臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度重訴字第53號
原 告 五穀王廟
法定代理人 劉萬重
訴訟代理人 張巧妍律師
被 告 劉茂疆
訴訟代理人 劉烱意律師
被 告 郭坤正
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於108年12月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告郭坤正應自坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○○地 號土地如附圖一所示編號A部分面積一三九七平方公尺、B部 分面積一三○平方公尺及C部分面積二五四平方公尺、同段 三○二之五三地號土地內如附圖一所示編號D部分面積一九 三一平方公尺、同段三○二之五四地號土地內如附圖一所示 編號E部分面積二六○三平方公尺及F部分面積三十二平方公 尺、同段三○二之五十五地號土地內如附圖一所示編號G部 分面積五五六平方公尺、同段三○二之五六地號土地內如附 圖一所示編號H部分面積四十六平方公尺等設施、建物遷出 。
二、被告劉茂疆應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段○○○○○○地 號、三○二之五四地號土地如附圖二所示編號①部分，面積 分別為四十九平方公尺、二十七平方公尺之水泥柱木造搭烤 漆板遊戲間拆除；同段三○二之十一地號、三○二之五四地 號土地內如附圖二所示編號②部分，面積分別為一八六平方 公尺、一二一平方公尺之鋼鐵架造蓋烤漆板辦公室拆除；同 段三○二之十一地號、三○二之五三地號土地內如附圖二所 示編號③部分，面積分別為六平方公尺、七十平方公尺之RC 造搭烤漆板蒙古包拆除；同段三○二之十一地號土地內如附 圖二所示編號④部分面積六十七平方公尺之RC造搭烤漆板蒙 古包拆除；同段三○二之五十三地號土地內如附圖二所示編 號⑤部分面積七十平方公尺RC造搭烤漆板蒙古包拆除；同段 三○二之五三地號土地內如附圖二所示編號⑥部分面積三四 四平方公尺水泥磚造水池拆除；同段三○二之五三地號土地 內如附圖二所示編號⑦部分面積一八○平方公尺之木造搭烤 漆板涼棚拆除；同段三○二之十一地號、三○二之五四地號 、三○二之五六地號土地內如附圖二所示編號⑧部分，面積 分別為一三○平方公尺、三十二平方公尺、四十六平方公尺 之水泥鋪面平臺拆除；同段三○二之十一地號、三○二之五 四地號土地內如附圖二所示編號⑨部分，面積分別為一一八
平方公尺、一六六平方公尺之磚木造蓋烤漆板會議廳拆除； 同段三○二之十一地號、三○二之五五地號土地內如附圖二 所示編號⑩部分，面積分別為八平方公尺、四六五平方公尺 之水泥柱木造蓋烤漆板倉庫拆除；並將土地交還原告。三、被告劉茂疆應自民國一○七年七月十七日起至返還主文二所 載範圍土地日止，按年給付原告新臺幣參拾柒萬元。四、被告劉茂疆應給付原告新臺幣參拾肆萬陸仟肆佰捌拾捌元， 及自民國一○八年十月五日起至清償日止按年息百分之五計 算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。七、本判決第一項於原告以新臺幣壹仟零肆拾壹萬玖仟肆佰肆拾 捌元為被告郭坤正預供擔保，得為假執行。
八、本判決第二項於原告以新臺幣參佰壹拾貳萬貳仟參佰陸拾肆 元為被告劉茂疆預供擔保，得為假執行。但被告劉茂疆以新 臺幣玖佰參拾陸萬柒仟零玖拾貳元為原告預供擔保，得免為 假執行。
九、本判決第三項得假執行。但被告劉茂疆按年以新臺幣參拾柒 萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
十、本判決第四項得假執行。但被告劉茂疆以新臺幣參拾肆萬陸 仟肆佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。十一、原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
甲、程序事項：
（一）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告 同意，請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之 聲明者，不在此限；被告於訴之變更追加無異議，而為本 案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第 255條第1項第1款、第2款、第3款、同條第2項分別定有明 文。
（二）查本件原告起訴時之聲明為：【１、被告等應共同將坐落 嘉義縣○○鄉○○○段000000號土地內如後附圖所示A部 分面積約1563平方公尺土地、同段302-53號土地內如後附 圖所示B部分面積約1694平方公尺土地、同段302-54號土 地內如後附圖所示C部分面積約2655平方公尺土地、同段 302-55號土地內如後附圖所示D部分面積約712平方公尺土 地、同段302-56號土地內如後附圖所示E部分面積約58.5 平方公尺土地（上述A、B、C、D、E之土地面積、位置以 嘉義縣稅務局之課稅認定資料經地政單位測量為準）上之 設施、建物等拆除，並將土地交還原告。被告劉茂疆應自
本書狀送達翌日起至返還上開土地日止，按年給付原告新 台幣三十七萬元。２、被告劉茂疆應給付原告新台幣一百 六十四萬四千一百六十七元，及自本書狀送達翌日起至清 償日止按年息百分之五計算之利息。３、第一項訴訟費用 由被告二人共同負擔，第二項訴訟費用由被告劉茂疆負擔 。４、本件判決，原告願預供擔保准予假執行。】（本院 卷(一)第9至10頁）。後於108年10月3日（本院收文日） 以書狀及108年11月27日當庭以言詞更正聲明為：【１、 被告郭坤正應自坐落嘉義縣○○鄉○○○段000000地號如 後附圖一所示編號A部分面積1397平方公尺、B部分面積 130平方公尺及C部分面積254平方公尺、同段302-53地號 土地內如後附圖一所示編號D部分面積1931平方公尺、同 段302-54地號土地內如後附圖一所示編號E部分面積2603 平方公尺及F部分面積32平方公尺、同段302-55地號土地 內如後附圖一所示編號G部分面積556平方公尺、同段302 -56地號土地內如後附圖一所示編號H部分面積46平方公尺 等設施、建物遷出。２、被告劉茂疆應將坐落前項陳厝寮 段302-11地號、302-54地號土地如後附圖二所示編號①部 分，面積分別為49平方公尺、27平方公尺之水泥柱木造搭 烤漆板遊戲間拆除；同段302-11地號、302-54地號土地內 如後附圖二所示編號②部分，面積分別為186平方公尺、 121平方公尺之鋼鐵架造蓋烤漆板辦公室拆除；同段302 -11地號、302-53地號土地內如後附圖二所示編號③部分 ，面積分別為6平方公尺、70平方公尺之RC造搭烤漆板蒙 古包拆除；同段302-11地號土地內如後附圖二所示編號④ 部分面積67平方公尺之RC造搭烤漆板蒙古包拆除；同段 302-53地號土地內如後附圖二所示編號⑤部分面積70平方 公尺RC造搭烤漆板蒙古包拆除；同段302-53地號土地內如 後附圖二所示編號⑥部分面積344平方公尺水泥磚造水池 拆除；同段302-53地號土地內如後附圖所示編號⑦部分面 積180平方公尺之木造搭烤漆板涼棚拆除；同段302-11地 號、302-54地號、302-56地號土地內如後附圖二所示編號 ⑧部分，面積分別為130平方公尺、32平方公尺、46平方 公尺之水泥鋪面平臺拆除；同段302-11地號、302-54地號 土地內如後附圖二所示編號⑨部分，面積分別為118平方 公尺、166平方公尺之磚木造蓋烤漆板會議廳拆除；同段 302-11地號、302-55地號土地內如後附圖二所示編號⑩部 分，面積分別為8平方公尺、465平方公尺之水泥柱木造蓋 烤漆板倉庫拆除；並將土地交還原告，及自起訴狀繕本送 達翌日起至返還上開土地日止，按年給付原告新台幣37萬
元。３、被告劉茂疆應給付原告新臺幣1,079,169元，及 自108年10月3日民事更正聲明狀送達翌日起至清償日止按 年息百分之五計算之利息。４、第一項、第二項訴訟費用 由被告二人共同負擔，第三項訴訟費用由被告劉茂疆負擔 。５、本件判決，原告願預供擔保准予假執行。」（本院 卷（二）第199至202頁、卷（二）第239頁）。（三）核其上開所為之請求基礎事實同一，而被告對於原告訴之 變更追加無異議，而為本案言詞辯論，依法視為同意變更 追加，合於前揭規定，先予敘明。
乙、實體事項：
壹、原告主張：
一、查本件原告「五穀王廟」已向主管機關嘉義縣政府辦理寺廟 登記，並以訴外人劉萬重擔任負責人，而且登記有獨立之財 產，有後附之嘉義縣寺廟登記證可參，已與民事訴訟法第40 條第3項所稱之非法人之團體相當（最高法院43年度台上字 第143號判例意旨參照）；本件原告既依法向該主管機關辦 畢寺廟登記，並設有一定之組織、管理者、財產等，當得為 財產權之主體，此為依法律特別規定賦予權利能力之人格主 體，依民事訴訟法第40條第1項規定，自有當事人能力，合 先敘明。
二、查坐落嘉義縣○○鄉○○○段000000地號土地（下稱系爭 302-11地號土地）、同段302-52地號土地（下稱系爭302-52 地號土地）、同段302-53地號土地（系爭302-53地號土地） 、同段302-54地號土地（系爭302-54地號土地）、同段302 -55地號土地（下稱系爭302-55地號土地）、同段302-56號 （下稱系爭302-56地號土地）及同段302-58地號土地（下稱 系爭302-58地號土地）均為原告所有，此有土地登記簿謄本 可參，被告約自97年5月間向原告租賃上述系爭302-11地號 土地、系爭302-52地號土地、系爭302-54地號土地、系爭 302-55地號土地及系爭302-58地號土地五筆土地（下稱系爭 被告劉茂疆承租土地）從事農作，租賃期限4年，約滿再議 訂租約，雙方於105年5月20日再續訂租賃契約（下稱系爭租 約）約定：「…二、租賃期限自民國105年5月20日起至民國 109年5月19日止共計4年。三、租金：每分地每年新台幣伍 仟元整，年租金新台幣壹拾捌萬伍仟元整。…四、使用租賃 物之限制：(一)土地應合乎政府法令使用、(二)未經甲方同 意，乙方不得將土地全部或一部分轉租、出借、頂讓，或以 其他變相方法由他人使用…七、違約處理：(一)乙方如違反 前揭第四條使用限制之約定，致造成甲方之損失或拖欠租金 ，經甲方催告改善或限期償還、繳納仍不支付時，甲方得終
止乙方全部租約。(二)乙方於終止租約或租賃期滿不回復原 狀交還土地，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付 按租金加一部計算之違約金…」，此有經公證人林德昇認證 之系爭契約可參；詎被告2人竟於承租土地期間，於承租之 系爭302-11地號土地、系爭302-54地號土地、系爭302-55地 號土地及未承租之嘉義縣○○鄉○○○段000000地號土地（ 下稱系爭302-53地號土地）及同段302-56地號土地（下稱系 爭302-56地號土地）2筆土地內之如本院卷(一)第17頁所示A 、B、C、D、E之土地上建築休閒設施、建物，未作農業使用 ，經嘉義縣財政稅務局以107年3月28日嘉縣財稅分字第 1070252191號函略以：「主旨：有關貴寺廟主張所有民雄鄉 陳厝寮段302-53號、302-54號、302-55號、302-56號、302 -11號土地，部份供農業使用，申請更正補徵地價稅一案， …。說明：…二、本案土地，經實地勘查及航照圖資料，未 作農業使用面積分別更正為1694、2655、712、58.5、1563 平方公尺，故應補徵102年至106年按一般用地稅率及公共設 施保留地稅率課徵地價稅…。三、隨函檢附重新更正後102 年至106年地價稅繳款書各一份，金額合計為1,079,169元… 。」，因被告於上開5筆土地建造總面積6682.5平方公尺（ 計算式：
1694+2655+712+58.5+1563＝6682.5）設施及建物等未作農 業使用，部分供農業使用，該未作農業使用土地應補徵地價 稅1,079,169元，後經原告查證結果，被告2人於上開未農用 之土地上興建之設施及建物等均屬於違章建築，未有合法使 用執照，現並由被告郭坤正設立之「納米運動訓練有限公司 」於該地設置「納米運動休閒園區」營業牟利，則以被告劉 茂疆未依契約農作、興建違章建築物未依法令使用土地、且 若其興建之設施及建物合法者亦未以原告為起造人、還將該 建物交由被告郭坤正經營「納米運動休閒園區」，已違反系 爭租約第四條第(一)、(二)之約定，此等事實，除有上開合 約及嘉義縣財政稅務局函可證外，亦有「納米運動休閒園區 」網頁及「納米運動訓練有限公司」之公司基本資料明細可 證。
三、原告乃於今(107)年4月12日以存證信函通知被告劉茂疆將上 述建物拆除，並賠償原告該補徵地價稅1,079,169元，惟為 被告劉茂疆回函拒絕，乃再於107年5月8日以被告劉茂疆違 反前項契約第四條約定終止租約請求拆屋還地、給付地價稅 金及按租金一部計算之違約金，仍為被告劉茂疆回函拒絕， 茲為慎重計，原告再以被告劉茂疆有前項違反系爭租約之情 ，以本書狀之送達為終止契約之意思表示，則被告劉茂疆對
系爭五筆租賃土地均已無合法占用權源，原告本於系爭租約 及所有權能，訴請被告二人拆除上開違章設施及建物返還土 地與原告，被告劉茂疆1,079,169元及支付按租金加一部計 算之每年37萬元違約金，並聲明如上。其中1,079,169元之 計算依據為：
（一）系爭302-11地號請求32,927元，系爭302-54地號請求 485,788元，系爭302-55地號請求102,504元，計算式如附 表一所示。
（二）上開系爭302-11、302-54、302-55地號合計請求621,219 元。
（三）系爭302-53地號請求355,999元，系爭302-56地號請求 101,951元，計算式如附表二所示。
（四）上開系爭302-53、302-56地號請求金額是因為不當得利的 金額高於地價稅金額，所以採以地價稅的金額。依不當得 利的計算，可請求的數額是：302-53地號是以占用面積 1931平方公尺×（584×3＋800×2）×10％＝647271.2元 。302-56地號以占用面積553平方公尺×（584Ｘ3＋800Ｘ 2）×10％＝185365.6元。（上開小數點以下捨棄）。但 原告就系爭302-53地號只請求355,999元，系爭302-56地 號則請求101,951元。
四、本件訴之聲明之請求權基礎分別如下：
（一）聲明（一）被告郭坤正是根據民法第767條。（二）訴之聲明（二）依民法第767為之。因為原告主張已經終 止契約，所以才依據民法第767條請求，而主張終止契約 的依據有民法第443條，以及系爭契約第七條（一）。而 之所以可以根據系爭契約第七條（一）是因為被告劉茂疆 違反系爭契約第四條（一）（二）約定。另外原告認為根 據雙方的口頭約定應該是作為農地耕作，而被告劉茂疆沒 有作農地耕作，違反雙方約定，原告也可以終止契約。而 由97年5月9日議價代耕記錄約定，再加上105年9月29日契 約第三條（二）的約定可以看出雙方確實有農地耕作的約 定。另外，37萬元的主張是根據契約第七條（二），而認 為終止契約的依據就如上開所述。
（三）訴之聲明（三）請求被告劉茂疆給付1,079,169元及聲明 所載之利息，其中系爭302-53、302-56地號是根據不當得 利。其餘的302-11、302-54、302-55地號是根據97年5月9 日議價代耕紀錄約定或105年9月29日系爭租約（即本院卷 一第130頁至第132頁）第七條第（一）款擇一請求。因違 反契約第4條(一)、(二)約定，故依系爭租約第七條(一) 請求。
五、對被告抗辯之陳述：
（一）租約為延續適用，被告劉茂疆確實違反雙方之「出租代耕 」、「土地應合乎政府法令使用」、「不得轉租」之約定 ，原告依約終止雙方租約及請求損害賠償，於法並無不合 ：
1、原告與被告劉茂疆間於97年6月4日在本院所屬民間公證人 林德昇辦理認證之認證書及租賃契約書（下稱系爭97年租 約），就此份契約書後方附有「五穀王廟委員會」系爭 302-52地號土地、系爭302-54地號土地、系爭302-55地號 土地、系爭302-58地號土地等四筆土地公開徵求議價代耕 紀錄，內載：「五、議價結果：1、由劉茂疆先生以每分 地每年壹仟參佰元承租，雙方約定以四年為一期。2、現 場如有墳墓不得毀損。…4、租期到期廟方將視同地段出 租代耕價格告知劉茂疆先生(承租人)，如不願意繼續承租 ，應於到期一個月內剷除地上物，恢復原狀歸還廟方。5 、如因承租人變更使用所衍生之稅金及責任問題，均由承 租人承擔」，即兩造間就系爭土地之使用方式已載明為「 議價代耕」、「租期到期廟方將視同地段出租代耕價格」 、「如不願意繼續承租，應於到期一個月內剷除地上物」 、「如因承租人變更使用所衍生之稅金及責任問題，均由 承租人承擔」，明白約定承租人係代耕作，租金如同地段 代耕價格，不承租應剷除地上物，以及變更使用所衍生之 稅金及責任問題，均由承租人承擔，則本件被告劉茂疆未 為農作，因此所生之地價稅金，當為其所負責，則本件原 告依上述約定及系爭租約第四條、第七條(一)約定請求被 告劉茂疆償還原告所繳之地價稅，於法並無不合；茲因被 告劉茂疆所提之上開經認證之契約書未附後方之代耕紀錄 ，以致就兩造契約之沿革及約定有疏漏不完整之處，故原 告補呈之。
2、原告租約為延續適用，故系爭97年租約的所有相關規定， 都應該在其後的租賃契約有適用。兩造的租約都有記載如 果承租人願意繼續承租，則承租人優先續租，且因被告繼 續承租，所以未產生剷除地上物情形。
（二）原告否認明知被告劉茂疆就系爭被告劉茂疆承租土地做非 農業使用：
1、被告劉茂疆表示原告當時主委陳茂喜於97年8月5日就其涉 嫌違反水土保持遭嘉義縣政府裁罰時，參與會勘…，裁罰 後被告劉茂疆繼續整地，97年12月1日並成立納米運動訓 練有限公司，…，此事實為原告所明知且同意…云云，原 告予以否認，原告並不知悉被告非農用。查：原告與被告
劉茂疆於97年8月9日公開徵求議價代耕時即有約定「議價 代耕」及「如因承租人變更使用所衍生之稅金及責任問題 ，均由承租人承擔」、「現場如有墳墓不得毀損」，之後 訂立之多份租約均有「土地應合乎政府法令使用、未經甲 方同意，乙方不得將土地全部或一部分轉租、出借、頂讓 ，或以其他變相方法由他人使用、乙方如欲在承租土地上 興建合法建物，起造人應為甲方、乙方如違反前揭第四條 使用限制之約定，致造成甲方之損失或拖欠租金，經甲方 催告改善或限期償還、繳納仍不支付時，甲方得終止乙方 全部租約」等約定，足證原告於訂約前與被告議價時，以 至於系爭租約亦都有載明被告劉茂疆不得將系爭土地轉與 第三人使用，從未同意被告劉茂疆得遷移墳墓、從事代耕 以外之使用，興建不合法之相關設施、建物等，乃被告劉 茂疆竟將土地出租與被告郭坤正使用，確實違反系爭租約 而為上述辯解，顯屬不實，有悖於雙方之約定。 2、另原告與被告劉茂疆間之系爭97年租約係於97年6月4日在 林德昇公證人處辦理認證，則被告於97年8月5日就系爭土 地之使用，應尚未有興建不合法之相關設施、建物等，故 該日嘉義縣政府僅就水土保持違法乙情裁罰，而未有稅捐 單位就興建不合法設施、建物等通知補繳地價稅，且參被 告劉茂疆於現場履勘自陳：「本人於2008年5月20日申請 土地開發，水保課答覆需要5000平方公尺以下方可開發， 本人也想合法開發…」，顯見被告劉茂疆於現場時表示其 想合法使用土地，乃其竟主張原告當時在現場之主任委員 陳茂喜有參與會勘，原告有同意其興建不合法之相關設施 、建物云云，適與其提出之資料相左，無足採信。 3、另參被告劉茂疆自承其於97年12月1日成立納米運動訓練 有限公司，此距上述履勘之97年8月5日約有四月，顯見被 告劉茂疆於履勘後才陸續興建非合法設施、建物。 4、按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除 有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示。又系爭土地上之建物，縱已建築多 年，但房屋所有人既未能積極證明土地所有人同意建築， 即不能因建築多年即認為係土地所有人已同意使用（參照 最高法院29年上字第762號判例、同院69年度台上字第462 號判決意旨）。查：本件被告辯稱：其於系爭土地上建築 建物及設施，該建物設施未經申請而興建雖屬不當，但多 年來原告知之甚詳，…依常理原告應每年前往巡視了解， 不得諉稱不知由納米運動休閒公司經營云云，並非事實，
原告予以否認，本件原告不知被告有於系爭土地上興建建 物或設施，更無所謂知悉後再有何舉動或其他情事，足以 間接推知原告同意其於系爭土地上建築建物及設施等情， 基上開判例(決)意旨，被告未能舉證以明其說，遽以為上 述辯解，並無足採。
5、關於系爭302-11地號土地、302-54地號土地、302-55地號 3筆土地雖為原告出租與被告劉茂疆，惟雙方確實有「出 租代耕」、「土地應合乎政府法令使用」及「不得將土地 …由他人使用」之約定，其中：關於「出租代耕」之約定 ，除於雙方之第一份租約前之97年5月9日就該土地公開議 價徵求代耕時有約定載明外，兩造之歷份租約亦有於第三 項(二)載明「租約到期廟方將視同地段「出租代耕」價格 告知乙方，如不願意繼續承租」，而所謂「出租代耕」， 即係出租代地主耕作之意，乃被告辯稱此僅表示出租之意 云云，顯非事實，並無足採。又系爭302-11號土地，使用 分區係屬「道路用地」為公共設施保留地，依都市計畫法 第51條規定：「依本法指定之公共設施保留地，不得為妨 礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙 目的較輕之使用」，則該地不得為妨礙其指定目的「道路 用地」之使用，得繼續原來「農業耕作」之使用；另系爭 302-54地號土地、302-55地號土地使用分區係屬「住宅區 」為公共設施未完竣地區，即該土地依法應完成之細部計 畫尚未完成，故以仍無法依變更後之用地使用，僅能繼續 原來「農業耕作」之使用，此有後附嘉義縣民雄鄉公所都 市計畫土地使用分區證明書可參，故以，被告當不得於土 地上建造設施及地上物，遑論將之轉租他人經營商業，原 告因此終止租賃，並依民法第767條規定訴請被告郭坤正 自該地上物遷出，及依租賃約定及民法第767條規定請求 被告劉茂疆將地上物拆除返還土地與原告，並依租賃約定 請求其賠償嘉義縣財政稅務局稅核課之地價稅，於法並無 不合。
6、兩造間就系爭土地確實約定出租代耕，查兩造之租金約定 為「同地段出租代耕價格」，每分地每年新台幣5000元， 年租金新台幣18萬5000元，而被告承租之土地面積折以3 甲7分為35886平方公尺（計算式：3.7×9699＝35886.3平 方公尺），其中被告劉茂疆未作農業用面積6682.5平方公 尺，占承租土地之18.62％（計算式：6682.5/35886＝0. 1862），此未農用之地價稅金為102年度至104年度均為28 萬6455元，105年度及106年度為39萬2401元，即僅有約 18.62％之土地未農作之地價稅金即高於系爭土地之租金
，原告廟宇又非至愚，如何倒貼稅金出租與被告使用呢？ ①原告廟宇出租與君野大飯店6.85分地租金一年為70萬元、 每分地10萬2189元，此有該土地租賃契約書可參； ②原告前提出出租予訴外人蔡銘錫耕作之嘉義縣○○鄉○ ○○段○○○段00000○00000○00000○00000○地號4筆 土地，係約定每年每分地以5300元計，期限自106年12月 18日起至110年12月17日止，此有後附土地代耕契約書可 證，，再對照被告承租系爭土地租約，期限自105年5月 20日起至109年5月19日止，而該等土地在被告承租之系 爭302-11地號等5筆土地相鄰、二者租期重疊4年，租金 僅相差每分地300元，此有後附地籍圖可證，此足以佐證 原告係出租予被告農用，不可能以「同地段出租代耕價 格」，每分地每年新台幣5000元之農耕租金額，將系爭 土地出租與被告非農用而以商業使用甚明。
③而系爭土地鄰近之出租代耕價格為每分地5300元，與系 爭土地租金相當，則系爭土地當係出租與被告農作甚明 ，乃被告辯稱：據聞原告出租耕地與民眾作為農業使用 ，每分地租金僅1200元…原告出租給被告之土地每分地 每年租金高達5000元，價格相差四倍，足認原告於出租 系爭土地時，顯非以農作使用為目的而出租，而是以非 農業使用之價格而出租云云，並非事實。
④被告前檢陳之代耕契約書草案及開會通知函，係因原告 欲與「未有書面契約之農地耕作者」訂立書面契約，而 通知其前來開協調會，此有被告提出之上開函說明載： 「二目前廟地代耕者與本廟並無任何契約關係，代耕者 或如未自行耕作…本廟均無適當法源予以規範」可證， 與已與原告訂立書面租賃契約者不同，而關於與原告訂 立書面契約者，原告係視同地段出租代耕價格作為續租 之價格。
（三）原告依民法第443條亦得終止系爭租約： 1、民法第443條所定承租人不得任意將租賃物轉租於他人之 規定，於當事人得以特別承諾約定得予轉租時，方才以排 除適用，可知法律上是以「不許轉租」為原則，以「特別 承諾得予轉租」為例外。此係因房屋租賃常涉及承租人人 格信用的問題，對於次承租人的人格信用，出租人未必信 任，為維護租賃物安全及兼顧出租人的權益，避免承租人 從中獲利，法律乃規定以不許轉租。
2、兩造系爭租約第四條（二）約定，並無特別承諾得予轉租 ，且系爭租約第八條（二）亦載適用民法或其他法律規定 辦理，足見，兩造並未排除適用民法第443條規定。
3、又兩造系爭租約第七條（一）係就出租人違反第四條約定 為終止之約定，而第四條約定，除（二）民法第443條之 規定外，還有其餘五款約定，顯係增加得為終止之約定， 併此敘明。
4、原告起訴主張：「三、被告劉茂疆違反前項契約第四條約 定終止租約請求拆屋還地……，茲為慎重計，原告再以被 告劉茂疆有前項違反契約約定之情，以本書狀之送達為終 止契約之意思表示，則被告劉茂疆對系爭5筆土地均已無 合法占用權源……」，即以被告劉茂疆違反系爭租約（農 地未農用、土地租賃契約書第四條（一）、（二）約定） 終止契約，其中第四條（二）約定即為民法第443條規定 ，原告終止當屬合法；原告於108年11月27日本院言詞辯 論時，再主張：「民法第443條轉租約定，並未規定一定 要造成對方損失，則原告補充認為違反民法第443條規定 而終止契約」，亦當庭依民法第443條規定為終止之意思 表示。
5、本件被告劉茂疆違法轉租營業，除從中獲取租金利益，原 告亦增加追訴之當事人及占用之法律關係複雜，此等程序 之複雜，及訴訟、執行之花費，當屬對原告增加損害。（四）違約部分之請求：
1、依原告與被告劉茂疆間105年5月20日續訂之系爭租約約定 ：「四、使用租賃物之限制：(一)土地應合乎政府法令使 用、(二)未經甲方同意，乙方不得將土地全部或一部分轉 租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用…」；而 被告興建之設施及建物現係交由被告郭坤正經營「納米運 動休閒園區」，此有「納米運動休閒園區」網頁及「納米 運動訓練有限公司」之公司基本資料明細可證，已違反租 約第四條第(一)、(二)之約定；原告認為系爭土地地目為 墓，依法不得有建物，而系爭土地上現有違章建物即為違 反法令使用，被告僅得於符合法令規定限度內興建農舍， ；則不論上述97年8月5日履勘時之現狀為何，被告劉茂疆 亦不得否認其違反上述契約約定之事實。
2、承上述，被告使用土地違反政府法令造成原告損失（指地 價稅金）。系爭土地之地目縱然為「墓」，也不能建屋， 且依嘉義縣民雄鄉公所107年4月20日民鄉建字第 0000000000號都市計畫土地使用分區（或公共設施用地） 證明書所載，可看出系爭302-54地號土地、系爭302-55地 號土地之使用分區為公共設施未完竣，不得建築使用，又 系爭302-11地號土地之使用分區為道路用地及公共設施保 留地，也是不能建築，因此被告只能繼續原來的農業耕作
，被告未為農作，即違反法律規定，產生本件地價稅，造 成原告損失，當由被告負責。
（五）針對系爭302-53地號土地、系爭302-56地號土地部分： 關於系爭302-53號、302-56號2筆土地為原告所有，並未 出租與被告劉茂疆，此有土地登記簿謄本、土地租賃契約 書及本案卷內之嘉義縣財政稅務局107年8月17日函可證， 並雙方當時有訂立租賃契約書且經公證。其上載有地號及 面積，不存在指界錯誤問題。是該土地既為被告無權占用 ，原告爰依民法第767條規定訴請被告劉茂疆將地上物拆 除返還土地與原告，並依不當得利之法律關係請求5年相 當於租金之損害金，此5年損害金如暫以嘉義縣財政稅務 局稅認定之地上設施、建物面積，依申報地價年息百分之 10計算者，其中系爭302-53地號土地以占用面積1931平方 公尺×（584×3＋800×2）×10％＝647271.2元。302-56 地號以占用面積553平方公尺×（584×3＋800×2）×10 ％＝185365.6元。（上開小數點以下捨棄），而不當得利 之上開金額高於地價稅金額，故以地價稅金額為請求之數 額，其中系爭302-53地號請求355,999元。計算式如本院 卷二第222頁。系爭302-56地號請求101,951元。計算式如 本院卷二第222頁。故原告請求被告劉茂疆賠償此部分損 害金，於法並無不合。
（六）「系爭302-53地號、302-56地號2筆土地」並未出租與被 告劉茂疆而為其無權占用，因原告於起訴狀僅載以：「原 告本於上述契約及所有權能，訴請被告二人拆除上開違章 設施及建物返還土地與原告，被告劉茂疆賠償所補徵之地 價稅1,079,169元及支付按租金加一部計算之每年37萬元 違約金」，未區分有承租者、未承租者之賠償金額，故以 ，原告再分別論述「系爭302-53地號、302-56地號2筆土 地」及「系爭302-11地號、302-54地號及302-55地號土地 」之請求依據及損害金之計算方法，其中「系爭302 -53 地號、302-56地號2筆土地」變更以依不當得利之法律關 係，請求5年相當於租金之損害金，應屬於補充事實及法 律上之陳述，非為訴之追加；惟退一步言，如若屬於訴之 追加者，因系爭5筆土地之總賠償金額1,079,169元之基礎 事實，仍屬同一，且不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結， 依民事訴訟法第255條第一項第2款、第7款，原告亦得為 訴之追加，併此敘明。
（七）關於1,079,169元之請求：
1、查系爭土地為已規定地價之土地，依土地稅法第14條規定 ：「已規定地價之土地，除依第二十二條規定課徵田賦者
外，應課徵地價稅。」、再依同法22條規定：「非都市土 地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但都 市土地合於左列規定者亦同：一、依都市計畫編為農業區 及保護區，限作農業用地使用者。二、公共設施尚未完竣 前，仍作農業用地使用者。三、依法限制建築，仍作農業 用地使用者。四、依法不能建築，仍作農業用地使用者。 五、依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用 者。…」，則依該規定，系爭土地只要仍作農業用地使用 者，即不須課徵地價稅。另外依土地稅減免規則第8條第1 項第6款規定：「經事業主管機關核准設立之私立公墓， 其為財團法人組織，且不以營利為目的者，其用地，全免 。但以都市計畫規劃為公墓用地或非都市土地經編定為墳 墓用地者為限」，是以，私人購買或承租墓地，仍必須「 經事業主管機關核准設立之私立公墓，其為財團法人組織 ，且不以營利為目的者」，才能免徵地價稅，被告誤以系 爭土地地目為墓能免徵地價稅，辯稱嘉義縣稅務局就其未 農用之面積核課地價稅不合法云云，並非正確，併此敘明 。
2、嘉義縣財政稅務局108年1月10日函說明欄第三項載：「本 案貴院函查旨揭土地102年至106年所檢附地價稅繳款書，
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