臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第1861號
原 告 郭美淑
訴訟代理人 許照生律師
黃逸豪律師
被 告 林崇傑
訴訟代理人 羅鼎城律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國108 年11月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：伊向被告承租坐落高雄市○○區○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼高雄市○○區○○ ○路000 號、674 號及676 號房屋（下稱系爭房屋），雙方 於民國102 年4 月5 日簽訂租賃契約（下稱前租約），約定 租期自102 年4 月5 日起至105 年4 月5 日止，每月租金為 新臺幣（下同）20,000元。嗣因前租約屆期，雙方乃於106 年4 月2 日續簽租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金 為22,000元，租賃期間自106 年4 月5 日起至107 年4 月5 日止。詎訴外人家安建設股份有限公司（下稱家安公司）竟 於103 年間以被告無權占有系爭土地為由訴請伊遷讓自系爭 房屋遷出，雖經本院以103 年度訴字第1059號判決（下稱系 爭一審判決）駁回其訴，惟家安公司上訴後，經臺灣高等法 院高雄分院於106 年7 月12日以104 年度重上字第129 號判 決（下稱系爭確定判決）確定伊須自系爭房屋遷出，並應負 擔第一審及第二審之訴訟費用，被告出租系爭房屋依法需擔 保無第三人會對伊主張任何權利，伊卻在承租期間遭家安公 司提告並遭系爭確定判決判命負擔130,000 元之訴訟費用， 且被告非系爭土地之所有權人或有權占有之人，卻受領伊給 付使用土地之租金利益278,598 元，致原告受有損失，爰依 民法第353 條、第227 條第1 項及第226 條第1 項之規定提 起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告408,598 元及自 起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月9 日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。
二、被告則以：伊與原告於簽定前租約之初並無法預見家安公司 將於103 年2 月13日取得系爭土地，又原告於簽定系爭契約
前，家安公司早已對伊及原告提起拆屋還地之訴訟，卻猶執 意與簽定系爭租約，伊也未曾以契約約定要對該權利瑕疵負 責，則原告既已明確知悉系爭房屋所坐落之系爭土地存在第 三人主張權利之情形，伊即毋庸負權利瑕疵擔保責任。另原 告給付之租金始終為使用系爭房屋對價，原告實際上也係在 系爭租約屆期後始搬離，故伊向原告收取租金並未造成其損 害等語抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項
㈠原告無論根據前租約或系爭租約，均有確實占有使用系爭房 屋開店營業，且其使用之期間均如各契約書所示。 ㈡兩造於租賃契約並無特別約定即便原告知有權利瑕疵，被告 仍應負責。
四、得心證之理由
原告主張自102 年4 月5 日起迄107 年4 月5 日止，向被告 承租系爭房屋供營業使用，租賃期間均有確實有占有使用系 爭房屋等情，為被告所不爭執，堪信為真實。而原告主張被 告明知自己無使用系爭土地之權源仍與其簽定租賃契約，致 其遭家安公司起訴應自系爭房屋遷出，認被告違反權利瑕疵 擔保責任，屬債務不履行，應依民法第353 條、第227 條第 1 項及第226 條第1 項之規定，賠償原告受系爭確定判決判 命負擔之訴訟費用13萬元，及向伊超收使用系爭土地之租金 278,598 元云云，然為被告所否認並以前揭情詞置辯，則本 件之爭點厥為：㈠兩造以前租約、系爭租約約定之租賃標的 為何？㈡原告遭家安公司訴請自系爭房屋遷出，是否屬被告 權利瑕疵擔保責任之範圍？被告有無債務不履行之情事？㈢ 被告受領原告給付之租金是否屬原告之損害？茲分述如下： ㈠兩造以前租約、系爭租約約定之租賃標的為何？ ⒈按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
⒉原告雖主張其與被告簽定之租賃契約，承租之標的除系爭房 屋外尚包含系爭土地云云，然兩造所簽定之前租約與系爭租 約第一條載明「甲方房、店屋所在地及使用範圍高雄市○○ 區○○○路000 ○000 ○000 號門牌」，有前租約、系爭租 約影本在卷可稽（見本院卷第15頁、第17頁），其上「甲方 房、店屋所在地及使用範圍」等預先打印字樣，不過係標註 兩造租賃標的「高雄市○○區○○○路000 ○000 ○000 號 門牌（房屋）」所在位置、所在處所之意，原告主張前租約 、系爭租約兼有針對系爭房屋所座落之土地一併成立租賃關 係云云，難認為可採。
㈡原告遭家安公司訴請自系爭房屋遷出，是否屬被告權利瑕疵 擔保責任之範圍？被告有無債務不履行之情事？ ⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利；出賣人不履行第349 條所定之義務者，買受人 得依關於債務不履行之規定，行使其權利；本節規定，於買 賣契約以外之有償契約準用之，民法第349 條、第353 條及 第347 條固定有明文。然買受人於契約成立時，知有權利之 瑕疵者，除契約另有訂定者外，出賣人不負擔保之責，民法 第351 條亦定有明文。
⒉本件兩造以前租約、系爭租約約定之租賃標的乃系爭房屋而 不及於系爭土地等情，已如前述，則被告依前租約或系爭租 約所應履行之義務乃交付系爭房屋供原告於租賃期間占有使 用，兩造均不爭執原告無論根據前租約或系爭租約，均有確 實占有使用系爭房屋開店營業，且其使用之期間均如各契約 書所示等情，則被告依其與原告間之租賃關係已提供合於約 定使用、收益狀態之系爭房屋甚明，原告主張被告未使其獲 得對租賃標的物圓滿使用之狀態而有債務不履行之情事云云 ，難認可採。
⒊原告雖又主張被告需就訴外人家安公司命其自系爭土地遷出 乙節負權利瑕疵擔保之責云云，然系爭土地既非被告出租之 標的，被告對原告是否遭系爭土地所有權人訴請遷讓乙節自 不負何權利瑕疵擔保之責，此由系爭確定判決判命原告自系 爭房屋遷出之理由，乃原告縱有向被告承租系爭土地上之系 爭房屋使用，亦無權占用系爭土地，故以命原告自系爭房屋 遷出，作為除去原告妨害訴外人家安公司對系爭土地所有權 之方式，可知原告遭訴外人家安公司提告自系爭房屋遷出， 非家安公司對系爭房屋之占有使用權利有所主張，而係針對 原告自己無權占有使用系爭土地部分而來，可見端倪，縱兩 造對於建築物不能脫離土地而存在，承租建築物勢必也會使 用所坐落土地，均有所認識（見本院卷第108 頁），惟此至 多係出租人是否使其出租物符合所約定之使用、效益狀態的 物之瑕疵擔保責任範疇，要與民法第353 條權利瑕疵擔保之 概念無涉（臺灣高等法院106 年度重上字第874 號判決意旨 參照），故原告主張本件係權利瑕疵之爭議云云，顯非可採 。況依民法第351 條規定，承租人於契約成立時，知有權利 之瑕疵者，出租人不負擔保之責，縱認本件有權利瑕疵之虞 ，原告於簽定系爭租約時，透過家安公司在系爭一審判決之 主張，即已清楚知悉被告非系爭土地之所有權人及有權占有 使用該土地之人，原告卻選擇相信被告在系爭一審判決抗辯 之情詞，又不在系爭租約中與被告特別議定使被告仍擔保負
責，本件又查無被告有向原告保證兩造與訴外人家安公司間 拆屋還地訴訟事件必獲勝訴結果之情況下，原告對於自己選 擇締約而承受繼續訴訟之風險即應自負後續敗訴相關之不利 益（本件兩造於系爭一審判決時係獲致勝訴之結果，若原告 於該事件104 年8 月14日判決後，未再選擇於106 年4 月2 日續簽系爭租約而直接在前租約105 年4 月5 日屆期後搬離 ，則系爭確定判決對於原告遷讓此部分亦無從為家安公司勝 訴之裁判，並判命原告負擔敗訴之訴訟費用），故依民法第 351 條之規定，被告自不負何權利瑕疵擔保之責。 ㈢被告受領原告給付之租金是否屬原告之損害？ 本件兩造在前租約、系爭租約所約定之租賃標的雖為系爭房 屋而不及於系爭土地，已如前述，而被告既係將自己所有之 系爭房屋出租予原告，原告亦確實占有使用系爭房屋開店營 業，且其使用之期間均如各契約書所示，則原告根據前租約 、系爭租約繳納使用系爭房屋之對價本屬當然，被告依約收 取各期之租金自不能認有造成原告之任何「損害」，原告請 求被告賠償超收使用系爭土地之租金278,598 元顯無理由， 應予駁回。
五、從而，原告依民法第353 條、第227 條第1 項及第226 條第 1 項之規定，賠償原告受系爭確定判決判命負擔之訴訟費用 130,000 元，及向伊超收使用系爭土地之租金278,598 元， 合計408,598 元及自起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月9 日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予 駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 19 日
高雄簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
書 記 官 蔡靜雯