最高法院民事判決 108年度台上字第661號
上 訴 人 任登壽
余世陽
共 同
訴訟代理人 陳樹村律師
上 訴 人 洪政典
被 上訴 人 公業主洪天耒
法定代理人 洪仲興
被 上訴 人 王國雄即益國地政士聯合事務所
上 一 人
訴訟代理人 蘇千祿律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
6年4月11日臺灣高等法院高雄分院第二審判決（105年度上字第1
95號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件兩造間就被上訴人公業主洪天耒全體派下員公同共有坐落高雄市路○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）買賣，係以單一債權、債務為約定，為不可分之債，為固有必要共同訴訟，其訴訟標的對上訴人必須合一確定，原審判決後，雖僅上訴人任登壽以次2人提起上訴，依民事訴訟法第 56條第1項第1款規定，其上訴效力及於同造當事人之洪政典，爰併列其為上訴人，合先敘明。
次查，上訴人主張：伊為系爭土地現占用人，與公業主洪天耒於民國103年9月20日簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊以新臺幣（下同）630 萬元購買系爭土地，任登壽以次3人依序取得系爭土地應有部分各933分之593、933分之120、933分之220 。因公業主洪天耒委任被上訴人王國雄即益國地政士聯合事務所（下稱王國雄）代為清理出售系爭土地等事宜，約定委任報酬自買賣價金收取，故兩造另約定買賣價金由伊逕交王國雄，伊已給付買賣價金第1期款210萬元。又依公業主洪天耒管理暨組織規約（下稱系爭規約）第13條規定，其財產之處分等事宜業已授權管理人辦理，該規約並經其 102年派下員大會追認通過，其既由管理人洪仲興為代表與伊簽訂系爭買賣契約，對其全體派下員即生效力，依該規約第13條約定已排除土地法第 34條之1第5項準用第4項土地共有人優先承買權規定之適用。而兩造就此
均有誤認，系爭買賣契約第7條第1項約定若公業主洪天耒派下員行使優先購買權，應無息退還第1 期款，系爭契約自動解除之約定（下稱系爭優先承買權約定），即因兩造意思表示不合致而未成立。縱認成立，伊亦係遭王國雄誤導而為之，得依民法第88條第1 項規定撤銷該錯誤之意思表示。詎公業主洪天耒與行使優先承買權之派下員洪甲意、洪英二、洪震堂、洪國泉、洪聖凱、洪元璋、洪政典及洪志明（下稱洪甲意等8 人）簽訂買賣契約（下稱派下員買賣契約），並擬退還第1 期款予伊而拒絕履約，爰依系爭買賣契約法律關係，求為命被上訴人依序移轉登記系爭土地應有部分各933分之593、933分之120、933分之220予任登壽以次3人之判決（任登壽以次2人於原審始追加洪政典為原告及追加請求被上訴人移轉登記系爭土地應有部分933分之220予洪政典）。被上訴人則以：王國雄僅為承辦代書，非契約當事人。上訴人既已同意系爭優先承買權約定，自屬有效。系爭規約僅為便利管理人處分公業土地，未排除土地法第34條之1 規定之適用或約定派下員無優先承買權。共有人洪甲意等8 人已行使優先承買權，系爭買賣契約即失其效力，洪政典並已領回繳交之價金，上訴人之請求核屬無據，且上訴人尚有餘款未付，爰為同時履行抗辯等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地為公業主洪天耒之全體派下員公同共有，公業主洪天耒於 101年選任洪仲興為管理人並訂定系爭規約，於第13條載明管理人有權處分公業財產。兩造於前揭時日簽訂系爭買賣契約，上訴人已給付第1 期款，公業主洪天耒另與行使優先承買權之派下員洪甲意等8 人簽訂派下員買賣契約書，並表明退還第1 期款等情，為兩造所不爭執。依系爭買賣契約事由欄、第2條、第3條第2 項所載，王國雄係受公業主洪天耒委任清理及處分土地之人，並非出賣人，王國雄因受任處理公業主洪天耒財產之委任報酬及本件買賣價金應如何給付始列名於系爭買賣契約，上訴人依買賣契約法律關係請求王國雄移轉系爭土地應有部分，不應准許。又系爭優先承買權約定，僅具債權性質，未違反法律強制或禁止規定，或有違公序良俗，基於私法自治原則，自生效力。洪仲興依經派下員追認之系爭規約取得公業主洪天耒財產之管理權，僅為洪仲興是否有權處分公業財產，與派下員是否得行使土地優先承買權無涉，本件自仍有土地法第34條之1第5項準用第4 項規定之適用，亦難認上訴人就系爭優先承買權約定有何遭王國雄誤導，陷於錯誤而得撤銷之情形。洪甲意等8人雖於102年派下員大會決議追認規約時未表異議，惟僅係就是否同意委由管理人處分、出售財產之意，斯時尚無有效成立之買賣契約存在，自無拋棄或不行使優先承買權可言。依系爭優先承買權約定之內容，堪認系爭買賣契約係附派下
員行使優先承買權之解除條件，於派下員洪甲意等8 人向公業主洪天耒為行使優先承買權之意思表示時，系爭買賣契約即因解除條件成就，而失其效力。另洪甲意等8人與公業主洪天耒於104年3月21 日另簽訂之派下員買賣契約，其買賣條件與系爭買賣契約並無不同，僅係依同一買賣條件簽訂書面契約，至洪甲意等8 人所為之指定移轉登記，係買賣契約成立後如何履約之問題，與得否行使優先承買權無關，上訴人之請求，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張及聲明證據為不足取與無須再予審酌之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按祭祀公業之祀產，為派下全體之公同共有，依民法第828條第1項：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。」規定意旨，公業之規約自為祭祀公業派下公同關係之權利義務判斷之準據。倘公業之規約僅就處分公業財產之方法為約定，尚不足逕排除土地法第34條之1第5項之適用。次按取捨證據、認定事實及解釋契約屬於事實審法院之職權，若其取證、認事及解釋並不違背法令或有悖於經驗法則、論理法則與證據法則，即不許任意指摘其為不當，援為上訴第三審之理由。原審本於認事、採證及解釋契約之職權行使，綜合相關事證，合法認定依系爭買賣契約記載，王國雄為公業主洪天耒受任人，僅因本件買賣價金如何給付而列名於系爭買賣契約，並非出賣人，系爭土地為公業主洪天耒之全體派下員公同共有，其管理人洪仲興依系爭規約第13條取得公業主洪天耒財產之管理權，僅為洪仲興是否有權處分，與派下員是否得行使土地優先承買權無涉，難認上訴人有意思表示錯誤之情形。洪甲意等8 人於追認規約時未表異議，僅係就是否同意委由管理人處分、出售財產之意，斯時尚無買賣契約存在，自無拋棄或不行使優先承買權可言。派下員洪甲意等8 人向公業主洪天耒為行使優先承買權之意思表示時，系爭買賣契約失其效力。派下員買賣契約之買賣條件與系爭買賣契約並無不同，洪甲意等8 人所為之指定移轉登記，係買賣契約成立後履約之問題，與得否行使優先承買權無關，因以上述理由為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。又任登壽以次 2人既非系爭土地共有人，本件自仍有前揭優先承買權規定之適用，尚不因洪政典亦為共有人之一而受影響。至原判決其餘贅述之理由，於判決結果不生影響。上訴論旨，猶就原審採證、認事之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 16 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 林 麗 玲
法官 黃 莉 雲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 2 月 26 日