臺灣士林地方法院民事判決 108年度簡上字第192號
上 訴 人 蔡美賢
訴訟代理人 林育任律師
被 上訴人 林洋子
訴訟代理人 何燈旗律師
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國108 年7 月
11日本院士林簡易庭108 年度士簡字第688 號第一審判決提起上
訴，本院於108 年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾參萬柒仟陸佰元，及自民國一百零八年四月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國107 年11月18日與被上訴人 簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約）而將門牌號碼臺北市 ○○區○○街00號11樓、00號房屋及所坐落之土地（下稱系 爭房地）出售予被上訴人，系爭契約第4條並約定：「雙方 約定108年1月4日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日前4個 工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款存入履約 保證專戶」，是被上訴人至遲應於107年12月27日給付交屋 款新臺幣（下同）3,960萬元。詎被上訴人竟遲延6日而於 108年1月2日始將上開交屋款存入履約保證專戶，依系爭契 約第10條第2項第1款約定，買方遲延給付交屋款時，每逾1 日應賠償交屋款千分之1予賣方，爰依前揭約定，請求被上 訴人給付遲延6日之懲罰性違約金237,600元。二、被上訴人則以：系爭契約第4 條係約定被上訴人應於交屋日 前4 個工作日「內」辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋 款存入履約保證專戶，則被上訴人於交屋日前4 個工作日之 108 年1 月2 日將交屋款存入履約保證專戶，已如期履約。 又上開約定同時將銀行撥款（代償）及存入履約保證專戶兩 種不同撥款制度載於同一段契約文字中，後者須經交屋確認 後，訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）始 會將被上訴人存入履約保證專戶中之交屋款撥付上訴人，故 被上訴人僅須在交屋日前存入即可，無須特定何日撥付交屋 款，是倘被上訴人須於108 年1 月4 日往前4 個工作日之前 將交屋款匯入履約保證專戶，上訴人並不因此增加利益，徒 令被上訴人損失9 日之利息而有失公平；況系爭房地所有權 已於107 年12月24日移轉登記於被上訴人名下，則代償銀行
是否儘速塗銷系爭房地上之抵押權登記亦與上訴人之權益無 涉。此外，被上訴人於107 年12月28日下午經仲介公司通知 交付交屋款後，雖認該通知有誤，仍於元旦連續假期結束後 之108 年1 月2 日即將交屋款匯入履約保證專戶中，自不應 將連續假日銀行未作業之問題歸責於被上訴人，縱認被上訴 人應支付違約金，亦僅遲延2 個工作日，是上訴人所主張之 違約金形同以週年利率36.5％計算遲延利息，顯屬過高，應 予酌減等語置辯。
三、原審判決上訴人之訴駁回，上訴人不服提起上訴，除援用原 審之主張及陳述外，另補陳：系爭契約第4 條約定之真意為 被上訴人須於交屋日前4 個工作日前繳付交屋款，且本件房 屋仲介及代書於107 年12月27日前就已數次提醒被上訴人繳 納，被上訴人於本件訴訟前回覆之律師函及於原審提出之第 一份答辯狀內均主張上開約定無效及請求酌減違約金，並未 否定約定之交屋款繳款期限為107 年12月27日，足見被上訴 人已自認本件交屋款之繳款期限為107 年12月27日，原審違 反被上訴人自認而逕採被上訴人於原審最後言詞辯論期日始 提出最後繳款期限為108 年1 月3 日之不合理主張，亦已剝 奪上訴人之訴訟攻防權利等語。並上訴聲明：（一）原判決 廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人237,600 元，及自起訴 狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算 之利息。
四、被上訴人除援用原審之陳述外，另補陳：系爭房地原抵押權 設定於108 年1 月3 日即已塗銷，可證被上訴人代償及塗銷 抵押權登記至多只要2 天。又系爭契約第5 條亦有使用「3 個工作日『內』」之語法，民法中亦有諸多使用「內」、「 以前」、「之前」之語法，解釋上應採相同解釋判斷，不容 不同段落文句即生不同解釋邏輯，是系爭契約第4 條約定所 指「交屋日前四個工作日內」之交款日應為107 年12月27日 、28日及108 年1 月2 日、3 日，而被上訴人業於108 年1 月2 日給付交屋款（當日完成代償）、翌日原屋主抵押權完 成塗銷登記，被上訴人實無違約之處等語。並答辯聲明：上 訴駁回。
五、兩造不爭執事項：
（一）兩造於107 年11月18日簽訂系爭契約，約定上訴人以總價 5,100 萬元之價金將系爭房地出售予被上訴人。上訴人業 於107 年12月24日將系爭房地所有權移轉登記至被上訴人 名下。
（二）系爭契約第4 條第3 項關於「交屋款」約定：「雙方約定 民國108 年1 月4 日為最後交屋日，買方至遲應於交屋日
前四個工作日內辦理銀行撥款（代償），或直接將交屋款 存入履約保證專戶。」、第10條第2 項第1 款關於「懲罰 性違約金」約定：「買方若違約且可歸責時，依下列規定 辦理：（一）每逾一日，買方應按該期應付款項千分之一 計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。 」，系爭契約第4 條第3 項約定所稱交屋款為3,960 萬元 。
（三）被上訴人於108 年1 月2 日將前述交屋款3,960 萬元存入 安信公司之履約保證專戶。
六、本件爭點：
（一）被上訴人於108 年1 月2 日將前述交屋款存入履約保證專 戶，是否有遲延6 日，而應按系爭契約第10條第2 項第1 款約定給付懲罰性違約金予上訴人？亦即，系爭契約第4 條第3 項約定，係指買方即被上訴人至遲應於107 年12月 27日以前（107 年12月29日至108 年1 月1 日為假日）給 付前述交屋款，或買方應於107 年12月27日、28日及108 年1 月2 日、3 日此4 日間給付前述交屋款？
（二）若上訴人得依系爭契約第10條第2 項第1 款約定向被上訴 人請求給付遲延6 日之懲罰性違約金，則依該條約定所計 算之違約金金額是否過高？
七、得心證之理由：
（一）被上訴人是否有遲延給付交屋款：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，應於文義上 及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀 契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習 慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契 約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基 礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失 其真意（最高法院39年台上字第1053號判例、99年度台上 字第1421號判決要旨可資參照）。
2.經查：
（1）系爭契約乃契約雙方互負債務之買賣契約，且系爭契約 第4 條第3 項將交屋日與交屋款同時規定而互為連結， 足見賣方所負交付房屋之義務與買方所負給付交屋款之 義務間，顯具有對待給付之關係，則倘系爭契約未約定 一方有先為給付之義務時，買賣雙方本負有同時履行之 義務，此觀民法第264 條第1 項前段關於同時履行抗辯 之規定自明。而系爭契約第4 條第3 款既規定「買方至 遲」應於交屋日前4 個工作日內給付交屋款，其規範目
的顯係要求買方應於賣方交屋前之一定期日，先為履行 給付交屋款之義務，惟其關於該一定期日之契約用語卻 為「交屋日前四個工作日內」，若將此約定按所用辭句 解釋為：買方僅需於交屋日前給付交屋款即可，則買方 縱係於交屋日前一刻方給付交屋款，似亦符合契約之要 求，然此幾與同時履行無異而不能達前述要求買方於交 屋日前之一定期日先為履行給付交屋款義務之規範目的 ，是依上開契約文字前後用語觀之，該約定內容實非無 扞格之處，從而系爭契約第4 條第3 項關於「買方至遲 應於交屋日前四個工作日內」給付交屋款之約定，究竟 係指買方即被上訴人應於交屋日（108 年1 月4 日）前4 個工作日即107 年12月27日「之前」給付交屋款，或僅 需於107 年12月27日起至108 年1 月3 日間給付交屋款 即可，依其前後文義觀之，本難謂至為明確。
（2）再者，原審審理期間，被上訴人於108 年5 月23日所出 具之民事答辯狀中先係辯稱：上開買方應於「交屋日前 四個工作日內」給付交屋款之約定，僅適用於買方以「 銀行撥款（代償）」之方式給付交屋款，若係以「撥付 存入履約保證專戶」之方式給付交屋款，則「四個工作 日內」之文字應予忽略，買方僅需「於交屋日前直接將 交屋款存入履約保證專戶」等情（見原審卷第84至86頁 ），足見被上訴人當時並未就上訴人起訴所主張「交屋 日前四個工作日內」給付交屋款係指應於「107 年12月 27日前給付交屋款」乙節為爭執，僅爭執該約定是否適 用於買方以「撥付存入履約保證專戶」之方式給付交屋 款，然其嗣於108 年6 月27日所出具之民事辯論意旨狀 中，則未再就「四個工作日內」之約定是否不適用於以 「撥付存入履約保證專戶」之方式給付交屋款乙節為爭 執，而係改辯稱：該段契約文字非指交屋日前4 個工作 日「前」辦理銀行撥款（代償）或存入履約保證專戶， 故買方僅需於107 年12月27日、28日及108 年1 月2 日 、3 日此4 日間給付交屋款，即符合系爭契約要求等情 （見原審卷第105 頁），則依被上訴人就系爭契約第4 條第3 項關於給付交屋款期限約定所辯前後不一之情事 觀之，益足徵該約定之解釋於兩造間顯有疑義。 （3）據上，系爭契約第4 條第3 項關於給付交屋款期限之約 定，解釋上既非明確，揆諸首揭規定及說明，本院就此 自應斟酌系爭契約簽訂當時及過去之事實、交易上之習 慣等其他一切證據資料，從契約之主要目的及經濟價值 作全盤之觀察，以探求兩造簽訂系爭契約時之真意。
3.次查，若將系爭契約第4 條第3 項關於給付交屋款期限 之約定，解釋為買方僅需於交屋日前4 個工作日即107 年12月27日、28日及108 年1 月2 日、3 日間給付交屋 款即可，則此解釋與「買方僅需於交屋日前給付交屋款 」實質上並無差異，然上開條文之規範目的既係要求買 方應於賣方交屋前之一定期日，先為履行給付交屋款之 義務，則解釋上本難認買方僅需於交屋日前給付交屋款 即可，蓋此解釋與未就履行期為特別約定而應由買賣雙 方互負同時履行義務之一般買賣契約狀態幾無差異，業 如前述，上開條文中關於「四個工作日內」之約定亦將 因此解釋而失其意義，是被上訴人辯稱依該約定，其僅 需於107 年12月27日、28日及108 年1 月2 日、3 日間 給付交屋款即符合契約要求云云，本已難認符合此部分 約定之契約目的。
4.況查，⑴證人即受託處理系爭契約交易之地政士簡曉芸於 本院審理時證稱：系爭契約第4 條第3 項關於給付交屋款 期限之約定，是指買方最遲應於107 年12月27日之前含 107 年12月27日當天給付交屋款；因為賣方有原本的貸款 ，買方必須把賣方原本的貸款先清償完畢，賣方依系爭契 約第5 條則需要於代償完的3 個工作天辦理抵押權塗銷登 記手續，辦理塗銷手續完畢之後才能辦理交屋，所以需要 預留時間辦理塗銷手續；無論是辦理銀行代償或存入履約 保證專戶，均要在107 年12月27日以前，因為存入履約保 證專戶，也是由履約保證公司代為清償賣方的原房貸；我 於107 年12月20日就有先就給付交屋款之日期提醒過買方 一次，因為給付交屋款前就會先辦理過戶，所以必須由買 方出具本票擔保交屋款給付，當時買方跟銀行對保，我順 便去跟買方簽立本票，當時有提醒買方應於107 年12月27 日交付交屋款，107 年12月25日過戶完成當天我有再提醒 買方給付交屋款，買方說是不是可以晚一點給付，我有說 除非經過賣方同意，否則最晚要在107 年12月27日前給付 交屋款；我也有請房屋仲介林正哲協助提醒買方；買賣雙 方簽約時，我有逐條解釋、說明契約內容…有說明是交屋 日的前4 個工作天之前給付交屋款等語（見本院卷第113 、114 頁）；⑵證人即系爭房地買賣之仲介人員林政哲亦 證稱：買賣雙方在簽約時通常就會約定最晚給付交屋款的 時間…都是在交屋以前，因為需要去辦理償還、塗銷原屋 主貸款的時間，所以預留一定的時間讓原屋主辦理相關事 務；依系爭契約約定108 年1 月4 日往前推4 個工作天， 買方最遲應於107 年12月27日辦理給付交屋款，於108 年
1 月2 日將交屋款存入履約專戶，有遲延給付之情形；系 爭契約當時，代書有逐條念過去，應該都有跟雙方解釋、 說明過買方最後交屋款之具體時間等語（見本院卷第108 、109 頁）；⑶證人李奕德復證稱：系爭房地是賣方來信 義房屋委託銷售，當時我是店長，是我帶著同仁與上訴人 簽立委託銷售契約書，系爭契約第4 條關於給付交屋款期 限之約定，與一般不動產買賣慣例相同，是為避免影響後 續交屋時間，所以會抓一定時間讓交屋款進到專戶，這樣 代書才能處理交屋前幫屋主代為清償貸款的程序，所以該 條契約約定是要預留至少4 天時間讓代書去處理銀行撥款 代償之相關程序；該條約定是指買方最晚要在4 個工作日 之前給付交屋款等語（見本院卷第110 、111 頁），上開 證人所述，互核均屬相符，益徵系爭契約第4 條第3 項關 於給付交屋款期限之約定，無論以不動產交易慣例或契約 目的等節觀之，均係指被上訴人至遲應於107 年12月27日 給付交屋款，應屬明確。且依上開證人所述，證人簡曉芸 不僅曾於系爭契約簽訂時有就此向被上訴人為說明，其與 證人林政哲亦曾於履約過程中提醒被上訴人應於上開期限 前給付交屋款，而被上訴人於履約過程中復未曾就此提出 異議，則其於本件訴訟過程中方依上開約定所用辭句而為 前揭抗辯，洵非可採。
5.綜上，被上訴人依約應於107 年12月27日以前給付交屋款 ，然其遲至108 年1 月2 日方為給付，是上訴人依系爭契 約第10條第2 項第1 款約定，請求被上訴人給付遲延6 日 之懲罰性違約金，核屬有據。
（二）本件違約金是否過高：
1.按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不 同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額； 後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制 罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並 得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違 約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人 之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定 ，視為賠償性違約金。又約定之違約金過高，法院固得依 民法第252 條規定以職權減至相當之數額，惟是否相當， 仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情 形，以為酌定標準。另違約金之約定，為當事人契約自由 、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履 約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等 主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非
債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院 得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及 應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均 應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契 約約定之本旨（最高法院86年度台上字第1620號、100 年 度台上字第1126號、94年度台上字第2230號判決意旨參照 ）。
2.查，系爭契約第10條第2 項第1 款關於「每逾一日，買方 應按該期應付款項千分之一計算之遲延賠償予賣方」之違 約金約定，其性質乃懲罰性違約金乙節，為兩造所不爭執 ，而被上訴人遲延6 日給付交屋款3,960 萬元，依此約定 計算，其應賠償上訴人之違約金為237,600 元【計算式： 交屋款3,960 萬元×1/ 1,000×6 ＝237,600 元】，揆諸 前揭規定及說明，本院審酌上開違約金數額不僅與交屋款 3,960 萬元相去甚遠，與系爭契約之契約總價5,100 萬元 相較，亦僅占契約總價約千分之4.7 ，本難謂有何約定之 違約金過高之情事，且本院衡酌系爭契約第10條就買賣雙 方遲延履行，均有按遲延日數計算千分之1 違約金之約定 ，尚無對契約一方顯失公平之情事，並兼衡兩造之社會、 經濟地位、締約磋商能力及被上訴人未能依約履行之情狀 等節後，認上開懲罰性違約金之約定，核未逾促進並確保 契約當事人債務履行之必要限度，是更難謂依該約定所計 算之違約金有何過高之情事，從而被上訴人就此所辯，亦 非可採。
八、綜上所述，被上訴人本於系爭契約系爭契約第4 條第3 項、 第10條第2 項第1 款約定，請求被上訴人給付懲罰性違約金 237,600 元及其法定遲延利息，核屬有據，應予准許。原審 為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主 文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。一○、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之 1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 蔡志宏
法 官 方鴻愷
法 官 趙彥強
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
書記官 呂子彥
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