臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一三三八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳鄭權律師
複 代理人 陳鼎正律師
姜俐玲律師
被 上訴人 丙○○
乙 ○ 住台北縣新店市○○路一一七巷七弄三號三樓
訴訟代理人 林正章
右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年七月三十日臺灣新竹地
方法院八十八年度訴字第二九○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：除引用原審判決書之記載外，補稱：一、坐落新竹縣竹東鎮○○段竹東小段二五二之三七六號土地（下稱系爭土地）上門 牌號碼新竹縣竹東鎮○○街五十號磚造房屋（下稱系爭建物），係上訴人之配偶 鄭貴文於民國八十一年三月二日向訴外人鍾瑞煥所購，至今未拆除重建，上訴人 非系爭建物之所有權人，無法律上或事實上之處分權，被上訴人請求上訴人拆屋 還地，自非適法。又該買賣契約雖將建物基地書為二五二之八四地號，此係依據 三十五年土地登記總簿記載，並無錯誤。
二、系爭土地係被上訴人及其他共有人之被繼承人蘇徐玉妹出租予鍾瑞煥使用，蘇徐 玉妹於七十九年二月二十三日逝世後，其與鍾瑞煥間之土地租賃關係，由被上訴 人及其他共有人承受，嗣鍾瑞煥將系爭建物之所有權移轉於鄭貴文時，連同系爭 土地之租賃權一併讓與，鄭貴文並將租金給付被上訴人及其他共有人，則鄭貴文 及上訴人自得依繼受鍾瑞煥與被上訴人間租賃之法律關係使用系爭土地。縱系爭 土地之租賃權不隨系爭建物移轉，惟自八十二年起，被上訴人收受鄭貴文給付租 金四十餘萬元，顯明知鄭貴文已受讓系爭建物使用系爭土地而無異議，即默示出 租系爭土地。
參、證據：除引用原審之立證方法外，補提：蘇潤波書立之字據一紙、大宗國內普通 匯票訂購單、匯款回執、普通、高額匯票匯費計數單、土地登記簿謄本、存證信 函及回執影本為證，並聲請訊問證人蘇潤波、鄭貴文。乙、被上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、系爭建物係上訴人於八十五年五月將蘇徐玉妹所建出租予鍾瑞煥之鐵皮屋拆除後 ，在系爭土地上所興建，而上訴人所稱向鍾瑞煥購買之房屋則坐落二五二之四八 號土地，面積十一‧○五平方公尺，與系爭土地地號及面積均不同，顯與系爭建 物無關。
二、被上訴人及其他共有人辦妥系爭土地繼承登記後，鍾瑞煥曾向共有人表示不續約 並將房屋鑰匙交還，租賃關係應已終止，而鍾瑞煥與鄭貴文間之買賣契約未經出 租人同意，不生被上訴人及其他共有人承受租賃關係之效果。況自八十一年迄今 ，上訴人並未與被上訴人等人洽談土地租賃事宜，自乏繳付租金標準。至鄭貴文 以匯款方式給付者，係鍾瑞煥委託鄭貴文將部分購屋價款轉交被上訴人及其他共 有人用以清償積欠之租金。
參、證據：除援用原審之立證方法外，補提買賣契約書、土地複丈成果圖為證。丙、本院依職權訊問證人黃燕枝、鍾仁謙。
理 由
一、被上訴人主張：系爭土地係伊及訴外人蘇潤波等十一人共有，上訴人於八十五年 五月未經伊等同意，於其上興建如原判決附圖斜線所示面積三十二平方公尺之系 爭建物（起訴狀誤為五二號），無權占用系爭土地等情，爰依民法第七百六十七 條、第八百二十一條規定，求為命上訴人將系爭建物拆除，將土地交還伊及其他 共有人全體之判決。
二、上訴人則以：系爭建物係伊夫鄭貴文於八十一年三月二日向鍾瑞煥所購，非伊所 有，伊無法律上或事實上之處分權，被上訴人訴請伊拆屋還地，自非適法。又系 爭土地之前所有權人蘇徐玉妹出租系爭土地與鍾瑞煥使用，此項租賃關係於蘇徐 玉妹逝世後，由被上訴人及其他共有人承受，嗣鍾瑞煥將系爭建物所有權移轉於 鄭貴文，伊及鄭貴文自得繼受鍾瑞煥與被上訴人間租賃之法律關係，而使用系爭 土地。縱認系爭土地之租賃權未隨系爭建物移轉，惟自八十一年起，被上訴人及 其他共有人明知鄭貴文使用系爭土地而無異議，並收受鄭貴文給付之租金四十餘 萬元，顯係默示出租系爭土地予鄭貴文，伊自非無權占有等語，資為抗辯。三、按所有人對於無權占有者，得請求返還之；又各共有人對於第三人，得就共有物 之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為 之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。被上訴人主張其係系 爭土地共有人之一，為共有人全體之利益，訴請上訴人拆屋還地，於法並無不合 ，合先敘明。
四、經查，系爭土地原為蘇徐玉妹所有，出租予鍾瑞使用，蘇徐玉妹於七十九年二月 二十三日逝世，由被上訴人丙○○及訴外人蘇炫光、蘇潤波、彭蘇雪杏、林蘇雪 丹、蘇雪艷、蘇雪珠、蘇雪峰、蘇雪湖、彭蘇葉妹、宋蘇雪梅等十一人繼承，並 於八十年七月二十五日辦妥繼承登記。嗣彭蘇雪杏、彭蘇葉妹、宋蘇雪梅之應有 部分因買賣而輾轉移轉予訴外人蘇炫光、蘇家鋆、蘇秦憙、蘇炫錡所有，林蘇雪 丹之應有部分則於八十七年一月九日由被上訴人乙○繼承，有土地登記簿謄本在 卷可按（見原審卷七─一○頁及外放）。鍾瑞煥亦於八十一年十月五日逝世，現 系爭土地上有鐵架鐵皮構造之系爭建物一棟，由上訴人作廚房使用等情，為兩造 所不爭執，並經原審法院勘驗，囑託新竹縣竹東地政事務所測量，分別製有勘驗
筆錄及複丈成果圖在卷可憑（見原審卷四一─四四頁），復有照片可證（見原審 卷三三、三四、六一頁），足堪信為真實。茲應審究者厥為上訴人是否有權使用 系爭土地？
㈠蘇徐玉妹將系爭土地出租予鍾瑞煥蓋有門牌號碼為新竹縣竹東鎮○○街五○號之 房屋，為被上訴人於原審所自承（見原審卷五四頁反面、五五頁），並有鍾瑞煥 全戶之戶籍謄本在卷可資參酌（見本院卷一九四─一九七頁），鍾瑞煥之子鍾仁 謙雖稱聽其母鍾朱月梅說系爭建物係向前手買的云云（見本院卷二○四頁），然 與被上訴人前開所述不符，且系爭租賃契約係存在鍾瑞煥與蘇徐玉妹間，鍾瑞煥 於三十六年間即設籍系爭建物，四十二年始與鍾朱月梅結婚，鍾仁謙於四十六年 出生，則鍾仁謙與鍾朱月梅對系爭建物係何人興建應不如被上訴人知悉，故鍾仁 謙稱系爭建物係向前手所購，自不足採。嗣鍾瑞煥將該建物出售予上訴人之夫鄭 貴文，有買賣所有權移轉契約書（下稱買賣契約書）及以鄭貴文為納稅義務人之 八十一年度契稅繳款書在卷可按（見本院卷一七五、一四九頁），並經鄭貴文證 述屬實（見本院卷八九頁反面），復據鍾瑞煥之子鍾仁謙證稱：「（你父親將房 屋賣給鄭貴文你知道否？）知道。因生意不好，我爸在賣玩具，所以我請我爸賣 掉。」「賣地上物」等語及代書黃燕枝證稱：「本件是我承辦沒有錯，當初買賣 只有房子而已，不包括土地，房子很舊。」「．．系爭房屋是很老、很舊的房子 ，是平房，面積不太，房屋前面是在賣玩具，後面是起居室，系爭房屋的基地、 地號都是依據稅捐處的資料填寫的．．」「總價五萬二千一百元是稅捐機關核課 的金額，實際交易價金為何忘記了。．．」等語明確（見本院卷二○○─二○三 頁），足認鍾瑞煥與鄭貴文間買賣契約書為真正。至該買賣契約書上基地坐落之 地號雖記載為竹東段竹東小段二五二─八四號，惟此係根據三十五年之土地登記 簿之地號記載，有土地登記簿謄本可按（見本院卷九二─九四頁），又該買賣契 約書積雖記載房屋面積為一一．○五平方公尺，惟據土地登記簿登載，系爭土地 八十二年六月三日土地重劃前原為三十七平方公尺，重測後更正為三十二平方公 尺，見本院一七六頁，換算約與一一．○五坪相合，上訴人主張房屋面積一一． ○五平方公尺，係一一．○五坪之誤，尚非無據。被上訴人以買賣所有權移轉契 約書上所載地號、面積與系爭土地地號及面積不符，而謂買賣房屋與系爭建物無 關云云置辯，自不足採。
㈡被上訴人主張：系爭建物係上訴人於八十五年五月將系爭土地上原有建物拆除後 重建云云，為上訴人所否認，亦無法舉證證明，且證人鍾仁謙亦證述：「．．從 房屋的外觀看起來不像有重新加蓋」，「（提示原審卷三四頁照片，房屋有無拆 除過？）最上面這張照片所照的房屋瓦片還是與以前一樣，沒有拆除過。」等語 在卷（見本院卷二○三頁），本院將系爭土地原有建物之照片與系爭建物現況照 片比對結果，外觀並無明顯重建之情形，有照片五幀可證（見原審卷三三、三四 頁），則被上訴人辯稱系爭建物係上訴人拆除後重建云云，即無足採。 ㈢按租賃權係財產權之一種，不因租賃契約當事人一方死亡而當然消滅。系爭土地 出租人蘇徐玉妹於七十九年二月三日死亡，其與鍾瑞煥間之土地租賃契約仍存在 於蘇徐玉妹繼承人與鍾瑞煥間，被上訴人辯稱蘇徐玉妹與鍾瑞煥間之租賃契約因 蘇徐玉妹死亡而消滅，自不足採。被上訴人雖又主張鍾瑞煥於伊及其他共有人辦
妥繼承登記後，表示不續約並將房屋鑰匙交還，租賃關係應已終止云云，惟為上 訴人所否認，被上訴人既未舉證證明之，又與系爭土地共有人之一蘇潤波證述： 「... 後來鍾瑞煥過逝，我們找鍾瑞煥的繼承人收租金，但其繼承人均不願處理 ，我們就解除契約」等情（見本院卷八六頁反面）不符，被上訴人所辯稱與鍾瑞 間之租賃契約已終止，自不足採信。
㈣按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時， 即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；又租地建屋之契約如無相反之特約， 自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋 所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之 特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院四十三年台上字第四 七九號、四十八年台上字第二二七號著有判例。此乃因租用基地建築，於房屋所 有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆屋收回基地， 殊有害社會之經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，咸認其房屋所有權移轉 時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意 租賃權得隨建築物而移轉於他人，不因建築物之轉讓而消滅；房屋受讓人與基地 所有人間，仍有租賃關係存在，無須經基地出租人同意為必要。本件鍾瑞煥租用 系爭土地建築系爭建物，復將系爭建物出售予鄭貴文，已如前述，被上訴人無法 證明蘇徐玉妹與鍾瑞煥間有禁止轉讓房屋之特約，縱因未曾辦理所有權移轉登記 ，鄭貴文尚未取得系爭建物之所有權，而認租賃權尚未移轉，但鍾瑞煥之租賃權 既未消滅，鄭貴文已受讓系爭建物之事實上處分權，占有使用系爭建物，尚難認 屬無權占有，上訴人為鄭貴文之妻，住居其內亦難謂無權使用系爭土地，被上訴 人以上訴人係無權占用系爭土地，訴請拆屋還地，委無足採。 ㈤更有進者，鄭貴文自八十二年起分別於八十二年五月一日匯款九萬九千二百七十 五元，八十三年一月二十七日匯款九萬九千二百七十六元，八十五年十一月一日 匯款二十七萬五千元，共計四十七萬三千五百五十一元予被上訴人及其他共有人 給付租金等情，業據鄭貴文證述：「... 第一次的租金我給付蘇潤波，後來因其 他共有人出面爭執說租金不能僅給付蘇潤波，必須給付給全部共有人。．．．八 十一年底付租金給蘇潤波，因共有人有意見，八十三年底付租金時，我以匯票支 付租金，分別寄給全部共有人十一人，八十五、八十七年的租金也是一樣...」 （見本院卷九○頁反面），並有普通、高額匯票匯費計數單影本、大宗國內普通 匯票請購單影本、郵政國內匯款請購單影本、掛號郵件收件回執影本可證（見本 院卷一二四、一一一、一一二─一二三頁、原審卷六六─七八、八六─九三頁） ，被上訴人及證人蘇潤波就收受前開匯款亦不爭執（見本院卷一○○頁、九一頁 反面），被上訴人主張該匯款係鄭貴文代償鍾瑞煥積欠之租金，然為鍾瑞煥之子 鍾仁謙所否認（見本院卷二○三、二○四頁），被上訴人亦無法舉證證明之，所 辯不足採。而被上訴人並未舉證證明共有人將鄭貴文給付租金之匯款退回，各共 有人既已收受鄭貴文給付之租金而無異議，應認已同意鄭貴文於受讓系爭建物後 繼續承租系爭土地。上訴人為鄭貴文之妻，住居於系爭建物，自非無權占有系爭 土地。
㈥此外，系爭建物係鍾瑞煥出售予鄭貴文如前述，上訴人辯稱由鄭貴文取得事實上
之處分權，即非全然無據，被上訴人並無證據證明上訴人對該建物有處分權存在 ，訴請上訴人拆屋還地，亦於法不合。
五、綜上所述，被上訴人本於民法第七百六十七條之法律關係，請求上訴人將系爭土 地上如原判決附圖斜線所示面積三十二平方公尺之地上物即系爭建物拆除為無理 由，不應准許。原審判命上訴人拆屋還地，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴 意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二 項所示。
六、兩造其餘之攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第八十五條第二項 前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 三十 日 臺灣高等法院民事第五庭 審判長法 官 黃 熙 嫣 法 官 鄭 傑 夫 法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 五 日 書記官 蔡 錦 輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。