返還租賃物等
臺灣高雄地方法院(民事),訴字,107年度,1499號
KSDV,107,訴,1499,20191227,1

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1499號
原　　　告　蔡冠飛即蔡天德

訴訟代理人　謝佳蓁律師
被　　　告　新晨大飯店股份有限公司即新大大飯店股份有限公
　　　　　　司　　　
法定代理人　龔武容　


訴訟代理人　陳忠勝律師
受告知人　　一級棒大飯店股份有限公司

法定代理人　丁進益　
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國108年11月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○○路○○○號十四樓之一、二、三、四房屋騰空並返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾捌萬陸仟元，及自民國一百零七年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102年1月30日就門牌號碼高雄市○○ ○路000號14樓之1、2、3、4（下稱系爭房屋）訂立租賃契 約（下稱系爭租約）。嗣被告違反系爭租約第4條第3項約定 ，將系爭房屋轉租予訴外人一級棒大飯店有限公司（下稱一 級棒公司），業經本院105年度重訴字第201號民事判決確定 在案（下稱前案）。詎被告自106年1月1日起即未給付租金 ，迄今共積欠18個月租金未給付，已違反系爭租約第3條第1 項約定，原告依約得請求被告返還系爭房屋。又依系爭租約 第8條約定，被告違約時應給付2個月租金之違約金，加計被 告未給付之18個月租金（106年1月1日至107年6月30日）， 以每月租金新臺幣（下同）59,300元計算，被告應再給付原 告1,186,000元（計算式：59,300元/月×20月＝1,186,000 元）。原告前以存證信函催告被告未果，再以本院107年度 雄司調字第696號民事聲請狀再為催告及終止系爭租約，請 求被告返還系爭房屋及給付租金予原告未果。為此，爰依系 爭租約第3條第1項、第8條約定、民法第767條第1項規定聲 明求為判令：(一)被告應將系爭房屋騰空並返還予原告。(



二)被告應給付原告1,186,000元，及自調解聲請狀繕本送達 翌日起，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。二、被告則以：被告將系爭房屋轉租予一級棒公司本為原告所知 悉、同意，係因一級棒公司遲未付租金，被告始無法支付租 金予原告，並非被告違法轉租他人。又本件原與原告協商， 兩造合意終止系爭租約，並向稅捐機關陳報，兩造既經合意 終止系爭租約，且未附任何損害賠償或支付違約金之約定， 原告再主張被告違反租約而終止系爭租約、請求給付租金， 並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證理由：
原告主張被告積欠租金，依系爭租約第3條第1項、第8條約 定及第767條之規定，請求被告騰空遷讓返還房屋，並請求 被告給付積欠之租金，被告則否認而以前詞置辯，經查：１、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民 法第439條前段、第440條第1、2項、第455條前段分別定有 明文。次按乙方應於每年起租日前繳付每月一日期為到期日 之月租金支票12紙……遲付租金達2個月時，甲方得逕行終 止本租約，並依第8條規定辦理；乙方違反或不履行本租約 各項約定時，甲方得終止租約。乙方除應清償應負擔之費用 外，甲方得向乙方請求相當於2個月租金之違約罰金，乙方 不得異議。乙方應於租約期滿或終止租約之日，即時騰空遷 出，將租賃物依現況交還甲方，不得有任何補償之要求。系 爭租約第3條第1項、第8條第1項、第2項亦有明文約定。２、被告不爭執其將系爭房屋轉租予一級棒公司之客觀事實，及 自106年1月起即未繳付租金（見訴字卷第97頁反面、98頁反 面），而原告先後於107年3月30日寄發存證信函予被告催告 繳納租金，於107年5月24日提出民事調解聲請狀再度催告被 告給付租金及終止租約，暨以繕本之送達為終止兩造間租賃 關係之意思表示，有前開存證信函及民事調解聲請狀可參（ 見訴字卷第62至64頁，本院107年度雄司調字第696號卷第3 至4頁），原告以調解聲請狀為終止系爭租約之意思表示， 業於107年6月23日送達被告而合法終止（送達回證見雄司調 卷第34頁），被告遲付租金總額確已達2個月以上之租額， 稽諸上開規定及約定，被告違反系爭租約之約定，兩造間之 租約，業經原告合法予以終止，被告於其後仍繼續占有系爭 房屋即屬無權占有。從而，原告本於物上請求權及系爭租約



第8條之約定，請求被告騰空遷讓返還房屋，即有理由。另 原告依系爭租約請求被告給付欠租1,186,000元（計算式： 105至107年間月租59,300元×18個月＋59,300元×2【相當 於2個月租金之違約罰金】＝1,186,000元），核屬有據。３、被告雖辯稱兩造前經合意終止租約並向稅捐機關申報，惟原 告否認之，並提出財政部高雄國稅局（下稱高雄國稅局）綜 合所得稅核定通知書（見訴字卷第109頁）為佐，主張並未 終止租約而持續繳納租賃所得之所得稅，而高雄國稅局亦以 108年7月25日財高國稅新綜字第1082302321號函覆以：系爭 房屋所有權人（即原告）與承租人（即被告）雙方於102年1 月30日公證訂立自102年3月1日至110年12月31日租賃合約書 ，雙方未曾於105年、106年向本局申請終止租賃合約，本局 依租賃合約書核定房屋所有權人105年租賃收入906,400元、 106年租賃收入713,285元（見訴字卷第121頁），是被告辯 稱兩造已自行合意終止租約，尚乏實據，而無從為有利被告 之認定。
四、綜上所述，原告終止系爭租約後，被告並無占有使用系爭房 屋之正當合法權源，從而，原告本於民法第767條之所有物 返還請求權、民法租賃法律關係及系爭租約第3條第1項、第 8條之約定，請求被告將系爭房屋騰空並返還予原告。原告 另依系爭租約第3條、第8條之約定，請求被告給付積欠18個 月之租金及相當於2個月租金之違約罰金共1,186,000元，及 自終止系爭租約後106年6月23日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息，均有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決 結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
民事第四庭 法 官 張雅文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 陳褘翎