臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1334號
原 告 徐城暄 桃園市○○區○○里○○00號
訴訟代理人 徐嘉駿
被 告 葉倫祥
蔡葉綉珠
陳奕達
陳奕春
陳奕相
余陳鳳嬌
徐金輝
徐文集
徐淑美
徐美芳
徐芝芳
徐莉華
徐淑芬
郭陳玉蘭
范陳菊妹
陳玫君
羅安男
上 一人
訴訟代理人 羅淑芳
被 告 葉輝凰
葉倫發
徐羅香妹
朱羅茶妹
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，於民國108 年12
月3日辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更，但被告同意、請求之 基礎事實同一者，不在此限，被告於訴之變更無異議，而為 本案言詞辯論者，視為同意變更，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 、2 款、第2 項定有明文。本件原告起訴聲明：
被告應就被繼承人葉黃阿妹遺產即桃園市○○區○○段○○ ○○○段○000000○00000 地號土地（下稱系爭2 筆土地） 之應有部分，辦理繼承登記後，再將其應有部分移轉登記與 原告。嗣於民國108 年7 月26日準備程序期日變更聲明：（ 1 ）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）899,000 元。（2 ）願供擔保請准宣告假執行（本院卷二第154 頁）。核其變 更聲明與原請求之基礎事實同一，且被告並無異議而為本案 言詞辯論，依上開規定，應予准許。
二、本件除被告羅安男、陳玫君外，其餘被告經合法通知，均未 於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所 列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）訴外人即原告之父徐金清與葉黃阿妹於42年間簽訂絕賣證 書（下稱系爭契約），由徐金清向葉黃阿妹購買如附表A 、B 所示坐落社子段108 地號土地（下稱系爭土地）及其 上建物（下稱系爭建物），約定系爭建物價金4,800 元， 系爭土地價金1,000 元，徐金清已給付全部價金，系爭建 物已辦理所有權移轉登記，系爭土地則因42年時施行耕地 放領政策、自耕地保留持分交換，限制土地買賣移轉登記 ，而無法辦理所有權移轉登記，故系爭土地仍登記在葉黃 阿妹名下，但一直由徐金清使用，後來建物拆除，並於58 年土地重劃成農地。嗣徐金清去世後由原告繼承系爭土地 ，並耕作使用近40年，原告繼承系爭土地時年紀尚輕，原 告的大哥僅將系爭契約影本交付原告，不清楚為何無法過 戶，僅由長輩告知由原告繼承系爭土地，至近期因調閱系 爭土地登記謄本，始知系爭土地因葉黃阿妹未辦理繼承而 被政府列管，登記謄本有記載「自耕保留持分交換」，當 初所購買葉黃阿妹系爭土地目前則因未辦理繼承而被列管 ，因此起訴請求葉黃阿妹之繼承人辦理系爭土地所有權移 轉。另與地政人員確認後，才知道耕地放領限制登記之土 地至101 年土地整理完畢，已解除限制登記。（二）另系爭土地於58年重劃交換位置，系爭土地重劃後為系爭 2 筆土地，亦即先將系爭土地換到社子段1207-1地號土地 ，以與原告所有社子段1208地號土地相連，又因社子段12 07-1地號土地面積較小，故剩下面積放在社子段109-1 地 號土地，故系爭2 筆土地價值總和，即是徐金清向葉黃阿 妹所購得的系爭土地，葉黃阿妹之繼承人遲未將葉黃阿妹 所有系爭2 筆土地之應有部分移轉予原告，原告已於108 年7 月26日準備程序期日，當庭對到庭被告為解除系爭契
約之意思表示，並對未到庭之被告以準備程序筆錄影本送 達時為解除契約之意思表示，對系爭契約行使解除權等語 ，爰依不當得利法律關係，提起本件訴訟，並聲明：如前 揭所示變更後之聲明。
二、被告則以：
（一）被告羅安男：原告並未提出系爭契約之原本，且葉黃阿妹 已將系爭土地及系爭建物之所有權移轉登記予徐金清，當 時買賣的房地位於桃園縣○○鄉○○村00號，是其小時候 住的地方，賣給徐金清後便搬離該處。又縱使尚未移轉登 記，也因歷時甚久，原告已不得再為請求。且系爭2 筆土 地是其家的後院，依系爭契約葉黃阿妹是賣給徐金清系爭 土地，至於社子段109 地號土地登記於35年即已存在，而 社子段109 地號土地則於42年另分割出社子段109-1 地號 土地，社子段109-1 地號土地復於58年分割出社子段1207 -1地號土地，故社子段109 、109-1 、1207-1地號土地均 與系爭土地無關，社子段109 地號土地與系爭2 筆土地也 不是自系爭土地重劃出來。原告所提出系爭契約買賣標的 是系爭土地，並非系爭2 筆土地，原告請求並無理由等語 置辯，並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告陳玫君：社子段109 地號土地與同段1207-1、109-1 地號土地，並無重劃前後關係，且系爭土地與社子段109 地號土地並無自耕保留地持份須為註記情事。又葉黃阿妹 其所有社子段108 、109 地號土地之應有部分，均於42年 移轉，並無原告所稱政府政策致土地限制過戶登記情事。 且葉黃阿妹已依約將系爭土地移轉徐金清等語置辯，並聲 明：原告之訴駁回。
（三）其餘被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提 出任何書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張徐金清與葉黃阿妹於42年間簽訂之系爭契約，由徐 金清向葉黃阿妹購買如附表A 、B 所示系爭土地與系爭建物 ，系爭建物所有權雖已移轉予徐金清，惟葉黃阿妹之繼承人 迄今仍未依約移轉系爭土地或系爭2 筆土地所有權之應有部 分等語，被告則以前詞置辯。是依兩造主張，本件爭點應為 ：（一）系爭契約是否為真正？如是，葉黃阿妹是否已依系 爭契約，將系爭土地所有權應有部分移轉登記予徐金清？（ 二）系爭土地與系爭2 筆土地是否具有重劃前後之關聯？（ 三）原告可否對系爭契約行使解除權？
四、得心證之理由：
（一）系爭契約是否為真正，如是則葉黃阿妹是否已依系爭契約 ，將系爭土地所有權應有部分移轉登記予徐金清：
1、依原告所提出系爭契約，徐金清向葉黃阿妹購買的不動產 標的是「不動產標示：桃園縣新屋鄉社子第一０八番。一 、七五則建物敷地四分五毛八系。以上土地持分一四四零 零分之二三零四全部讓渡。所有番之所在家屋於社子三七 號。（新編號一一四七號）二、本國式土角造住家建坪三 拾三坪九三…以上房屋全部讓渡」（見壢司簡調卷第5 至 19頁），故依系爭契約買賣標的之土地部分「桃園縣新屋 鄉社子第一０八番」即如附表A 所示系爭土地，而檢視系 爭契約影本格式內容，其貼有印花稅票，所使用行紙邊頁 有「中壢鎮中正路八六號文化代書事務所」等舊地名之印 刷標示，契約末有監證人新屋鄉長、幹事及官署印文，並 附有契稅課徵明細單（賣契），以及毛筆書寫之房屋土地 買賣預約書等外觀形式，系爭契約應確屬年代久遠文件。 參以依光復初期土地舊簿登記資料所示，系爭土地已於42 年11月20日，將葉黃阿妹之所有權移轉予「徐金清」，又 依土地登記簿所載系爭土地於42年間並無相關移轉限制之 記載，有桃園市楊梅地政事務所核發依照人工作業登記簿 記載第一類謄本列印資料、桃園市楊梅地政事務所108 年 4 月18日函及所附土地人工登記簿謄本在卷可稽（本院卷 一第171 至177 頁）。足認徐金清與葉黃阿妹確實有系爭 土地買賣契約之存在，且葉黃阿妹已將系爭土地所有權應 有部分移轉登記予徐金清，堪認原告所提出之系爭契約形 式上應為真正。
2、又系爭土地於42年為葉黃阿妹等11人所共有，葉黃阿妹將 其應有部分移轉予徐金清，復有楊梅市地政事務所108 年 6 月19日函在卷可稽（本院卷二第18頁）。顯見系爭土地 於42年間並無受限制不得移轉之情事，且依上開舊簿資料 葉黃阿妹業於42年11月20日，將系爭土地所有權應有部分 14400 分之2304全部移轉登記予徐金清，是葉黃阿妹確已 依系爭契約將系爭土地之所有權應有部分移轉登記予徐金 清。則原告主張徐金清與葉黃阿妹於42年間簽訂系爭契約 後，系爭土地因42年時施行耕地放領政策限制登記，而無 法辦理所有權移轉登記，故系爭土地仍登記在葉黃阿妹名 下等語，顯與土地謄本之舊簿登記資料不符。
（二）系爭土地與系爭2 筆土地是否具有重劃前後之關聯： 1、原告雖主張系爭土地因42年時施行耕地放領政策限制土地 登記，而無法辦理所有權移轉登記，故系爭土地仍登記在 葉黃阿妹名下，系爭土地重劃後，劃分系爭2 筆土地等語 。惟查，系爭土地與系爭2 筆土地均屬農地重劃區範圍之 土地，惟系爭土地與系爭2 筆土地並無重劃前後之關係，
且社子段109 地號土地之登記資料，早於35年6 月即已存 在，且社子段109-1 地號土地於42年9 月26日因「實施耕 者有其田由原地號109 分割轉載」，復因土地重劃又從社 子段109-1 地號土地重劃分配出社子段1207-1地號土地， 有桃園市楊梅地政事務所108 年1 月30日函、楊梅地政事 務所核發舊簿登記資料、桃園市楊梅地政事務所108 年4 月18日函及所附舊簿資料可稽（本院卷一第43頁、第108 至114 頁、第171 頁、第178 至202 頁）。參以社子段10 8 、109 、1207-1、109-1 地號土地，均位於桃園市58年 間辦竣新楊農地重劃區範圍內，其重劃分配情形為：（1 ）重劃前社子段108 地號土地原登記面積為3,936 ㎡，其 中3,877 元㎡為保留地，重劃後地號仍編為108 地號，另 59㎡因面積過小無法分配土地，以領取面積地價差額補償 7,965 元方式辦理；（2 ）重劃前109 地號土地登記面積 2,375 元㎡，其中110 ㎡為保留地，重劃後地號仍編為10 9 地號，另2,235 元㎡併同104 地號土地等5 筆土地分配 為重劃後1215地號等10筆土地；（3 ）重劃前109-1 地號 土地登記面積為671 ㎡，其中60㎡為保留地，重劃後仍編 為109-1 地號土地，另611 ㎡參加重劃分配後為1207-1地 號土地，有桃園市政府地政局108 年5 月8 日函及所附重 劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊及農地 重劃區一筆土地部分未參加交換分合保留地清冊在卷可稽 （本院卷一第233 至243 頁）。堪認在徐金清與葉黃阿妹 於42年間簽訂系爭契約時，社子段109 地號土地業有登記 存在，社子段109 地號土地於42年劃分出社子段109-1 ， 復因重劃又自社子段109 地號土地劃分同段1207-1，顯見 社子段109 、109-1 、1207-1地號土地，均與系爭土地並 無重劃前後之關聯。且重劃後社子段109-1 、1207-1地號 土地面積分別為60㎡、611 ㎡，合計為671 ㎡（即重劃前 的社子段109-1 地號土地面積），與重劃前社子段108 地 號土地登記面積為3,936 ㎡，相差甚多。是原告主張系爭 2 筆土地是系爭土地所劃分出之土地，系爭2 筆土地價值 總和，即是系爭土地等語，亦與上開土地重劃的客觀事實 不符。
2、再者，葉黃阿妹所共有系爭2 筆土地之登記原因列為「自 耕保留地持分交換」之意義，依內政部訂定發布「登記原 因標準用語」為「實施耕者有其田，共有土地部分共有人 土地被徵收，部分共有人因自耕保留依法令所為之持分交 換移轉登記」，又系爭土地與系爭2 筆土地，除社子段12 07-1地號土地為耕地，應受農業發產條例第33條規定：「
私法人不得承受耕地。」之限制外，並無承買資格限制， 有桃園市楊梅地政事務所108 年1 月30日函及附件系爭土 地、系爭2 筆土地地籍異動索引在卷可稽（本院卷一第43 至95頁）。又自耕保留地持分交換移轉登記之法令依據， 係依改制前桃園縣政府91年6 月10日府法二字第09101167 64號函公布之清理自治條例，至桃園縣升格直轄市後，改 依105 年1 月12日府法制字第1050003665號令公布之「桃 園市共有耕地自耕保留部分交換移轉登記清理自治條例」 辦理，關於系爭土地、社子段109 、109-1 地號土地有無 自耕保留地持分交換限制之情形，系爭土地於42年是為葉 黃阿妹等11人所共有，葉黃阿妹將其應有部分移轉予徐金 清；社子段109 地號土地則於42年政府實施耕者有其田政 策，徵收放領辦理逕為登記，新增社子段109-1 、109-2 、109-3 地號，分割後之109 、109-2 地號徵收放領移轉 予徐金隆單獨所有，109-3 地號徵收放領移轉予徐金清單 獨所有，社子段108 、109 地號並無自耕保留地持分交換 須為註記情事。另實施耕者有其田政策逕為分割後，自耕 地保留地社子段109-1 地號土地所有權，是依其分割前各 共有人原應有部分轉載，即共有葉黃阿妹等11人所有，因 葉黃阿妹僅作業時共有人名冊列序為首之代表稱述，非徵 收放領時實際出租耕地所有權人，故地籍謄本仍載有登記 註記「未辦持分交換前不得移轉設定登記」，嗣於101 年 10月1 日辦理自耕保留地持分交換，遂依新屋鄉公所101 年2 月21日桃新鄉民字第1010002861號函，將實際出租耕 地之共有人徐陳奔妹、徐金溪、徐金隆等3 人之持分部分 ，應辦理交換移轉予其他共有人，該清查結果經公告登記 後，葉黃阿妹持分原為48/288，變更為48/138，並塗銷該 限制移轉設定之登記註記，有楊梅市地政事務所108 年6 月19日函；系爭土地、社子段109 、109-1 地號土地之土 地所有權一覽表、舊簿資料在卷可稽（本院卷二第18至89 頁）。足認系爭土地並無因自耕保留持分交換，而限制土 地買賣移轉登記情事，至社子段109-1 地號土地，則是因 作業時將葉黃阿妹列為11名共有人名冊列序為首之代表稱 述，非徵收放領時實際出租耕地所有權人，故地籍謄本在 101 年2 月21日辦理交換移轉予其他共有人前，仍載有登 記註記「未辦持分交換前不得移轉設定登記」，然社子段 109-1 地號與系爭土地並無重劃前後關係，業如前述，綜 參上開事證，堪認原告主張系爭土地因自耕地保留持分交 換，限制土地買賣移轉登記，而無法辦理所有權移轉登記 等語，應屬無據。
（三）承前所述，葉黃阿妹既已依系爭契約，將系爭土地所有權 之應有部分移轉予徐金清，其契約給付義務業已履行完畢 ，原告自不得再以被告遲未履約為由解除系爭契約，準此 原告對被告行使系爭契約之解除權，即無理由。五、綜上所述，原告主張對被告行使系爭契約解除權，並依不當 得利，請求被告應連帶給付原告899,000 元，為無理由，應 予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 卓立婷
法 官 李麗珍
法 官 林其玄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 1 月 20 日
書記官 張芸菁
【附表A】
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│編│土地坐落 │ 面積 │權利範圍 │
│─├────┬──┬───┬──┬──┤ │ │
│號│鄉鎮市區│段 │地 號 │等則│地目│（平方公尺）│ │
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│1 │新屋鄉 │社子│108 │75 │建 │4058 │14400 分之2304 │
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【附表B】
┌─┬────┬─────┬─────────┬──┬─────┬────┐
│編│ 建號 │基地坐落 │建物門牌 │房屋│建築材料 │權利範圍│
│號│ │ │ │層數│建物面積 │ │
├─┼────┼─────┼─────────┼──┼─────┼────┤
│1 │桃園市 │桃園市 │桃園縣新屋鄉1147號│ │土造房屋 │全部 │
│ │新屋區 │新屋區 │（改編前為37號） │ │33坪93 │ │
│ │社子段 │社子段 │ │ │ │ │
│ │ │108地號 │ │ │ │ │
└─┴────┴─────┴─────────┴──┴─────┴────┘