臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2615號
原 告 禹豐川
被 告 林志霖
訴訟代理人 陳彥价律師
上列當事人間請求交還房屋及損害賠償事件，本院於民國109 年
1 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000 號建物返還原告。被告應給付原告新臺幣柒萬貳仟陸佰元，及自民國一百零八年九月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時，訴之聲 明第2 項請求被告應給付原告新臺幣（下同）648,000 元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計 算之利息。嗣於本院民國109 年1 月13日言詞辯論期日，當 庭變更訴之聲明第二項如下述（見本院卷第193 頁），核屬 減縮應受判決事項之聲明，合於上開規定，應予准許。乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：
兩造前就門牌號碼台中市○○區○○路000 號建物（下稱系 爭建物）簽訂3 期租賃契約，租期分別自105 年9 月12日起 至106 年9 月11日止、106 年9 月11日起至107 年9 月11日 止、107 年9 月12日起至108 年3 月11日止。於107 年2 月 17日，被告至原告教會，向原告出示名片，表示欲於系爭建 物經營「花蓮一品香」餐飲加盟生意。原告因被告前3 期租 賃期間均經營同類小吃店生意，誤信為真，而與被告再次簽 訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），租期自108 年3 月12日 起至109 年3 月11日止。簽約後，被告又主動以LINE通訊軟 體，傳送承租計畫與原告，掩蔽被告實欲於系爭建物經營神 壇之真實目的。詎被告之後竟將系爭建物交予訴外人陳美智 使用，供陳美智於系爭建物經營「崑崙山王母瑤池宮」，被 告顯係詐欺原告締約甚明。原告爰以桃園客家文化館郵局存 證號碼第29號存證信函，撤銷系爭租賃契約。 如認原告撤銷為無理由，被告以系爭建物設置崑崙山王母瑤
池宮，亦違反系爭租賃契約第8 、9 、10條之約定，經原告 以桃園客家文化館郵局存證號碼第32號、第37號、第38號、 第125 號存證信函向被告解除契約，復於108 年10月28日言 詞辯論期日，再當庭向被告主張解除契約。
從而，系爭租賃契約已失其效力，兩造間法律關係自應回歸 系爭租賃契約前1 份租賃契約（即租賃期間107 年9 月12日 起至108 年3 月11日止之租賃契約，下稱前次租賃契約）約 定。以此計算，請求如下：
㈠五倍賠償金：依照前次租賃契約第6 條約定，被告未即時 交還房屋，應給付原告5 倍之違約金。而每月租金為7,00 0 元，違約金即為每月35,000元。爰請求被告給付系爭租 賃契約原定租賃期間即108 年3 月12日至109 年3 月11日 之違約金，共計42萬元（計算式：每月35,000元×12個月 ＝420,000 元）。
㈡不當得利：系爭租賃契約既已失效，被告持續占用系爭房 屋，自應支付相當於租金之不當得利。以系爭租賃契約第 3 條每月租金9,000 元計算，自108 年3 月12日至109 年 3 月11日，共計108,000 元（計算式：每月9,000 元×12 個月＝108,000 元）。
㈢以上共計528,000元。
並聲明：㈠被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000 號房 屋返還原告。㈡被告應賠償原告528,000 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。貳、被告抗辯則以：系爭租賃契約未將被告需於系爭建物經營花 蓮一品香乙事列為特約事項，被告自無任何詐欺、違約之情 事。且被告於初始確係要開設花蓮一品香加盟店，惟嗣經加 盟業主評估系爭建物坐落土地為水利地，有隨時遭收回之風 險，主、客觀上無法做為開設加盟店使用，因此拒絕而作罷 。被告為避免系爭建物閒置，始與原告協商將家中之神明像 及相關物品、設備移放，兩造因之簽訂約定書（下稱系爭約 定書），被告據此陸續將神明像及相關物品、設備等移置系 爭建物。原告事後片面毀約，刻意不讓被告繼續使用，應無 理由，原告請求被告賠償損害，亦無依據。又陳美智為被告 之同居人，具事實上夫妻關係，而被告為系爭建物承租人， 依民法第433 條規定及實務見解，被告得由陳美智為系爭房 屋之共同使用，並無轉租或違反系爭租賃契約第8 條之情形 。另被告有以郵局現金袋給付原告租金，惟原告拒收，是原 告起訴請求被告給付，亦無理由。並聲明：原告之訴駁回。叁、本院得心證之理由：
原告主張撤銷系爭租賃契約，有無理由：
㈠按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示。民法第92條第1 項前段定有明文。又按該條項所 欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且 所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而 有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤 、加深錯誤或保持錯誤者而言。至不真實之事實是否重要 而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思 之過程有無因果關係為斷（最高法院100 年度台上字第85 8 號民事判決意旨參照）。
㈡查兩造於系爭租賃契約前，就系爭建物業已先後簽立3 次 租賃契約，租期分別自105 年9 月12日起至106 年9 月11 日止、106 年9 月11日起至107 年9 月11日止、107 年9 月12日起至108 年3 月11日止，業據原告提出第1 次至第 3 次租賃契約、系爭租賃契約為佐（見本院卷第119 頁至 第224 頁、第21頁至第27頁）。而依原告自述，被告於前 開2 年半之租賃期間內，均係於系爭建物經營餐飲類生意 ，堪認被告於簽訂系爭租賃契約前，確有於系爭建物持續 經營餐飲業之事實、能力及意願。又被告於108 年2 月14 日，即與英屬蓋曼群島商花蓮香股份有限公司簽訂加盟店 業務（專案合作）委託契約書（經營地點未載），業據被 告提出契約書為證（見本院卷第103 頁至第109 頁）。則 原告主張被告簽訂系爭租賃契約時，係蓄意欺瞞原告欲經 營花蓮一品香，實無任何意願經營該小吃店等語，已難認 有據。
㈢再者，倘若原告確係因信任被告欲以系爭建物經營花蓮一 品香，始同意租賃，衡諸常情，自應就此締約之重要事項 ，明定於系爭租賃契約中。然觀系爭租賃契約（見本院卷 第21頁至第27頁），並無隻字片語提及被告租賃系爭建物 之用途限於餐飲業，更未具體約名限於經營花蓮一品香， 自難認對原告而言，被告是否使用系爭建物經營花蓮一品 香屬締約之重要事項。佐以原告主張：系爭建物被當做宮 廟使用，在坊間就會沒有人願意再承租或是購買，會覺得 恐懼，被告將系爭建物作為崑崙山王母瑤池宮，造成對我 不可逆之損害。被告明知我是基督教徒，也知道我反對放 任何其他宗教物品等語（見本院卷第88頁至第89頁），堪 認對於原告而言，其意思形成過程中屬於重要而有影響之 事實，應為「系爭建物不得作為崑崙山王母瑤池宮使用」 ，而非「系爭建物需用來經營花蓮一品香」。
㈣從而，被告租賃系爭建物之目的是否為經營花蓮一品香， 既非原告意思形成過程屬於重要而有影響之事實，則無論
被告就此部分陳述是否真實，原告均不得依民法第92條規 定主張撤銷其訂立系爭租賃契約之意思表示。被告聲請向 台中農田水利會函詢系爭建物坐落土地是否為水利會用地 ，以佐證其確因此故無法於該址經營花蓮一品香乙節（見 本院卷第100 頁），即無調查必要，僅此敘明。 原告主張解除系爭租賃契約，有無理由：
㈠按系爭租賃契約第8 條約定：「乙方（即被告，下同）未 經甲方（即原告，下同）同意，不得私自將租賃房/ 店屋 權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由 他人使用房/ 店屋。」（見本院卷第23頁）。查系爭建物 現單獨供崑崙山王母瑤池宮使用，並無其他店面或事業經 營，而崑崙山王母瑤池宮負責人為陳美智乙節，有原告提 出之現場照片為證（見本院卷第35頁、第59頁、第93頁） ，且為被告所不爭執（見本院卷第88頁、第196 頁）。則 被告承租系爭建物後，將系爭建物提供陳美智用以經營崑 崙山王母瑤池宮，顯屬違反系爭租賃契約第8 條「以其他 變相方法由他人使用房/ 店屋」之約定。至被告固抗辯陳 美智與被告為同居人，得為租賃物之共同使用，並聲請傳 喚陳美智到庭作證等語。然查被告既係將系爭建物交由陳 美智經營使用，有如前述，顯與允由同居人共居租賃房屋 之情節有別，無論被告與陳美智關係為何、是否同居該址 及是否向陳美智收取租金，均無礙於本院前開認定。是被 告此部分所辯，尚非可採，其聲請傳喚陳美智到庭做證， 亦無必要。
㈡被告復抗辯係經原告同意將系爭建物做為崑崙山王母瑤池 宮使用等語。然查：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責 任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。觀系爭約定書 內容記載：「有關乙方承租甲方台中市○○區○○路00 0 號房屋，室內放置之所有神明像（含座台等）及屋外 （屋前、後）乙方放置或裝設之任何設施、物品等，乙 方於本次租約屆期前，皆應完全拆除遷移無誤。……。 」等語（見本院卷第33頁），僅表明被告於租約屆滿後 ，應將系爭建物內放置之神明像及屋外設施、物品等裝 設物品拆除，未提及原告同意被告將該屋供做宮廟使用 之意旨。而系爭約定書中雖提及「神明像」，然審酌一 般民間將神明擺置居處或店內供奉者，所在多有，核屬 自家之民間信仰行為，與對外以宮廟之名經營，並辦理 酬神廟會等儀式，相差甚鉅，更況一般住家均不喜鄰近 宮廟，被告亦自承明知原告篤信基督教（見本院卷第88
頁），自難認以原告同意被告於系爭房屋擺設神明像， 即遽認係同意被告開設宮廟。更況依原告提出之兩造間 LINE通訊對話紀錄，被告於簽訂系爭約定書後之108 年 4 月2 日，尚向原告主張：「那個不是神壇是我自己的 家神」（見本院卷第95頁），更徵原告簽訂系爭約定書 時，被告顯未告知欲設立崑崙山王母瑤池宮甚明。從而 ，被告既未舉證證明原告於簽訂系爭約定書時，崑崙山 王母瑤池宮現有之招牌、擺置等均已存在，則被告以系 爭約定書中有提及神明像及裝設物品等詞彙，執詞主張 原告即係同意被告於系爭建物設立崑崙山王母瑤池宮， 自非可採。
⒉被告就原告同意在系爭建物設置崑崙山王母瑤池宮之有 利事實，既未舉證證明之，揆諸前揭舉證責任分配之說 明，自難認其抗辯可採。準此，被告係擅自將系爭建物 提供陳美智經營崑崙山王母瑤池宮，而違反系爭租約第 8 條規定，應可認定。
㈢按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約 所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而 言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，原則上 不能以解除之意思表示使租賃關係消滅（最高法院51年台 上字第2829號判例要旨參照）；蓋因繼續性之契約已開始 履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不 履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上應依民法 債編租賃規定，以終止之方法消滅其契約關係；僅在出租 人未能依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租 人始得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102 年度台上字第1447號判決要旨參照）。又按租賃為繼續性 契約，於出租人應負瑕疵擔保責任時，其法律上之效果， 本諸繼續性契約之特色，應認承租人係行使終止權，而非 解除權（最高法院93年度台上字第161 號判決要旨參照） 。查依系爭租賃契約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契 約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約 收回房/ 店屋，……。」（見本院卷第25頁），固約定於 兩造違約時，他造均得行使意定解約權。惟系爭租賃契約 性質上為繼續性契約，且系爭租賃契約訂定後，原告已依 約交付系爭建物與被告使用，而履行系爭租賃契約。則依 前揭說明，原告於本院108 年10月28日言詞辯論期日，以 被告違反系爭租賃契約第8 條約定違由，依系爭租賃契約 第14條向被告主張解除系爭租賃契約（見本院卷第88頁） ，亦僅生終止契約而向將來失效之效力。
㈣按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。民法第767 條第1 項前段定有明文。兩造間之租賃關係 既經原告於108 年10月28日合法終止，被告繼續占用系爭 房屋，即屬無權占有。則原告本於所有物返還請求權，請 求被告將系爭建物遷讓返還予原告，核屬有據，應予准許 。
㈤至原告主張前以桃園客家文化館郵局存證號碼第32號、第 37號、第38號、第125 號存證信函通知被告解除契約等語 。惟觀前開存證信函內容（見本院卷第47頁至第49頁、第 55頁至第57頁、第65頁至第67頁、第71頁），原告所執解 除契約（應僅生終止契約之效果，有如前述）之原因，係 被告違反系爭租賃契約第10條：「房/ 店屋不得供非法使 用或存放危險物品影響公共安全」（見本院卷第23頁）、 第9 條：「房/ 店屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告 ）取得甲方（即原告）之同意後得自行裝設，但不得損害 原有建築，乙方於交還房/ 店時自應負責回復原狀。」（ 見本院卷第23頁）。惟被告將系爭建物供作宮廟使用，尚 難認係非法使用或存放危險物品，復未經原告舉證證明有 何損害原有建築之情形，自難認違反系爭租賃契約第10條 、第9 條約定。是原告以前開存證信函向被告主張解除契 約，均無理由，附此敘明。
原告請求被告給付賠償金部分：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於 契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事 探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年 上字第1118號判例意旨參照）。
㈡查系爭租約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方 同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀騰空交 還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷交還 房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至 遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」 （見本院卷第23頁）是依契約之明確文字，該條僅於契約 文字明示之「租期屆滿」即租約於109 年3 月11日到期， 而被告拒不返還系爭建物之情形，始有適用之餘地，至於 原告提前終止租約之情形，並不在規定範圍內。從而，原 告依系爭租約第6 條規定，請求被告給付違約金42萬元， 即屬無據，不能准許。
原告請求被告給付租金部分：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定 有明文。又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃
債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高 法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查依系爭租 賃契約第3 條約定（見本院卷第21頁），系爭建物租金為 每月9,000 元，而自租賃期間開始即108 年3 月12日起， 至系爭租賃契約終止即108 年10月28日止，共計7 月又17 日，被告均未繳付原告租金，為被告所不爭執。則被告此 部分積欠之租金應為68,100元【計算式：（每月9,000 元 ×7 月）＋（每月9,000 元×17/30 ）＝68,100元】。又 依系爭租賃契約第5 條及其下之手寫約定（見本院卷第21 頁至第23頁），被告係沿用舊租約之押租金18,000元，供 作系爭租賃契約之押租保證金。則兩造租賃關係終止後， 被告所繳交之上開押租金發生當然抵充之效力，並應依民 法第322 條規定抵充被告之債務。故依上開所述，被告此 部分欠租應先由其所交付之押租金18,000元抵充，則經抵 充後，該押租金仍餘50,100元。
㈡再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房 屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最 高法院61年度台上字第1695號判例要旨參照）。系爭租賃 契約經原告於108 年10月28日終止後，即向後失其效力， 被告繼續占有系爭建物，即無法合法權源，而屬無權占有 ，揆諸前揭說明，原告自得請求其返還相當於於租金之不 當得利。本院審酌依系爭租賃契約第3 條（見本院卷第21 頁），被告係以每月9,000 元租金之代價，向原告承租系 爭房屋，有如前述，則原告主張本件以每月9,000 元之數 額，計算被告獲得相當於租金之利益，應屬妥適。又被告 自系爭租賃契約終止即108 年10月29日起繼續占用系爭建 物，至本院言詞辯論終結日即109 年1 月13日止，共計2 月又15日，原告自得請求被告給付此段期間相當於租金之 不當得利費用22,500元【計算式：（每月9,000 元×2 月 ）＋（每月9,000 元×15/30 ）＝22,500元】。至原告請 求被告亦應給付自109 年1 月14日起至109 年3 月11日相 當於租金之不當得利，惟被告於本院言詞辯論終結日後， 是否繼續占用系爭建物，尚屬未定，原告就此部分請求被 告給付，即不能准許，應予駁回。
㈢據上，原告得請求被告給付之租金及相當於租金之不當得 利費用共計72,600元（計算式：50,100元＋22,500元＝72 ,600元）。
肆、綜上所述，原告依系爭租賃契約、民法第767 條第1 項前段
及民法第179 條等規定，請求被告返還系爭建物，並給付72 ,600元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年9 月11日（見本 院卷第79頁送達證書）至清償日止，按週年利率5 ％計算之 法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾上開範圍之請求 ，則無理由，應予駁回。
伍、兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不 足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 段奇琬
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 1 月 20 日
書記官 劉燕媚
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