臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第590號
原 告 郭吉成
訴訟代理人 李育禹律師
曾靖雯律師
被 告 林泗水
林聰明
林錦煌
林正清
林金滿
林秀美
林秀眞
謝林瑞敏
林文玲
林秀惠
林陳秀月
林丁發
葉林鈿子
林炆柶
林朳雨
林黃玉盆
林佳靜
蔡文忠
蔡金雪
共 同
訴訟代理人 裘佩恩律師
蘇泓達律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國108年12月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原 告所有，被告共有門牌臺南市○區○○路000巷00弄00號如 附圖所示編號A部分、面積108.22平方公尺之未保存登記建 物（下稱系爭建物）無權占有系爭土地，被告自應將之拆除 ，並將土地返還原告。被告雖辯稱兩造祖先（即郭家祖先及 林家祖先）有所謂將系爭土地與坐落臺南市○區○○段000 地號土地（下稱系爭OOO地號土地）為互易契約或相互買賣 契約之換地協議存在，惟就如此重大之交易，依常情而言， 理當會立下字據為憑，亦會要求辦理土地過戶。惟被告非但 無法提出任何契約相關文件以佐，且系爭土地並無不能辦理 移轉所有權登記之情事，被告一方卻從未提出過戶之要求， 足徵被告之主張不符常情，顯無可採。
㈡縱認被告所辯為真，兩造祖先曾經達成換地協議，惟系爭土 地現仍為原告所有，長年以來被告家族均未曾要求原告家族 為所有權移轉登記，則雙方先人至多僅成立換地協議之債權 法律關係，依債之相對性原則，該換地協議僅拘束當時訂定
法律關係之當事人，不能以之拘束繼承人外之後手。被告既 無法說明當時達成所謂換地協議合意之當事人究為何人，則 原告是否為其繼承人而受換地協議之拘束，即有疑義。更何 況被告所稱換地協議之具體內容並不清楚，且參林家所屬之 訴外人林立偉即林添興，與被告林泗水、林錦煌、林正清、 林聰明、林金滿等人共有系爭OOO地號土地，其應有部分曾 遭債權人台新國際商業銀行股份有限公司（下稱台新銀行） 聲請強制執行拍賣，且十餘年來已多次遭到查封，適時被告 均未提出任何異議，可知被告仍以系爭OOO地號土地所有權 人自居，並非如被告所稱已將系爭OOO地號土地與系爭土地 為所有權之交換。再者，衡諸不動產價值非低，如有買賣或 互易情形，依一般經驗法則，至少當立有字據為憑，並應登 記變更所有權人，以避免嗣後紛爭，則依本案之訴訟類型， 系爭土地是否有買賣或互易事實之舉證，應無上開所舉當事 人間能力、財力不平等、證據偏在一方或蒐證困難之情形， 與民事訴訟法第277條但書之旨趣尚有未合，自無適用。 ㈢由民法買賣及租賃之規定可知，如為買賣及互易契約關係， 當事人間係基於移轉財產權於他方之意思，如為租賃契約關 係，乃以物租與他方使用收益之意思，二者顯屬有別。被告 既辯稱是所有權的互相交換，又稱也會構成相互租賃問題， 誠屬殊難想像，尤其被告並未舉證證明兩造間有租賃之合意 或支付租金之事實，自不足採。縱認兩造間存有相互租賃契 約關係，惟被告多年來均未向原告支付使用系爭土地之租金 ，且系爭土地面積為116.38平方公尺，與系爭OOO地號土地 面積97.68平方公尺相較，大小顯有差異，系爭土地坐落位 置也較為優，雙方交換土地使用所得之利益顯不相當，應難 認被告已支付使用系爭土地之租金。再者，由證人陳錦綢之 證詞，可知原告父親曾向林家人請求返還系爭土地，應堪認 原告父親已依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定 ，向被告家族為終止租約之意思表示。若認雙方間有租賃契 約關係存在，而原告父親所為者尚不足認屬終止租約之意思 表示，則原告依民法第450條第2項及土地法第103條第4款規 定，以民事準備㈡狀向被告為終止租約之意思表示。 ㈣綜上所陳，被告所辯兩間造存有互易契約或相互買賣契約等 交換所有權之換地協議或相互租賃云云，均無理由。本件原 告為系爭土地所有人，依法繳納相關賦稅，卻因被告長年占 用系爭土地，至原告未能享有系爭土地之使用利益，被告共 有之系爭建物無權占用系爭土地，自應將之拆除並將土地返 還原告。爰依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，提起 本件訴訟。
㈤並聲明：
1.被告應將坐落臺南市○區○○段000地號土地上如附圖所示 編號A部分、面積108.22平方公尺之地上建物拆除，並將土 地返還原告。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
㈠郭家祖先與林家祖先以前曾系爭土地及系爭OOO地號土地達 成換地協議，而屬互易契約或相互買賣之情形，被告對系爭 土地係有權占有，原告請求拆屋還地，為無理由。又不論換 地協議之性質為互易或互相租賃或未定期限之使用借貸，均 不以書面為成立契約要件，且本案換地協議處於日治時期， 年代久遠，人事已非，光是系爭OOO地號土地上之房屋稅籍 證明為原告祖父之名，遑論更早以前換地協議縱使契約立有 書面亦早已滅失，而先祖輩當時教育及法治觀念遠不如現代 ，無法強求或認定當時已普遍存在不動產變動時辦理登記之 概念，自有舉證責任轉換或減輕規定適用。而被告林泗水稱 兩造祖先確有存在換地協議之主張，具體如給付當時幣值50 元與當時房屋、土地相交換為對價等情，與證人陳錦綢證言 ，及郭家人確有依據換地協議使用系爭OOO地號土地建屋並 使用水、電及繳納房屋稅等各類水電表登記與稅籍證明等證 據相符，則兩造祖先互為使用收益管理處分之行為，自符合 民法第398條互易之定義。縱非互易，亦屬民法第425條之1 推定租賃關係。再退步言，縱認無對價而非互易或互為租賃 ，郭家人或原告亦有未定期限並長久容任被告及林家人使用 系爭土地，可認為未定期限之使用借貸契約。且原告既為郭 家子孫、郭能之孫及繼承人，不論換地協議之性質為互易或 互相租賃或未定期限之使用借貸，原告均繼承一切權利義務 ，自應受換地協議拘束，無權要求被告等人拆屋還地。何況 若換地協議性質屬互易，依民法第398條準用買賣之規定， 當事人對於互易之標的物，不以有處分權為必要，是該換地 協議即互易契約並不因被告對於互易之土地無處分權而罹於 無效，應可認為有效。
㈡當時換地協議乃郭家人交換取得一半之系爭OOO地號土地， 而非全部，另一半OOO號土地仍為林家人所有，林家人自得 使用收益管理處分。又訴外人林立偉所有系爭OOO地號土地 應有部分多次遭拍賣，並非被告以郭家換得土地部分之所有 權人自居。另被告亦有繳交地價稅，非對原告不公平，縱使 地價稅原告有多繳之疑，亦為是否構成墊付稅金返還之不當 得利爭議，與本案爭點無關，更不能因此作為認定被告無權 占有或原告有權拆屋還地之依據。縱認換地協議不拘束契約
外第三人，依司法院釋字第349號解釋、債權物權化之實務 見解及誠信原則（最高法院97年度台上字第1729號判決及10 0年度台上字第463號判決意旨參照），仍拘束原告。因被告 祖先初始自民國初年間與原告祖先互相換地，而彼此互至系 爭土地及系爭OOO地號土地開發建屋居住，爾後60幾年間被 告祖先亦有改建，原告祖先亦有改建情形，前後兩造祖先及 渠等眷屬與兩造在系爭土地生活歷時逾數十年甚至百年之久 。參以原告及原告祖先亦緊鄰被告及被告祖先之系爭建物而 居，其等住居密集連接，兩造間歷經興建、增建房舍等劇烈 變動，所耗費建築工程，又非短暫、匆促可成，原告祖先、 原告自無不知情之理。且原告自66年即取得系爭土地，兩造 間保持由被告占有使用系爭土地建物狀態，達數十餘年甚至 百年，兩造長時間彼此容任所造成之權利義務狀態，不論屬 互易或互相租賃或未定期限之使用借貸，原告均應受拘束， 不得主張被告無權占有而拆屋還地。退萬步言，原告請求拆 屋還地，亦違反誠信原則、權利濫用禁止原則、禁反言原則 ，而不應准許。
㈢並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：
㈠原告為系爭土地所有權人（原因發生日期：45年7月3日，登 記日期：107年5月25日，登記原因：分割繼承〈原所有權人 郭能〉）。
㈡被告共有之系爭建物（稅籍編號為00000000000號、0000000 0000號）坐落於系爭土地上，其位置、面積如附圖所示編號 A部分、面積108.22平方公尺，目前由被告林陳秀月居住使 用，並由其二子林平和、林水清與其共同居住照顧。 ㈢系爭OOO地號土地為林水讓、林燈燦、林西元、林添興、林 永清、林 萃、林泗水、林錦煌、林正清、林聰明、林金滿 等人共有，其上坐落門牌臺南市○○里○○路000巷00弄00 號未保存登記建物（下稱系爭OO號建物，稅籍編號為000000 00000號，76年2月14日申報設立房屋稅籍），該建物之原始 納稅義務人為郭能，嗣於107年5月23日因繼承移轉與原告。 又該建物之水表申請人（裝置日期：70年7月25日）為郭金 春，嗣該水表已於84年10月6日廢止。另該建物之電表於85 年8月23日申請過戶，登記之用電戶名為郭釟杊（原告父親 ）迄今。
㈣訴外人林立偉即林添興所有系爭OOO地號土地應有部分12分 之1，曾經普通債權人台新銀行聲請強制執行（本院106年度
司執字第108142號）。
四、本院之判斷：
㈠被告共有之系爭建物是否有占有系爭土地之法律上正當權源 ？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。準此，所有人對於占有 人主張其為無權占有者，該所有人僅須證明其為所有人及其 物被占有之事實為已足，如占有人抗辯其占有係有正當權源 ，則應就其所抗辯之事實，負舉證之責任。又占有人對於自 己抗辯有權占有之事實已盡證明之責後，所有人對於占有人 之抗辯，如認其為不實並提出反對之主張者，則所有人對其 反對之主張，亦應負反證之證明之責，此為舉證責任分擔之 原則。
2.原告主張其為系爭土地所有人，被告共有之系爭建物占有系 爭土地乙節，既為被告所不爭執，則被告抗辯其係基於兩造 祖先之換地協議而有權占有系爭土地，揆諸前揭舉證責任分 配原則之規定，被告應就其係有權占有系爭土地之事實，負 舉證之責任。茲查：
⑴參諸證人陳錦綢於本院審理時具結證稱：原告父親在原告還 沒出生前，曾去里長那邊說要跟林家討系爭土地，原告父親 當時說那塊地是他的，要還他，姓林的有一群人說要討回去 可以，但以前郭家祖先跟林家祖先要了50元，及一間竹仔厝 給郭家住，那間竹仔厝是在交換完後郭家人要住的那塊土地 上，是這樣對換，他們有換但沒有登記，看要如何算。原告 父親說租金（應是稅金之意）是郭家在繳，然後里長說郭家 祖先當初拿了這些東西，要討回去的話這要怎麼算，那麼久 以前的事情了，那時的錢幣值比較大，要怎麼算，就叫他們 把名字過一過，以後就不用幫忙繳租金了，就沒事了，姓郭 的就轉身出去，我也走出去了，我沒有聽到是否要把土地交 換回來。當時原告父親知道有換地的協議，那是他們祖先換 的，不是原告父親換的，不知道多久以前的事情了，那時祖 先們的約定如何，沒有人知道，那些知道的老人家應該都過 世了，我是在旁邊聽到這些，其他的我不知道等語（本院卷 第392至398頁），可知原告父親郭釟杊生前曾與林家人在里 長處所協調交還系爭土地事宜，惟因當時林家人提出郭家與 林家祖先換地時係有償交換，僅沒有登記之質疑，雖經里長 居中協調，但因雙方未有共識，以致爭議沿續至今。 ⑵又被告抗辯郭家祖先曾向林家祖先收取當時幣值50元及一間 竹仔厝為換地對價云云，雖舉證人陳錦綢上開證述為憑，然 為原告否認，且細究證人陳錦綢前揭所證，係謂當時原告父
親雖知郭家祖先與林家祖先有換地協議，但有關郭家祖先向 林家祖先收取當時幣值50元及一間竹仔厝乙事，係出自林家 人之口，又當初郭家祖先與林家祖先究竟如何約定，因事隔 久遠，已無人知曉。由此可見，依證人陳錦綢上開證言，並 不足以單憑當時林家人片面之言，而遽認郭家祖先有向林家 祖先收取當時幣值50元及一間竹仔厝之事實。此外，被告亦 未能提出其他積極事證以實其說，則被告前揭所辯，要難遽 信。
⑶另原告雖否認證人陳錦綢所證兩造祖先有換地協議之真實性 ，然而審酌被告共有之系爭建物坐落於原告所有之系爭土地 上，目前由被告林陳秀月居住使用；而林水讓、林燈燦、林 西元、林添興、林永清、林 萃、林泗水、林錦煌、林正清 、林聰明、林金滿等人共有之系爭OOO地號土地上，則坐落 原告所有之系爭OO號建物（原始納稅義務人為原告祖父郭能 ），且該建物水表申請人及用電戶名均為郭姓用戶（見兩造 不爭執事項㈡㈢）。是由上開兩筆土地長久以來之使用狀況 觀之，足認證人陳錦綢前揭所證其曾在場親身見聞原告父親 表示知悉郭家祖先與林家祖先有換地協議乙情，信而有徵， 為足採信。原告空言否認，難謂有據。
⑷又兩造祖先係由何人與何人間達成將系爭土地與系爭OOO地 號土地（被告抗辯交換系爭OOO地號土地一半）互為交換之 合意？又其所為換地協議約定之具體內容為何？雖因年代久 遠，且人事已非之事實上困難，而難以查考。但依照上開調 查證據之結果，至少足以推認郭家祖先與林家祖先有將其各 自名下之系爭土地與系爭OOO地號土地互為交換，並在交換 後之土地上各自興建建物使用，且該基地使用關係仍沿續至 其後代子孫。準此以觀，被告抗辯其係基於兩造祖先換地協 議及繼承之法律關係，而有權占有系爭土地，應認已盡其舉 證之責任。原告空言否認，並非可採。
3.至於兩造祖先所為系爭土地與系爭OOO地號土地換地協議之 法律性質為何，依據證人陳錦綢所證原告父親在里長處所向 林家人請求返還系爭土地時，當時林家人雖曾為郭家與林家 祖先換地係有償交換，僅沒有登記之表示。然而，斟酌當時 里長居中協商結果，郭家與林家雙方並未有共識，且至今郭 家與林家仍係各自繳納登記於自己名下土地之地價稅，並非 繳納換地後實際使用土地之地價稅（本院卷第461頁），可 見兩造祖先所合意之換地協議，是否有交換土地所有權之意 思，非無疑義，尚難僅憑前揭林家人之片面主張，而遽認兩 造祖先有交換土地所有權之意思。因之，兩造祖先換地協議 及繼承所沿續之法律關係，尚不足採認係屬相互買賣或互為
移轉所有權之互易關係，至多僅可推認其等曾合意將系爭土 地與系爭OOO地號土地交換使用，且由於其等係約定一方以 自己所有之土地，換與他方使用為對價，而使用他方所有之 土地，依此可認，其等交換土地使用之法律性質，並非無償 之使用借貸關係，而應屬互為租賃之法律關係。是以被告抗 辯兩造祖先換地協議之法律性質，為相互租賃之法律關係等 語，要屬可採。
㈡原告主張縱認兩造之祖先間有租賃契約關係存在，惟原告父 親已依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定，向被 告家族為終止租約之意思表示，被告已喪失繼續占有系爭土 地之正當權源，應予拆屋還地，是否可採？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣 者，從其習慣；租用建築房屋之基地，如有承租人積欠租金 額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時之情形者，出租人 得收回之；此觀民法第450條第1項、第2項及土地法第103條 第4款規定即明。衡諸租地建屋契約，係以承租人使用其房 屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明 定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定 有租至房屋不堪使用時為止之期限。
2.經查，本件郭家祖先與林家祖先分別將其名下之系爭土地與 系爭OOO地號土地互為交換使用，並各在交換後之土地上興 建建物，已如前述，由是觀之，兩造祖先就上開兩筆土地相 互租賃，實係互以使用他方所有之土地自行建築房屋而使用 為其目的，相當於租地建屋之性質，非有相當之期限不能達 其目的，縱其間未明定租賃期限，惟依契約之目的探求當事 人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。次 依修正前民法第449條第1項規定，租賃契約期限如逾20年者 ，雖應縮短為20年，惟於20年期滿，若有民法第451條規定 之情形，應視為不定期限繼續契約，至房屋不堪使用時始消 滅。又民法第451條所稱不定期限繼續契約，亦與民法第450 條第2項所稱未定期限租約不同。而依證人陳錦綢所證，雖 可知原告父親曾在里長處所向林家人請求返還系爭土地，惟 原告並未舉證證明原告父親係於租賃期限20年屆滿後，立即 向林家人表示反對林家人繼續使用系爭土地為真實，則依民 法第451條規定，仍應視為不定期限繼續契約，至系爭建物 不堪使用時，兩造間就系爭土地所存在之租賃關係始告消滅 。準此而言，參酌系爭建物目前仍由被告林陳秀月居住使用 中，並未至不堪使用之狀態，則原告主張其父親已依民法第 450條第2項規定，向被告家族為終止租約之意思表示云云，
難謂合法。
3.又查，本件郭家祖先與林家祖先係各自以其名下之系爭土地 與系爭OOO地號土地互為交換使用，足認其間所約定者應係 以兩筆土地之使用收益代價互為抵償，且依系爭OO號建物申 報設立房屋稅籍、水表及電表申請情形（見兩造不爭執事項 ㈢），於原告父親向林家人請求返還系爭土地時，系爭OO號 建物應係處於可使用狀態，是以兩造祖先換地協議及本於繼 承關係所沿續之法律關係，既係以兩筆土地之使用收益互為 對價抵償，難認當時有金錢現實給付而未支付之問題。其次 ，兩造祖先當初係基於何種考量而同意互換土地使用，至今 已難以查考，故亦難僅因系爭土地與系爭OOO地號土地之面 積及坐落位置不同，而推認雙方交換土地使用所得之利益顯 不相當。則原告主張其父親已依土地法第103條第4款規定， 向被告家族為終止租約之意思表示云云，亦難認合法。 4.從而，原告主張縱認兩造之祖先間有租賃契約關係存在，惟 原告父親已依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定 ，向被告家族為終止租約之意思表示，被告已喪失繼續占有 系爭土地之正當權源，應予拆屋還地云云，並非可採。 ㈢原告主張縱認兩造祖先間有租賃契約關係存在，惟原告依民 法第450條第2項、土地法第103條第4款規定，於108年11月 26日以民事準備㈡狀向被告為終止租約之意思表示，被告已 喪失繼續占有系爭土地之正當權源，應予拆屋還地，是否有 據？
1.經查，兩造祖先就系爭土地與系爭OOO地號土地相互租賃， 並有互以使用他方所有之土地自行建築房屋而使用為其目的 ，相當於租地建屋之性質，又依修正前民法第449條第1項及 民法第451條規定，應視為不定期限繼續契約，至系爭建物 不堪使用時，兩造間就系爭土地所存在之租賃關係始告消滅 ，已如前述。則原告主張其依民法第450條第2項規定，已於 108年11月26日以民事準備㈡狀，向被告為終止租約之意思 表示云云，並非合法，自不生終止兩造間就系爭土地之租賃 關係之效力。
2.次查，本件依被告於108年12月18日當庭所提出系爭OOO地號 土地上郭家所興建系爭OO號建物照片，顯示該建物屋簷嚴重 損壞（本院卷第457至458頁），縱認該建物已至不堪使用之 狀態，兩造間就系爭OOO地號土地所存在之租賃關係已告消 滅。然因坐落系爭土地上之系爭建物，並未至不堪使用之狀 態，目前仍由被告林陳秀月居住使用中，是以兩造祖先成立 換地協議後，本於繼承關係所沿續之法律事實狀態，嗣雖發 生變動，呈現兩造間系爭土地租賃關係仍然繼續存在，但系
爭OOO地號土地租賃關係因其上之系爭OO號建物至不堪使用 狀態而消滅，導致雙方無從再以兩筆土地之使用收益互為對 價抵償。惟發生此種情況，應係可否類推適用民法第425條 之1第2項規定，由當事人協議其租金數額，不能協議時，得 請求法院酌定之問題。而於兩造尚未協議其租金數額前，被 告之給付義務既尚未具體化，自難認被告有積欠租金額達二 年以上之情形。則原告依土地法第103條第4款規定，向被告 為終止租約之意思表示，亦非合法，自亦不生終止兩造間就 系爭土地之租賃關係之效力。
3.從而，原告主張縱認兩造祖先間有租賃契約關係存在，惟原 告依民法第450條第2項、土地法第103條第4款規定，於108 年11月26日以民事準備㈡狀向被告為終止租約之意思表示， 被告已喪失繼續占有系爭土地之正當權源，應予拆屋還地云 云，並非有據。
五、綜上所述，被告共有之系爭建物占有系爭土地，係基於租賃 及繼承之法律關係而為占有，並非無法律上之原因，且該租 賃關係迄今仍然繼續存在，則原告依所有物返還請求權及租 賃物返還請求權，請求被告應將坐落系爭土地上之系爭建物 拆除，並將土地返還原告，為無理由，應予駁回。又原告既 受敗訴判決，則其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院斟酌後，認為均與本件判決結果不生影響，爰不一一論 駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 8 日
民事第三庭 法 官 張季芬
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 8 日
書 記 官 李慈容