履行協議等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,108年度,41號
PCDV,108,重訴,41,20190925,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 108年度重訴字第41號
原　　　告　台北麗京公寓大廈管理委員會

法定代理人　王建民　
訴訟代理人　汪團森律師
被　　　告　黃世宗　
訴訟代理人　賴玉山律師
上列當事人間請求履行協議等事件，經本院於民國108 年8 月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新北市○○區○○段0000○號即門牌號碼為土 城區三段58號地下一樓建物內如附圖所示車位編號102 至10 5 號之平面停車位返還給原告管理使用。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔82%，餘由原告負擔。四、本判決於原告以新臺幣（下同）200 萬元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以600 萬元為原告預供擔保，得免為假 執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴 訟以前當然停止；前開承受訴訟人，於得為承受時，應即為 承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於法院，由法院送 達於他造，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。又按公寓大廈應成立管理委員會或推選管 理負責人，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推 一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈 管理條例第29條第1 項、第2 項亦定有明文。查訴訟進行中 ，原告即台北麗京公寓大廈管理委員會之法定代理人已於民 國108 年5 月23日由陳光奇變更為王建民，有系爭大樓區分 所有權人會議紀錄、管理委員會議紀錄及新北市土城區公所 108 年6 月24日新北土工字第1082419871號同意備查函附卷 可稽（本院卷第437 頁，另108 年度區分所有權人會議核備 卷內）。茲由王建明於108 年7 月18日具狀聲明承受訴訟， 並由本院將聲明承受訴訟狀送達被告（本院卷第459 頁）， 經核尚無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在



此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳 述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款、第3 款、第256 條分別定有明文。次按原告於判決確 定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論 者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之；訴之撤回以書狀 撤回者，自撤回書狀送達之日起，被告十日內未提出異議者 ，視為同意撤回，同法第262 條第1 項、第2 項、第4 項分 別定有明文。經查，原告起訴主張：㈠被告應給付原告135 萬7,500 元，及自99年11月24日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。㈡被告應將其所有坐落新北市○○區○○段 0000○號即門牌號碼為土城區金城路三段58號地下一樓建物 （下稱系爭建物）內，現況為平面區域編號102 至105 號之 停車位；先位聲明：⒈回復為如起訴狀附圖所示機械車位編 號102 至110 號之原狀，並歸還給原告管理使用。⒉被告應 自106 年7 月起至被告回復機械車位之原狀並歸還給原告管 理使用止，按月給付原告2 萬2,500 元。備位聲明：（如不 能回復原狀）被告應給付原告720 萬元，及自本起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣經數 次變更、追加請求權基礎及撤回部份聲明，最後於108 年7 月8 日當庭確定變更聲明為：㈠被告應給付原告135 萬7,50 0 元，及自102 年11月14日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。㈡被告應將系爭建物內，如附圖（107 土變使字 第101 號變更使照後為車位編號102 至105 號）平面停車位 返還給原告管理使用。並自106 年7 月起，至返還上開車位 給原告管理使用日止，應按月給付原告1 萬2,000 元等情， 有民事起訴狀、言詞辯論筆錄及民事減縮聲明暨補充理由狀 附卷可考（107 年度板司調字第558 號卷〈下稱調卷〉第5 至6 頁、本院卷第369 至370 頁、第378 至379 頁）。原告 上開所為訴之變更或追加，或係基於請求被告返還停車位之 相同基礎事實，或係縮減應受判決之事項，或係補充事實上 之陳述，均與首揭規定相符，應予准許。另撤回部分聲明部 分，被告自於108 年7 月8 日收受撤回書狀之日起10日內並 未提出異議，依前揭規定，視為同意撤回該部分之聲明。貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告係台北麗京公寓大廈（下稱為系爭大樓）依公寓大廈管 理條例成立之管理委員會，被告則於99年11月24日向訴外人 鄭朝杰、莊晴富及林彥廷（下稱為鄭朝杰等3 人）購買系爭 大樓區分所有建物即門牌號碼新北市○○區○○路0 段00號 地下一層建物（即新北市○○區○○段0000○號，另包含共



同部分2379建號、2386建號之應有部分）及坐落基地即新北 市○○區○○段000 地號土地應有部分（下合稱為系爭不動 產），現為系爭大樓之區分所有權人之一。又系爭建物原本 係訴外人騰瑞資產管理服務股份有限公司（下稱騰瑞公司） 於95年8 月17日向前手購得，當時系爭建物登記之使用用途 為商場，且與系爭大樓地下停車場間無車道出入口可通行， 純粹作賣場之用。騰瑞公司為活化資產，擬將系爭建物變更 主要用途為停車場，因須經系爭大樓區分所有權人會議過半 數同意拆除牆面方可通行至系爭大樓地下停車場之車道，經 與原告協商後，由騰瑞公司由代理人即訴外人馬啟興於97年 2 月1 日出具承諾書（下稱系爭承諾書）：⒈回饋150 萬元 給系爭大樓由管委會代收統籌辦理。⒉提供9 個機械車位（ 下稱系爭車位）。⒊辦公室代為申請合法。⒋取得變更使用 執照後，業主銷售前提供保證金，以保障購買住戶。原告因 而於97年2 月19日及同年月26日召開二次臨時區分所有權人 會議，討論系爭承諾書之約定事項，並決議通過系爭建物辦 理變更使用執照為停車場用途。因系爭大樓區權人會議召開 成功，騰瑞公司負擔出席費用14萬2,500 元外，騰瑞公司代 理人馬啟興於97年4 月20日依系爭承諾書約定回饋金150 萬 元，扣除由騰瑞公司負擔的出席費14萬2,500 元後，偕同訴 外人林世振共同簽發面額為135 萬7,500 元、到期日為97年 6 月5 日之本票給當時系爭大樓管委會，言明開本票乃是證 明之前承諾回饋金乙事，取得變更使用執照3 天內將該款項 匯入原告專戶。惟因騰瑞公司沒有資力給付回饋金，該本票 雖由原告聲請本票裁定，亦取得99年度司票字第2029號准予 強制執行裁定，並未強制執行兌現本票金額。
㈡、惟騰瑞公司於97年1 月15日將捐贈給系爭大樓9 個機械車位 中編號102 、103 、107 、108 號車位賣給訴外人廖得貴。 因此，廖得貴、林和男於97年9 月21日偕同騰瑞公司之代理 人張淑晶與原告在李進成律師見證下簽署承諾書兼協議書（ 下稱系爭協議書），保證地下室停車場核發合法使用權執照 後，由廖得貴與林和男二人簽立面額135 萬7,500 元本票於 45日屆滿後由律師交付原告保管，系爭建物內回饋給系爭大 樓之9 個機械車位，可以以銷售所得價金給付原告，或全部 交由原告自行銷售處理。嗣系爭建物雖於98年12月3 日由改 制前台北縣政府工務局核准變更使用執照，變更後除部分屬 一樓店鋪之儲藏室外，大部分為停車空間及辦公室，地下1 樓之牆面亦經打除，停放車輛得通行系爭大樓之車道進出。 然因騰瑞公司欠債未還，其債權人新光銀行早於97年12月11 日即聲請強制執行拍賣系爭建物，並於拍賣公告上記載：交



由社區管委員占有之9 個機械停車位部分不點交外，其餘部 分拍定後依現況點交。故鄭朝杰等3 人雖於99年2 月20日因 拍賣取得系爭建物，但系爭建物內如附圖所示停車位仍由管 委會占有，並未移交給鄭朝杰等3 人。
㈢、鄭朝杰等3 人拍定取得系爭建物後，接續辦理變更使用執照 後續事宜，於99年3 月9 日取得99年土變使字第45號變更使 用執照，並向地政事務所辦理分割（即將系爭建物自2019建 號分割出4862建號）、合併等登記，於99年7 月1 日登記確 立系爭建物停車位共計43位（其中9 個為系爭機械停車位) 。鄭朝杰等3 人又透過訴外人即住商不動產仲介公司員工張 鎮陵仲介將系爭建物出售給被告。被告於99年11月24日取得 系爭建物所有權後，即否認前開與原告之協議及承諾，並阻 擋原告管理、使用系爭車位。原告於101 年2 月24日委託律 師寄發函文向被告說明，被告應受拍賣公告所載之法律關係 所拘束，但被告置之不理。原告因而提起確認通行權不存在 之訴（下稱確認通行權不存在案件）反制，該案件雖經本院 以103 年度訴字第394 號民事判決及臺灣高等法院以103 年 度上字第1237號民事判決駁回，然判決書認被告於買受系爭 建物時，對於原區分所有權人騰瑞公司為達到系爭建物變更 使用用途而需拆除地下1 樓牆面及通行系爭大樓車道之目的 ，乃提出系爭承諾書承諾回饋金錢及系爭停車位供社區使用 之情，實難諉為不知，且縱非確知，亦屬可得查悉。被告於 收到上開訴判決書及確定證明書後，委託建築師林國財向新 北市政府工務局申請變更系爭建物使用執照，將原回饋予原 告之9 個法定機械停車位變更為4 個法定平面停車位，亦即 將原應回饋予原告之編號102 至110 號9 個機械車位上之機 械設備拆除，拆除後該處之停車位編號為102 至105 號，再 自其自設平面停車位中改定5 個為法定平面停車位，以維持 系爭大樓合計109 個法定停車位之數量，上開變更經新北市 政府工務局於107 年6 月1 日以107 土變使字第101 號核准 並核發變更使用執照。
㈣、騰瑞公司依承諾書，對原告有給付回饋金150 萬元之金錢債 務，廖得貴向騰瑞公司購買系爭地下一層停車位中33個停車 位，偕同林和男、騰瑞公司代理人張淑晶與原告訂定系爭協 議書，代騰瑞公司履行系爭承諾書中給付150 萬元回饋金， 而開立面額135 萬7,500 元本票交付原告，用以擔保會代為 清償騰瑞公司依系爭承諾書所負之舊債，屬於新債清償性質 。既然，騰瑞公司沒有履行原債，林世振、馬啟興簽發135 萬7,500 元擔保本票也未兌現，而廖得貴、林和男也沒有依 承諾書兼協議書中約定將135 萬7,500 元交給李進成律師保



管，本票及保證等新債既未獲清償，舊債即不消滅。原告自 得請求被告給付未獲清償135 萬7,500 元之債權及遲延利息 。
㈤、爰依民法第799 條之1 第4 項、第231 條規定及系爭承諾書 約定，請求被告給付尚未給付之回饋金餘額135 萬7,500 元 及遲延利息；依民法第799 條之1 第4 項、系爭承諾書及公 寓大廈管理條例第10條第2 項、第15條規定，併予主張而為 選擇合併，請求擇一命被告返還如附圖所示編號102 至105 號之停車位；依民法第184 條第1 項前段、179 條規定，併 予主張而為選擇合併，請求擇一命被告給付每月1 萬2,000 元等語。並聲明：㈠被告應給付原告135 萬7,500 元，及自 102 年11月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈡被告應將系爭建物內，如附圖所示車位編號102 至105 號 平面停車位返還給原告管理使用。並自106 年7 月起，至返 還上開車位給原告管理使用日止，應按月給付原告1 萬2,00 0 元。㈢第一、二項請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告於107 年11月13日提起本件訴訟時，其法定代理人陳光 奇擔任主任委員1 年之任期已屆滿，依據公寓大廈管理條例 規定，主任委員自任期屆滿日起，視同解任，是本件原告起 訴未由法定代理人合法代理，應駁回原告之訴。原告雖提出 新北市土城區公所107 年6 月14日收受原告107 年5 月30日 改選主任委員之報備文件。然被告是系爭大樓區分所有權人 ，似乎沒有收到107 年4 月26日召開第21屆區分所有權人大 會之開會通知，會後也沒有收到會議紀錄，更沒有看到公告 。
㈡、系爭大樓區分所有權人數總計538 人，原告於97年2 月26日 召開97年度第11屆第2 次臨時區分所有權人會議，已出席區 分所有權人數計286 人，占全體區分所有權人數538 人之比 例為53.1% ；該次會議案由1 ：「B1機械車位變更位置，移 至業主回饋之位置處」之表決結果，同意人數183 人，占已 出席區分所有權人數286 人之比例為63.9% ，均未達系爭大 樓管理委員會組織章程第二章第7 條之約定，依照民法第56 條第2 項規定，該決議應屬無效。又原告於106 年4 月27日 所召開之系爭大樓區分所有權人會議，同意就系爭承諾書約 定事項行使訴訟權利之人數為278 人，占出席區分所有權人 總數467 人之比例為59.5% ，未達系爭大樓管理委員會組織 章程第二章第7 條約定，依據民法第56條第2 項規定，該決 議亦屬無效。
㈢、騰瑞公司所簽立之系爭承諾書，依債權相對性原理，原告本



應向騰瑞公司請求履行。況騰瑞公司除已依承諾書約定負擔 區分所有權人出席會議每人2,500 元之出席費，再於97年4 月20日簽發面額135 萬7,500 元本票交付予當時管委會，原 告亦將該本票向本院聲請本票裁定在案。騰瑞公司就給付回 饋金部分已履行。又依據台灣金服公司之拍賣公告記載：交 由社區管委會占有之9 個機械停車位部分不點交；原告於 101 年2 月24日函寄送之律師函記載：金城路三段58號地下 一層9 個機械停車位係由台北麗京公寓大廈管理委員會占有 中，本管委會有使用、收益權利，是騰瑞公司應提供之9 個 機械停車位已交付予原告畢。騰瑞公司就給付回饋金150 萬 元及提供9 個機械停車位之義務均已履行完畢，然原告不但 沒有在騰瑞公司拍賣分配價金時參與分配，也沒有在被告向 前手鄭朝杰等3 人購買系爭建物時主張權利，如今騰瑞公司 所有不動產已經被拍賣，騰瑞公司如果無資力及能力履行系 爭承諾書之義務，係因原告怠於向騰瑞公司請求所致，顯不 可歸責於騰瑞公司，更不可歸責於被告。
㈣、廖得貴於97年1 月15日向騰瑞公司購買系爭建物上之33個停 車位，並支付頭期款470 萬元。騰瑞公司於97年2 月1 日簽 立系爭承諾書後，就委由廖得貴辦理系爭建物變更使用執照 申請事宜，廖得貴遂於97年9 月21日偕同林和男與原告簽立 系爭協議書，代為履行騰瑞公司於系爭承諾書之約定事項， 並依系爭協議書約定，開出面額135 萬7,500 元之本票交付 原告，用以擔保代為清償騰瑞公司依承諾書所負之舊債。廖 得貴出具系爭協議書所承擔之新債務與騰瑞公司依據系爭承 諾書負擔之舊債務內容並無不同，故騰瑞公司系爭承諾書債 務係由廖得貴等2 人之系爭協議書承擔，並非由廖得貴新債 清償。騰瑞公司對於原告有關於系爭承諾書之債務既於97年 9 月21日起移轉於廖得貴、林和男，騰瑞公司即免其責任。 而被告購買系爭建物之前手係騰瑞公司，廖得貴及林和男均 未取得系爭建物所有權，則廖得貴及林和男與原告所簽立之 系爭協議書內容，自不能拘束被告。
㈤、被告係透過住商不動產仲介公司員工張鎮陵向鄭朝杰等3 人 購買系爭建物，被告與鄭朝杰、莊晴富等人均不認識，林彥 廷也只有簽約時在仲介公司見過，但沒有交談，則縱令鄭朝 杰等3 人知悉騰瑞公司與原告有所謂9 個機械式停車位的糾 葛，衡情並不可能傳達任何有關系爭承諾書內容給被告。又 張鎮陵於兩造有關確認通行權不存在事件中證稱其沒有看過 系爭承諾書，也沒有看過台灣金服公司的拍賣公告，而有關 拍賣公告的註記，是鄭朝杰用口頭跟張鎮陵說的，所以證人 張鎮陵有關拍賣公告的內容認知，都是傳聞而已。被告沒有



參與法拍，所以沒有看過拍賣公告，更沒有看過系爭承諾書 及協議書，而鄭朝杰、張鎮陵都是專業人士，2 人都說產權 沒有問題，出示的相關所有權狀的產權是完整的，被告當然 深信不疑。再者，台灣金服公司拍賣公告中所指的協議，係 原告與廖得貴及林和男出具之系爭協議書，而非系爭承諾書 ，所以被告的前手鄭朝杰等3 人及證人張鎮陵都只知道廖得 貴與原告的「協議」，而不知騰瑞公司有簽立系爭承諾書， 衡情被告當然也不知悉有騰瑞公司簽立之系爭承諾書存在， 亦無可得而知之情形，被告當然沒有受騰瑞公司系爭承諾書 拘束之理。確認通行權不存在案件誤認拍賣公告上的廖得貴 的協議就是騰瑞公司的系爭承諾書，並認定被告應受系爭承 諾書約定權利義務之拘束，顯屬違誤。
㈥、法定停車位產權是可以自由買賣的，只是其移轉承受人應為 該區分所有建築物之區分所有權人而已。被告係信賴土地及 建物登記之公信力及絕對效力，而於99年10月7 日向前手鄭 朝杰等3 人買受系爭建物所有權，於99年11月24日辦理登記 ，並由前手鄭朝杰等3 人將包括43個停車位之產權點交被告 完畢，產權乾淨、清楚、完整。又包括9 個機械車位在內的 43個停車位，已於107 年6 月13日經核准變更為38個平面停 車位，包括系爭法定平面停車位4 個車位（即原9 個法定機 械停車位變更後為4 個法定平面車位），都是被告所有，屬 被告之專有。況且，並沒有任何法令規定或規約記載系爭法 定平面停車位是共用部分。
㈦、聲明：⒈駁回原告之訴。⒉願供擔保請准免為假執行。三、不爭執事項（本院卷第286至第296頁、第371頁）㈠、被告係於99年11月24日向鄭朝杰等3 人購買系爭不動產，現 為系爭大樓之區分所有權人。系爭建物原登記使用用途為「 商場」，且與本社區地下停車場間無車道出入口可通行，純 粹作賣場之用，96年間當時之所有權人騰瑞公司擬將系爭建 物變更主要用途為「停車場」，惟須經系爭大樓區分所有權 人同意拆除牆面及通行至系爭大樓地下停車場之原有車道以 進出社區。騰瑞公司為使管委會召開區分所有權人會議決議 通過同意拆除牆面及通行車道，而於96年11月6 日出具同意 書：⒈給付同意變更之區分所有權人每人3,000 元之誤餐費 ，於縣府核准變更通過後依據名冊發放。⒉法定公設停車位 變更位置，業主提供建設8 個機械停車位。⒊前項停車位所 分配之土地持份同意捐贈給社區所有住戶由管委會代為接受 捐贈。但經多次協商修改，騰瑞公司由代理人馬啟興提出97 年2 月1 日簽署之系爭承諾書載明：「壹、回饋150 萬元給 台北麗京社區由管委會代收，由管委會統籌辦理（住戶大會



通過時存入麗京帳戶，辦公室變更成功時發放) 。貳、提供 9 個機械車位（檢查通過後恢復為5 個平面車位) 。參、辦 公室代為申請合法（申請變更，一切由業主負責完成) 。肆 、取得變更使用執照後，業主銷售前提供一筆（有價證券10 0 萬元以上）保證金，以保障購買住戶，由律師公證，自治 會成立時無息退回」，向系爭大樓為要約。為此，系爭大樓 分別於97年2 月19日及同年月26日召開二次臨時區分所有權 人大會，依系爭承諾書之內容，決議通過系爭大樓區分所有 權人應允諾事項。原告代表系爭大樓與騰瑞公司在系爭承諾 書用印，完成協議行為。
㈡、系爭承諾書願意給付150 萬元回饋金部分，因為該次區分所 有權人會議召開成功，扣除由騰瑞公司支出之出席費14萬2, 500 元後，由騰瑞公司代理人馬啟興偕同林世振，於97年4 月20日共同簽發乙紙面額為135 萬7,500 元、到期日為97年 6 月5 日之本票給當時管委會，言明開本票乃是證明之前承 諾回饋金乙事，取得變更使用執照3 天內即把該款項匯入原 告專戶。嗣後因為騰瑞公司沒有資力給付回饋金，且至系爭 建物經法院拍賣給第三人時，騰瑞公司都尚未完成變更使用 執照。上開本票經管委會聲請本票裁定，取得99年度司票字 第2029號准予強制執行裁定，但沒有強制執行兌現。㈢、騰瑞公司未完成變更使用執照，即於97年1 月15日將捐贈給 系爭大樓之9 個機械車位中編號102 、103 、107 、108 號 車位賣給廖得貴，並收取頭期款造成糾紛、訴訟。廖得貴及 林和男於97年9 月21日偕同騰瑞公司之代理人張淑晶，以其 等已向騰瑞公司購得系爭建物中除回饋社區之9 個機械車位 以外之全部停車位，乃以業主之身分與原告在李進成律師見 證下簽署系爭協議書，言明：茲因廖得貴、林和男等二人就 台北縣○○區○○路○段00號及其地下室，辦理變更使用以 及分戶等事宜，經系爭大樓即台北麗晶社區管理委員會協助 甚大，為回饋系爭大樓承諾以下事宜，並保證將確實履行： ⒈地下室停車場核發合法使用權執照後，由廖得貴與林和男 二人簽出本票放於律師處並提出135 萬7,500 元給律師保管 ，俟45天屆滿時，由律師交付給管委會保管。⒉本地下室內 原畫設設定機械車位9 個（裝設等全數相關費用均由本人等 配付），應於本件停車場核發合法使用權執照後，由所有權 人代為銷售，並於銷售前開出等值本票存放律師處，於總銷 售量達15％時支付第1 個車位費用，25％第2 個，40％第3 個，50％第4 個，70％第5 個。或全部機械車位由管委會收 回自行銷售處理。…⒍本地下室停車場如無法取得合法使用 執照，則本承諾因目的無法達成，雙方同意，前揭承諾均無



法履行，本承諾書作廢」。嗣後，廖得貴與張淑晶雖取得本 院98年度調字第8 號請求移轉買賣之停車位所有權事件調解 筆錄，其內容為：騰瑞公司願於98年2 月2 日將土地持份及 分割前地下一樓2019建號內之汽車停車位其中33個車位之不 動產土地及建物移轉給廖得貴與張淑晶共有。但系爭建物因 新光銀行以債務人騰瑞公司欠債不還，早於97年12月11日向 本院聲請強制執行拍賣抵押物事件中，經本院以97年度執字 第108834號進行查封、拍賣等強制執行程序，並由本院委由 台灣金融資產服務股份有限公司辦理拍賣程序，於98年12月 14日98板金職四字第39號拍賣公告中記載：「因車位買賣雙 方仍有爭執，故債務人現仍與上開車位買受人訴訟中，且廖 得貴所購得之上開車位與其他車位買受人間車位彼此互有重 疊，請買受人自行注意；2019建號建物地下一樓原無大門， 登記使用為商場，並未有合法車位使用執照，亦無合法車道 出入口，純粹做賣場之用，當時僅有坡道通道地下2 樓停車 場，經廖得貴與社區管委會協議經同意於將地下一樓牆面打 掉並安裝欄杆，為此需回饋社區9 個機械停車位，倘若日後 有違反與管委會間協議之情事亦或無法取得停車場合法使用 執照，現車道出入口將恢原始牆面狀態，變成原來沒有出入 車道之賣場，請買受人自行注意。…上開停車位現由買受人 或承租人占有部分以及交由社區管委會占有之9 個機械停車 位部分不點交外，其餘部分拍定後依現況點交」。拍賣程序 至99年2 月10日，由鄭朝杰等3 人應買取得系爭不動產所有 權登記。
㈣、騰瑞公司於系爭不動產被法拍前，已委託林國財建築師申請 辦理變更使用執照，且將系爭大樓97年2 月19日及同年月26 日二次區分所有權人會議紀錄與97年3 月11日兩份公告作為 申請變更使用執照之證據。嗣由改制前台北縣政府工務局於 98年12月3 日以99土變使字第45號核准變更使用執照，地下 一層商場變更為部分屬一樓店鋪之儲藏室、絕大部分為停車 空間及辦公室，共有43個停車位，其中9 個機械停車位為法 定停車位，34個平面車位為自設停車位。該變更使用執照係 99年3 月9 日用印核發並由拍定人鄭朝杰等3 人領取。鄭朝 杰等3 人再於99年7 月1 日向地政機關辦理完成建物主要用 途變更及分割登記，將2019建號內停車區域分割出4862建號 。但起訴狀附圖所示9 個機械停車位仍由管委會佔有，執行 處並沒有移交給鄭朝杰等3 人。
㈤、鄭朝杰等3 人嗣後透過住商不動產仲介公司員工張鎮陵仲介 出售系爭建物予被告。被告於99年11月24日移轉登記取得系 爭不動產所有權後，立即否認上開協議，認為其既然登記為



系爭建物所有權人，則該9 個機械停車位亦應歸其所有，為 阻擋原告管理、使用，先對管委會恐嚇聲稱系爭9 個車位係 在其所有系爭建物專有部分區域內，膽敢入內使用要提告， 並以塑膠長繩圍住該區域，該時管委會委員及主任委員因心 生畏懼，不敢出租使用，所以產生一段時間荒置。嗣原告於 101 年2 月24日委託宏基法律事務所以101 基律字第0224號 函向被告說明，被告係向鄭朝杰等3 人購買系爭建物，而鄭 朝杰等3 人受前述台灣金融資產服務股份有限公司拍賣公告 所載法律關係拘束，被告自亦應受拘束。故系爭9 個機械停 車位係由原告占有使用，不因系爭建物所有權之移轉變更而 受影響，且函知欲管制地下一層車道出入，想讓被告與原告 協商處理。但被告置之不理，原告因此提起確認通行權不存 在之訴反制，詎本院以103 年度訴字第394 號民事判決駁回 原告之訴。原告自行上訴二審，臺灣高等法院雖以103 年度 上字第1237號民事判決駁回本件原告之上訴，但於判決書認 定被告於買受系爭建物時，對於原區分所有權人騰瑞公司為 達到系爭建物變更使用用途需拆除系爭牆面及通行系爭車道 之目的，乃提出系爭承諾書承諾回饋金錢及9 個機械停車位 供社區使用之情，實難諉為不知，且縱非確知，亦屬可得查 悉。原告依民法第799 條之1 第4 項規定，主張被告應受系 爭承諾書約定權利義務之拘束，並非無據。
㈥、被告收到上開臺灣高等法院103 年度上字第1237號民事判決 書及確定證明書後，於105 年12月27日簽署切結書，以法定 機械車位年久失修、安全堪慮為由，委託建築師林國財向新 北市政府工務局申請變更使用執照，欲將9 個法定機械停車 位變更為4 個法定平面停車位，並將其自設5 個平面停車位 改為法定平面停車位，使系爭大樓法定停車位維持為109 個 。且僱工於106 年6 月22日及23日將機械車位拆除，嗣由新 北市政府工務局於107 年6 月1 日以107 土變使字第101 號 核准變更使用執照。被告於107 年9 月19日辦理變更使用執 照註記登記，停車位減為38位，且其中編號102 至110 號之 9 個平面停車位，經使用執照核准之內容為法定平面停車位 ，其餘29個停車位才是被告自設之停車位。
四、本院之判斷
㈠、原告提起本件訴訟時，是否經法定代理人合法代理？ 經查，系爭大樓於107 年4 月26日召開第21屆區分所有權人 大會選任第22屆包括陳光奇在內之13名管理委員，復於同年 5 月8 日召開管理委員會議選任陳光奇為第22屆主任委員， 並於同年6 月14日由新北市土城區公所准予備查等情，有系 爭大樓區分所有權人會議紀錄、管理委員會議紀錄及新北市



土城區公所函文影本附卷可查（本院卷第433 至435 頁，另 卷107 年度區分所有權人核備資料）。次查，原告係於107 年11月13日由法定代理人陳光奇提起本件訴訟等情，有起訴 狀附卷可稽（調卷第5 頁）。從而，陳光奇於107 年11月13 日以原告法定代理人身份提起本件訴訟時，其法定代理權並 無欠缺，則原告法定代理人陳光奇提起本件訴訟應屬合法有 效。
㈡、原告提起本件訴訟，是否適法？
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分 所有權人2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上出席， 以出席人數3/4 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所 有權3/4 以上之同意行之；區分所有權人會議依前條規定未 獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合 計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其 開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並 1/5 以上及其區分所有權比例合計1/5 以上出席，以出席人 數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過 半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1 項 規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7 日內以 書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人 及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第一項 會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所 有權人並公告之，公寓大廈管理條例第31條、第32條分別定 有明文。
⒉經查，系爭大樓管理委員會組織章程第二章住戶代表大會第 7 條第5 款：區分所有權人會議決議，關於約定專用或約定 共用事項，應有區分所有權人2/3 以上及其區分所有權比例 合計2/ 3以上出席，以出席人數3/4 以上及其區分所有權比 例佔出席人數區分所有權3/4 以上同意行之等語，有該組織 章程附卷可按（本院卷第347 頁）。次查，系爭建物原登記 使用用途為商場，97年間系爭建物所有權人騰瑞公司擬將系 爭建物變更主要用途為停車場，因須經系爭大樓區分所有權 人同意拆除牆面及通行至地下停車場之車道，經與原告多次 協商，騰瑞公司於97年2 月1 日簽署系爭承諾書同意提供9 個停車位給系爭大樓及其他回饋方案以換取系爭大樓區權人 會議通過同意拆除地下一樓牆面及地下一層停車位可經由系 爭大樓原有車道作為進出之通道。原告為完成騰瑞公司上開 回饋方案之相對條件，而於97年2 月19日召集97年第1 次區 分所有權人會議，討論之議案為：一、B1機械車位變更位置 ，移至業主回饋之位置處。二、管理維護使用空間依法申請



並辦理室內裝修。三、外牆變更。四、車道通行。其中議案 一、B1機械車位變更位置，移至業主回饋之位置處，因原B1 機械車位為法定停車位屬系爭大樓之公用部分，變更至業主 專用之系爭建物內後，需就該部分約定共用。依據系爭大樓 組織章程規定，區分所有權人出席人數及同意人數需符合組 織章程第7 條，惟該次出席之區分所有權人僅182 人，出席 比例僅為33.8% （全體區分所有權人為538 人，182/538 ＝ 3 3.8%），不符合組織章程第二章第7 條約定，應有區分所 有權人2/3 以上出席。原告乃依公寓大廈管理條例第32條規 定，就同一議案於97年2 月26日召開第2 次臨時區分所有權 人會議討論，該次會議出席之區分所有權人共有286 人，同 意上開四議案之有效票分別為183 票、187 票、177 票及17 6 票。原告復於同年3 月3 日將第二次臨時區權人會議決議 公告，公告後7 日，提出反對共計11票，未達全體區分所有 權人半數等情，有系爭承諾書、2 份臨時區分所有權人大會 會議記錄及公告等件附卷為證（調卷第33頁至37頁背面）。 據上，97年2 月19日所召開之區分所有權人會議雖未符合系 爭組織章程第7 條，然原告就相同議案於同年2 月26日再為 召集會議，該次出席之區分所有權人之比例為53.2% （286/ 538=53.2% ），出席之區分所有權人同意有關約定共有事項 之議案佔出席人數之64% （183/286=64% ），符合公寓大廈 管理條例第32條及33條之規定。從而，有關騰瑞公司願將其 專有部分即系爭建物中回饋予系爭大樓之車位部分變更為約 定共用部分，已經合法決議通過。
⒊次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項 前段定有明文。又系爭大樓組織章程第二章第5 條：區分所 有權人會議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權 人過半數及區分所有權人比例過半數之出席，以出席人數過 半及區分所有權人比例占出席人數區分所有權合計過半數同 意行之（本院卷第347 頁）。原告於106 年4 月27日召開10 6 年度第20屆區分所有權人會議，應出席區分所有權人總計 538 人，已出席區分所有權人計467 人，占全體區分所有權 人數86.8% ；已出席區分所有權比例計36,276.67 平方公尺 ，占全體區分所有權84.89%；該次區分所有權人會議討論議 案一：區分所有權人會議授權第21屆管委會全權處理B1停車 場業主履行高院判決書明確表示B1停車場業主依民法第799 條之1 第4 項規定，自應受系爭承諾書之拘束，B1停車場業 主如有不履行系爭承諾書所約定義務，我方得依債務不履行 行使權利內容項目之回饋事項，行使訴訟之權利。表決結果



，贊成278 票，反對0 票，贊成人數占出席人數59.5% （27 8/467=59.5% ）等情，有該次區分所有權人會議議紀錄附卷 可參（本院卷第446 頁）。106 年度第21屆區分所有權人會 議決議通過之上開事項並非系爭大樓組織章程第7 條所約定 之事項，而出席該次區分所有權人之人數及表決之權數均符 合系爭大樓第5 條之約定，即區分所有權人已授權原告得就 系爭車位之返還為全體區分所有權人行使訴訟上之權利。再 者，原告於本件訴訟中所請求返還之系爭停車位，已經96年 度臨時區分所有權人會議決議變更為約定共用，則原告對於 系爭大樓約定部分本即有管理維護之責，惟被告遲未將已約 定共用之系爭停車位交付原告管理。從而，原告依據106 年 度區分所有權人決議及基於管理維護共用部分之職責，訴請 被告履行系爭承諾書之約定事項，自屬合法有據。 ⒋至於被告辯稱並無法令或規約約定系爭停車位為共用部分等 語。惟查內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函記載 ：「依建築法第102 條之1 規定，建築物依規定應附建防空 避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第72條規 定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規 定辦理：㈠區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停 車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體