重測前為苗栗縣○○市○○段00○號 ，門牌號碼為苗栗縣○○市○○里00鄰○○路000 號，舊門 牌號碼為苗栗縣○○市○○里00鄰○○000 號）之所有權人 。
⒌系爭土地上之鐵棚架、倉庫、圍牆為原告所有，鐵棚架供停 車使用，倉庫供放置舊機器使用。
㈡爭點
原告就系爭土地是否有租地建屋之法律關係，而就系爭土地 有優先承買權存在？
五、得心證之理由：
㈠基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先 購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。土地法第
104 條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地 出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時， 有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有， 以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本 未為房屋之建築者，當無該條規定之適用；該條項之適用， 須以租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存 在為前提，始合乎該條項規範之趣旨（最高法院65年台上字 第530 號判例、100 年度台上字第802 號判決意旨參照）。 又土地法第104 條第1 項所定基地出賣時，承租人有依同樣 條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承 租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號判 決意旨參照）。是若承租基地所建築者，為非房屋之建築物 ，自無援引上開條文主張優先承買權之餘地。而所謂房屋， 係指外觀上具備基本生活功能設施，可供人日常住居生活作 息之用，固定於土地上之建築物；所謂建築物，則係指定著 於土地上或地面下，具有覆蓋牆垣，足以遮風蔽雨，供出入 並可達經濟上使用目的者而言。是以，單純承租土地搭建非 房屋構成部分之牆垣、牛圈、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁 、倉庫、停車場所，均與租地建屋之性質並非相同（臺灣高 等法院臺中分院104 年度上字第194 號判決意旨參照）。 ㈡300 土地登記謄本固記載「地上建物建號：福全段00000-00 0 」，及被告台肥公司不動產標售公告記載「300 地號土地 登記謄本上有92建號建物」等語。然系爭建物實未坐落在系 爭土地，原告僅於300 土地上設置鐵棚架、圍牆及倉庫，及 於303 、304 土地上設置圍牆，鐵棚架係供停車使用，倉庫 則供放置舊機器使用等事實，有本院勘驗筆錄、現場照片及 苗栗縣苗栗地政事務所108 年8 月28日苗地二字第10800053 78號函附系爭複丈成果圖存卷可參（見本院卷第321 頁至第 335 頁）。是上開鐵棚架、圍牆及倉庫與系爭建物分離，並 非系爭建物之一部或構成部分。又上開鐵棚架、圍牆均非屬 足以遮風避雨之建築物，顯非為具備基本生活功能設施、可 供人日常住居生活作息之房屋，自無土地法第104 條第1 項 前段之適用。再上開倉庫雖屬可遮風避雨之建築物，然上開 倉庫僅係供放置舊機器使用，而此用途得輕易以他處（如系 爭建物）或使用其他方式取代，衡情尚難認為上開倉庫已達 一定價值之經濟使用目的及效能，且非屬一般供長久居住使 用之房屋。復原告於審理中陳稱：無法估算上開倉庫之價值 ，就系爭建物、上開倉庫係以新門牌號碼「苗栗縣○○市○ ○里00鄰○○路000 號」（舊門牌號碼「苗栗縣○○市○○ 里00鄰○○000 號」）陳報稅籍資料等語（見本院卷第363
頁至第365 頁）；而門牌號碼「苗栗縣○○市○○里00鄰○ ○000 號」之稅籍證明書、稅籍紀錄表及房屋平面圖，僅記 載系爭建物之相關項目及現值，並未載有上開倉庫之相關內 容乙情，有苗栗縣政府稅務局108 年11月1 日苗稅房密字第 1082030936號函附稅籍證明書、稅籍紀錄表及房屋平面圖附 卷可稽（見本院卷第449 頁至第455 頁）。則上開倉庫顯無 事證足以證明具有一定之經濟價值，且客觀上屬無法供人長 久居住使用而可滿足日常生活所需之房屋。從而，原告以上 開鐵棚架、圍牆及倉庫主張就系爭土地享有優先承買權云云 ，實屬無據。原告另主張上開鐵棚架、圍牆、倉庫均屬建築 法第4 條所規定之建築物等語，然上開建築物均非屬土地法 第104 條第1 項前段規定之租用基地建築「房屋」之要件， 原告據此主張就系爭土地享有優先承買權云云，應屬無據。 ㈢所謂房屋之基地，依建築法第11條第1 項規定：「本法所稱 建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定 空地。…前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右 之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定 之」，是以，合法建物建築基地之範圍，應包含建築物之坐 落地面及其應留設之法定空地。細繹系爭建物建築執照、使 用執照卷宗之新建廠房辦公室位配圖（見本院卷第303 頁） ，記載基地面積為1980平方公尺，即將重測前苗栗縣○○市 ○○段000000地號土地之154 平方公尺、同段428-12地號土 地之154 平方公尺及同段440-9 地號土地之1672平方公尺合 計後所得（計算式：154+154+1672＝1980），法定空地係依 據1980平方公尺而計算為594 平方公尺（計算式：1980*30/ 100 ＝594 ），空地比率亦係以1980平方公尺為基準而計算 ，均證系爭建物之建築基地面積為1980平方公尺，揆諸前揭 說明，系爭建物之建築基地面積1980平方公尺實已包含法定 空地範圍在內。而上開重測前苗栗縣○○市○○段000000地 號、同段428-12地號及同段440-9 地號均非系爭土地之重測 前地號，此有系爭土地之土地登記謄本存卷可參（見本院卷 第183 頁至第191 頁），堪認系爭建物之建築基地範圍未計 入系爭土地之一部或全部，則系爭建物之法定空地自與系爭 土地無涉。又上開新建廠房辦公室位配圖中記載「428-7 同 意使用76㎡（只供通路使用）」等語明確，已表明300 土地 （重測前為苗栗縣○○市○○段00000 地號，參前揭不爭執 事項⒈）只供通路使用，且該土地之76平方公尺並未計算在 系爭建物之建築基地面積內，凡此均可徵300 土地非屬系爭 建物之法定空地，故原告稱300 土地屬於系爭建物之法定空 地云云，尚非可採。再原告主張系爭土地為系爭建物之必要
通行路徑，然供通行使用之空地，既非房屋坐落之所在，當 不得行使土地法第104 條第1 項前段之優先承買權。從而， 原告以法定空地或必經通行路段為由，主張就系爭土地享有 優先承買權云云，亦屬無據。
六、綜上所述，原告主張依土地法第104 條之規定，就系爭土地 享有優先承買權既不可採，其請求確認原告對被告台肥公司 所有系爭土地於107 年3 月６日與被告簡明輝所訂買賣契約 有依同一條件之優先承買權存在；被告就系爭土地，經苗栗 縣苗栗地政事務所108 年苗地資字第9610號收件之108 年2 月21日以買賣為登記原因所為之所有權移轉登記，應予塗銷 ；被告台肥公司應將系爭土地，於原告給付同一賣價同時， 移轉所有權登記予原告，均無理由，應予駁回。至原告假執 行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 6 日
民事第二庭 法 官 賴映岑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 彭文章
中 華 民 國 109 年 1 月 6 日
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