臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第65號
原 告 王進興
褚進福
共 同
訴訟代理人 簡炎申律師
被 告 李錢
李富吉
上 一 人
法定代理人 陳宥蓁
上 一 人
訴訟代理人 李昕玫
被 告 李賢德
兼 上一 人
訴訟代理人 李賢明
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年12月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表所示土地，應予分割如附圖四（即新北市淡水地政事務所民國一百零八年十一月二十一日淡土測字第二二九四號複丈成果圖）所示，即：附圖四編號B 部分（面積六百七十七點七一平方公尺），分歸由原告王進興、褚進福按如附表編號5 至6 「分割後應有部分」欄所示比例維持共有；附圖四編號A 部分（面積二千零三十三點一五平方公尺），分歸由被告李錢、李富吉、李賢德、李賢明按如附表編號1 至4 「分割後應有部分」欄所示比例維持共有。
訴訟費用由兩造按如附表「原應有部分」欄所示比例分擔。 事實及理由
壹、程序事項
本件被告李錢（與被告李富吉、李賢德、李賢明合稱被告，李 賢明、李賢德、李富吉下稱李賢明等3 人，分則均稱其姓名） 主張其已就原告王進興、褚進福（下合稱原告、分稱姓名）所 有位於坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地 ）之本案分割土地上之房屋（下稱系爭房屋）所提拆屋還地訴 訟，若經判決其勝訴，原告本案請求分割共有物之依據即屬微 弱、毫無理由，爰聲請裁定停止本件之訴訟程序。然共有物， 除因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者外，各 共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割，復為民法第82 3 條所明定。且關於定分割之方法，法院本應依民法第824 條 命為最適當之分配，不受任何共有人所主張分割方法之拘束，
與其上地上物之占有權源並無必然關聯。是原告所有之系爭房 屋是否無權占用本案共有土地或是否應予拆除，並非本件訴訟 之先決問題。李錢聲請停止訴訟程序，依前揭說明，自無理由 ，先予敘明。
李富吉經合法通知無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
原告主張：系爭土地為兩造共有，應有部分各如附表「原應有 部分」欄比例所示。又系爭土地無因物之使用目的不能分割之 情形，且共有人間亦無不分割之約定，惟分割之方法不能協議 決定，伊等自得依民法第823 條等規定訴請法院裁判分割系爭 土地。考量伊等內部願維持共有，及坐落系爭土地上門牌號碼 同區長道坑15號之未辦保存登記建物之系爭房屋，前係經被告 之被繼承人同意興建，現係供伊等家人居住，其占用範圍大致 為如附圖一C 部分所示，且其外圍如附圖一所示B 部分由區公 所舖設柏油之既成道路，係被告利用其他筆土地所必須，另其 餘附圖一A 、D 部分土地，向來均由被告使用。是應將系爭土 地按附圖一所示方式為分割，即附圖一A 部分，分由李賢明等 3 人按應有部分各1/3 維持共有；B 部分由兩造按原應有部分 比例維持共有；C 部分由原告按應有部分各1/2 維持共有；D 部分則分由李錢單獨所有（下稱系爭甲案）等語。並聲明：系 爭土地准予依系爭甲案分割。
李賢明等3 人則以（李富吉雖未於最後言詞辯論期日到場，然 曾提出書狀陳述）：系爭房屋前於71年間縱經同意興建，然於 租佃關係結束或消滅後，已無繼續占用系爭土地之權源，且迄 今已30餘年，殘值或經濟價值非高，無特別保障其存續之必要 。故考量分割後不形成袋地、本件未涉及其他鄰近土地、系爭 甲案B 部分僅將既成道路之一部分維持共有，而將部分分為單 獨所有不利使用等情，應將系爭土地按附圖三所示方案為分割 ，即附圖三B 、C 部分，分由伊等按應有部分各1/3 維持共有 ；A 部分則分由原告及李錢按法院認定分割線分別所有（下稱 系爭乙一案）等語。並聲明：系爭土地准予分割，分割方法依 系爭乙一案分割。李錢則以：原告僅有系爭土地應有部分1/4 ，就鄰近土地並無所有權，且系爭房屋為原告私自興建而應拆 除，是系爭土地應按附圖二所示方案為分割，即附圖二B 部分 即系爭房屋坐落所在，分由伊單獨所有，C 部分（面積按系爭 土地總面積1/4 計算）分由原告按原應有部分計算新應有部分 比例維持共有；其餘部分則分由李賢明等3 人按應有部分各1/ 3 維持共有（下稱系爭乙二案）等語。並聲明：㈠分割方法依
系爭乙二案分割。
兩造到場協議簡化之不爭執事項（見本院108 年12月31日言詞 辯論筆錄，本院並依論述需要，調整其順序或簡化其文字用語 ，且刪除兩造各自表述，及已撤回之分割方法等部分）：㈠系爭土地現為兩造共有，兩造應有部分各如附表「原應有部分 」欄比例所示。107 年11月8 日第二類謄本如士調卷第8-9 頁 原證1 、108 年1 月15日第一類謄本如本院卷第29-30 頁所示 。相關：
⒈系爭土地現為2710.86 平方公尺，重測前為新北市○○區○○ ○段○道○○○段000 地號。
⒉系爭土地謄本記載，地目為「田」，系爭土地使用分區為空白 。實際上系爭土地為都市計畫土地，使用分區為：保護區，新 北市政府地政局共用地理資訊圖台列印資料如本院卷第145 頁 所示。系爭土地原係耕地三七五減租條例耕地，原種植水稻， 後改種竹子。
⒊系爭土地光復後最初之所有權人（原地主）為李長成、李欉。 李錢應有部分，為其父李長成於91年間贈與所得。李賢明等3 人應有部分均為92年間繼承李欉取得。
⒋原告之應有部分係分別於107 年1 月、8 月，分二次由法院拍 賣取得。
⒌系爭土地上現坐落有未辦理保存登記之系爭房屋，屬於既有違 建。其位置、面積曾經李錢於107 年以系爭房屋無權占有向本 院提出他訴訟請求原告拆屋還地及請求不當得利（下稱系爭拆 屋訴訟），於108 年1 月25日為測量，其測量圖面如本院卷第 81頁所示（下稱系爭房屋測量圖）。其中將系爭房屋分別占用 系爭土地部分為：A1、A2部分為鋼架磚造建物各87.98 平方公 尺、41.54 平方公尺、B1部分為磚造一層民房85.07 平方公尺 、B2部分磚造一層鐵皮58.59 平方公尺、C1部分水泥一層平房 69.49 平方公尺（另有占用192 地號土地部分，僅摘錄坐落系 爭土地部分，下同），C2部分為水泥一層平房91.42 平方公尺 （僅摘錄坐落系爭土地部分），E 部分為空地151.37平方公尺 ，F1、F2為圍牆4.33平方公尺、1.52平方公尺，G 部分為農具 間2.86平方公尺（僅摘錄坐落系爭土地部分），H 部分為廢棄 豬舍55.54 平方公尺（僅摘錄坐落系爭土地部分），共計646. 85平方公尺（下通稱系爭房屋，分稱系爭A 至G 部分地上物） 。於系爭拆屋訴訟測量後，系爭G 部分農具間、系爭H 部分廢 棄豬舍，均已拆除完畢，且經本院履勘屬實如本院卷第165 頁 所示。扣除G 、H 後，系爭房屋現占用系爭土地面積成為591. 31平方公尺。
⒍系爭房屋現為原告占有使用，且為原告繼承而共有。
⒎系爭土地周遭內政部地籍圖資網路便民系統現況衛星圖如本院 卷第89頁原證7 所示。其中如本院卷第250 頁卷證註記為『產 業道路』有一現有之未舖設路面之泥土產業道路，係通往相鄰 之系爭土地同段192 、179 地號土地方向。此道路數10年來均 僅供李錢等人之李姓家族自有家族墳墓及所經營之墓地事業、 出讓土地供他人興建之墳墓通行。如本院卷第89頁原證7 圖上 所標示之『甲』點部分，為李錢母親之墳墓。
⒏如本院卷第48頁為系爭土地與鄰地之地籍圖（下稱系爭地籍圖 ）。其中系爭土地東西南側為鄰地即同小段192 號土地包圍、 再東側為同小段179 號土地、再西側為同小段185 號，現為被 告及其他共有人（包括張金安、張金發、李宴仁如本院卷第12 6-127 頁、李楠正、張李美月如本院卷第132 頁、李麗卿）所 共有。192 號土地108 年5 月8 日第二類謄本如本院卷第82-8 4 頁；185 號土地第二類謄本如本院卷第85-86 頁；179 號土 地第二類謄本如本院卷第87-88 頁所示。本院另依職權調閱各 地號土地第一類謄本，具覆如本院卷第126-128 （179 號）、 129-130 （185 號）、第131-133 頁（192 號）所示。⒐系爭土地北側為同小段174 號土地為國有之鄉道用地，土地謄 本如本院卷第90頁原證8 所示。且經本院履勘時，勘驗有1 條 2.5-3 米寬石子路如本院卷第165 頁履勘筆錄所示，並命拍攝 照片如本院卷第168 頁下方2 張所示。此即如本院卷第89頁現 況衛星圖所標示之『乙』點部分。目前現況係作為既成道路使 用。
⒑系爭土地北端與道路用地同小段174 號土地Google圖之街景照 片如本院卷第103 頁所示。
⒒本院曾於108 年10月17日前往系爭土地履勘並測量，制作履勘 筆錄如本院卷第162-166 頁所示。
㈡系爭土地光復後之所有權人為李長成、李欉。王傳宗曾於42年 間與李長成、李欉就系爭土地訂立之三七五租佃契約『台灣省 台北縣私有耕地租約八長字第2 號』，契約書如本院卷第10頁 原證2 所示（下稱系爭租約）。
⒈王進興之父親、褚進福之丈人為王傳宗。
⒉系爭租約承租範圍為系爭土地之其中0.1355甲，大致為系爭土 地南半側，其餘半數土地，即系爭土地北側，則非王傳宗所承 租，為地主保留自行耕作。
⒊系爭房屋係於系爭租約期間，由王傳宗於40-50 年間某時所興 建。系爭房屋履勘時現況照片如本院卷第167 頁所示。興建前 ，出租人即所有權人李長成及李欉曾同意至少讓佃戶興建農舍 。
⒋系爭房屋為未辦保存登記之建物，並無所有權登記。
⒌王傳宗死亡後，王進興於96年間，曾申請變更、續訂系爭租約 ，由主管之前臺北縣八里鄉公所通知系爭土地各所有權人。然 於公所辦理期間，當事人間就系爭房屋發生爭議。經公所移送 本院以98年訴字第319 號租佃爭議事件（下稱系爭前案）審理 ，王進興乃聲明確認系爭租約存在，且請求被告續定同意系爭 租約。經本院於98年9 月7 日判決，判決書如士調卷第11-14 頁原證3 所示。判決認定：系爭房屋係經所有權人同意興建， 並非無權占有；但因耕地興建系爭房屋本身有部分係屬於王傳 宗為解決家族實際居住問題而加以建築，而不屬於農舍，難認 自認耕作，不符三七五減租條例之規定，而判決系爭租約關係 不存在，而駁回王進興之訴。經上訴後，高院於98年12月29日 以98年度上字第1065號判決以同一理由駁回上訴，判決書如士 調卷第16-19 頁原證3B所示。王進興又提起第三審上訴，經最 高法院於99年3 月25日以99年度台上字第493 號裁定駁回確定 ，判決書如士調卷第20-21 頁所示。
⒍系爭前案判決後，原告仍續住於系爭房屋內，並未再有其他耕 作之事實。原告乃分別於107 年1 月及同年8 月各取得系爭土 地之應有部分各1/8 ，合計共取得系爭土地應有部分1/4 。⒎李錢於107 年以系爭房屋無權占有向本院提出系爭拆屋訴訟。 目前進度為審理中。
㈢原告內部均合意若採原物分割後維持共有。原告就系爭土地應 有部分換算面積為677.715 平方公尺（大於系爭房屋面積）。 相關：
⒈系爭甲案：附圖一B 部分為既成道路，總計195.65平方公尺， 由兩造繼續依原應有部分維持共有。其餘2515.21 平方公尺部 分，依原應有部分計算，原告持份面積為628.79平方公尺（即 原告持份面積677.715 平方公尺減去B 部分既成道路保持共有 持份面積48.9125 平方公尺，為628.8025平方公尺，但因地政 僅能計算至小數點下二位，原告同意讓0.01平方公尺）；李錢 為628.81平方公尺；李賢明等3 人為1257.61 平方公尺，是劃 分方法為：附圖一C 部分，總計628.79平方公尺，全部分由原 告按應有部分各1/2 維持共有。A 部分，總計1257.61 平方公 尺，分由李賢明等3 人按應有部分各1/3 維持共有；D 部分， 總計628.81平方公尺，分由李錢單獨所有。本院曾函請淡水地 政重新繪製系爭甲案之分割圖面過院（公函如本院卷第206-21 1 頁所示），具覆如附圖一。
⒉就原告分得部分之面積如有超過原有應有部分換算面積，或與 被告分得部分之價值有落差部分，則由原告以測量後之方案鑑 定其價值加以補償。
⒊本院曾發函詢問新北市八里區公所，原告圖示C 部分道路所在
，是否屬於區公所、新北市政府養護之既成道路，經具覆如本 院卷第134-137 頁所示。內載：該地號部分範圍業已鋪築瀝青 混凝土路面，並供公眾通行等需求使用，亦屬本所養護路段範 疇，至於是否屬於本府養護既成道路乙節，請另洽本府道路主 管機關予以認定等語。經函新北市政府養護工程處，函覆如本 院卷第140 頁所示，內載：「該路段非本處管養範圍，惟是否 為八里區公所管養，請洽八里區公所」。原告圖示B 部分區域 有柏油舖面，尚通往其他附近住家，且可連結被告其餘土地使 用之供公眾使用道路。
㈣系爭乙一、二案。相關：
⒈以1 條正東西向直線南北水平平移，至系爭土地平分為各1/2 面積，如附圖三所示，A 區塊1355.43 平方公尺分與原告及李 錢按法院認定分割線個別所有，B 、C 二區塊合計亦同為1355 .43 平方公尺，分與被告共有，即系爭乙一案。⒉附圖二方案，係將B 部分分予李錢單獨所有，原告分得C 部分 （靠近上方174 地號土地之系爭土地1/4 部分），按原應有部 分比例維持共有；其餘部分分予李賢明等3 人按原應有部分換 算比例維持共有。
㈤本院履勘時曾令地政機關繪製下列方案：
⒈如附圖四（下稱系爭丙一案），其中包含系爭房屋範圍之B 部 分，分予原告共有，其餘分為A 區塊，分予被告共有。本院已 函地政機關將面積予以更正重新繪製圖面（公函如本院卷第20 6-211 頁），具覆如附圖四所示。
⒉依系爭土地中間指定一點，拉一直線到南邊界，形成如本院卷 第225 頁所示圖面之B 區塊，移動該線，令B 區塊達677.15平 方公尺，分與原告共有，剩餘分為A 區塊分予被告共有（下稱 系爭丙二案）。本院已函地政機關將面積予以更正重新繪製圖 面，具覆如本院卷第225 頁所示。
㈥上開事實，業據兩造提出與其主張相符之卷內相關文書資料為 證，且既為兩造所不爭執，當可信為真實。
本件經本院於108 年12月31日言詞辯論期日與兩造整理並協議 簡化爭點厥為：本件應如何分割為適當？是否需進行差價補償 ？如何補償？
茲就上開爭點論列如下：
㈠按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能 協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行 者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物 分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得 將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共 有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共
有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時 ，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得 以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要 情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動 產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分 相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經 各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請 求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。 民法第824 條第1 至6 項定有明文。次按法院裁判分割共有物 ，須斟酌各共有人之利害關係，使用情形，共有物之性質及價 值、經濟效用、符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當 。又分割共有物固不受分管契約之拘束，惟盡量依各共有人使 用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不 失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院91年度台上字第805 號判決要旨參照）。
㈡經查，系爭房屋係於系爭租約期間，由原告之前手被繼承人王 傳宗於40-50 年間所興建，且興建前，出租人即當時所有權人 李長成及李欉，均曾同意至少讓佃戶王傳宗興建農舍，為兩造 所不爭執（見不爭執事項㈡⒊所示）。由此以觀，原告家族在 系爭房屋已長達50-60 年間，安居於該處甚明。且系爭租約期 間，系爭土地大致上由原告前手佃戶耕作系爭房屋所在之南半 側土地，其餘半數土地，即系爭土地北側，則由被告方面之地 主保留自行耕作（見不爭執事項㈡⒉所示）。由此，考慮系爭 土地分割方法時，除顧慮被告方面對於系爭土地之所有權能、 使用收益之效用外，自應於可能範圍兼顧、維護原告使用系爭 房屋之固有利益甚明。被告指：系爭房屋之興建違反耕地三七 五減租條例，即完全無應顧及之固有利益，尚無依據。㈢而系爭丙一案（參附圖四），係系爭房屋占用之系爭土地全數 分予原告，除能保全系爭房屋之使用利益，而不致打破原告安 居該處多年之安定狀態，且兼顧兩造長久以來占有使用系爭土 地南北側之實際狀況。又被告分得部分北側尚有通路可對外聯 絡（見不爭執事項㈠⒐所示），南側部分亦臨接原告分得部分 靠近系爭房屋前之八里區公所養護之既成道路（見不爭執事項 ㈢⒊所示）；當然原告分得部分，亦面臨八里區公所養護之道 路，而均無任何成為袋地之情形。且系爭丙一案下，且為遷就 原告之系爭房屋形狀，雖因此有將系爭土地形狀切割較為曲折 ，然因被告分得之部分（附圖四A 部分）之周遭鄰地亦均為被 告所共有，而將被告分得部分完全包圍（見不爭執事項㈠⒏所 示），則合併周遭土地以觀，亦不影響被告整體使用土地之利 益。且為使被告能連同周遭相鄰土地一併使用，且若未來有再
為分割土地之需求時，亦能合併周遭共有相鄰土地一併考量分 割方案，亦有令被告繼續保持共有狀態，以待未來再為妥適分 割處理之空間，自不宜將系爭丙一案中被告分得部分，再為細 分。再者，因系爭丙一案有遷就原告所有系爭房屋而為分割之 情形，且原告分得部分較為靠近八里區公所養護之既成道路， 是系爭丙一案亦令原告分得較多之既成道路部分所有權，亦有 適度平衡兩造之利益之功能。是姑不論，被告所指原告分得部 分價值較高，並未舉證以實其說，且縱有被告所指，原告分得 部分價值較高之情，亦已透過此舉，予以解決。是系爭丙一案 應屬最能兼顧歷來使用情形，又能兼顧兩造間利害狀況，且與 現有法令並無抵觸，而屬最善之策。
㈣原告雖指系爭甲案（參附圖一）較佳云云。然系爭甲案將使李 錢分得之附圖一D 部分，形狀曲折怪異，且將可能有公用地役 關係存在，於行政法上，無從任意廢止之公務機關養護道路， 單獨區分繼續保持共有，徒增共有關係之複雜，並無必要。而 李錢所提之系爭乙二案（參附圖二），將原告分往其原無使用 之系爭土地北側，而地主方面之被告分得南側，明顯無視系爭 土地原使用狀況，且有意令系爭房屋將來遭拆除，除損及原告 長久居住之安定狀態外，於被告亦無任何利益，可謂損人而不 利己之方案，毫無足採。另李賢明等3 人所提之系爭丙一案（ 參附圖三），除將已發生紛爭之李錢與原告分至系爭土地南側 徒增紛擾外，對被告而言亦無從於將來合併周遭土地一併作整 體規劃使用，均非善策，彰彰甚明。
從而，系爭土地應依系爭丙一案而定分割分法如主文第1 項所 示。
末按因共有物分割事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失 公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，此觀 民事訴訟法第80條之1 規定自明。查本件分割共有物之訴，乃 由本院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧 兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同 ，是本院認訴訟費用應由兩造按原應有部分比例負擔，始為公 平，爰諭知如主文第2 項所示。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料 經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要， 附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
民事第三庭 法 官 王沛雷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
書記官 邱筱菱