臺灣屏東地方法院民事判決 107年度屏簡字第454號
原 告 吳孟祥
訴訟代理人 蘇唯綸律師
楊慧娘律師
被 告 陳武昌
訴訟代理人 林易玫律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年12月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一或擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民 事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。查原告起訴時原 聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）208,800 元及利息， 嗣於訴訟進行中擴張聲明為：被告應給付原告409,235 元及 利息，經核原告所為訴之變更、追加係基於同一基礎事實所 為，且屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭說明，原告訴之 追加、變更於法即無不合，應予允許。
二、原告主張：原告於105 年向被告承租坐落屏東縣九如鄉下冷 水坑段351-2、350-1、351-1、342-57、342-56、338-9、33 8-23 地號等土地（下合稱系爭土地 ），上開土地面積共計 7.9119甲（兩造約定以7甲計算），租期自105年8月1日起至 107年7月31日止，租金為812,000 元（下稱系爭租約）。詎 有訴外人吳俊和向原告主張承租範圍內部分土地屬其管理， 被告乃無權出租，原告只好再另與訴外人吳俊和簽訂租賃契 約；且除上開部分土地經吳俊和主張權利外，被告交付予原 告之土地面積實際上亦僅約3.47甲，遠不及系爭租約約定之 7甲。為此，依民法第423 條、第347條、第349條、第353條 、第359條、第227條提起本件訴訟，並聲明：(一)被告應給 付原告409,235 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息百分之5 計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行 。
三、被告則以：九如鄉下冷水坑段土地，部分為台糖公司所有、 部分則為河川用地。98年莫拉克颱風後，該處土地泥沙淤積 、漂流木堆置、原地貌改變而無法區別界址。嗣居民進駐整 地，於整地後如有土地權利人出面主張權利，則以2 年租金 折抵整地費用，倘權利人不願出租則返還土地給權利人。被 同即循此作法，於系爭土地整地後，因部分土地為台糖公司
所有，台糖公司要求鑑界確認後始願意出租予被告，被告乃 將系爭土地全部範圍測量後確認面積為7.9119甲，被告再將 系爭土地出租予原告。而因當時部分地貌狀況不佳，兩造乃 協議將系爭土地折算以面積7 甲計之，並約定每分土地每年 租金以5,800 元計算，被告並同時向原告表示，因尚有部分 土地無人主張權利，若將來有權利人出現即應由被告出面處 理，詎原告為節省租金費用，竟逕自與訴外人吳俊和簽訂租 約，蓋若由被告向權利人出租後再轉租予原告，被告加計已 支出之整地費用成本後，租金必然較原告直接與權利人簽訂 租約之租金為高，是原告並無任何損害發生。並聲明：(一) 原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
四、兩造於105 年間簽訂土地租賃契約，承租範圍涵蓋屏東縣九 如鄉下冷水坑段 351-2、350-1、351-1、342-57、342-56、 338-9、338-23 地號土地，租賃期間自105年8月1日起至107 年7月31日止共2 年，租金計算方式為每分地每年5,800元、 以7甲地計算，2 年租金共計812,000元，原告並已如數支付 予被告等情，業據提出土地租賃契約書為證（ 見本院卷第6 至12頁），且為被告所不爭執，此節堪以採信。五、得心證之理由：
原告主張被告交付予原告之土地面積僅3.47甲，而有交付面 積短少之物之瑕疵，以及已交付之部分土地經他人主張權利 ，存有權利瑕疵等語。是本件爭點厥為：被告履行系爭租約 是否有交付面積短少之瑕疵？已交付之土地是否存有權利瑕 疵？茲分述如下：
(一)被告履行系爭租約是否有交付面積短少之瑕疵： 1、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔 保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。本節規 定，於買賣契約以外之有償契約準用之。因可歸責於債務人 之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給 付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損 害者，債權人並得請求賠償。民法第423條、第359條前段、 第347條前段及第227條分別定有明文。再按物之出賣人對於 買受人，應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受 人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效 用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不 得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。此項出賣人之瑕 疵擔保責任係法定責任，固不以出賣人具有過失為必要，但
買受人以買賣標的物有瑕疵，主張出賣人應負瑕疵擔保責任 ，須就標的於危險移轉時有瑕疵之事實先負舉證之責。出賣 人如抗辯其有可免責之事由者，對此項免責之事由，始應由 其負舉證責任（臺灣高等法院101 年上易字第1268號判決意 旨參照）。
2、本件原告既主張被告交付之土地面積短少，而有物之瑕疵存 在，依前引實務見解，自應由原告先就瑕疵確實存在乙節負 舉證責任。查原告固於107 年12月26日本院至現場勘驗時， 指出何部分範圍土地係被告有依系爭租約交付供原告使用之 土地，地政機關並據此測量出該範圍為33,673平方公尺（見 本院卷第27至33頁，面積換算約3.47甲），原告並以此面積 與系爭租約約定之7 甲面積差額作為其損害計算之依據。惟 就被告是否確實僅交付3.47甲予原告，及原告實際使用之面 積若干等節，迄本院言詞辯論終結前，除原告之片面陳述外 ，別無其他證據。準此，本院自難認定被告交付予原告之租 賃標的物存有物之瑕疵。
3、另於108 年11月20日本院至現場勘驗時，囑託地政機關依兩 造各自認為系爭租約應涵蓋之區域範圍為測量，並以比例尺 1/2400繪製於描圖紙上以供比對系爭租約之地圖附件（見本 院卷第100至105-1頁）。經套繪結果，原告指示範圍、由編 號Ａ至Ｄ所圍成之面積（經測量為7,708 平方公尺）大致契 合系爭租約地圖附件同範圍區域；而被告所指示之範圍、由 編號１至４所圍成之面積（經測量為5,459 平方公尺）確實 小於上開同範圍區域。是被告主觀上既認系爭租約標的物僅 涵蓋上開其所指示之範圍，則其自無交付超過上開範圍土地 予原告之可能，堪認被告交付予原告之土地面積確有短少2, 249平方公尺（計算式：7,708－5,459＝2,249）。惟兩造在 簽訂系爭租約時，即考量到當時部分地貌狀況不佳，故系爭 土地總面積雖記載面積7.9119甲，雙方仍協議將系爭土地折 算以面積7甲計算租金等情，有系爭租約可參（見本院卷第7 、9 頁），是依系爭租約之文義及當事人立約時之真意，被 告實際交付予原告之土地面積誤差在0.9119甲（換算約8,84 4.67平方公尺）範圍內，均屬依契約本旨履行。從而，本件 被告交付予原告之面積，經證明有短少者僅2,249 平方公尺 （換算約0.23165 甲），尚在兩造所簽訂系爭租約可容許之 誤差範圍內，是原告此部分主張，即屬無據。
4、綜上，原告未能證明被告有交付土地短少逾0.9119甲面積之 瑕疵，此部分之主張應予駁回。
(二)被告已交付之土地是否存有權利瑕疵：
1、按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物
之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前 條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約 定之使用、收益者準用之。民法第435條第1 項、第436條亦 有明文。
2、查原告固主張被告已交付之部分土地，經該部分土地權利人 即訴外人吳俊和主張權利，致該部分土地存有權利瑕疵等語 ，並提出原告與訴外人吳俊和簽訂之租賃契約為證（見本院 卷第120至122頁）。惟觀諸原告與訴外人吳俊和所簽租約， 其租賃標的為「屏東縣九如鄉下冷水段R557、558 地號」， 該地號標示明顯與系爭租約係採用地政機關編列之地號不同 ，且原告於108年8月15日言詞辯論時自陳：「（法官：被告 出租予原告之土地，與訴外人吳俊和所有土地之重疊範圍？ ）即本院卷第9 頁附圖所示編號6－7所圍成的梯形面積」等 語（見本院卷第75頁），然原告前開陳述之梯形面積亦與其 向訴外人吳俊和租賃之R557及R558地號土地所測繪之形狀不 符（見本院卷第122 頁），則原告究係主張被告已交付之何 範圍、面積土地存有權利瑕疵，即有未明。復經本院於 108 年11月22日發函請原告陳報上開R557、558 地號為系爭租約 租賃標的之證據（見本院卷第108 頁），惟迄辯論終結前原 告均未能陳報相關證據，或指明調查證據之方法，是應認原 告就被告交付之土地是否存有權利瑕疵乙節，未盡舉證責任 。
3、另證人石育源雖到庭結證：我的地在那附近，被告說他有土 地要出租，我就介紹原告向他承租，我不知道原告承租的面 積多大、地號為何；我知道原告後來有另外與吳俊和簽訂租 約，因為地主來要地，原告才再與吳俊和簽約，他們簽約時 我有在場，租賃標的物應該是黃色那塊（即本院第9 頁附圖 所示編號6－7所圍成的梯形面積）等語（見本院卷第69至70 頁）。依上開證詞，證人並不清楚兩造所訂系爭租約之標的 物範圍為何，且就原告另外與訴外人吳俊和所承租之土地亦 僅能簡單陳述所在位置，是本院尚無法僅憑證人證詞即認定 被告出租予原告之何特定範圍、面積土地，經他人主張權利 。
4、末按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人 負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主 張權利者，承租人應即通知出租人。因可歸責於債務人之事 由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不 能之規定行使其權利。給付無確定期限者，債務人於債權人 得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲 延責任。民法第437條第1 項前段、第227條第1項、第229條
第2 項前段分別定有明文。是若原告發現向被告承租之部分 土地經他人主張權利而欲向被告求償時，亦應即時向出租人 即原告通知並由其排除或修補瑕疵，待其無法或怠於排除、 修補瑕疵時，始能主張出租人應負之法定擔保或債務不履行 責任。原告雖稱有口頭向被告告知云云，惟未能提出證據以 實其說，堪認原告於訴外人吳俊和向其主張權利時，並未即 告知被告使被告有排除、修補瑕疵之機會，即逕自與訴外人 吳俊和簽訂租約，並據此向被告請求應負瑕疵擔保責任或債 務不履行責任，即難認有理由。
六、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保、權利瑕疵擔保及債務不履 行相關規定，請求被告應給付原告409,235 元，為無理由， 應予駁回。至其假執行之聲請已失依據，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 7 日
屏東簡易庭 法 官 林政斌
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 7 日
書記官 鍾嘉芸