臺灣高等法院高雄分院民事判決 108年度上易字第301號
上 訴 人 徐肆鈞（原名徐建一）
訴訟代理人 尚君懿
被上訴人 鍾雅萍
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108 年
6 月25日臺灣橋頭地方法院107 年度訴字第855 號第一審判決提
起上訴，並為訴之追加，本院於108 年12月4 日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但 擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第446 條第1 項、第255 條第1 項第3 款分別定有明文。上 訴人原僅請求被上訴人給付迄至民國107 年3 月31日止，扣 除保證金及被上訴人所補繳部分租金額後積欠之租金新臺幣 （下同）91,000元；嗣於本院審理中追加請求被上訴人應再 給付自107 年4 月1 日起至108 年10月間所累積積欠共19期 之租金228,000 元（見本院卷第123 頁），核上訴人所為訴 之追加，屬擴張應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予 准許。
二、上訴人起訴主張：伊於105 年2 月2 日與被上訴人簽訂房屋 租賃契約書，將伊所有門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷 0 弄0 號房屋（下稱系爭房屋）出租予被上訴人，租期3 年 ，每月租金12,000元，水、電、瓦斯及管理等費用均由被上 訴人自行負擔（下稱系爭租約）。詎料被上訴人僅支付105 年2 月至106 年4 月之租金，其餘各期租金均未支付，迄至 107 年3 月31日止，扣除保證金24,000元及被上訴人於105 年7 月間補繳之租金5,000 元，被上訴人尚積欠租金91,000 元。伊已於107 年3 月6 日通知被上訴人限期繳清，如逾期 未繳清，則終止系爭租約，惟被上訴人仍置之不理。爰依民 法第440 條第1 項及第2 項、第767 條第1 項、第179 條、 系爭租約第6 條第2 項等規定，請求被上訴人遷讓返還系爭 房屋，並給付所欠租金及系爭租約約定之違約金等語。聲明 ：㈠被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人。㈡被上訴人 應給付上訴人91,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。㈢被上訴人應自107 年4 月 1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月賠償上訴人12,000
元之違約金。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：系爭房屋原為伊所有，因伊積欠債務致系爭 房屋遭法院強制執行，伊始與上訴人協商委託上訴人協助處 理債務，且應上訴人要求將系爭房屋借名登記予上訴人名下 以利上訴人以系爭房屋為擔保品向銀行貸款，兩造並簽立名 義上之系爭租約，由伊以租金名義繳納該貸款利息，伊仍為 系爭房屋之所有權人，並非無權占有等語置辯，並於本院聲 明請求駁回上訴。
四、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提起上訴，並擴張應 受判決事項之聲明，於本院追加請求被上訴人應再給付107 年4 月1 日起至108 年10月止所積欠之租金，上訴以及追加 聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予 上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人91,000元，及自起訴狀繕 本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈣被上 訴人應自107 年4 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月賠償上訴人12,000元之違約金；㈤被上訴人應給付上訴人 228,000 元，並自108 年11月9 日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回 。
五、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人前因積欠中國信託銀行債務，遭中國信託銀行聲請 拍賣伊所有系爭房屋以及坐落土地（下稱系爭房地），經臺 灣高雄地方法院（下稱高雄地院）以104 年度司執字第0000 0 號強制執行。被上訴人與上訴人及所受僱之皇家世紀有限 公司於104 年8 月21日簽立委任書，約定由訴外人賴林呈、 上訴人為被上訴人處理撤銷執行程序，辦理銀行轉增貸等事 務，被上訴人同意支付8 萬元作為服務費用。上訴人遂於10 4 年8 月31日匯款28,000元至匯豐銀行被上訴人帳戶、73,9 02元、143,085 元至中國信託銀行被上訴人帳戶，代償被上 訴人債務後，系爭房地嗣於104 年9 月10日塗銷查封。 ㈡被上訴人於104 年11月16日書立借款協議書，借款協議書記 載被上訴人借款100 萬元，借款期間3 個月，被上訴人應提 供系爭房地設定抵押權作為擔保等詞，被上訴人並於同日開 立本票（票面金額100 萬元）交付上訴人。
㈢兩造再於105 年1 月22日書立系爭房地買賣契約書，契約書 記載：系爭房地由被上訴人以400 萬元出賣予上訴人；契約 成立同時上訴人以價款一部分2,198,229 元為定金給付被上 訴人並由被上訴人如數領訖（上訴人主張實際給付被上訴人 的金額與項目如附表所示）；土地增值稅等相關稅金與費用 由被上訴人負擔（實際係由上訴人支出，金額與項目如附表
所示）。附加契約則記載：「房屋買賣完成時，上訴人需將 系爭房地租賃予被上訴人，被上訴人應於約定日期內按月繳 交租金，遲付一期租金超過兩個月，則喪失買回權利，並同 意立即終止租約，並應於30日內搬離。……買賣過戶完成日 起算兩年內，被上訴人有權利以相同價額買系爭房地，且上 訴人需無條件配合被上訴人辦理過戶及貸款相關事宜。本筆 買賣交屋尾款，保留至被上訴人放棄買回權利並完整交屋予 上訴人時交付，若被上訴人行使買回權，該尾款作為價金之 一部分。……倘被上訴人違反本契約及租賃契約條款，上訴 人得拒絕被上訴人行使買回權利，且被上訴人同意將交屋尾 款作為損壞賠償之總額」等語。被上訴人復於105 年2 月1 日書立借據、本票（票面金額329,600 元），借據記載被上 訴人借得329,600 元，並以系爭房地供設定擔保，並開立同 額本票等語，上開買賣契約、借據、本票以及系爭房地權狀 均交付上訴人收執。
㈣兩造另於105 年2 月2 日簽立系爭租約，記載上訴人將系爭 房地出租予被上訴人，每月租金12,000元。上訴人並於105 年2 月2 日以兩造於105 年1 月22日買賣為原因，將系爭房 地辦理所有權移轉登記至自己名下。上訴人再以系爭房地向 玉山銀行辦理抵押貸款，經玉山銀行於105 年2 月2 日設定 最高限額380 萬元抵押權後，於105 年2 月4 日放款316 萬 元匯入上訴人玉山銀行帳戶，上訴人即於同日提領現金2,99 7,000 元；嗣被上訴人每月轉帳12,460元至上訴人上開玉山 銀行帳戶，上訴人即以該金額扣繳一部份貸款本息。 ㈤上訴人於107 年3 月6 日以被上訴人逾期10個月未繳租金為 由，依民法第440 條，以高雄地院308 號存證信函催告被上 訴人於3 日內補繳，逾期依法終止租約，該信函於隔日送達 被上訴人。
六、本院之判斷：
㈠按所謂「借名登記」契約，謂當事人約定一方將自己之財產 以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就 該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間 之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反 強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效 力，並類推適用民法委任之相關規定。又按虛偽意思表示， 隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法 第87條第2 項亦有明文。上訴人主張其為系爭房地所有權人 ，於105 年2 月2 日與被上訴人簽立系爭租約，將系爭房地 出租予被上訴人，租期3 年，每月租金12,000元，詎被上訴 人自107 年3 月起即未正常繳付租金，經其催告未果，已依
法終止系爭租約等情，被上訴人固不否認簽立系爭租約及自 107 年3 月起未按月給付金錢之事實，惟否認與上訴人間就 系爭房地有真實之租賃關係存在，並以前揭情詞置辯，故本 件首應審究者，為兩造就系爭房地有無借名登記關係。 ㈡經查，被上訴人前因積欠中國信託銀行債務，遭中國信託銀 行向法院聲請查封拍賣系爭房地，被上訴人於104 年8 月21 日委任上訴人及所受僱之皇家世紀有限公司，為其處理撤銷 執行程序，辦理銀行轉增貸等事務，被上訴人同意支付8 萬 元作為服務費用；上訴人遂於104 年8 月31日匯款28,000元 至匯豐銀行被上訴人帳戶、73,902元、143,085 元至中國信 託銀行被上訴人帳戶，而代償被上訴人債務後，系爭房地於 104 年9 月10日塗銷查封等情，為兩造不爭執，並有委任書 、異動索引在卷可證（見原審卷第18頁、第35頁、第39頁） 。嗣被上訴人於104 年11月16日書立借款協議書，借款協議 書記載：被上訴人借款100 萬元，借款期間3 個月，被上訴 人同意提供系爭房地設定抵押權作為擔保等詞；被上訴人並 於同日開立票面金額100 萬元之本票交付予上訴人。被上訴 人復於105 年2 月1 日書立另一張借據，借據記載：被上訴 人借得329,600 元，以系爭房地供設定擔保等詞；被上訴人 並於同日開立票面金額329,600 元本票連同系爭房地權狀交 付予上訴人各情，為兩造不爭執，並有借款協議書、本票在 卷可證（見原審卷第75-78 頁）。且上訴人亦陳稱其登記為 系爭房地所有權人後，旋以系爭房地向玉山銀行辦理抵押貸 款，經玉山銀行於105 年2 月4 日放款316 萬元匯入上訴人 玉山銀行帳戶，該金額之流向如附表所示等語（見原審卷第 97頁），而附表編號⒈所示2 筆借貸金額即為前揭借款協議 書、借據及本票所載借款金額或本票面額，可徵上訴人就其 以自己名義向玉山銀行貸得之款項，以借款之名義將其中百 餘萬元予被上訴人；被上訴人亦不否認確有陸續收受上訴人 所交付之借款合計約100 萬元出頭（惟是否收到票面金額所 載共計1,329,600 元，被上訴人有爭執，見本院卷第93、17 1 頁）。是足見被上訴人辯稱其係委任上訴人處理舊債務及 辦理銀行轉增貸，經上訴人代其清償對匯豐銀行、中國信託 銀行之債務後，系爭房地之查封塗銷，被上訴人乃簽立上開 借款協議書、借據及本票，連同系爭房地權狀一併交付上訴 人，以獲取銀行轉增貸資金，係屬信而有徵。
㈢又查，兩造雖於105 年1 月22日書立系爭房地買賣契約書， 並於105 年2 月2 日以買賣為原因，將系爭房地辦理所有權 移轉登記至上訴人名下，惟被上訴人陳稱：伊僅委任上訴人 協助解決銀行呆帳，因伊債信不良，所以以借名登記方式請
上訴人幫伊貸款；此係因上訴人表示要簽該份契約方得向銀 行辦理貸款，簽約時上訴人也沒有提到房子會歸上訴人所有 ，伊沒有要賣房子的意思，伊單純只是要貸款；而104 年8 月21日委任書上所記載「受任人需配合辦理銀行轉增貸」字 句即指請求上訴人向銀行增加貸款的額度等語（見本院卷第 169 頁，原審卷第61-62 頁、第96頁），再衡諸兩造簽立系 爭房地買賣契約書、辦理移轉所有權登記之時間點，距離前 揭簽立委任書之時間點甚近，且在移轉所有權登記完畢當日 ，上訴人旋即以系爭房地向玉山銀行辦理抵押貸款，經玉山 銀行於105 年2 月2 日設定最高限額380 萬元抵押權後，於 105 年2 月4 日放款316 萬元匯入上訴人玉山銀行帳戶，上 訴人即於同日提領現金2,997,000 元等情，亦為兩造不爭執 ，並有系爭房地謄本、異動索引、上訴人玉山銀行帳戶交易 明細等在卷可證（見原審審訴卷第28-34 頁，原審卷第33-4 1 頁、第70頁）。綜上以察，被上訴人宥於自身債信不良， 而與上訴人約定，委由上訴人出借名義以向銀行貸款，故被 上訴人將系爭房地移轉登記為上訴人所有，係與上訴人成立 借名登記契約之借名登記關係，況上訴人亦自陳系爭房地在 簽定上開買賣契約後，仍一直由被上訴人使用等語（見原審 卷第62頁），顯見系爭房地登記為上訴人所有後，仍由被上 訴人管理、使用，兩造間就系爭房地成立借名登記契約，信 屬可採。
㈣再查，就兩造間「買賣」系爭房地之價款，上訴人先於原審 稱：伊交付被上訴人200 萬元價金，伊向玉山銀行貸款280 萬元，每個月應繳納的本息就是被上訴人每個月要繳的錢， 買賣系爭房地之價格為440 萬元，280 萬元是扣除被上訴人 的債務後的差額等語（見原審卷第52-54 頁）；後改稱：買 賣價金係用以清償被上訴人欠款以及稅費，房屋貸款每月還 款金額為17,476元，貸款款項清償被上訴人欠款以及稅費後 ，剩餘貸款款項作為被上訴人買回房屋買賣價金之一部（見 原審卷第72頁）；復又稱：已支付被上訴人2,263,775 元， 支付項目與金額如附表所示（見原審卷第96、74頁），前後 已有不同，亦與系爭房地買賣契約書所記載：「買賣價金40 0 萬元」、「本契約成立同時上訴人以價款一部2,198,229 元為定金給付被上訴人而被上訴人將該定金如數領訖」等語 不符（見原審卷第65頁）。綜此，以上訴人就所謂買賣價金 總額、已付定金之金額與其所提買賣契約之記載明顯不符， 顯無受該買賣契約拘束之行為表徵，自難認兩造間確有買賣 系爭房地之合意並成立買賣契約。
㈤復查，上訴人雖主張已給付附表所示買賣價金予被上訴人，
惟附表編號⒉者乃上訴人向玉山銀行辦理貸款時，玉山銀行 要求伊投保人壽保險，故上訴人以己為要保人向南山人壽投 保所繳納之保險費，經上訴人自陳明確（見原審卷第96頁、 本院卷第91頁）；編號⒏為上訴人受被上訴人委任處理撤銷 執行程序，辦理銀行轉增貸等事務所收之報酬（如加計之前 第一筆報酬8 萬元，上訴人業已向被上訴人收取32萬元之委 任報酬），均非屬交付予賣方之買賣價金。而剔除上開金額 後，上訴人實際支付被上訴人之款項，包括現金以及代被上 訴人清償債務、代被上訴人支付本應由被上訴人負擔之稅金 與規費者，僅為1,866,875 元（即附表編號⒈⒊⒋⒌⒍⒎之 合計金額），而依玉山銀行存摺之放款紀錄顯示，系爭房地 為擔保品可向銀行申請貸款316 萬元（見原審卷第70頁）， 又系爭房屋107 年間課稅現值為464,800 元，此有107 年房 屋稅繳款書在卷可證（見原審補字卷第17頁），系爭房屋所 坐落土地於107 年1 月間之公告土地現值亦有5,226,000 元 （計算式：67平方公尺×78,000元，見原審審訴卷第32頁） ，足見系爭房地市價遠遠超過1,866,875 元（464,800 元＋ 5,226,000 元＞1,866,875 元），衡情，被上訴人殊無可能 同意以此金額作為上訴人買受系爭房地之代價。雖上訴人又 主張係因被上訴人自知無法清償債務，才與上訴人討論出售 系爭房地以為抵償云云（見本院卷第119 頁）。惟查，被上 訴人於104 年11月16日書立借款協議書記載：被上訴人借款 10 0萬元之借款期間3 個月，業如前述，則兩造在清償期尚 未屆至之105 年1 月22日所書立系爭房地買賣契約書，顯然 與被上訴人屆期未能清償上訴人借款無關，且斯時被上訴人 亦尚未向上訴人借貸第二筆之329,600 元，故上訴人主張被 上訴人係以系爭房地作為清償對其借款之方式云云，不為可 採。
㈥此外，兩造雖簽立系爭租約，記載租金為每月12,000元，然 被上訴人自105 年2 月起至106 年4 月止每月匯款與上訴人 之12,460元，實為上訴人出名向玉山銀行申請貸款之每月本 息一部分，經上訴人自陳明確（見原審卷第52-53 頁），並 有玉山銀行存簿影本在卷可證（見原審卷第70頁）。且被上 訴人每月支付之12,460元超逾系爭租約所載租金金額，亦顯 悖於常情。是足見兩造間並無租賃合意，被上訴人每月所繳 付者並非其使用上訴人所有系爭房地之對價，而係其委由上 訴人出借名義以向玉山銀行貸款所應付之本息。 ㈦末查，兩造雖另簽立「附加契約」，記載系爭房地過戶完成 後，上訴人須將系爭房地出租予被上訴人；過戶完成起算2 年內，被上訴人有權以相同價額買回系爭房地；系爭房地買
賣交屋尾款保留至被上訴人放棄買回權利時交付，如被上訴 人行使買回權，該尾款作為價金之一部等詞（見原審卷第71 頁），且為兩造所不爭。惟所謂買回，係指出賣人於買賣契 約保留買回之權利，以返還所受領之價金而買回其標的物， 此觀民法第379 條規定可明。申言之，買回須以買賣契約存 在為前提，而兩造就系爭房地形式上固簽有買賣契約，然難 認雙方係有真實之買賣合意，已如前述，則上開附加契約所 約定之買回，自無從附隨成立。遑論，依兩造所簽買賣契約 書之記載，買賣尾款為1,801,771 元（總價400 萬元－定金 2,198,229 元），約占買賣總額45% ，倘如上訴人所稱被上 訴人因無力清償而售屋抵債，衡情當全數收取抵債後之買賣 價金餘額，以解決眼下之經濟困窘，而無容由上訴人扣留高 達買賣總價近半數之尾款，做為行使與否未定之買回權價金 。由是，益可徵兩造就系爭房地所簽立之買賣契約、系爭租 約或附加契約，係為達成以上訴人為系爭房地所有權人名義 向銀行抵押貸款，由被上訴人按月給付12,460元予上訴人以 供繳納分期本息，所貸款項於扣除附表所示金額之餘額，則 由上訴人保留，俾被上訴人交付分期本息之時，上訴人以自 己名義負欠之銀行貸款本息餘額得以該保留款清償之目的。 至被上訴人於本件訴訟中雖陳稱其曾向上訴人表示欲「買回 」系爭房地云云，然經本院就此確認其真意為何，其陳明： 並非指依附加契約上所載「買回」來處理，而係指其願意清 償積欠上訴人款項；其找朋友想辦法借錢先把房子要回來再 說；其甚至低頭表示願按照買賣契約書上的給他們400 萬元 等語（見本院卷第175 頁），是見被上訴人所稱「買回」係 為免永久失去系爭房地之所有權及占有，而遷就兩造形式上 簽有買賣契約之事實，與上訴人協商將系爭房地過戶回自己 名下之條件，始出此語，無從因此遽認兩造有簽立買賣契約 之真意，附此敘明。
㈧綜上所述，兩造間所簽買賣契約、系爭租約，均屬為達成上 開目的而互為之虛偽意思表示，實則隱含借名登記並據以由 上訴人出名借款之契約，依民法第87條第2 項規定，兩造應 適用此契約之約定，故上訴人自不得依民法第440 條第1 、 2 項及民法第767 條等規定（終止系爭租約後行使所有物返 還請求權），請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，或依民法第 179 條（不當得利返還請求權）、系爭租約第6 條第2 項約 定，請求被上訴人給付租金及違約金。至被上訴人未依此契 約繼續按月付款予上訴人，係屬上訴人另向被上訴人請求給 付或清償之問題，與被上訴人應否遷讓返還系爭房屋或給付 所謂租金、違約金之判斷不生影響。
七、綜上所述，上訴人依民法第440 條第1 項及第2 項、第767 條第1 項、第179 條、系爭租約第6 條第2 項等規定，請求 被上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付所欠租金及系爭租約約 定之違約金，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判 決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應駁回上訴。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻 擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 李昭彥
法 官 羅培毓
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 王紀芸
附表（原審卷第74頁）：
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│編號│ 項目 │ 款項加總 │ 小計 │卷證位置│
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│ ⒈ │本票所載 │100萬元+329,600元 │ 1,329,600元 │原審卷第│
│ │借貸金額 │ │ │75-78頁 │
├──┼──────┼────────────┼───────┼────┤
│ ⒉ │南山人壽 │156,900元 │ 156,900元 │原審卷第│
│ │保險費 │ │ │ │
├──┼──────┼────────────┼───────┼────┤
│ ⒊ │代被上訴人 │28,000元 │ 28,000元 │原審卷第│
│ │清償匯豐銀行│ │ │81頁 │
├──┼──────┼────────────┼───────┼────┤
│ ⒋ │代被上訴人 │73,902元+143,085元 │ 216,987 元 │原審卷第│
│ │清償中國信託│ │ │82頁 │
│ │銀行 │ │ │ │
├──┼──────┼────────────┼───────┼────┤
│ ⒌ │土地增值稅 │276,496元 │ 276,496元 │原審卷第│
│ │ │ │ │83頁 │
├──┼──────┼────────────┼───────┼────┤
│ ⒍ │地政規費 │1,631元 │ 1,631 元 │原審卷第│
│ │ │ │ │84頁 │
├──┼──────┼────────────┼───────┼────┤
│ ⒎ │代被上訴人繳│1,679 元+1,549元+1,516元│ 14,161元 │原審卷第│
│ │納積欠之房屋│+1,486元+2,877元+632元+ │ │85-93頁 │
│ │稅 │1,541元+1,541元+1,340元 │ │ │
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│ ⒏ │服務費 │ │ 240,000元 │ │
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