臺北高等行政法院判決
108年度訴字第687號
108年12月25日辯論終結
原 告 林珈宏
被 告 臺北市政府都市發展局
代 表 人 黃景茂（局長）住同上
訴訟代理人 汪海淙
吳妙惠
吳偉銓
上列當事人間都市計畫法事件，原告不服臺北市政府中華民國10
8年4月11日府訴二字第1086101514號訴願決定，提起行政訴訟，
本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：
（一）原告所有之臺北市○○區○○○路000巷0號5樓建築物（ 下稱系爭建築物），領有96使字第0493號使用執照，位於 都市計畫商業區；依臺北市政府民國83年6月1日府都二字 第83027894號公告之「擬訂基隆河（中山橋至成美橋段） 附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」都市計畫圖說 （下稱83年都市計畫），及臺北市政府105年11月9日府都 規字第10539571200號公告之「修訂臺北市『基隆河（中 山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制 要點』（北段地區）內商業區、娛樂區規定計畫案」都市 計畫書（下稱105年都市計畫），均明訂系爭建築物所在 商業區係供一般商業使用，不得作住宅使用。嗣被告查得 系爭建築物前經臺北市稅捐稽徵處（下稱稅捐處）核定按 住家用稅率課徵房屋稅，乃以106年5月9日北市都築字第1 0633906300號函通知原告略以，系爭建築物涉違規作住宅 使用，請確保建築物合法使用，以免受罰；如現況已非住 宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更，重新核定稅 率，被告將於文到次日起3個月後函請該處提供系爭建築 物之課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用且未變更成 非住家稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依相關規定辦 理。
（二）嗣被告查得系爭建築物仍按住家用稅率課徵房屋稅，乃以
107年5月18日北市都築字第10735133600號函通知原告， 將於107年6月11日派員至系爭建築物現場勘查，如系爭建 築物實際已改作商業使用，得出示商業登記或營業登記等 資料，將據以作為非住宅使用認定之依據。惟屆期未獲原 告配合無法進入，被告乃以107年6月20日北市都築字第10 76004314號函通知原告就系爭建築物涉及違反都市計畫法 規定，檢附具體事證並陳述意見，未獲回應。嗣被告審認 原告並未提出系爭建築物未作住宅使用之具體事證供核， 乃以系爭建築物違規作為住宅使用，違反系爭建築物所在 土地使用分區之都市計畫規定，依都市計畫法第79條第1 項前段及臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使 用違反都市計畫法第79條第1項裁處作業原則（下稱大彎 北段裁處作業原則）等規定，以107年12月4日北市都築字 第10760613971號裁處書（下稱原處分）處原告新臺幣（ 下同）10萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規 使用。原告不服，提起訴願，經臺北市政府108年4月11日 府訴二字第1086101514號訴願決定駁回，原告仍不服，循 序提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張略以：
（一）原告購買系爭建築物之土地權狀、建物權狀上，均無記載 「不得作為住宅使用」之類似文字，而依據81年5月19日 府工都字第81030112號「配合基隆河（中山橋至成美橋段 ）整治計畫擬（修）訂主要計畫案」，大彎北段地區亦無 不得做住宅使用之文字限制，原告理解系爭建築物可作為 正常住家使用及所應遵循之法律意旨，自值保護。事實上 ，被告係於106年9月7日，為預備開罰做準備，始開始於 建物執照上加註「不得作為住宅使用」之字樣，並以此作 為裁罰依據，顯有疏失違法。原告申請自用住宅稅率，稅 捐處亦未告知系爭建築物所在區域有「不得作為住宅使用 」之特別限制，亦同意原告依法變更，屬於足使人民信賴 之國家行為，自屬信賴基礎。然臺北市政府竟一方面藉由 稅捐處審定系爭建築物可合法申請住家用稅率，另一方面 又藉由被告認定系爭建築物所在區域不得作為住宅使用為 由，恣意開罰，被告以行政機關之強制力，毫不審酌原告 之權益是否因此而受損害，濫行職權，無視其先前數次成 為原告信賴基礎之行為，違反誠信原則及禁反言原則，對 原告極不公平。綜上，原處分違反信賴保護原則，依法應 予撤銷。
（二）查原處分所據之法令依據為：105年都市計畫、臺北市政 府106年10月5日府都築字第10637816000號令發布之大彎
北段裁處作業原則規定、臺北市政府104年4月29日府都築 字第10433041900號公告「都市計畫法第79條」有關臺北 市政府權限委任被告辦理等。然系爭建築物買賣之時點落 在105年之前，前揭法令規範皆屬新法規範，然被告卻以 前揭公告作為裁罰理由與法令依據，且原告申請變更為住 家用稅率之事實係於新法規範制訂前早已終結者，依司法 院釋字第574號解釋意旨，自有禁止法律溯及既往原則之 適用，原處分以新法規範為據，欲對該法規生效前業已終 結之事實開罰，當有違法治國原則之要求。綜上，原處分 違反法律不溯及既往原則，依法應予撤銷。
（三）查被告作成原處分前，並未審酌自身在核照、發照之作業 程序。依105年8月9日監察院院台內字笫0000000000號函 略以：「……綜上所述，臺北市政府遲未依法辦理都市計 畫通盤檢討，顯有違失。」再者，都市計畫書是公部門辦 理都市計畫擬定及變更時，呈報上級機關所檢附的資料， 其對象自非一般民眾。一般民眾購買不動產時，並無法充 分了解都市計畫內容之義務與規定，只能參考臺北市土地 使用分區管制規則，概略了解所在土地使用分區之規定， 根本無法得知大彎北段有「不得作住宅使用」之特別限制 （按：若為一般商業區，並無「不得作住宅使用」之特別 限制）。事實上，被告是為準備開罰，才於107年6月26日 公布「大彎北段執照查詢專區」，並製作「大彎北段土地 使用分區不得作住宅使用告知單」，但於此之前，市府部 門關於大彎北段商業區之資訊均未完整揭露，亦未充分告 知民眾，公部門不能期待人民於當時購置不動產行為時， 能遵守未來修訂之法令函示增修之規定。況以，被告亦無 視系爭建築物係經稅捐處同意變更為住家用稅率等情，無 視原告長久以來無可計數之信賴行為，僅含糊以「住宅違 規使用」等寥寥數語，未一體注意對原告有利之諸多事證 ，遽為不利原告之決定，違反行政程序法第9條、第36條 、第43條等規範，自屬違誤。又根據行政罰法第5條採實 體從舊、裁罰從輕原則，而依據都市計畫法第79條規定， 其中並無級距之差別，被告擅以級距劃分裁罰金額，以較 高金額裁罰受處分人亦屬違法。綜上，原處分違反誠信原 則、行政自我拘束原則、禁反言原則、有利及不利事項一 體注意原則、明確性原則等，依法應予撤銷。
（四）都市計畫書並非一般民眾垂手可得，也非一般市民可以了 解，原告於97年購入系爭建築物當時，臺北市土地使用分 區管制規則規定是允許商業區作住宅使用，於97年修改之 後，亦無不得當住宅使用的規定，且依據系爭建築物使用
執照存根附表注意事項第11點亦有說明：「非屬住宅、集 合住宅等類似用途建築物樓層高度超過3.6公尺時，不得 變更為集合住宅用途使用。」依此說明系爭建物高度僅 3.2公尺應可以變更作集合住宅使用。該等規定皆符合一 般人民之認知，即商業區並未限制不得做為住宅使用。易 言之，在83年都市計畫當時法令之時空背景下，根本未限 制商業區不得有住宅，被告於83年細部計畫案所為，係加 諸法律所無之限制，顯然違反法律保留原則。
（五）綜上，原處分誠有未洽，爰起訴聲明：１、訴願決定及原 處分均撤銷。２、訴訟費用由被告負擔。
三、被告答辯略以：
（一）查系爭建築物其坐落土地為臺北市○○區○○段00○0○號 土地。次查，依83年都市計畫，明定街廓編號A3區係「供 一般商業使用」，而非供住宅使用。該計畫案之附表一， 即基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地及建築物使 用組別容許表中，A3區亦無容許「獨立、雙併住宅」或「 多戶住宅」之使用。而系爭建築物所坐落臺北市○○區○ ○段00○0○號土地，即係位於街廓編號A3區，故系爭建築 物確實不得供住宅使用。又臺北市政府92年1月7日府都二 字第09126159700號公告之「修訂臺北市基隆河（中山橋 至成美橋段）附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案內 『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與 都市設計管制要點』案」（下稱92年都市計畫），明定「 （四）街廓編號A3-A13之商業區（供一般商業使用），供 地區性之商業、一般零售服務業及辦公空間之使用為主， 其作原計畫允許使用之容積樓地板應達申請基地總容積樓 地板面積之2分之1以上，其餘除不准許住宅使用外，街廓 編號A3-A11之商業區（供一般商業使用）比照臺北市土地 使用分區管制規則第3種商業區之使用組別。街廓編號A12 -A13之商業區（供一般商業使用），比照臺北市土地使用 分區管制規則第1種商業區之使用組別。」；另臺北市政 府105年都市計畫，維持92年都市計畫關於系爭建築物所 在A3街廓不得供住宅使用之規定，明定「（四）本計畫區 街廓編號A3-A11之『商業區（供一般商業使用）』，供地 區性之商業、一般零售服務業及辦公空間之使用為主，使 用組別除不准許住宅使用外，比照臺北市土地使用分區管 制自治條例第三種商業區之使用組別。」且系爭建築物坐 落土地臺北市○○區○○段00○0○號土地之都市計畫使用 分區圖分區說明亦已記載：「商業區（供一般商業使用， 不得作住宅使用）」。從而，系爭建築物確不得作為住宅
使用，原告將其作為住宅使用，違反臺北市政府依都市計 畫法第21條發布之83年都市計畫及92年都市計畫所定土地 使用分區之管制，而有都市計畫範圍內建築物之使用，違 反直轄市政府依都市計畫法所發布命令之情形，被告依都 市計畫法第79條第1項前段及大彎北段裁處作業原則之規 定，以原處分處原告10萬元罰鍰，並限於文到次日起9個 月內停止違規使用，並無違法。
（二）查本件係原告違反83年都市計畫及92年都市計畫，將位於 都市計畫商業區之建築物作為住宅使用，被告依法裁處罰 鍰並命停止違規使用，非屬授益行政處分之撤銷、廢止或 行政法規之廢止、變更，核與信賴保護原則無涉。次查， 本件土地使用分區管制規定，原83年發布即不得作住宅使 用，被告並無任何表現在外具有法效性之行政行為，給予 原告任何得將系爭建築物作為住宅使用之信賴基礎。至原 告雖稱接收到的建案資訊都未載明不得作為住宅使用，反 而係一再強調住家使用類似字眼等語，惟查：建商出示之 室內設計圖、於樣品屋擺設床、廚房、衛浴空間等居家使 用設施及相關房仲出售資訊，皆非被告所為，更非對外所 為具有法效性之行政行為，依最高行政法院106年度判字 第427號判決意旨，不得作為信賴基礎，原告主張並不符 合信賴保護原則之要件。再查，原告申請房屋稅稅率變更 為住家用稅率，雖經稅捐處同意，然房屋稅課徵標準之認 定係針對房屋「實際使用情形」，惟實際上原告將系爭建 築物作為住宅使用，不代表該使用方式即為合法。且稅捐 處對於系爭建築物是否為合法使用，並無任何置喙之權限 ，故稅捐處從未對原告之系爭建築物為合法住宅使用之處 分，自無拘束被告之效力可言。另原告稱其繳納相關水費 、電費及電信費，係以住家用費率計費而非以營業用費率 計費等語，惟如上所述，各該繳費基準之認定與系爭建築 物得否合法作為住宅使用係屬二事，原告亦不得以此作為 信賴基礎。又建商申請之建造執照、使用執照係經主管建 築機關依建築法規相關規定審核，其使用執照核准之建築 物用途均無載明可作為住宅使用，原告不足以產生合理信 賴。原告稱其取得之所有權狀上並無記載「不得作為住宅 使用」之類似文字，然法律已有明確規定之事項，人民本 即應遵守，而非須行政機關處處張貼標示或載明警語始有 遵守之必要。另被告106年9月7日開始於建造執照上所為 「不得作為住宅使用」之註記，僅屬就都市計畫相關規定 再次加以說明，目的即係為了提醒如原告等人應恪守規定 ，而非法規之變動，與信賴保護原則無涉。是以，原告之
主張與信賴保護原則無涉，且被告並無提供原告任何信賴 基礎，不符合信賴保護原則之要件，原告主張原處分違反 信賴保護原則，不足採納。
（三）查83年都市計畫已明定系爭建築物所在A3街廓係商業區， 為供一般商業使用，未容許供住宅使用；92年都市計畫亦 明定A3街廓不准許住宅使用；嗣105年都市計畫關於「不 准許住宅使用」之規定並無變更，而係延續原管制要點之 內容。因此，關於系爭建築物所在商業區不得為住宅使用 ，係於83年都市計畫及92年都市計畫即已規定，系爭建築 物於97年1月28日登記為原告所有後，自受前開規定之拘 束，並無違反法律不溯及既往原則。另臺北市政府106年 10月5日府都築字第10637816000號令發布之大彎北段裁處 作業原則，僅為裁量基準，而非直接限制人民權利義務之 依據。又臺北市政府104年4月29日府都築字第1043304190 0號公告僅係將裁處權交由被告行使，而非當時始公布都 市計畫法第79條之規定，都市計畫法第79條於89年1月26 日修正施行後即有適用。故上開規定皆非屬新訂之法規對 規範對象之有利法律地位或可得預期利益有影響之情形， 與法治國原則及法律不溯及既往原則無涉。原告稱大彎北 段地區商業宅買賣之時點落於105年之前，105年都市計畫 屬新法規範，作為裁罰理由與法令依據有違法律不溯及既 往原則等語。然如前述，83年都市計畫及92年都市計畫已 明定系爭建築物所在商業區係供一般商業使用，不准許作 住宅使用，且105年都市計畫就此部分並無變更，故原告 主張原處分違反法律不溯及既往原則，並非可採。至原告 雖主張綜觀建築法及臺北市土地使用分區管制條例之規定 ，第1種至第4種商業區均未見不允許作為住宅使用之限制 等語，惟查：系爭建築物所坐落之使用分區為商業區（供 一般商業使用），其係屬依都市計畫法第32條第1項及臺 北市土地使用分區管制自治條例第3條第2項規定劃定之其 他使用區域，故原告主張本件應適用商業區之法律關係等 語，容有誤會。再者，依臺北市土地使用分區管制自治條 例第21條至第24條之第3款規定，均已明定第1種至第4種 商業區之使用，經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共 安全及衛生，得公告限制其土地及建築物使用商業區，故 商業區亦非均得作為住宅使用，仍應視各都市計畫之內容 而定，附此敘明。
（四）查被告為確認系爭建築物之使用情形而辦理現場會勘事宜 ，雖都市計畫法未有相關規定，然依內政部101年4月10日 台內營字第1010802709號函釋之意旨，被告本即有權依行
政程序法第42條規定辦理勘驗，且被告係採取函請原告配 合查勘之方式進行，並未使用強制力，未違反行政程序法 第7條之比例原則及同法第9條之有利及不利一體注意原則 。次查，被告107年6月11日現場使用情形訪視表影本記載 ，被告所屬人員至系爭建築物訪視時現場大門深鎖，管理 員亦表示住戶不在，且不方便配合讓訪視人員進入；而原 告嗣後未依被告通知陳述意見，亦未提出系爭建築物未作 為住宅使用之具體事證。故被告係斟酌調查事實及證據之 結果，認定原告將系爭建築物作為住宅使用，並無違誤。 再查，被告已通知原告，將於107年6月11日派員至系爭建 築物現場會勘。依原處分卷附之送達證書影本所示，該函 係於會勘日前已送達，故原告主張並未受被告合法通知將 辦理領勘、現勘事宜，顯非事實。復查，依大彎北段裁處 作業原則第5點規定，因原告所有之系爭建築物面積為119 .91平方公尺，屬級距三。是被告依都市計畫法第79條第1 項前段及大彎北段裁處作業原則等規定，以原處分處原告 10萬元罰鍰，並限於文到次日起9個月內停止違規使用， 經核於法並無不合，亦與行政程序法第9條、第36條、第 43條等規定及依法行政原則、明確性原則無違。依臺北市 土地使用分區管制規則第93條及第94條「合法使用」定義 如下：「臺北市土地使用分區管制規則第93條、第94條係 為保障原有合法使用者之權益，並達到都市計畫之使用目 的而訂定，有關合法使用係指行為符合行為時之使用管制 規定依法申請者，或領有本府營利事業登記證者。…」查 系爭建築物位於83年都市計畫之A3街廓商業區，早已載明 未容許供住宅使用，而原告係於97年1月28日產權登記所 有，是以原告自不能以長年有違法情節，主張就系爭建築 物得依該條例繼續違法使用，故原告主張原處分違反誠信 原則，不足採納。另原告主張都市計畫法第79條並無罰鍰 級距之差別，被告擅以級距劃分裁罰金額，以較高金額裁 罰原告亦屬違法等語。惟查：大彎北段裁處作業原則係依 據主要建物面積、是否已裁罰而仍未改善等情節輕重，課 予不同之處罰，為合義務性之裁量，並無違法。況系爭建 築物領有之建造執照、使用執照係經主管建築機關依建築 法相關規定審核，其使用執照核准系爭建築物之用途均無 住宅，原告執此主張原處分違反誠信原則、禁反言原則及 法安定性原則，難謂有理。綜上，原處分無違反誠信原則 、行政自我拘束原則、禁反言原則、有利及不利事項一體 注意原則、明確性原則等。
（五）經查原告在被告做成原處分之前，被告曾發文建物所有權
人（及原告），告知系爭建築物已涉違規作為住宅使用， 違反都市計畫法相關規定，倘若繼續作為住宅使用，原處 分機關將依相關規定辦理，並告知相關違反之法令及裁罰 規定內容。嗣再通知建物所有權人（即原告）將於指定之 期日至系爭建築物現場勘查以確認是否仍違規作為住宅使 用併告知已涉違反之法律規定內容，復再發文予建物所有 權人（即原告）於文到後10日內檢附系爭建築物使用現況 之具體事證為陳述意見在案。之後被告始就系爭建築物仍 違規作為住宅使用者之違規情形，對原告作成限期內不得 違規作為住宅使用及處10萬元之裁罰處分。換言之，原告 至遲在受到被告通知系爭建築物有違規作為住宅使用情事 之時，而原告之後猶未改善違規使用情形，於斯時原告主 觀上即有仍繼續要將系爭建築物違法作為住宅使用之故意 存在。更遑論在之後原告都有可決定不作為違規使用之決 定權，惟原告均捨此而不為，致使違法狀態仍持續中，自 難認原告主觀上不具有將系爭建築物違規作為住宅故意。 是以原告主觀上對於系爭建築物繼續作為住宅使用一事且 已違反都市計畫法相關規定均已有所認識，而仍繼續違法 作為住宅使用，原告主觀均具有故意之違法，從而原處分 對原告為處10萬元罰鍰之裁罰性處分，自屬合法。（六）查受處分人主觀上有無故意或過失，抑或是否具有不法意 識，亦均應以行政處分作成時之事實及法律為判斷基準為 是。對於被告在對原告作成原處分前，曾於行政指導函、 領勘函及10日陳述函通知原告，皆於說明內提醒並告知原 告該分區都市計畫書規定不准作住宅使用，則原告經被告 機關合法通知後，原告猶繼續將系爭建築物「違法作為住 宅使用情形迄今」之事實，此時原告實難謂無不法意識， 本件並無違法性認識錯誤。次查，本件違規事實是一繼續 違規之事實，故原告在嗣經被告告知有違規情形後，仍未 改善違法情形，決意違法狀態持續下去，原告應可認定在 經被告告知有違規情形後，猶未改善違規情形，原告自斯 時起主觀上應具有違法故意及具有不法意識。則倘若一律 可主張欠缺違法故意及不具有不法意識而免責，無異鼓勵 違法、輕率，視被告做成處分前之行政指導於無物，實未 符合社會良性及公允之期待。查本件違規係違規行為繼續 或違規狀態的繼續，而有裁處權時效疑義一節，依行政罰 法第27條第1項、第2項前段規定，本件原告係於97年1月 28日取得系爭建築物，依原告所述當時買入即作為住宅使 用，縱已在系爭建築物作住宅使用超過3年，惟其迄107年 12月4日處分時，仍於系爭建築物作為住宅使用，而違背
土地分區管制之使用，其違規行為仍繼續進行中，自無裁 處權罹於時效消滅之可言。
（七）綜上，原處分並無違法，爰答辯聲明：１、駁回原告之訴 。２、訴訟費用由原告負擔。
四、兩造聲明陳述同前，因此本件主要爭點厥為：㈠原處分適用 之法律是否違法？即83年都市計畫，根本未限制商業區不得 有住宅，故83年都市計畫違反法律保留原則？㈡原處分是否 違反違明確性原則？誠信原則及信賴保護原則？行政自我拘 束原則（禁反言原則）？有利不利一體注意原則？法律不溯 及既往原則？
（一）本件實體爭點應適用之法律及本院見解： １、都市計畫法第3條規定：「本法所稱之都市計畫，係指在 一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國 防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地 使用作合理之規劃而言。」第4條規定：「本法之主管機 關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市 ）（局）為縣（市）（局）政府。」第5條規定：「都市 計畫應依據現在及既往情況，並預計二十五年內之發展情 形訂定之。」第6條規定：「直轄市及縣（市）（局）政 府對於都市計畫範圍內之土地，得限制其使用人為妨礙都 市計畫之使用。」第32條規定：「（第1項）都市計畫得 劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定 其他使用區域或特定專用區。（第2項）前項各使用區， 得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制 。」第35條規定：「商業區為促進商業發展而劃定，其土 地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。」第79條第1 項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事 建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市 、縣（市）（局）政府依本法所發布之命令者，當地地方 政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人 、使用人或管理人新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，並 勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、 停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電 、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由 土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」 ⑴參照上開規定可知，都市計畫是指在一定地區內有關都市 生活的經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重 要設施，作有計畫的發展，並對土地使用作合理的規劃， 且應依據現在及既往情況，並預計25年內之發展情形訂定 之。
⑵再參照都市計畫法第15條第1項、第17條至第21條、第22 條第1項第3款、第23條等規定，亦足知都市計畫之市鎮計 畫，應先擬定主要計畫書，主要計畫公布實施後，應繼續 完成細部計畫。細部計畫應以細部計畫書及細部計畫圖就 「土地使用分區管制」表明之。其主要計畫及細部計畫， 均應送由該管政府或鄉鎮（縣轄市）都市計畫委員會審議 ，在審議前應公開展覽，於公開展覽期間，任何公民或團 體均得提出意見，由都市計畫委員會審議，審議結果並應 報請上級政府核定後發布實施。
⑶參照司法院釋字第513號解釋意旨（及釋字第742號解釋理 由），在實施都市計畫範圍內土地之使用分區管制，既應 依前開法定程序確定，任何有關之公民或團體，亦均有機 會知悉土地使用分區管制之狀況並提出意見，故在該主要 （及細部）計畫確定後，即應依其計畫實施，都市計畫一 經公告確定，即發生規範之效力，即主要計畫及細部計畫 是屬法規性質，應先敘明。因此都市計畫經法定審議程序 者，其區域內土地的使用分區及其使用管制，將隨都市計 畫之公告發布實施生效而確定。而直轄市政府為規範都市 計畫區域內各土地使用分區的使用管制程度，而依都市計 畫法公告發布實施之都市計畫（包括主要及細部計畫）， 及併同都市計畫頒行的管制要點均屬於都市計畫法第79條 第1項所稱直轄市政府依本法所發布的命令，因此對於都 市計畫範圍內土地或建築物的使用違反使用管制命令者， 核構成都市計畫法第79條第1項所稱違反直轄市政府依都 市計畫法所發布之命令要件（參照最高行政法院104年度 判字第373號判決意旨即採相同見解）。
２、臺北市都市計畫施行自治條例第10條規定：「（第1項） 本市都市計畫地區範圍內劃定下列使用分區，分別限制其 使用。一、住宅區。二、商業區。……（第2項）除前項 使用分區外，必要時得劃定其他使用分區或特定專用區。 」第10條之1第2款規定：「前條各使用分區使用限制如下 ：……二、商業區：以建築商場（店）及供商業使用之建 築物為主，不得為有礙商業之便利、發展或妨礙公共安全 、衛生之使用。」
３、臺北市中山區大彎北段商業區及娛樂區作住宅使用違反都 市計畫法第79條第1項裁處作業原則（即大彎北段裁處作 業原則）第2點規定：「適用範圍：依據臺北市政府105年 11月9日府都規字第10539571200號公告『修訂臺北市「基 隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市 設計管制要點」（北段地區）內商業區、娛樂區規定計畫
案』內所劃設之商業區及娛樂區（詳附件1）」第3點規定 ：「都發局經橫向聯繫他機關（如臺北市稅捐稽徵處等） ，查得恐有供作住宅使用之情形者，由都發局通知建物所 有權人說明使用事實，法令規定及倘於文到3個月後經查 違規作住宅使用屬實者，將依違反都市計畫法第79條第1 項規定裁處。」第5點規定：「為有效遏止違規住宅使用 之情形，依據建物謄本所載主要建物登記面積訂定不同級 距，並對違規之建物所有權人採三階段之裁罰處理，統一 裁罰基準如附表所示。」上開大彎北段裁處作業原則乃臺 北市政府在都市計畫法第79條第1項授權裁罰金額以及管 制行為範圍內，針對大彎北段商業區作住宅使用違規事件 ，就違法情節態樣（依建物面積分級距）、以及經限期命 停止違規使用後是否遵期改正（分為三階段）等因素，訂 定裁罰金額原則以及管制改正期限與手段，以利不同案件 違規情事，得適用相同裁罰原則及管制措施，為細節性、 技術性之規定，並未逾越授權範圍，且標準客觀合理，被 告據以裁罰以及作成管制處分，予以尊重。
（二）兩造間對事實概要欄記載及下列事實均不爭執，並有兩造 提出之下列證據附本院卷及原處分卷（或訴願卷）可查， 自足認為真實：
１、83年6月1日，臺北市政府以府都二字第83027894號公告「 擬訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計畫暨配 合修訂主要計畫案」都市計畫圖說（即83年都市計畫）， 其中附件一「配合基隆河（中山橋至成美橋段）整治計劃 地區土地使用分區與都市○○○○○○○○○○街○○號 A3區之商業區（供一般商業使用）為供地區性之商業、一 般零售服務業及辦公空間之使用，不得供作住宅使用（被 告證物卷第19頁），附表一「基隆河（中山橋至成美橋段 ）附近地區土地及建築物使用組別容許表」中，A3區亦無 容許「獨立、雙併住宅」或「多戶住宅」之使用（被告證 物卷第22頁）。
２、92年1月7日，臺北市政府以府都二字第09126159700號公 告「修訂臺北市基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細 部計畫暨配合修訂主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美 橋段）附近地區土地使用分區與都市設計管制要點』案」 （即92年都市計畫），其中記載：（四）街廓編號A3-A13 之商業區（供一般商業使用），供地區性之商業、一般零 售服務業及辦公空間之使用為主，其作原計畫允許使用之 容積樓地板應達申請基地總容積樓地板面積之2分之1以上 ，其餘除不准許住宅使用外，街廓編號A3-A11之商業區（
供一般商業使用）比照臺北市土地使用分區管制規則第3 種商業區之使用組別。街廓編號A12-A13之商業區（供一 般商業使用），比照臺北市土地使用分區管制規則第1種 商業區之使用組別（被告證物卷第30頁）。
３、105年11月9日，臺北市政府以府都規字第10539571200號 公告之「修訂臺北市『基隆河（中山橋至成美橋段）附近 地區土地使用分區與都市設計管制要點』（北段地區）內 商業區、娛樂區規定計畫案」都市計畫書（即105年都市 計畫），其中記載：（四）本計畫區街廓編號A3-A11之「 商業區（供一般商業使用）」，供地區性之商業、一般零 售服務業及辦公空間之使用為主，使用組別除不准許住宅 使用外，比照臺北市土地使用分區管制自治條例第3種商 業區之使用組別（被告證物卷第52頁）。
４、106年5月9日，被告以北市都築字第10633906300號函通知 原告（原處分卷第1至3頁）略以：系爭建築物涉違規作住 宅使用，請確保建築物合法使用，以免違規受罰；倘現況 實際已非住宅使用，請向稅捐處辦理房屋使用情形變更， 重新核定稅率，被告將於文到次日起3個月後函請該處提 供系爭建築物之課稅資料，倘使用現況係維持作住宅使用 且未變更成非住家稅率，則視為繼續作住宅使用，將續依 相關規定辦理。
５、107年5月18日，被告以北市都築字第10735133600號函通 知原告（原處分卷第7至8頁），將於107年6月11日派員至 系爭建築物現場勘查，如系爭建築物實際已改作商業使用 ，得出示商業登記或營業登記等資料，將據以作為非住宅 使用認定之依據。惟屆期系爭建築物均大門深鎖，均未獲 原告配合無法進入，此有被告現場使用情形訪視表為憑（ 原處分卷第11至13頁）。
６、107年6月20日，被告以北市都築字第1076004314號函通知 原告（原處分卷第15至17頁），就系爭建築物涉及違反都 市計畫法規定，請原告於文到次日起10日內檢附具體事證 並陳述意見，逾期未提出陳述書，將逕依都市計畫法第79 條第1項規定辦理。惟原告逾期未陳述意見。
７、107年12月4日，被告以北市都築字第10760613971號裁處 書（即原處分），依都市計畫法第79條規定處10萬元罰鍰 ，並限於文到次日起9個月內停止違規使用（原處分卷第 23至26頁）。原告不服，提起訴願，經臺北市政府108年4 月11日府訴二字第1086101514號訴願決定駁回（本院卷第 18至26頁），原告仍不服，循序提起本件行政訴訟。 ８、97年1月28日，原告登記為系爭建築物所有權人；系爭建
築物面積為119.91平方公尺（被告證物卷第9頁）；嗣於 108年7月3日原告將系爭建築物出賣予第三人沈青燕並為 移轉登記畢（被告證物卷第13頁）。再參照上開大彎北段 裁處作業原則第5點規定，原告所有系爭建築物面積屬級 距3。
９、被告分別函請稅捐處提供臺北市中山區大彎北段商娛區按 住家用稅率課徵房屋稅或自用住宅用地稅率課徵地價稅建 物門牌資料，經稅捐處分別以106年3月9日北市稽財丙字 第10633878900號、106年11月17日北市稽財丙字第106333 84900號函復被告，檢附之清冊記載系爭建築物之門牌號 碼（本院卷第183至185頁）。
五、經查原處分並未違法，原告之訴並無理由，應判決駁回。（一）原告所有供作住家使用之系爭建築物坐落臺北市○○區○ ○段00○0○號土地（被告證物卷第9頁），即位於街廓編 號A3區（被告證物卷第19頁），為兩造所不爭執，被告並 提出83年都市計畫（被告證物卷第17頁以下）及該計畫之 都市設計管制要點圖（被告證物卷第26頁）為證，自足認 為真實。查83年都市計畫、92年都市○○○○000○○市 ○○○○○○○○街○○號A3區為商業區供一般商業使用 ，同時不得作住宅使用，且持續不變；另查，上開都市計