臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
108年度營簡字第492號
原 告 許哲彰
兼訴訟代理
人 吳碧珠（原名：許吳碧珠）
上二原告共同
訴訟代理人 許廷瑞
被 告 吳柯清琴
吳宗哲
吳瑩姿
吳瑩娜
吳宗恩
上列當事人間請求變更房屋所有權等事件，經本院於民國109 年
1 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告吳柯清琴、吳宗哲、吳瑩姿、吳瑩娜均未於言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
㈠訴外人即被告之被繼承人吳嶠石原為坐落臺南市○○區○○ 段000 地號土地（重測前為新營段226 之46地號土地，下稱 系爭土地）及其上門牌號碼臺南市○○區○○路000 巷0 號 之未保存登記建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房 地）之所有人，應有部分為2 分之1 。原告吳碧珠（原名： 許吳碧珠）前於民國80年12月23日，向吳嶠石購買其所有系 爭房地之應有部分（下稱系爭買賣），惟僅辦理系爭土地之 所有權移轉登記，漏未變更原告吳碧珠為房屋稅籍登記之名 義人。嗣原告吳碧珠再於97年間將其共有系爭土地2 分之1 之應有部分贈與其子即原告許哲彰。
㈡詎原告吳碧珠前經里長告知系爭房屋多年未整理，隨時有坍 塌風險，因安全因素請原告吳碧珠重新整修，原告吳碧珠始 發現系爭房屋之稅籍登記仍登記為吳嶠石，再查知吳嶠石已 死亡多年，原告自得依系爭買賣之法律關係，請求被告即吳 嶠石之繼承人將系爭房屋持分2 分之1 之稅籍登記變更為原
告吳碧珠。
㈢如被告否認系爭買賣之存在，被告所有之系爭房屋亦無權占 用系爭土地，即受有相當於租金之利益，使原告受有相當於 租金之損害，又系爭房屋占用系爭土地全部，占用原告許哲 彰應有部分為2 分之1 之系爭土地，爰以系爭土地總面積之 2 分之1 即11.475平方公尺，依系爭土地申報地價總額年息 百分之10計算被告自103 年6 月27日起所受相當租金之不當 得利：103 年6 月27日至105 年12月26日共18個月新臺幣（ 下同）8,514 元【計算式：102 年申報地價每平方公尺4,94 7.2 元×11.475平方公尺×10％÷12月≒每月473 元（小數 點以下四捨五入）；473 元×18月＝8,514 元】、105 年12 月27日至108 年6 月26日共42個月20,580元【計算式：105 年申報地價每平方公尺5,131.2 元×11.475平方公尺×10％ ÷12月≒每月490 元（小數點以下四捨五入）；490 元×42 月＝20,580元】，以上合計為29,094元；另自108 年6 月27 日起至返還系爭土地之日止，按月給付492 元（本院按：應 為490 元之誤），並由被告連帶負返還責任。退步言，若本 院認系爭房屋占用系爭土地符合民法第425 條之1 第1 項之 法定租賃要件，被告仍應依租賃之法律關係，連帶給付前揭 租金。
㈣為此，依繼承及系爭買賣、民法第179 條前段規定或租賃法 律關係提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈先位聲明：
①被告應將系爭房屋持分2 分之1 之稅籍登記變更為原告吳碧 珠。
②願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
①被告應連帶給付原告許哲彰29,094元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 ②被告應自108 年6 月27日起至返還系爭土地之日止，按月連 帶給付原告許哲彰492 元，暨各自翌月27日起至清償日止， 按週年利率百分之5 計算之利息。
③願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告吳宗恩則以：
㈠被告均為吳嶠石之繼承人。系爭房屋係其父吳嶠石與陳福助 一起向他人購得，應有部分各半，吳嶠石過世後，被告吳柯 清琴、吳宗哲、吳瑩姿、吳瑩娜均拋棄繼承，系爭房屋由被 告吳宗恩繼承。原告吳碧珠主張曾向吳嶠石購買系爭房屋乙 節，伊並不知情。系爭房屋面積比系爭土地稍大，伊使用部 分約一半，如確係無權占用原告所有之土地，伊願以系爭土
地面積之2 分1 計其占用面積返還相當租金之不當得利，惟 原告主張之數額實屬過高等語置辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回（漏未對原告假執行之聲請聲明駁回 ）。
四、被告吳柯清琴、吳宗哲、吳瑩姿、吳瑩娜均未於言詞辯論期 日到場，亦未提出書狀作何主張或陳述。
五、得心證之理由：
㈠先位部分：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又請求履行債務之訴， 除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告 就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後， 被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔 之原則；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實 ，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵 累，亦應駁回原告之請求（最高法院43年台上字第377 號、 17年上字第917 號判例意旨參照）。再按，房屋稅向房屋所 有人徵收之。其設有典權者，向典權人徵收之。共有房屋向 共有人徵收之，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由 現住人或使用人代繳，房屋稅條例第4 條第1 項亦有明定； 另按房屋稅之納稅義務人應為房屋所有人﹑典權人﹑或共有 人，而納稅義務人之變更自應有其法定之原因，非依法不得 變更之（最高行政法院60年判字第360 號判例可資參照）。 ⒉本件原告吳碧珠主張伊曾於80年12月23日向吳嶠石購買系爭 房地2 分之1 之應有部分，惟漏未變更系爭房屋之稅籍登記 ，請求被告即吳嶠石之繼承人將系爭房屋持分2 分之1 之稅 籍登記自吳嶠石變更為原告吳碧珠。則原告吳碧珠請求被告 變更系爭房屋之稅籍登記，係因原告吳碧珠向吳嶠石間曾有 買賣契約，故原告吳碧珠為所有權人為前提，然系爭買賣為 被告吳宗恩所否認，依前開說明，自應由原告負有舉證責任 。然原告除系爭土地之土地登記簿、土地建築改良物買賣所 有權契約書及土地增值稅繳款證明外，自陳無其他買賣系爭 房屋之證明（見本院卷第197 頁），上開證據固能證明原告 吳碧珠確曾於80年12月23日向吳嶠石購買系爭土地，並於81 月1 月29日辦理所有權移轉登記（見本院卷第199 頁至第20 3 頁），但細繹該買賣所有權契約書僅有土地地號之記載， 建物部分則為空白，顯不能證明吳嶠石將系爭土地出售予原 告吳碧珠時，有將系爭房屋一併出售，再衡以土地與房屋本 質上為各別之不動產，亦非不能單獨作為交易之標的，自不 能因原告曾購買系爭土地，推論原告主張向吳嶠石購買系爭
房屋乙節為真。此外，原告未能提出其他證據以實其說，應 認其舉證猶有未盡，據此，原告主張原告吳碧珠與吳嶠石間 有系爭買賣（關於系爭房屋部分），基於買賣法律關係，請 求被告將系爭房屋持分2 分之1 之稅籍登記自吳嶠石變更為 原告吳碧珠，即難認有據。
㈡備位部分：
⒈系爭房地間是否有民法第425 條之1 第1 項規定之適用？ ①按土地與房屋為各別之不動產，除法律有特別規定外，各得 單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而 存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，依最高法院48年台上字第1457號判例及73年 5 月8 日73年度第5 次民事庭會議決議意旨，除有特別約定 外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應 支付相當代價，即其法律關係之性質，當屬租賃。而88年4 月21日修正公布，89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 ， 即將此法理明文化，規定當事人間在房屋得使用期限內，除 有反證外，推定有租賃關係。該房屋所有權人雖須支付相當 之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於 房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之 可言。其再因轉讓而承受土地、房屋所有權之人，基於同一 法律上原因，除有反證外，亦應類推適用民法第425 條之1 規定，推定土地所有權人對之默許其繼續承租。故不問其後 為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有 人，或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之 法律關係。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋 權利人給付租金，要屬別一問題。又按民法第425 條之1 規 定之立法目的，在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響 ，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利 益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋同屬一人 」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人 人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在 內（最高法院102 年度台上字第2310號裁定意旨參照）。 ②經查，系爭房地前為訴外人李寶珠所有，系爭土地於73年6 月18日以買賣為原因移轉予吳嶠石、陳福助，應有部分各為 2 分之1 。其中吳嶠石共有系爭土地2 分之1 之應有部分於 81年1 月29日移轉於原告吳碧珠，再依序於90年10月17日、 98年2 月3 日以贈與為原因移轉予訴外人許嘉雄、原告許哲 彰；陳福助共有系爭土地2 分之1 之應有部分依序於98年12 月30日、108 年9 月2 日以買賣為原因移轉予訴外人陳惠蓉
、原告吳碧珠；又吳嶠石、陳福助同時向李寶珠購得系爭房 屋，於73年8 月申報買賣移轉變更稅籍，持分各為2 分之1 ，陳福助復於108 年8 月27日將其共有系爭房屋2 分之1 之 應有部分出售與原告吳碧珠，並於108 年8 月變更稅籍登記 ，是系爭土地現為原告共有，應有部分均為2 分1 ，系爭房 屋房屋稅籍名義人則登記為吳嶠石、原告吳碧珠；另吳嶠石 已於99年9 月19日死亡，被告均為吳嶠石之繼承人等情，有 原告提出之系爭土地土地登記簿、不動產買賣契約書暨臺南 市政府財政稅務局108 年契稅繳款書影本等各1 份，及臺南 市政府財政稅務局新營分局108 年10月3 日函覆本院系爭房 屋之稅籍查復表及明細資料1 份、本院職權查詢系爭土地土 地建物查詢資料暨異動索引、個人除戶資料查詢結果列印各 1 份在卷可憑（見本院卷第199 頁、第127 頁至第139 頁、 第73頁至第122 頁、第187 頁至第192 頁、第207 頁），並 經本院調取本院108年 度營簡調字第357 號聲請調解事件核 閱無訛，且為兩造所不爭執。則系爭房地於73年間移轉為吳 嶠石、陳福助所有，就其等各自取得系爭房地之應有部分， 互屬「將土地及房屋同時讓與相異之人」之情形，嗣吳嶠石 於81年間將系爭土地應有部分移轉原告吳碧珠時，則屬「土 地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地所有權讓與他 人」之情形，原告復未能舉證證明當時存有任何反對之約定 ，揆之首開說明（按：當時民法第425 條之1 第1 項尚未修 正公布，故無該條文之直接適用，惟當時最高法院已有相關 見解，並無溯及既往之問題），為促進房屋所有權與基地利 用權一體化，保護房屋既得之使用權，藉此調和土地、建物 不同所有人間之權益，應認吳嶠石與陳福助、原告吳碧珠分 別成立基地租賃關係。其後原告吳碧珠之應有部分於90年、 98年間移轉許嘉雄、原告許哲彰，及陳福助之應有部分於98 年、108 年移轉予訴外人陳惠蓉、原告吳碧珠，該等因轉讓 而承受土地所有權之人，均類推適用88年4 月21日修正公布 ，89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 第1 項，與系爭房 屋之所有人成立基地租賃關係。簡言之，吳嶠石於取得系爭 房地各半之所有權，及移轉系爭土地2 分之1 之應有部分予 原告吳碧珠時，分別與陳福助、原告吳碧珠成立基地租賃關 係，其後系爭土地所有權應有部分數度轉讓，均類推適用民 法第425 條之1 第1 項規定，再由被告即吳嶠石之繼承人本 於繼承關係而承受（本院按：被告吳宗恩雖辯稱系爭房屋由 伊單獨繼承取得，惟未能提出證據，本院亦未曾查得被告吳 柯清琴、吳宗哲、吳瑩姿、吳瑩娜曾有拋棄繼承，惟無論系 爭房屋係由被告吳宗恩或被告共同繼承，對租賃關係之承受
並無不同）。據此，系爭土地所有人原告許哲彰（應有部分 自吳嶠石取得）、吳碧珠（應有部分自陳福助取得）與被告 即系爭房屋之所有人間，均存有基地租賃關係。被告於系爭 房屋之房屋使用期限內，自得繼續合法使用系爭土地，並非 無權占有，堪為認定。
⒉被告於系爭房屋之房屋使用期限內，就其占用原告許哲彰所 有之系爭土地，與原告許哲彰存有基地租賃關係，並非無權 使用，已如前述。被告使用系爭土地，有法律上原因，亦無 致生不當得利之問題。兩造間既有租賃關係，原告許哲彰依 民法第179 條前段規定請求，即屬無據。
⒊按前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定 之，民法第425 條之1 第2 項定有明文。經查，本件原告許 哲彰備位另以租賃之法律關係，請求被告連帶給付租金，然 按民法第425 條之1 第2 項就同條第1 項所推定之租賃關係 ，規定「其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」 ，乃賦予當事人請求法院核定租金之權利，為形成之訴（最 高法院102 年台上字第2040號判決意旨參照）；再按土地所 有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，為求 訴訟之經濟，雖得合併請求給付地租，惟如土地所有權人於 起訴前未向地上權人為請求地租之意思表示，即不得溯及請 求，或如未經法院核定地租之數額前，土地所有權人亦尚無 從請求給付地租（最高法院103 年台上字第1822號判決意旨 參照）。換言之，原告許哲彰及被告間雖有法定租賃關係存 在，但在未經法院核定地租數額前，原告許哲彰並無直接請 求給付地租之權利，必先待法院核定其地租數額後，始得請 求被告如數給付，且不得溯及。而原告備位聲明雖請求被告 給付租金，但未聲明本院就租金數額加以核定，在未經法院 核定地租數額以形成一定法律關係之前，系爭房地所有人間 之地租數額尚無從確定，原告許哲彰自無從請求給付基地之 地租。從而，此部分之請求，亦屬無據。
六、綜上所述，原告吳碧珠主張曾向吳嶠石購買系爭房屋，要屬 無法證明，另系爭房地間有基地租賃關係存在，被告所有之 系爭房屋占用原告許哲彰共有之系爭土地，為有權使用，且 原告許哲彰並未請求核定租金。從而，原告依系爭買賣、民 法第179 條前段規定或租賃法律關係，先位請求被告應將系 爭房屋持分2 分之1 之稅籍登記變更為原告吳碧珠，及請求 被告返還相當租金之不當得利或同額租金，均無理由，應予 駁回。原告之訴，既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗， 爰併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果均無影響，爰不另一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第85條第1 項，判 決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
柳營簡易庭 法 官 徐安傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日
書記官 吳宣穎