臺北高等行政法院判決
108年度訴字第742號
108年12月19日辯論終結
原 告 簡錢惠娟
被 告 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃景茂（局長）
訴訟代理人 汪海淙
吳妙惠
劉巧媛
上列當事人間都市計畫法事件，原告不服臺北市政府中華民國10
8年4月11日府訴二字第1086101496號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○○路000巷0號5樓建 築物（下稱系爭建物），領有96使字第0493號使用執照（下 稱系爭使用執照），坐落同區金泰段85-7地號土地，位於都 市計畫商業區。依臺北市政府83年6月1日府都二字第830278 94號公告（下稱83年6月1日公告）之「擬訂基隆河（中山橋 至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」都 市計畫（下稱83年都市計畫）圖說，及105年11月9日府都規 字第10539571200號公告（下稱105年11月9日公告）之「修 訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用 分區與都市設計管制要點』（北段地區）內商業區、娛樂區 規定計畫案」都市計畫書（下稱105年都市計畫），均明訂 系爭建物所在商業區係供一般商業使用，不得作住宅使用。 嗣被告查得系爭建物前經臺北市稅捐稽徵處核定按住家用稅 率課徵房屋稅，以106年5月9日北市都築字第10633905400號 函（下稱被告106年5月9日函）通知改善。嗣被告查得系爭 建物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃以107年5月17日北市都 築字第10735132900號函（下稱被告107年5月17日函）通知 原告現場會勘、107年6月20日北市都築字第1076003937號函 （下稱被告107年6月20日函）通知原告陳述意見後，仍認定 系爭建物違規作為住宅使用，違反系爭建物所在土地使用分 區之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第1項前段、「臺
北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都市計 畫法第79條第1項裁處作業原則」（下稱大彎北段違規住宅 裁處作業原則）等規定，以107年12月3日北市都築字第1076 0613901號裁處書處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並限 於文到次日起9個月內停止違規使用（下稱原處分）。原告 不服，提起訴願遭駁回，遂提起本件行政訴訟。二、本件原告主張：
(一)聲明：訴願決定及原處分均撤銷。
(二)陳述：
⒈原處分違反法律保留原則：
原告於97年間買賣系爭房屋時「臺北市土地使用分區管制 規則」是允計當住宅使用；即使99年修改後，亦無不得當 住宅使用之規定。被告83年細部計畫係加諸法律所無之限 制，違反法律保留原則。
⒉原處分違反信賴保護原則、誠信原則、禁反言原則、行政 自我拘束原則、有利及不利事項一體注意原則、明確性原 則、比例原則等，應予撤銷：
(1)原告取得之土地權狀、建物權狀及使用執照上，並無記 載「不得作為住宅使用」之類似文字，原告理解系爭建 物可作為正常住家使用及所應遵循之法律意旨，原告對 其寄予信賴，自值保護。而81年5月19日府工都字第810 30112號計畫案之內容，亦無上開類等文字之限制。且 被告係於106年9月7日後始於系爭使用執照上加註「不 得作為住宅使用」之字樣，益證其裁處顯有違法。 (2)原告申請變更為住家用稅率，臺北市稅捐稽徵處不但未 告知系爭建物所在區域有「不得作為住宅使用」之特別 限制，甚至積極地同意原告依法變更。原告遷入設籍時 ，戶政事務所也無告知不得作為住宅使用，上開行政行 為均屬於足使人民信賴之國家行為，自屬信賴基礎無疑 。然臺北市政府竟一方面藉由臺北市稅捐稽徵處審定系 爭建物可合法申請住家用稅率，另一方面又藉由被告局 處認定系爭建物所在區域不得作為住宅使用為由，恣意 開罰。被告以行政機關之強制力，毫不審酌原告權益是 否因此而受損害，濫行職權，無視其先前數次成為原告 信賴基礎之行為，違反誠信原則、禁反言原則及行政程 序法第9條、第36條、第43條等規範，自屬違誤。 (3)被告作成原處分前，並未審酌自身在核照、發照之作業 程序，遭監察院糾正後，竟將長期失職之責任加諸於民 。而依都市計畫法第1條、都市計畫書圖製作要點第2條 之規定可知，都市計畫書是公部門辦理都市計畫擬定及
變更時，呈報上級機關所檢附的資料，其對象自非一般 民眾，民眾購買不動產時，並無法充分了解都市計畫內 容之義務與規定，只能參考臺北市土地使用分區管制規 則，概略了解所在土地使用分區之規定，實在無從得知 系爭建物有不得作為住宅使用之特別限制。是以，被告 未先完整揭露相關行政資訊，不能期待原告於購置系爭 建物時，能遵守相關規範。
(4)與系爭建物位於相同重劃區內之街廓編號C2，已於94年 7月公告開放住宅使用，而都市計畫應以區域作通盤檢 討，非片面開放某一地號，被告應依平等原則，就系爭 建物所在街廓為相同處理。
⒊原處分違反法律不溯及既往原則：
(1)原告係於97年購買系爭建物，然原處分所據之法令依據 ，如臺北市政府105年11月9日公告實施之都市計畫及10 6年10月5日發布之大彎北段違規住宅裁處作業原則，皆 在原告取得系爭建物後始制訂；被告以發佈在後之法規 作為本件裁罰依據，有違法律禁止溯及既往原則。 (2)被告以「臺北市土地使用分區管制自治條例」第23條第 3款規定說明，第3種商業區之使用經市政府認定有礙商 業之發展或妨礙公共安全及衛生，得公告限制其土地及 建築物使用。然上開規範乃99年7月公告，而承上說明 ，斯時原告早已購買系爭建物，而購買當時之上開管制 自治條例，對商業區規範，係採正面表述得作住宅使用 ，故被告以99年之公告作為本件裁罰之依據，違反法律 不溯及既往原則。
⒋92年修訂之計畫書修訂理由第1條說明，未符土地使用管 制之一致性各分區之土地及建築物使用組別依「臺北市土 地使用分區管制規則」第5條之規定予以歸組。然以當時 之「臺北市土地使用分區管制規則」規範觀之，商業區係 得作為住宅使用；第18條之1亦有說明，街廓編號A3-A11 之商業區（供一般商業使用）比照臺北市土地使用分區管 制規則第3種商業區之使用組別。又臺北市土地使用分區 管制自治條例，對於土地利用並未加以限制，83年計畫書 竟逾越憲法及法律之規定。
⒌依照臺北市一定規模以下免辦理變更使用執照管理辦法規 定，若一戶小於500平方公尺，即便使用用途與使用執照 記載不符，仍可合法使用而免辦使用執照變更。復由系爭 使用執照附表注意事項第11點觀之，系爭建物高度僅3.2 公尺，應可變更為集合住宅使用。
⒍行政罰法第5條規定採實體從舊、裁罰從輕原則，都市計
畫法第79條並無級距之差別，大彎北段違規住宅裁處作業 原則擅自以級距劃分裁罰金額，自屬違法。是原告於購買 系爭建物時，確實不知不得作為住宅使用，被告應依行政 罰法第5條、第7條之規定，撤銷罰鍰、停止訴訟，共商未 來處置方案等語。
三、被告則以：
(一)聲明：駁回原告之訴。
(二)陳述：
⒈系爭建物坐落臺北市中山區金泰段85-7地號土地，係位 於83年都市計畫街廓編號A3區，該區為供一般商業使用， 未容許供住宅使用。且依該計畫案之附表1，亦無容許「 獨立、雙併住宅」或「多戶住宅」之使用。而臺北市政府 92年1月7日府都二字第09126159700號公告之「修訂臺北 市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合 修訂主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地 區土地使用分區與都市設計管制要點』案」（下稱92年都 市計畫」及105年都市計畫，均未變更該區之使用限制。 是以，原告將系爭建物其作為住宅使用，違反臺北市政府 依都市計畫法第21條發布之83年都市計畫及92年都市計畫 所定土地使用分區之管制，而有都市計畫範圍內建築物之 使用，違反直轄市政府依都市計畫法所發布命令之情形， 被告作成本件裁罰，並無違法。
⒉原處分並無違反信賴保護原則：
原處分係就原告違反都市計畫使用行為裁處罰鍰，並命停 止違規使用，非屬授益行政處分之撤銷、廢止，與信賴保 護原則無涉。且被告從未給予原告有任何得以將系爭建築 物作為住宅使用之信賴基礎及信賴表現，所指建商與仲介 等銷售賣方之告知，並非行政機關之信賴基礎。至於臺北 市稅捐稽徵處係就系爭建物實際使用情形核定課徵房屋稅 ，並未就居住使用是否合於都市計畫法為認定，與本件系 爭建物作居住使用是否合法，係屬二事，原告亦不得以此 作為信賴基礎。另本件系爭建物領有建造執照、使用執照 ，是經主管建築機關依建築法規相關規定審核，其使用執 照核准之建物用途均無載明可作為住宅使用，原告不足以 產生合理信賴。原告稱其取得之所有權狀上並無記載「不 得作為住宅使用」之類似文字，然法律已有明確規定之事 項，人民本即應遵守，而非須行政機關處處張貼標示或載 明警語始有遵守之必要。另被告106年9月7日開始於建造 執照上所為「不得作為住宅使用」之註記，僅屬就都市計 畫相關規定再次加以說明，目的即係為了提醒如原告等人
應恪守規定，而非法規之變動，與信賴保護原則無涉。 ⒊原處分無違反法治國原則及法律不溯及既往原則： (1)關於系爭建物所在商業區不得為住宅使用，係於83年都 市計畫及92年都市計畫即已規定，系爭建物於97年5月3 0日登記為原告所有，自受前開規定之拘束，並無違反 法律不溯及既往原則。至於105年都市計畫就上開住宅 限制部分並無變更，原告據此主張原處分違反法律不溯 及既往原則，亦非可採。
(2)106年10月5日發布之大彎北段違規住宅裁處作業原則及 臺北市政府104年4月29日公告，皆非屬新訂之法規對規 範對象之有利法律地位或可得預期利益有影響之情形， 與法治國原則及法律不溯及既往原則無涉。
(3)至原告雖主張綜觀建築法及臺北市土地使用分區管制條 例之規定，第1種至第4種商業區均未見不允許作為住宅 使用之限制等語，惟系爭建物坐落之使用分區為商業區 （供一般商業使用），其係屬依都市計畫法第32條第1 項及臺北市土地使用分區管制自治條例第3條第2項規定 劃定之其他使用區域，故原告主張本件應適用商業區之 法律關係等語，容有誤會。再者，依臺北市土地使用分 區管制自治條例第21條至第24條之第3款規定，均已明 定第1種及第4種商業區之使用，經市政府認定有礙商業 之發展或妨礙公共安全及衛生，得公告限制其土地及建 築物使用商業區，故商業區亦非均得作為住宅使用，仍 應視各都市計畫之內容而定。
⒋原處分無違反誠信原則、行政自我拘束原則、禁反言原則 、有利及不利事項一體注意原則、明確性原則： (1)被告為確認系爭建物之使用情形而辦理現場會勘事宜， 雖都市計畫法未有相關規定，然被告本即有權依行政程 序法第42條規定辦理勘驗。且被告函請原告配合查勘， 並未使用強制力，未違反行政程序法第7條之比例原則 及第9條之有利及不利一體注意原則。且依原處分卷附 之送達證書影本所示，被告107年5月17日通知會勘函已 於會勘日前送達予原告，並無所稱未合法通知將辦理領 勘、現勘事宜之事實。
(2)系爭建物面積為106.82平方公尺，依大彎北段違規住宅 裁處作業原則第5點規定，屬級距三，係依據主要建物 面積、是否已裁罰而仍未改善等情節輕重，課予不同之 處罰，為合義務性之裁量，故被告以原處分處原告10萬 元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用，與 行政程序法第9條、第36條、第43條等規定及依法行政
原則、明確性原則無違。
⒌原告至遲於收受被告106年5月10日通知改善函後，對於系 爭建物作為住宅使用已違反都市計畫相關規定一事，已有 所認識，其繼續違規，致違法狀態持續，其主觀即具有違 法之故意，且裁處權因違規行為繼續進行，而未罹於時效 。
⒍83年都市計畫及92年都市計畫，均明定系爭建物坐落之使 用分區內不得作為住宅使用，故依建築法第73條第4項授 權訂定之「建築物使用類組及變更使用辦法」第3條之規 定，系爭建物並無「臺北市一定規模以下建築物免辦理變 更使用執照管理辦法」關於面積500平方公尺以下免辦理 變更使用執照之適用等語，資為抗辯。
四、上開事實概要欄所述之事實經過，除下述爭點外，其餘為兩 造所不爭執，並有系爭建物所有權相關部別查詢列印資料（ 見本院卷第133至134頁）、地籍套繪都市計畫使用分區圖（ 見同上卷第177頁）、系爭使用執照（見同上卷第191至196 頁）、83年都市計畫（見同上卷第135至142頁）、105年都 市計畫書（見同上卷第165至175頁）、被告106年5月9日通 知改善函及送達證書（見原處分卷第1至5頁）、被告107年5 月17日通知會勘函及送達證書（見同上卷第7至9頁）、被告 107年6月8日現場使用情形訪視表及訪視照片（見同上卷第1 1至13頁）、被告107年6月20日通知陳述意見函及送達證書 （見同上卷第15至19頁）、原處分（見同上卷第21至26頁） 、訴願決定（見本院卷第31至47頁）附卷可稽，洵堪認定。 經核兩造之陳述，本件爭點厥為：被告以原告違反都市計畫 違規使用系爭建物，而以原處分裁處罰鍰等，是否適法有據 ？原告主張原處分違反信賴保護原則、誠信原則、行政自我 拘束原則、禁反言原則、有利不利事項一律予以注意、法不 溯及既往暨法治國原則等，是否有理由？
五、本院得心證之理由：
(一)本件相關法規及其說明：
⒈為改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡 發展，制定有都市計畫法；依該法第3條及第5條規定，都 市計畫，是指在一定地區內有關都市生活的經濟、交通、 衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫的 發展，並對土地使用作合理的規劃，且應依據現在及既往 情況，並預計25年內之發展情形訂定之，而土地使用分區 管制為都市計畫內容之一。同法第4條規定：「本法之主 管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 （市）（局）為縣（市）（局）政府。」第6條規定：「
直轄市及縣（市）（局）政府對於都市計畫範圍內之土地 ，得限制其使用人為妨礙都市計畫之使用。」第15條第1 項第4款規定：「市鎮計畫應先擬定主要計畫書，並視其 實際情形，就左列事項分別表明之：……四、住宅、商業 、工業及其他土地使用之配置。」第21條第1項規定：「 主要計畫經核定或備案後，當地直轄市、縣（市）（局） 政府應於接到核定或備案公文之日起30日內，將主要計畫 書及主要計畫圖發布實施，並應將發布地點及日期登報周 知。」第22條第1項第3款規定：「細部計畫應以細部計畫 書及細部計畫圖就左列事項表明之：……三、土地使用分 區管制。……」第23條第1項、第5項規定：「（第1項） 細部計畫擬定後，除依第14條規定由內政部訂定，及依第 16條規定與主要計畫合併擬定者，由內政部核定實施外， 其餘均由該管直轄市、縣（市）政府核定實施。……（第 5項）細部計畫之擬定、審議、公開展覽及發布實施，應 分別依第17條第1項、第18條、第19條及第21條規定辦理 。」第32條規定：「（第1項）都市計畫得劃定住宅、商 業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域 或特定專用區。（第2項）前項各使用區，得視實際需要 ，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。」第79條第 1項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從 事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄 市、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地 方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權 人、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰， 並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建 、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供 電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用 由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」第85 條規定：「本法施行細則，在直轄市由直轄市政府訂定， 送內政部核轉行政院備案；在省由內政部訂定，送請行政 院備案。」
⒉次按依88年1月25日立法公布、自同年月27日起施行之地 方制度法第18條第6款第1目規定，直轄市都市計畫之擬定 、審議及執行，屬於直轄市自治事項。上開都市計畫法第 85條亦授權直轄市政府訂定該法在直轄市範圍內施行之施 行細則，臺北市政府依此等自治權限與都市計畫法授權， 於82年11月2日以(82)府法三字第82084652號令修正發布 「都市計畫法臺北市施行細則」，其第10條第1項、第2項 規定：「（第1項）本市都市計畫地區範圍內劃定左列使
用分區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三 、工業區。四、行政區。五、文教區。六、倉庫區。七、 風景區。八、保護區。九、農業區。（第2項）除前項使 用分區外，必要時得劃定其他使用分區或特定專用區。」 第25條規定：「都市計畫地區內，市政府認為土地有合理 使用之必要時，得擬定細部計畫規定地區內土地及建築物 之使用，基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、 基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度， 及有關交通、景觀、防火等事項，並依本法第23條規定程 序辦理。」嗣於100年7月22日將「都市計畫法臺北市施行 細則」更名為「臺北市都市計畫施行自治條例」，該自治 條例第10條第1項、第2項、第25條等規定之條號及內容， 與前揭施行細則條文一致。
⒊依上開規定，經主管機關依都市計畫法及相關法令所定程 序為都市計畫並完成細部計畫者，其區域內各筆土地的使 用分區及其使用管制，係經該都市計畫細部計畫案公告發 布實施生效而確定。故直轄市政府為規範都市計畫區域內 各土地使用分區的使用管制程度，而頒行的管制要點屬於 都市計畫法第79條所稱直轄市政府依本法所發布的命令， 則對於都市計畫範圍內土地或建築物的使用違反使用管制 命令者，即該當於都市計畫法第79條第1項所稱違反直轄 市政府依都市計畫法所發布之命令此一要件（最高行政法 院104年度判字第373號判決參照）。是故，臺北市政府於 臺北市轄區內擬定發布之細部計畫，規定細部計畫地區內 土地及建築物使用類別者，即屬都市計畫法第79條第1項 規定所稱直轄市政府依都市計畫法，對都市計畫範圍內土 地或建築物之使用所發布之命令，臺北市轄區內建築物所 有權人，應按臺北市政府所發布都市計畫細部計畫所定使 用類別使用，並負有依其使用類別而使用之狀態責任保持 義務，若建築物若因故意或過失，而有違反都市細部計畫 為使用之情形，被告即得依都市計畫法第79條第1項規定 ，對於違反行政法上義務人即建築物所有權人，裁處罰鍰 或限期令其停止為違法使用。原告主張前揭都市計畫法及 「臺北市土地使用分區管制規則」並無限制不得作為住宅 使用之管制，原處分認定原告違反都市計畫法第79條第1 項前段規定，並無法律依據且違反法律 保留原則云云， 委無足採。
⒋另被告為有效處理大彎北段商業區、娛樂區違規作住宅使 用之違反都市計畫法案件，訂有大彎北段違規住宅裁處作 業原則，其第2點規定：「適用範圍：依據臺北市政府105
年11月9日府都規字第10539571200號公告……劃設之商業 區及娛樂區……。」第3點規定：「都發局經橫向聯繫他 機關（如臺北市稅捐稽徵處等），查得恐有供作住宅使用 之情形者，由都發局通知建物所有權人說明使用事實，法 令規定及倘於文到3個月後經查違規作住宅使用屬實者， 將依違反都市計畫法第79條第1項規定裁處……。」第5點 規定：「為有效遏止違規住宅使用之情形，依據建物謄本 所載主要建物登記面積訂定不同級距，並對違規之建物所 有權人採三階段之裁罰處理，統一裁罰基準如下表（即如 附表所示）……。」核其基準，係就違法情節態樣（依建 物面積分級距）、以及經限期命停止違規使用後是否遵期 改正（分為三階段）等因素，訂定裁罰金額原則以及管制 改正期限與手段，以利不同案件同一違規情事，得適用相 同裁罰原則及管制措施，為細節性、技術性之規定，並未 逾越授權範圍，且標準客觀合理，被告據以裁罰以及作成 管制處分，本院予以尊重。原告主張原處分依並無授權依 據之大彎北段違規住宅裁處作業原則裁罰，違反法律保留 原則云云，亦無可採。
⒌再按行政程序法第15條第1項規定：「行政機關得依法規 將其權限之一部分，委任所屬下級機關執行之。」臺北市 政府組織自治條例第2條第2項規定：「中央法令規定市政 府為主管機關者，市政府得將其權限委任所屬下級機關辦 理。」臺北市政府以104年4月29日府都築字第1043304190 0號公告，將都市計畫法第79條有關臺北市政府權限委任 被告辦理，依前引行政程序法及臺北市政府組織自治條例 條文規定，被告對於臺北市都市計畫範圍內土地或建築物 之使用，違反臺北市政府依都市計畫法所發布命令者，即 有依都市計畫法第79條第1項規定作成處分之事務處理權 限。
(二)經查，系爭建物坐落之系爭土地，依臺北巿政府83年6月1 日公告之83年都市計畫圖說，位在該次公告細部計畫街廓 編號A3供一般商業使用之商業區內，且查該次細部計畫所 一併公告之土地及建築物使用組別容許表（見本院卷第14 0至143頁），僅容許醫療保健服務業、社區通訊設施、社 區安全設施、公務機關、社教設施、文康設施、日常用品 零售業等使用，並未標註得供住宅使用。且細部計畫內容 表示土地使用分區之商業區，係供商業購物中心使用、供 一商業使用、供觀光旅館使用等語。至於臺北市政府105 年11月9日公告之105年都市計畫書，載明系爭建物坐落之 系爭土地位在街廓編號A3，仍屬商業區供一般商業使用，
且修訂計畫內容及使用分區圖均強調不得供住宅使用（見 同上卷第165至171頁）。由此可知，依96年11月27日核發 之系爭使用執照顯示（見同上卷第193至196頁），96年間 起建造完成而得依法使用之系爭建物，自建造完成得使用 時起，就位在83年間公告基隆河中山橋至成美橋段細部計 畫所劃定之商業區內，且不得供作住宅使用，直至原處分 作成生效前，歷經105年間大彎北段商業娛樂區都市計畫 之變更，仍未改變該街廓係商業區且不得供住宅使用之限 制。又上述使用分區管制要點內容，除臺北市政府依上述 都市計畫法第21條、第23條規定，踐行公開展覽及將發布 地點、日期登報周知的程序之外，一般人民也可以主動向 主管機關查詢。此外，被告亦於92年間建置「土地使用分 區申請及查詢系統」供民眾查詢；或在網路上以「使用分 區」為關鍵字搜尋即可查知系爭土地之使用分區，並沒有 原告所稱資訊不公開透明或難以取得的情形。而被告曾以 106年5月9日通知改善函通知原告相關法律規定，並告以 系爭建物如實際已非住宅使用，請至稅捐稽徵處辦理房屋 使用情形變更，重新核定稅率等語（見原處分卷第1至5頁 ）；嗣於107年5月17日通知辦理現場勘查（見同上卷第7 至9頁）後，並以107年6月20日再次通知相關法律規定， 且應檢附具體事證向被告陳述意見（見同上卷第15至17頁 ），惟原告並未提出具體事證供被告審核。是原告主張購 買系爭房屋時不知無法供住宅使用情形縱然屬實，然被告 自106年起多次函知相關法律規定命其改善，原告身為所 有權人迄未改善，違反合法使用狀態責任所生之保持義務 ，堪認原告仍具違章故意，原告主張一般購屋者於購屋去 查看都市計畫，無期待可能性，故其無違法性認識云云， 委無可採。則被告認定系爭建物作為住宅使用，違反系爭 建物所在土地使用分區之都市計畫規定，而依都市計畫法 第79條第1項前段及裁處作業原則等規定，以原處分裁處 原告最低罰鍰10萬元，並限於文到次日起9個月內停止違 規使用（見同上卷第23至26頁），揆諸前揭規定及說明， 於法並無不合。
(三)原告雖主張原處分違反信賴保護原則等，依法應予撤銷云 云。惟查：
⒈按法治國為憲法基本原則之一，法治國原則首重人民權利 之維護、法秩序之安定及誠實信用原則之遵守。人民對公 權力行使結果所生之合理信賴，法律自應予以適當保障， 此乃信賴保護之法理基礎；行政法規（包括法規命令、解 釋性或裁量性行政規則）之廢止或變更，於人民權利之影
響，並不亞於行政程序法所規範行政處分之撤銷或廢止， 故行政法規除預先定有施行期間或經有權機關認定係因情 事變遷而停止適用，不生信賴保護問題外，制定或發布法 規之機關固得依法定程序予以修改或廢止，惟應兼顧規範 對象值得保護之信賴利益，而給予適當保障，方符憲法保 障人民權利之意旨（司法院釋字第525號解釋理由意旨參 照）。準此，主張信賴保護原則之成立，須符合以下要件 ：(1)信賴基礎，即必須有一表示國家意思之行政行為存 在，以為信賴之基礎；(2)信賴表現，即當事人確因信賴 意思表示的效力而展開具體信賴行為，包括運用財產及其 他處理行為；(3)值得保護的正當合法信賴，即當事人之 信賴必須無行政程序法第119條所列各款信賴不值得保護 之情形，始有信賴保護原則之適用。本件原告主張其信賴 基礎包括：建商告知可供住家使用，且建物所有權狀、土 地及建物謄本並無不得作為住宅使用的記載，又稅捐機關 核定按自用住宅稅率課徵房屋稅，均使原告信賴系爭建物 可供作住宅使用；且被告核發系爭建物使用執照，亦使原 告信賴系爭建物經審查後屬合法狀態等等。
⒉都市計畫範圍內土地或建築物所有權人，依都市計畫法第 79條第1項之規範意旨，負有因狀態責任所生依都市計畫 管制而使用之義務，已如前述。此與該所有權人當初如何 取得都市計畫範圍內土地或建築物所有權，取得當時在現 實上是否另受建商、前手出賣人，甚或不動產仲介業提供 之廣告或銷售資訊影響，致誤認購得標的可依法從事實際 上都市計畫不容許之使用，係屬二事。因此，原告主張購 屋當時未被告知不得作為住宅使用等語，縱然屬實，則其 在取得所有權之前，因私法上交易相對人之錯誤引導，就 建築物所受都市計畫管制使用之項目有所誤認，也僅得向 相關私法上責任主體尋求權利救濟，不能因此免除其取得 所有權後，就有按都市計畫管制使用之義務。況且都市計 畫對土地、建築物之管制內容，乃公開之政府資訊；一般 智識之人施以通常之注意，至都市計畫實施轄區主管機關 之網站查詢，或者取得建築物之使用執照，甚或向相關市 場上房屋仲介業者索取相關資訊，即可輕易取得都市計畫 之使用管制內容，更何況臺北市房屋乃高價財貨，衡情購 屋者會付出更高之注意義務。原告主張因建商口頭資訊， 使其誤認得對系爭建物作住宅使用，因而不知違法等語， 實難採為得以豁免其責任之依據。
⒊至使用執照部分，系爭建物之使用執照上已明確記載使用 分區為商業區，且建築物概要就系爭建物所在地上第7層
，也註明其核准建物用途為一般事務所，並沒有得作為住 宅使用的記載（見本院卷第192頁）。準此，臺北市政府 建築主管機關表現在外而具有法效性之使用執照，不能推 得系爭建物得作為住宅使用，原告自不能以此作住宅使用 之信賴基礎。至原告主張建造執照及使用執照於106年始 加註「不得供住宅使用」等字據，為被告所不否認，固有 所據。然按為落實建築法第1條立法目的所揭櫫之建築管 理，以事前管制之危險預防機制，維護公共安全、公共交 通、公共衛生及增進市容觀瞻，建築物建造、使用應先取 得主管機關許可方得為之。其中建築物之新建、增建、改 建及修建，應請領建造執照；另建築物建造完成後之使用 或變更使用，應請領使用執照（建築法第28條第1、3款參 照）。可知建造執照及使用執照係建築主管機關為落實建 築管理，核發予起造人之許可證明，其上註明商業區不得 供住宅使用等字樣，核屬法令規定之重申，縱系爭建物之 所有權狀或使用執照沒有載明不得作為住宅使用，就如同 沒有載明不得作工業區使用一般，亦不表示得反面推認可 作住宅區或工業區使用，其理至明。
⒋又房屋稅是財產稅之一種（司法院釋字第369號解釋參照 ），以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價 值之建築物，為課徵對象（房屋稅條例第3條參照）。而 稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，係以實質 經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據 ，以落實量能課稅與公平課稅原則（稅捐稽徵法第12條之 1第2項規定參照）。因此，臺北市稅捐稽徵處就查得原告 在系爭建物按住家使用之用途，依房屋稅條例第5條規定 ，適用住家用房屋較低稅率，此等稅務稽徵對外表達之意 義，僅止於按此實質經濟事實關係課稅的意涵，並不以其 對房屋使用管制限制之合法規範期待為判準。蓋稅捐稽徵 機關並非執行都市計畫法令之管轄機關，更不具代表國家 就特定房屋作住宅使用是否符合都市計畫法相關規定之認 定權限，故臺北市稅捐處就系爭建物房屋稅率之核定，並 非國家對外作成足使人民產生都市計畫法令已容許該建物 得作住家使用而信賴表示，至建物使用用途是否合法、有 無違反都市計畫或建築、環保法規等，並非稅捐機關所能 認定，亦非課稅處分的效力範圍。原告自不能以系爭建物 係按自用住宅稅率課徵房屋稅，即得信賴系爭建物可供作 住宅使用。是原告主張原處分違反信賴保護原則、誠信原 則、禁反言原則等云云，自無足採。
(四)原告另主張原處分違反法律不溯及既往原則，依法應予撤
銷云云。惟按新訂生效的法規，對於法規生效前「已發生 事件」，原則上不得適用，是謂法律適用上之不溯既往原 則。所謂「事件」，指符合特定法規構成要件之全部法律 事實；所謂「發生」，指該全部法律事實在現實生活中完 全具體實現而言（司法院釋字第577號解釋理由參照）。 又新法規範的法律關係如跨越新、舊法施行時期，當特定 法條的所有構成要件事實於新法生效施行後始完全實現時 ，則無待法律另為明文規定，本即應適用法條構成要件與 生活事實合致時有效的新法，根據新法定其法律效果。是 除非立法者另設「法律有溯及適用之特別規定」，使新法 自公布生效日起向公布生效前擴張其效力；或設「限制新 法於生效後適用範圍之特別規定」，使新法自公布生效日 起向公布生效後限制其效力，否則適用法律的司法機關， 有遵守立法者所定法律之時間效力範圍的義務，尚不得逕 行將法律溯及適用或以分段適用或自訂過渡條款等方式， 限制現行有效法律之適用範圍（司法院釋字第620號解釋 理由參照）。查系爭建物坐落基地，自83年都市計畫即限 定為商業區（供一般商業使用），不得供作住宅使用，10 5年都市計畫亦無變更，故系爭建物自始即不得作為住宅 使用，並無改變，原告即無因都市計畫變更而生合理信賴