臺灣南投地方法院民事判決 108年度訴字第430號
原 告 吳麗鑫
訴訟代理人 王朝璋律師
被 告 葉坤土
訴訟代理人 蔡順居律師
上列當事人間返還價金事件，本院於108年12月20日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為坐落南投縣○○鎮○○段00000 地號（權利範圍全部 ）、同段778-6地號（權利範圍1/3）、同段895-2 地號（權 利範圍全部）、同段895-5地號（權利範圍1/3）、同段775- 1地號（權利範圍1/3）土地（下稱系爭土地）之所有權人， 兩造於民國108年2月28日就系爭土地簽立買賣契約（下稱系 爭買賣契約），原告遂分別於108年2月28日、同年3 月14日 給付新臺幣（下同）10萬元、200 萬元予被告。詎被告收受 前揭款項後，未依約將移轉登記所需之相關文件備齊辦理， 僅於同年6月6日以書面表明「茲與吳麗鑫小姐之土地交易希 望在即日起兩個月內完成交易手續」等語，原告一再寬延履 約期限，被告卻屢屢拖延而無履約誠意，原告遂於108年9月 12 日以臺中法院郵局存證號碼000000 號存證信函（下稱系 爭存證信函甲）催告被告儘速進行完稅等交易必要之手續， 經被告於同年月16日收受系爭存證信函甲。詎被告仍置之不 理，原告遂於同年月23日以臺中英才郵局存證號碼001452號 存證信函（下稱系爭存證信函乙）解除系爭買賣契約，並經 被告於同年月24日收受。
㈡依系爭買賣契約第5條、第7 條規定「產權移轉：...二、雙 方應於支付備件款同時將移轉登記所需之相關文件備齊辦理 。」、「違約罰責：...二﹑賣方違約：賣方如不履行契約 所定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾 期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應 同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」等語，則原告業已 履行系爭買賣契約約定給付「備證款」，依系爭買賣契約第 5條第2項之規定，被告本應將移轉登記所需之相關證件備齊
辦理並辦理系爭土地之產權移轉，則本件被告未依約將移轉 登記所需之相關證件備齊辦理。且依被告出具之書面陳述亦 表明於108年8月5日前完成交易手續，被告迄今均無將系爭 土地之移轉登記所需文件備齊辦理，已屬違約。原告既分別 以系爭存證信函甲、乙為催告履行及解除系爭買賣契約，被 告應依系爭買賣契約第7條第2項規定返還已收價款新臺幣（ 下同）210萬元暨給付違約金210萬元等語。並聲明：被告應 給付原告420萬元及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
系爭買賣契約之標的大部分係為農地，依據南投縣政府之規 定，需完成水土保持工作方能核發農地農用證明，而免除土 地增值稅，本件被告於簽立系爭買賣契約後，旋委由「聚祥 水土保持技師事務所」向南投縣政府申報水土保持工作，已 在近日可取得農地農用證明，並完成報稅程序，待完成報稅 程序後即可依約繳清稅款及欠稅並由買方支付完稅款；而依 系爭買賣契約之記載，賣方即被告應備齊文件，原告方可能 給付「備證款」予被告，則本件原告既已於108年3月14日給 付備證款，顯見被告業已履行備齊文件之義務；原告固執被 告出具之字條認被告有給付遲延云云，然系爭字條業已載明 「希望」於2個月內完成交易手續，系爭買賣契約既無約定 履約期間，本件自無給付不能、給付遲延之情事等語。並聲 明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按「解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表 意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約 尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、 合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之 解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法 規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的 列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終 介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並 斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約 應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去 事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失 真意。」（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照） 。故於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約 條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契 約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而
為符合公平正義之契約解釋。
㈡查：兩造於108年2月28日就系爭土地簽立系爭買賣契約，約 定價金為1400萬元，並於系爭買賣契約第3 條約定付款方式 如下：「簽約款」為10萬元、付款日108年2月28日，賣方應 同時履行條件為「於簽訂本契約賣方應將權狀交付受任地政 士保管同時由買方交付含已收訂金」；「備證款」為200 萬 元、付款日108年3月14日，賣方應同時履行條件為「賣方備 齊所有權移轉登記應備文件同時，本期價款由買方支付之」 ；「完稅款」為190 萬元、付款日空白未約定，賣方應同時 履行條件為「於稅單核下後自地政士通知日起三日內依約繳 清稅款及欠稅並由買方支付完稅款並開立尾款之本票」；「 過戶尾款」為1000萬元、付款日空白未約定，賣方應同時履 行條件為「1.貸款者詳見本約第4條之約定」、「賣方交付 土地。尾款付清交付權狀」等語。兩造復於系爭買賣契約付 款方式條項下約定「1.右列時間為預定，若因政府機關作業 時間延誤或需補付證件因而延誤，雙方同意順延。」等語（ 詳見本院卷第19頁）。且據原告於108年9月12日寄發與被告 之系爭存證信函甲，明載「貴我雙方於108年2月28日約定， 本人以總價金1400萬元，向台端購買埔里鎮水尾段895- 2等 地號之土地。本人並已交付新台幣210萬元予台端。然簽約 後台端數度保證將盡速進行完稅、水土保持、申請農用證明 交易必須手續，然迄今均無下文，故特催告台端應於文到五 日內完成兩造之約定」等語（見本院卷第27頁）；原告訴訟 代理人亦於本院108 年12月20日之言詞辯論期日陳述被告訴 訟代理人該次期日當庭陳報之南投縣縣政府函文係為系爭買 賣契約之必要環節等語（見本院卷第109 頁）。堪認出賣人 即被告需就系爭土地辦理水土保持事宜、申請農地農用證明 等，係為兩造於系爭買賣契約約定，於原告給付「完稅款」 、「過戶尾款」前之交易必要手續。故系爭買賣契約第3 條 對於「完稅款」、「過戶尾款」均未約定時間，且於同條記 載如因行政機關作業或補正文件延誤兩造同意順延等語。從 而，原告交付之「備證款」僅為被告著手進行水土保持、農 地農用事宜以利行政機關核定是否發給農地農用證明及是否 課徵土地增值稅，即屬系爭買賣契約於完稅前之行政作業事 宜，則系爭土地移轉登記與原告之時間，均係未定期限。因 此，原告主張被告應依系爭買賣契約第5條第2項於給付「備 證款」之時，被告即應辦畢交易必要手續及辦理移轉登記等 等。經核與系爭買賣契約於第5條、第3條之約定不符，且亦 與兩造之之真意不相允合。故原告前揭主張，應無理由。 ㈢又原告主張被告於108年6月6日出具陳述書表明應於2個月內
完成交易手續，被告應於同年8月5日履行系爭不動產買賣契 約等語，而認被告有給付遲延情形等等。但查，自卷附之陳 述書明載「茲與吳麗鑫小姐之土地交易希望在即日起兩個約 內完成交易手續。葉坤土108.6月6日」等語（見本院卷第25 頁），該份陳述書未據原告簽署於上，要難認雙方業已就系 爭買賣契約之履行日期再為約定；且其內容亦僅表明被告期 待，亦難認本件被告業已允諾於108年8月5 日前履行移轉登 記。則原告主張依前揭陳述書被告應於108年8月5 日前履行 契約即將系爭土地移轉登記予原告，被告未能履行而有給付 遲延之情事等等，亦無理由。
㈣再原告主張系爭存證信函甲業已催告被告履行系爭買賣契約 ，被告於催告期限屆至未能備齊相關文件並將系爭土地移轉 登記予原告，亦有給付遲延等等。然按給付無確定期限者， 債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未給付者，自受 催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項前段定有明文。 依上開規定，給付未有確定期限者，須債權人已得請求給付 時，債務人經催告，始生遲延責任，倘債權人尚非得請求給 付時即為催告，自不能生催告之效力，亦難令債務人負法定 遲延責任（最高法院92年度台上字第491號判決參照）。查 ：本件原告固以系爭存證信函甲為催告之意思表示，然系爭 存證信函甲記載「主旨：請台端於文到5 日內，盡速進行兩 造約定之交易手續，詳如說明。說明：貴我雙方於108年2月 28 日約定，本人以總價金1400萬元，向台端購買埔里鎮水 尾段895-2等地號之土地。本人並已交付新台幣210萬元予台 端。然簽約後台端數度保證將盡速進行完稅、水土保持、申 請農用證明等交易必須手續，然迄今均無下文，故特催告台 端應於文到五日內完成兩造之約定」等語（見本院卷第27頁 ），可認系爭存證信函甲係為原告向被告催促進行交易手續 ，並要求其於文到5 日內完成兩造約定之意思表示。然據系 爭買賣契約業已約定原告之款項分4 期支付，原告於「完稅 款」後方需支付「過戶尾款」，於原告支付「過戶尾款」後 ，被告方有同時履行交付系爭土地之義務。則系爭存證信函 甲送達被告之時，原告僅交付「備證款」予被告，原告尚不 得請求被告將系爭土地辦理移轉登記。原告既係尚不得請求 給付，系爭存證信函甲自不生催告之效力，本件被告亦無因 之負給付遲延之責。原告縱以系爭存證信函乙通知被告解除 契約，亦未生合法解除系爭買賣契約之效力甚明。而系爭買 賣契約第7 條約定「一、買方違約：買方不依約履行付款或 契約所定其他各項義務者，為買方違約；賣方得催告限期履 行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，
充作違約金。二、賣方違約；賣方如不履行契約所定各項義 務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期仍不履行 即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與 已繳價款同額之違約罰金。」等語，可認僅他方未依約履行 其給付義務，對造方可能依系爭買賣契約第7 條規定，請求 給付違約金。本件原告固然主張被告未備齊文件及未辦理移 轉登記而違反其給付義務等等。然查：被告依系爭買賣契約 之約定，於原告給付「備證款」後，本應依雙方約定由被告 向行政機關進行相關行政手續，而辦理水土保持、申請農地 農用等流程，本須南投縣政府現場勘查、審核，需費時日， 並無可能立即辦畢水土保持、取得主管機關發給農地農用證 明及移轉登記等，故兩造方於系爭買賣契約第3 條加註兩造 同意依行政機關作業流程順延期間，此部分業已如前所述。 故原告主張被告違反系爭契約所定義務，業已解除系爭買賣 契約等等，核與系爭買賣契約第3條、第7條之約定不符，原 告主張即無理由；則其依系爭買賣契約第7條第2項請求給付 違約金，亦屬無理。
㈤從而，原告依民法第229條、第231條、第254條、259條給付 遲延之法律關係及系爭契約第7條第2項，請求被告退還受領 之買賣價金210萬暨給付違約金210萬元，及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，均為無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所依據，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙 於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
民事第二庭法 官 劉玉媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
書記官 潘湘惠