臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度桃簡字第536號
原 告 彭志強
滙業廣告股份有限公司
法定代理人 吳政哲
共 同
訴訟代理人 王唯鳳律師
被 告 楊詔全
訴訟代理人 詹宗諺律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國108 年11月18
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436 條第2 項、第255 條第1 項但書第3 款分別定有 明文。本件原告起訴時請求：「1.被告應給付原告彭志強新 臺幣（下同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息。2.被告應給付原告滙業廣告股 份有限公司（下稱滙業公司）30萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。3.原告願供擔 保，請准予假執行之宣告。」（見本院卷第3 頁），於起訴 狀送達被告後，嗣於民國108 年6 月13日本院審理時，就願 供擔保請准宣告假執行部分，改請求本院依職權宣告假執行 （見本院卷第90頁），核原告所為係屬減縮應受判決事項之 聲明，與法相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於107 年10月13日委託原告滙業公司銷售其 所有之門牌號碼桃園市○○區○○路00號1 樓房屋暨其坐落 基地（下稱系爭房地），並簽立專任委託銷售契約書（下稱 系爭契約），委託價額為898 萬元，被告另簽立編號ED0000 000 號、ED0000000 號之委託事項變更契約書（下分稱變更 契約書A 、B ），同意變更委託銷售價額為變更契約書A 所 載之750 萬元，而變更契約書B 所載價額832 萬元為對外議 價手法；嗣原告彭志強於107 年10月底透過原告滙業公司得 知系爭房地之物件，於107 年11月初看屋並交付斡旋金2 萬 元，於107 年11月8 日前往原告滙業公司出價765 萬元購買
系爭房地，被告當日亦得知此情事，另於107 年11月12日原 告彭志強再補足8 萬元，合計10萬元作為購買系爭房地之定 金，並簽立買賣定金收據。因原告彭志強出價765 萬元業已 超過被告之委賣底價，按系爭契約第6 條第3 項之約定，買 方出價達於委託價額時，被告同意原告滙業公司無須再行通 知即可全權代理收受定金，然原告滙業公司將已收受定金通 知被告後，被告先藉詞拒絕，後又同意，甚要求買方需承受 系爭房地之屋況、不再修繕及公電等細節，又告知因系爭房 地目前出租予他人，於107 年11月15日上午請原告滙業公司 待被告確認承租人出價結果。詎料，當天下午5 時許，被告 竟告知原告滙業公司因家裡因素而無法出售系爭房地，致原 告滙業公司、彭志強因無法辦理後續簽約事宜，均受有損失 ，而提起本件訴訟，分別主張如下：㈠原告彭志強業已交付 定金，買賣契約已成立，因被告拒賣致未能簽立買賣契約， 爰依系爭契約第6 條第7 項、買賣定金收據第4 條及民法第 249 條，被告當應加倍返還定金，而原告彭志強業已取回交 付之10萬元現金，故請求被告應給付10萬元；㈡原告滙業公 司已依約收受原告彭志強交付之定金，買賣契約已成立，然 因被告嗣後片面拒絕簽立買賣契約，顯係可歸責，爰依系爭 契約第8 條第3 項第3 款、民法第568 條第1 項，請求被告 給付以委賣價額750 萬元之4 ％計算之服務報酬30萬元等語 。並聲明如前述變更後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠伊於107 年10月13日與原告滙業公司員工王御戎簽立系爭契 約、標的物現況說明書、變更契約書A 、B 等文件，被告並 未同意原告滙業公司塗改變更契約書A 之日期為107 年10月 27日，變更契約書A 、B 之簽立順序分別為750 萬元在前、 832 萬元在後，係因王御戎為友人之弟且一再拜託將委託價 格定低一點，被告始會先簽立750 萬元價額，並約定此為被 告得實拿之金額，原告滙業公司不收取服務報酬，被告簽立 後隨即認為750 萬元過低，而提高為800 萬元，並加計以系 爭契約約定之4 ％計算服務報酬32萬元，始另簽立如變更契 約書B 所載之832 萬元委售價額，而系爭契約所載之898 萬 元則係以832 萬元為基礎，加計相關稅額及殺價空間所定， 故被告委託原告滙業公司銷售之價格為832 萬元，雖被告曾 向王御戎以Line表示「有人有意願，且肯出價750 ，在約到 裡面看」，然此僅係被告同意看屋所開出之門檻，而非委售 價格，從而，原告彭志強出價765 萬元顯未達被告委售價格 ；況被告雖於107 年11月8 日至原告滙業公司與買方議價， 惟因最後買方出價遠未達832 萬元，被告即離開，雙方未就
買賣價金達成合致，被告亦不知原告彭志強簽訂買賣定金收 據一事，故買賣契約不成立，原告滙業公司收受原告彭志強 之定金對被告自不生效力，原告滙業公司不得依系爭契約規 定向被告請求服務報酬；再基於債之相對性原則，原告彭志 強是與訴外人匯城不動產開發有限公司簽立買賣定金收據， 被告亦未於該收據之賣方欄簽章，自亦不得據此請求被告加 倍返還定金。
㈡退步言之，縱認買賣契約成立，惟系爭契約第6 條第3 項、 第7 項、第8 條第3 項第3 款及買賣定金收據第4 條等約定 均無區分買賣契約是否成立，買方可不論磋商結果及契約是 否成立，即得以出價條件強令賣方接受並簽訂買賣契約書， 否則即得向賣方請求加倍返還定金，致賣方無取捨權利，顯 然剝奪賣方選擇交易對象及是否締約之自由，要難達成系爭 契約之目的，造成買賣雙方締約地位不平等，顯違反誠信原 則，對消費者顯失公平，依消費者保護法第12條規定，應認 為無效。
㈢再退萬步言，倘若認前揭約定並非無效，而認原告之請求均 有理由，然服務報酬與加倍返還定金之性質均屬違約金，該 等請求金額均屬過高，爰依法請求酌減違約金等語，資為抗 辯。並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告委託原告滙業公司出售其所有之系爭房地，並於107 年 10月13日與原告滙業公司員工王御戎簽立系爭契約、變更契 約書A 、變更契約書B ，委託銷售價格分別為898 萬元、75 0 萬元、832 萬元。
㈡原告滙業公司員工王御戎將變更契約書A 之日期變更為107 年10月27日。
㈢原告2 人與被告於107 年11月8 日在原告滙業公司營業處所 ，由原告彭志強及被告隔離方式進行議價。
㈣原告彭志強於107 年11月12日給付系爭房地定金10萬元，原 告滙業公司於同日以LINE告知被告已向原告彭志強收受定金 。
㈤被告於107 年11月14日以LINE詢問原告滙業公司員工王御戎 買方之出價，並經王御戎回覆為765 萬元。
㈥被告於107 年11月15日以LINE告知原告滙業公司因家裡因素 ，而不能出售系爭房地。
四、本院之判斷：
原告滙業公司主張原告彭志強出價已達被告委售價格750 萬 元，故依約代理被告向原告彭志強收受定金10萬元，原告彭
志強與被告間之買賣契約已成立，惟經被告以家庭因素拒絕 簽立買賣契約，依約仍應給付原告滙業公司以委售價格4 ％ 計算之服務報酬，並應加倍返還原告彭志強給付之定金等事 實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者 厥為：㈠被告委託原告滙業公司出售系爭房屋之銷售底價是 否為750 萬元，而有系爭契約第6 條第7 項、第8 條第3 項 第3 款之適用？㈡如前揭約定適用，該等約訂是否違反消費 者保護法第12條而無效？㈢原告滙業公司及彭志強依據該等 約定，分別請求服務報酬及返還定金有無理由？ ㈠被告委託原告滙業公司出售系爭房屋之銷售底價為何？ ⒈按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。又解釋意思表示端在探求表意人 為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟 酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律 行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意 法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最 先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以 修正或補足之；因此，解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌 立約當時之情形，以期不失立約人之真意，而於文義上及論 理上詳為推求，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定 之標準（最高法院88年度台上字第1671號判決、18年上字第 1727號、19年上字第58號、19年上字第453 號判例意旨參照 ）。
⒉經查，原告滙業公司與被告於107 年10月13日同日簽立系爭 契約、變更契約書A 、變更契約書B ，委售價格分別載為89 8 萬元、750 萬元、832 萬元，此為兩造所不爭執，並有該 等書面在卷可稽（見本院卷第8 至10、12至13頁），然原告 滙業公司主張被告委售價格為750 萬元，被告則辯以合意變 更為832 萬元，而據證人王御戎到庭結證稱：系爭契約及變 更契約書A 、B 所載價額898 萬元是作為開價或網路行銷使 用，832 萬元是含仲介費的底價，750 萬元是被告要實拿到 不含服務費的最低價格，如果我們先將750 萬元交給公司， 價錢都會由買方殺價，但被告不同意價格被更改，故經由被 告同意，改為832 萬元交出去，讓買方看我們的價錢，898 萬元先簽立、接續為750 萬元及832 萬元，898 萬元、832 萬元是我建議的價格，如果買方有意願購買，價錢與750 萬 元不會差距過大，我們才會說最後實拿750 萬元，在契約書 上有載明750 萬元為屋主實拿，不給付服務費、稅金自付。 變更契約書A 的日期是我修改的，公司有通知我已經有人斡 旋，但我沒有詢問公司斡旋價格為何，如果價格不會偏差太
遠，經過屋主同意，我才於107 年10月27日修改後交給公司 ，我忘記我是打電話或以Line電話詢問被告，我沒有就修改 日期這件事情，重新與被告簽立任何書面契約；因系爭房地 有出租，所以被告在Line內容要求出價未達700 萬元以上， 建議我們不要打擾租客，11月8 日原告彭志強出價735 萬元 、未達750 萬元，當天被告先離開沒有議妥價格，11月12日 匯城店長告知我原告彭志強出價超過750 萬元，我當天即告 知被告，並由匯城吳峻緯轉收做定金，被告要求退回定金， 11月13日我以電話與被告聯繫，通話內容為被告確認特約事 項是否加在合約內，他詢問過附近成交行情，拿750 萬元高 於附近行情，所以表示750 萬元實拿他可以接受，11月14日 我再告知原告彭志強出價為765 萬元等語，可認被告於107 年10月13日係先簽立委售價格750 萬元、再變更為832 萬元 ，證人將委售價格832 萬元之變更契約書B 先行交付原告滙 業公司等事實，雖證人證稱832 萬元係為防止750 萬元底價 遭殺價而修改，然衡情不動產之賣方當係以獲取較高賣價為 交易目的，倘非經過時日銷售而未無法覓得訂約機會之情形 ，賣方先行以可接受之最低實拿價格委託銷售殊難想像，故 縱被告先簽立委售價格750 萬元，惟此已另書立經變更契約 書B 變更之，復審酌被告與證人商議系爭房地委售價額過程 ，雖曾表示以此價額為其可接受最終底價，無非僅係使證人 進行訂約之媒介時，得以衡量議價空間，而實際簽立之委售 價格當係以變更後者為準，非即遽認被告以較低價格為委售 ；又證人雖證述其業經被告同意而自行更改變更契約書A 之 日期再交付原告滙業公司，惟僅表示以電話聯繫而未另立書 面，已難逕信為真，且若其確先獲得被告同意委售價格為75 0 萬元，何需另於107 年11月13日再行向被告確認實拿750 萬元可以接受；從而，斟酌被告簽立系爭契約及變更契約書 A 、B 之經濟目的，及立約當時之情形，輔以立約後被告與 證人間就本件委售事件之聯繫情形，足認被告當時簽立之委 售價格應為832 萬元，而非750 萬元，被告所辯實屬可採。 ⒊是以，原告滙業公司主張原告彭志強出價765 萬元已達被告 委售價格而逕行向原告彭志強收取定金，嗣因被告無故拒絕 出售系爭房地及簽立買賣契約，而仍需依照系爭契約給付服 務報酬，洵屬無據。
㈡原告彭志強請求被告加倍返還定金有無理由？ 次按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因 可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應 加倍返還其所受之定金，亦為民法第249 條第3 款明文。準 此，請求返還定金之人當以成立定金契約為前提。次查，原
告彭志強請求被告加倍返還定金固以買賣定金收據（見本院 卷第14頁）及系爭契約為據，惟被告未於該收據之賣方簽章 欄簽名或蓋章，難認原告彭志強與被告間已成立定金契約， 況原告滙業公司主張逕向原告彭志強收取定金之前提事實並 不存在，已如前述，原告滙業公司亦無權代理被告收受定金 ，自不得使收受定金之效力歸於被告；是以，原告彭志強請 求被告加倍返還定金亦屬無據。
五、綜上所述，本件原告滙業公司、彭志強分別請求被告給付服 務報酬30萬元、定金10萬元，均無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料， 經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述， 併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項本 文。
中 華 民 國 109 年 1 月 3 日
桃園簡易庭 法 官 陳華媚
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 石曉芸
中 華 民 國 109 年 1 月 6 日
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