最高法院民事判決 108年度台上字第2467號
上 訴 人 社團法人金門縣許氏宗親會
法定代理人 許秋霖
訴訟代理人 吳奎新律師
被 上訴 人 許江懷
許江河
許質顒
許質璞
許質慶
許質恭
許江蘇
許江東
許玉璿
許瓊輝
共 同
訴訟代理人 詹振寧律師
上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民
國107年1月18日福建高等法院金門分院第二審判決（106 年度重
上字第4號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回福建高等法院金門分院。
理 由
本件上訴人主張：訴外人許乃潭於民國57年間與伊（前身為許氏宗親會）簽訂「金門縣許氏宗親會公有產業（建築用地）放租契約」（下稱系爭租約），申請租用伊所有坐落金門縣○○鎮○段00000000000000000地號等5筆土地（現同鎮○○段○○、○○○、○○之1、○○、○○之1、○○、○○、○○、○○之1、 ○○、○○之1等11筆土地，下稱系爭土地）建築房屋。嗣許乃潭 要求伊將系爭土地所有權暫時移轉登記至其名下，以利其辦 理貸款，雙方於58年6月間簽立「金門縣許氏宗親會共有產 業（建築用地）所有權移轉契據」（下稱系爭契據），其第 3條約定：「甲方（即許乃潭）所貸之款，應在限期內清償 ，不得拖欠，並於清償完畢之日無條件將土地所有權歸還乙 方（即伊）及自動辦理所有權移轉手續」，但許乃潭於系爭 土地上所蓋建物已失火焚燬，應將系爭土地返還予伊。許乃 潭已於92年11月19日死亡，被上訴人為其全體繼承人，爰終 止系爭租約，並依系爭契據第3條、系爭租約及民法第455 條前段、第767條第1項與繼承之法律關係，求為命被上訴人
辦理系爭土地之繼承登記後，將所有權移轉登記予伊之判決 。
被上訴人則以：系爭契據及系爭租約均未經許乃潭簽章，系爭土地登記謄本均登記許乃潭係以買賣為原因取得系爭土地，非如上訴人所述係為利辦理貸款而暫時移轉登記於其名下。縱許乃潭向上訴人租地建屋，上訴人未依土地法第103 條規定合法終止租約，且上訴人未於許乃潭生前主張權利，卻於其過世多年後始對伊等請求，其請求權已罹於時效消滅等語，資為抗辯。原審廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，無非以：依系爭土地登記謄本之記載，系爭土地於58年6 月30日即由上訴人之前身許氏宗祠以買賣為原因移轉登記為許乃潭所有，依民法第759條之1第1 項規定，應合法推定為許乃潭買賣取得，上訴人否認此推定，即應就許乃潭向其租地建屋，為利許乃潭辦理貸款，而將系爭土地暫時登記為許乃潭所有等事實負舉證責任。上訴人自承系爭土地鄰近土地曾在58年間一併賣出，被上訴人抗辯許乃潭係於同時期因買賣取得系爭土地，尚非無據。系爭租約、系爭契據及許氏宗親會會議紀錄上許乃潭之簽名，與被上訴人不爭執真正之許乃潭於64年7 月12日參加「家廟奠安籌備會議」（下稱家廟會議）時之簽名，與福建金門地方法院認證書、金融機構、戶政事務所留存之許乃潭簽名，依肉眼觀察，均明顯不同，各該字跡部分經送請內政部警政署刑事警察局（下稱刑事警察局）鑑定結果，亦無法認定是否相符，至系爭租約及系爭契據上許乃潭之印文與上開認證書及其於金融機構留存之印鑑卡上印文，經鑑定均不相符，難認系爭租約及系爭契據為真正。許氏宗親會57年11月3 日、57年11月10日會議紀錄上「許乃潭」之簽名不但與許乃潭於戶政事務所留存簽名不符，且該會議紀錄既為上訴人所製作，復無法證明係由許乃潭所親簽，縱其紙張老舊，仍不足據以認定為真正。另上訴人所提出之帳冊收支對照表記載之租金為新臺幣5950元，亦與家廟會議紀錄決議每年租金合計1150市斤係採市斤不符。再系爭土地之地價稅由許乃潭及被上訴人繳納，亦與系爭租約第7 條約定承租期間內地價稅由上訴人繳納不合。依系爭契據之約定，許乃潭係因有貸款之需要，上訴人始將系爭土地暫時登記為許乃潭所有，惟上訴人不否認許乃潭無任何貸款記錄，果上訴人應許乃潭貸款之需要，而將系爭土地暫時移轉予許乃潭，衡酌一般銀行貸款之期間最多20至30年，許乃潭貸款期限至遲於88年間屆滿，直至許乃潭92年11月19日死亡前，上訴人均未為請求，亦悖於常理。證人許淑林證述有關租金之約定係以新臺幣收取或折算為稻米，每年1次或分2次出租等情，與系爭租約及系爭契據之約定不符，參以其曾於上訴人處任職，維護上訴人之機率甚高，其證述不得遽予採信。上訴人所提出
之證據及證人許淑林之證述，均不足據以推翻許乃潭係以買賣關係取得系爭土地所有權之推定，自難認上訴人與許乃潭間成立租賃及暫時移轉所有權之契約為真實。上訴人對被上訴人既無請求權，則其請求權是否罹於時效，即無庸審究等詞，為其判斷之基礎。
惟按登記為不動產物權公示之方法，經登記之不動產物權，依民法第759條之1第1 項規定，推定登記權利人適法有此權利，此項登記之推定力，登記名義人雖得對其他任何人主張之，惟於物權變動登記之當事人間，包括其概括繼受人就該物權變動之存否，不得援用登記之推定力，以對抗真正權利人。原審既認系爭土地原為上訴人之前身許氏宗祠所有，於58年6 月30日以買賣為原因登記於許乃潭名下，再由被上訴人繼承取得，依上說明，被上訴人即不得對上訴人主張所有權登記推定之效力。原審未見及此，竟謂依民法第759條之1第1 項規定，應合法推定系爭土地係許乃潭所有，上訴人所提出之證據不足推翻許乃潭係以買賣關係取得系爭土地所有權之推定，而為不利上訴人之認定，於法已有未合。次按法院認定當事人所爭執之事實，應依證據，此證據不以直接證據為限，如能以間接證據證明間接事實，且綜合諸間接事實，得以在符合論理及經驗法則下，推認待證事實為真實者，亦無不可。原審認許乃潭於家廟會議紀錄出席人員欄簽名，而該會議紀錄「㈦請審議乃潭承租共有地五筆要求減少租金案。決議：承租金額修正為五筆，每年合計壹仟壹佰伍拾市斤（九○食米，減少壹佰市斤）」等字，與其他審議事項接連記載於同一頁（見一審卷㈠第215至216頁），關於系爭租約、系爭契據、家廟會議紀錄及許氏宗親會會議紀錄之作成時間及有無遭擅改痕跡等事項，刑事警察局雖函復無是項鑑定條件致無法鑑定，但就各該文書與上訴人提出其公產處理委員會各次會議紀錄、共有產業清冊及租金收據等文書之製作年代，是否已無其他鑑定機構可得鑑定？倘由上開文書之紙質足認其作成時間與其所載年代相符，復無事後遭變造之情事，上訴人似不可能早在4、50 年前即預知有本件訴訟，而先行為不實之記載，則上開文書之真偽及能否採為有利上訴人之認定，自有再為調查審認之必要。原審徒以上訴人無法證明系爭租約、系爭契據之許乃潭簽章為真正，即為其不利之判斷，未免速斷。再按證言之證據力，固依法院自由心證認定之，惟法院取捨證言，應就證人之觀察力、記憶力、陳述力及其與證言之利害關係而斟酌之，且證人為不可代替之證據方法，如果確係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽者，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信。證人許淑林證述：共有產業清冊係上訴人之總幹事許金龍依上訴人產業實際情形所製作，只要有參加宗親會的吃頭，每一個人都可以拿到這
份產業清冊等語（見一審卷㈡第354 頁），苟其所言非虛，許乃潭是否亦有收到該份產業清冊？有無對之提出異議？證人許淑林雖曾擔任上訴人之常務理事等職務，但其於第一審證述許乃潭為其叔公，其與兩造及許乃潭並無怨隙或金錢糾紛，與許乃潭夫妻感情很好（見一審卷㈡第354頁、第359頁），被上訴人亦稱許淑林與其等並無恩怨（見一審卷㈡第127 頁），依一般經驗法則，許淑林似無甘冒犯偽證罪遭追訴之風險，刻意迴護上訴人而為不實陳述之必要。雖其就租金之約定係以收取現金或折為稻米及每年1次或分2次收取租金之陳述內容，與系爭租約及系爭契據記載不符，但其到庭證述時，距其所述許乃潭要求減租時，已相隔約40年，如其實際參與相關會議或收租時在場見聞，能否僅以上開些微出入遽認其證言全不可採？亦非無進一步研求之餘地。倘系爭土地於58年間移轉登記予許乃潭後，許乃潭仍持續向上訴人繳付租金承租，則上訴人主張係暫時將土地移轉登記於許乃潭乙節，是否毫無可採，即非無再酌之餘地。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 16 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 彭 昭 芬
法官 徐 福 晋
法官 邱 璿 如
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 109 年 1 月 31 日