公司法等
臺灣高等法院 花蓮分院(刑事),重上更一字,108年度,10號
HLHM,108,重上更一,10,20191227,1

臺灣高等法院花蓮分院刑事判決　　 108年度重上更一字第10號
上　訴　人
即　被　告　林惠就


選任辯護人　張秉正律師
　　　　　　林國泰律師
　　　　　　陳淑貞律師
上列上訴人即被告因公司法等案件，不服臺灣臺東地方法院96年
度金重訴字第2號中華民國100年12月6 日第一審判決（起訴案號
：臺灣臺東地方檢察署96年度偵字第1998號、第2379號、第2790
號），提起上訴，經本院判決後，由最高法院就上訴人被訴背信
罪及違反公司法部分發回更審，本院判決如下：
主 文
原判決關於林惠就有罪部分撤銷。
林惠就被訴背信、違反公司法部分均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：
(一)被告林惠就於民國89年1月18日以資本總額新臺幣（下同）1 千萬元設立○○○開發股份有限公司（下稱○○○公司）並 擔任董事長，嗣被告林惠就為以○○○公司之名義募集資金 興建○○溫泉酒店（下稱○○酒店），竟以虛增資產及虛偽 繳納股款之方式增資，先於89年11月間，向財政部證券暨期 貨管理委員會（現已更名為行政院金融監督管理委員會證券 期貨局）申報，並經該會同意，以現金增資發行普通股股票 1億9千9百萬股，每股面額10元，總額19億9 千萬元(下稱系 爭增資)，並自89年12月12 日起，變更為公開發行股票之公 司。被告林惠就虛增資產及虛偽繳納股款之手段為：於89年 12月12日，被告林惠就與○○○公司之董事即共同被告盧慶 塘(被訴背信罪及違反93年4月28日修正前證券交易法第20條 第1項、第171條第1款、第2款部分，業經本院判決無罪確定 ) 基於意圖為被告林惠就不法利益之犯意聯絡，由盧慶塘代 表○○○公司與被告林惠就簽訂土地買賣契約 (下稱系爭土 地買賣契約) ，雙方約定被告林惠就將其名下市值僅約1億1 千6百餘萬元之重測前臺東縣○○鄉○○○段第000-0、 000、000-0、000及000-0地號土地（下稱系爭5筆私地）， 以27億3千6佰萬元（每坪約11萬7千元，超過市值23倍）的 價額出賣予○○○公司，並由○○○公司承擔被告林惠就個 人債務2億2千萬元本息，使○○○公司實質資本額為負債約 1億餘元，致生損害於○○○公司。復於89年12月19日，被



告林惠就向臺東縣○○地區農會（下稱○○農會）貸款500 萬元，又向呂素珍、吳雪珍、吳蔡碧珠、黃愛倫、陳靜怡及 陳益昌等人，借款50萬元、50萬元、50萬元、40萬元、100 萬元及110萬元，匯入合計900萬元於○○○公司○○農會帳 戶(下稱○○○公司帳戶)繳納股款，於同日，另由股東顏伯 嘉、林銘榮、盧慶塘各匯款600萬元、600萬元及100萬元， 及非股東李春丁、賴燕雀及侯智昇各匯款400萬元、430萬元 及350萬元至○○○公司，以上合計匯入○○○公司之金額 為3380萬元，被告林惠就隨即以○○○公司預付被告林惠就 個人土地款之名義，將○○○公司帳戶中之3100萬元再轉匯 至被告林惠就於○○農會之個人帳戶(下稱被告林惠就帳戶) ，嗣又以被告林惠就繳納股款之名義，將2900萬元匯入○○ ○公司帳戶，復又以支付被告林惠就土地款之名義，自○○ ○公司帳戶匯款2880萬元入被告林惠就帳戶，共計分4天184 次（如起訴書附表一，○○○公司驗資流程圖），以上開方 式返復來回操作，至89年12月26日止，○○○公司名義上雖 增資19億9千萬元，然○○○公司的資產實際上僅有帳戶餘 額約17萬元，及取得被告林惠就移轉系爭5筆土地之債權（ 以市值每坪5,000元計，該5筆土地合計約7.6741公頃，即約 23,215坪，市值約1億1千6百餘萬元），另負債2億2千萬元 ，使○○○公司名義上為資本額20億元之公司，實質上為資 本額負債1億餘元之公司。
(二)被告林惠就明知自己與○○○公司之股東邱冠魁 (原名邱垂 文)、簡麗鳳、吳振隆、郭秀琴 （股東名簿誤載為邱秀琴） 、潘桂鍾、潘貴蘭、潘智倫、歐夏淑珍、林予臻（原名施林 淑貞）、施順杰(原名施寅浪)及廖明義於系爭增資時並未實 際繳足股款，竟以股東繳納股款明細表及○○○公司帳戶存 摺等申請文件向經濟部表明收足股款，嗣又於89年12月26日 陸續將○○○公司之上開股款，自行取回500 餘萬元，復返 還600萬元給股東林銘榮，返還600萬元給股東顏伯嘉，返還 110餘萬元給非股東陳益昌，返還350萬元給非股東侯智昇， 返還400餘萬元給非股東李春丁，返還430餘萬元給非股東賴 燕雀，○○○公司此時僅剩餘現金約17萬元（見起訴書附表 二，○○○公司增資20億元後之資金流程圖）。(三)因認被告林惠就涉犯公司法第9條第1項（90年11月12日修正 前公司法第9條第3項）、刑法第342條第1項背信罪嫌。二、證據能力部分：
按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；有 罪之判決書應於理由內記載認定犯罪事實所憑之證據及其認 定之理由。刑事訴訟法第154條第2項及第310條第1款分別定



有明文。而犯罪事實之認定，係據以確定具體的刑罰權之基 礎，自須經嚴格之證明，故其所憑之證據不僅應具有證據能 力，且須經合法之調查程序，否則即不得作為有罪認定之依 據。倘法院審理之結果，認為不能證明被告犯罪，而為無罪 之諭知，即無前揭第154條第2項所謂「應依證據認定」之犯 罪事實之存在。因此，同法第308 條前段規定，無罪之判決 書只須記載主文及理由。而其理由之論敘，僅須與卷存證據 資料相符，且與經驗法則、論理法則無違即可，所使用之證 據亦不以具有證據能力者為限，即使不具證據能力之傳聞證 據，亦非不得資為彈劾證據使用，用以爭執或減損相關供述 證據之證明力，以供法院綜合研判形成心證之參考（最高法 院102年度台上字第3161號、第921號、101年度台上字第116 號、第4681號刑事判決意旨參照）。上開判決係闡釋於無罪 判決時，因並無犯罪事實，所使用之證據自不以具有證據能 力為限，即使無證據能力之傳聞證據，亦非不得資為彈劾證 據使用（最高法院106年度台上字第864號刑事判決意旨參照 ）。從而，本件經本院調查結果，並無證據證明被告林惠就 涉犯公訴意旨之罪，則所援引之證據，揆諸前開見解，縱使 不具證據能力，亦非作為認定其等犯罪事實之證據，係屬彈 劾證據性質，自仍可供作形成心證之參考。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不 能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154 條第2項、第301條第1項分別定有明文。依刑事訴訟法第161 條第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並 指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負 提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足 為被告有罪之積極證明，或其闡明之證明方法，無從說服法 官以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被 告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128 號判例意旨 參照）。申言之，因檢察官係公益之代表人，擁有廣大之社 會資源為其後盾、供其利用，自應盡其職責，蒐集被告犯罪 之證據，負責推翻被告無罪之推定，以證明被告確實犯罪， 學理上稱為實質舉證責任（包含說服責任），乃有別於過去 之形式舉證責任；至於被告，因通常不具有法律素養，是賦 予律師倚賴權，俾使具有專業能力之律師提供協助，以有效 對抗檢察官（控方），學理上稱為武器平等原則。而法院之 審判，必須堅持證據裁判主義及嚴格證明法則，檢察官之起 訴，自不能草率，倘仍沿襲職權進行主義之舊例，因「有合 理之懷疑」，即行起訴，此後袖手旁觀，冀賴法院補足、判 罪，應認為不夠嚴謹、不合時宜；以量化為喻，偵查檢察官



之起訴門檻，不應祇有「多半是如此」（百分之五、六十） ，而應為「八、九不離十」（百分之八十，甚至更高）；至 於公訴檢察官在公判庭上，則應接棒，負責說服法院達致「 毫無合理懷疑」之程度（百分之百），使形成被告確實有罪 之心證。從而，雖然案件在起訴之後，檢察官對之不再有強 制處分權，但非不得依憑職權，指揮司法警察，進行任意性 之調查、蒐證，以反擊或削弱被告及其辯護人（辯方）提出 之反證證明力，而後在公判庭上之法庭活動中，精準針對程 序進行浮動中，所顯出之各種有利、不利於己方之證據資料 ，展開互為攻擊、防禦，斯亦直接審理主義、言詞審理主義 之精義所在；倘竟不翔實預作準備，無法說服法官，自應受 類似於民事訴訟敗訴之判決結果，以落實無罪推定原則，實 現公平法院理念，不生法院必須和檢察官聯手，主動「介入 調查」不利於被告之證據，否則將致被害人之權益不保、正 義無從伸張之問題，更無所謂法院有未盡查證職責之違法情 形存在。是倘檢察官所提出之證據，不足為被告有罪之積極 證明，或其指出證明之方法，無法說服法院形成被告有罪之 心證，縱使被告之辯解疑點重重，法院仍應予被告無罪之諭 知(最高法101年度台上字第2966號、102 年度台上字第3128 號刑事判決要旨參照)。
四、起訴意旨認被告林惠就有上開背信及違反公司法罪嫌，無非 以盧慶塘於偵查中之供述、證人王璽仲、王偉欣、侯智昇、 吳振隆、郭秀琴、廖明義、歐夏淑珍、林予臻於偵查中之證 詞，及○○○公司經濟部卷宗3 宗、財政部證券暨期貨管理 委員會（下稱證期會）89年12月12日台財證㈠字第98030 號 函、92年2月19日台財證㈠字第0920105971 號函、系爭土地 買賣契約書、前財政部國有財產局北區辦事處臺東分處（下 稱國有財產局臺東分處）96年11月19日台財產北東二字第09 60012488號函、第一銀行不動產登記簿、宏大不動產鑑定顧 問股份有限公司（下稱宏大不動產鑑定公司）89年11月21日 鑑定報告書、國聯不動產鑑定股份有限公司（下稱國聯不動 產鑑定公司）89年12月21日鑑定報告書、宏大不動產估價師 聯合事務所（下稱宏大不動產事務所）95年6 月29日鑑定報 告書各乙份、臺東○○工商綜合開發同意計畫書㈡開發計畫 書1 本、○○○公司歷年股東名簿、○○○公司第一次增資 之驗資流程圖、資金流程圖及相關交易明細、傳票、○○○ 公司股東繳納股款明細表、資金動用明細表、○○○公司帳 戶存摺及交易明細、轉帳傳票等，及在原審及本院中不利於 被告林惠就之證據，為主要論據。
五、被告林惠就被訴背信罪部分




(一)按刑法上之背信罪為身分犯之一種犯罪，本質上在於為他人 處理事務者，違背誠信義務所要求之信任關係，竟從事違反 任務之行為，而意圖為自己或第三人不法之利益或損害本人 之利益，方能構成 (最高法院72年度台上字第3720號刑事判 決意旨參照) 。背信係因身分而成立之罪，其共同實施或教 唆幫助者，雖無此項身分，依刑法第31條第1 項規定，仍以 共犯論(最高法院28年上第3067號判例意旨參照)。又背信罪 所稱財產或其他利益上之損害，係指減少現存財產上價值之 意，凡妨害財產上增加以及喪失日後可得期待之利益亦包括 之，又所生損害之數額，並不須能明確計算，祇須事實上生 有損害為已足，不以損害有確定之數額為要件 (最高法院80 年度台上字第2205號刑事判決意旨參照)。(二)訊據被告林惠就否認背信，主要辯解略以：○○○公司與伊 簽訂系爭土地買賣契約前，有委請不動產估價師鑑定，鑑價 出來，系爭5筆私地每坪約8萬元，系爭土地買賣契約的價格 ，是參考鑑價報告，並無過高致損害公司利益。且盧慶塘代 表公司以系爭土地買賣契約所約定之價格購買系爭5 筆私地 ，乃經全體股東同意，並無違背任務之情事。況上開土地原 係農地，經開發完成、變更地目後，現價值倍增數十倍，也 未致生損害於○○○公司等語。
(三)被告林惠就及檢察官對下列事項均不爭執 (見本院卷二第55 頁至第63頁)，復有下述證據可佐，首堪認定： ⒈○○○公司於89年1 月18日成立，資本額為1000萬元，董事 長：被告林惠就，持有股份為400,000股，同案被告盧慶塘( 被訴背信部分業經無罪判決確定) 及顏伯嘉為董事，持有股 份均為100,000股。
證據：○○○公司經濟部公司登記案卷宗㈠(E6卷第1頁至第 19頁，本判決引用卷宗代號如附表一對照表所示)。 ⒉重測前臺東縣○○鄉○○段000-0、000、000-0、000及000 - 0地號土地(即系爭5筆私地，89年間之總面積共76741平方 公尺，約23214.15坪)原為被告林惠就所有，相關資料如下( 證據：下述不爭執事項⒉至⒋，均見本院前審卷五：臺東縣 關山地政事務所102年4月10日東關地所字第1020001486號函 及所附之重測前○○段000-0地號等12筆土地相關資料)： ⑴重測前臺東縣○○鄉○○段00000 地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為1,822平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：特定目的事業用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計



畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年7月13日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑵重測前臺東縣○○鄉○○段000地號土地（98年重測後為 ○○段000地號）：
89年之面積為68,682平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：生態保護用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年7月13日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑶重測前臺東縣○○鄉○○段00000地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為15平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：交通用地。
依臺東縣政府90年5月17日核准辦理變更登記（限依其計畫 使用：○○工商綜合區使用）。
於90年7月13日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑷重測前臺東縣○○鄉○○段000地號土地（98年重測後為 ○○段000地號）：
89年之面積為6,028平方公尺
使用分區：特定專用區。
使用地類別：交通用地。
依臺東縣政府90年5月17日核准辦理變更登記（限依其計畫 使用：○○工商綜合區使用）。
於90年7月13日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑸重測前臺東縣○○鄉○○段00000地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為194平方公尺（約59.75坪） 使用分區：特定專用區。
使用地類別：交通用地。
依臺東縣政府90年5月17日核准辦理變更登記（限依其計畫 使用：○○工商綜合區使用）。
於90年7月13日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⒊重測前臺東縣○○鄉○○段000-0、000-0、000-0、000-0、 000-0、000-0、000-0 地號土地(89年間之總面積共32379平 方公尺，約11004.65坪，下稱系爭7筆國有地，與系爭5筆私 地以下合稱系爭12筆地)為國有地，相關資料如下： ⑴重測前臺東縣○○鄉○○段00000 地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：




89年之面積為170平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：特定目的事業用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年5月22日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑵重測前臺東縣○○鄉○○段00000地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為189平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：交通用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年5月22日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑶重測前臺東縣○○鄉○○段00000 地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為10,240平方公尺
使用分區：特定專用區。
使用地類別：生態保護用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年5月22日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑷重測前臺東縣○○鄉○○段00000 地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為8,500平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：特定目的事業用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年5月22日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑸重測前臺東縣○○鄉○○段00000地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為3,680平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：特定目的事業用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年5月22日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑹重測前臺東縣○○鄉○○段00000地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：




89年之面積為11,300平方公尺。
使用分區：特定專用區。
使用地類別：特定目的事業用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年5月22日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⑺重測前臺東縣○○鄉○○段00000地號土地（98年重測後 為○○段000地號）：
89年之面積為5,340.62平方公尺
使用分區：特定專用區。
使用地類別：交通用地。
依臺東縣政府90年5 月17日核准辦理變更登記（限依其計 畫使用：○○工商綜合區使用）。
於90年5月22日由○○○公司以買賣為原因取得所有權。 ⒋系爭12筆土地82年7月至102年7月之每平方尺公告現值如下 ：
⑴82年7月：210元（每坪694.22元）。 ⑵83年7月：250元（每坪826.45元）。 ⑶84年7月、85年7月、86年7月：280元（每坪925.62元）。 ⑷87年7月、88年7月、89年7月：300元（每坪991.74元）。 ⑸90年7月：600元（每坪1,983.48元）。 ⑹91年7月：700元（每坪1,619.84元）。 ⑺92年7月、93年7月：750元（每坪2,479.35元）。 ⑻94年7月：900元（每坪2,975.22元）。 ⑼95年7月：1,000元(每坪3,305.8元）。 ⑽96年7月：1,200元(每坪3,966.96元)。 ⑾97年7月：1,700元(每坪5,619.86元)。 ⑿98年7月：2,300元(每坪7,603.34元)。 ⒀99年7月：2,500元（每坪8,264.5元)。 ⒁100年7月：2,700元(每坪8,925.66元)。 ⒂101年7月：2,800元(每坪9,256.24元)。 ⒃102年7月：3,100元（每坪10,247.98元）。 ⒌系爭5筆私地89年間出售○○○公司經過如下： ⑴○○○公司由董事盧慶塘為代表，於89年12月12 日與被 告林惠就簽訂系爭土地買賣契約，約定內容略以(證據： 系爭土地買賣契約書及其附件，E7卷第52頁至第60頁)： ①第1條：買賣標的─系爭5筆私地全部。
②第2條：買賣總價金為27億3600萬元
③第3條：付款方式為：
89年12月31日前付19億8890萬元。



○○○公司承擔被告林惠就2億2000萬元抵押債務， 並負責繳納利息視為價金之一部。
尾款5億2,710 萬元：由○○○公司開具本票予被告 ，清償日為○○○公司取得系爭12筆地所有權(但不 包括依法應捐獻之生態綠地)及辦妥銀行融資貸款或 ○○○公司辦理第二期現金增資完成同時付清。 ④第8條：被告林惠就應無條件配合辦理變更系爭12筆地 前所申請之「○○工商綜合區」 之開發人名義變更為 ○○○公司、變更系爭7筆國有地申購權利人及其他變 更事宜。系爭7筆國有地所需申購之價金，悉由被告林 惠就負擔。
⑵盧慶塘代表○○○公司與被告林惠就簽訂系爭土地買賣契 約，係經○○○公司股東會授權，且購買價格未逾授權範 圍 (證據：證人即○○○公司股東顏伯嘉、林銘榮、林金 樹、林水聖、黃蘇員，及證人即黃蘇員之配偶黃觀榮律師 於原審之證詞，見原審卷十三第22頁至第24頁、第31頁至 第39頁反面、第252頁至第255頁反面)。 ⒍○○○公司申請承購系爭7筆國有地之情形(見國有財產局臺 東分處－○○○公司出售國有房地申購案卷《申購編號：09 0JD0000000 號，下稱系爭7筆國有地申購案卷》，本院前審 卷一第12頁證物清單編號8，外放)：
⑴前由尖美大飯店股份有限公司(下稱尖美公司)及尖泰投資 開發股份有限公司(下稱尖泰公司)申請承購，經行政院於 88年1月8日院台財產管字第00000000號函准予專案承購， 函文說明提及「本案國有土地認售價格，應依國有財產 計算方式規定辦理計估」。
⑵89年2 月15日：○○○公司與國有財產局臺東分處簽訂系 爭7 筆國有地合併開發工商綜合區契約，契約內容節錄略 以：
①第2 條：原立約當事人(尖美公司及尖泰公司)同意原繳 納之保證金929萬6,120元由○○○公司概括承授。 ②第4條：
第1項：○○○公司應於收受開發許可通知之日起3個 月內，申購開發許可範圍內之國有土地。逾期未申購， 按月加收違約金。
第2 項：前項國有地之售價，由國有財產局臺東分處 依估價程序估定。
⑶89年9 月29日：經濟部以經(89)商字第89219968號函，准 予「○○工商綜合區」開發人變更為○○○公司 (原開發 人：尖美公司及尖泰公司)。




⑷89年10月9日：○○○公司申請承購系爭7筆國有地。 ⑸89年11月6 日：前財政部國有財產局台灣北區辦事處89年 度第11次會議，核定系爭7 筆國有地之地價為每平方公尺 600元，共2180萬9,400元，並報請財政部國有財產局備查 。
⑹89年11月17日：國有財產局臺東分處准予承購 (函文提及 承購人業經行政院准予將原承購人尖美公司與尖泰公司變 更為○○○公司)。
⑺89年11月29日：財政部國有財產局台財產局估第00000000 00號函准予備查上開⑸之核定價格。
⑻90年3月26日：被告林惠就自其○○農會活期帳戶轉帳125 1萬3280元至國有財產局收款帳戶。
⑼90年4月23日：保證金929萬6120元轉為價金支付。至此， 系爭7筆國有地之價金2180萬9400元已支付完畢(計算式： 1251萬3280元＋929萬6120元＝2180萬9400元)。 ⒎系爭5筆私地之價格(含鑑價)
⑴86年1月5日：依被告林惠就於86年1月5日與尖泰公司、張 國福、張文山簽訂不動產買賣契約書，被告林惠就以每坪 19,000 元價格出售(證據：不動產買賣契約書，見本院前 審卷七第113頁至第131頁)。
⑵87年9月4 日：被告林惠就以系爭5筆私地向第一商業銀行 臺東分行(下稱一銀臺東分行)借款2 億6400萬元，經銀行 鑑價人員查訪參考87年7月3日成交實例，鄰近土地成交價 每坪約3萬1500元，依當時鑑價規定，算出系爭5筆私地價 值為每坪3萬1000元(證據：一銀臺東分行102年3月27日一 台東字第23號函，本院前審卷四第189頁至第191頁)。 ⑶88年2月8日：尖美公司為投資參考，委託「梁振英不動產 投資顧問有限公司」，於88年2月8日就系爭12筆地鑑價， 鑑定結果為每坪3萬8600元(證據：梁振英不動產投資顧問 有限公司鑑定報告，原審卷七第38頁至第46頁)。 ⑷88年3月3日：被告林惠就與尖泰公司、張國福、張文山同 意修正上開⑴所示契約，重新約定由被告林惠就負責取得 「○○工商綜合區」範圍內所有約11公頃土地全部所有權 ，所需資金全由被告林惠就負責，並經臺東縣政府核准變 更為「工商綜合區」，土地買賣價金以每坪8 萬元核實計 算 (證據：證人邱冠逵於本院之證詞、協議書，本院前審 卷二十一第222、223頁，卷四第106頁至第108頁)。 ⑸88年11月3 日：○○○公司曾委託宏大不動產鑑定公司鑑 定系爭12筆地，擬開發為大型複合商業設施案之土地合理 價值，而依○○○公司提供之面積113,090平方公尺，於8



8年11月16 日鑑定結果為：工商綜合區全體土地按○○○ 公司提供之開發計畫書於興建大型複合商業設施之最高最 有效利用前提下，合理土地總價值：27億3677萬8,000 元 ，折合每坪8 萬元；開發完成後不動產總時值為96億3170 萬6,723元，分算土地單價每坪112,713元；開發完成後營 運5年不動產總時值為110億9257萬1,488 元，分算土地單 價每坪130,356元(證據：宏大不動產鑑定公司88宏估字第 K0000000號鑑定報告書，本院前審卷七第155頁)。 ⑹89年11月21日：
①○○○公司於89年10月31日委託宏大不動產鑑定公司， 評估系爭12筆地，估價目的為「合理資產價值證明」， 即擬開發為大型複合商業設施案之土地合理價值，而依 ○○○公司提供之面積113,090 平方公尺，於89年11月 21日完成評估報告書，於90年1月9日經該公司「不動產 鑑定評議委員會」評審通過 (證據：宏大不動產鑑定公 司89宏估字第K000000 號鑑定報告，E6卷第57頁至第59 頁，本院前審卷二第296頁至第297頁)。 ②節錄上開鑑定報告之評估結果「綜合分析」如下：「 ㈠工商綜合區全體土地按委託者提供之開發計劃，於興 建大型複合式商業設施之最高最有效利用之前提下，合 理土地總時值新臺幣27億7098萬7,725 元，折合新臺幣 81,000 元/坪。㈡工商綜合區全體土地價值之價值分配 ：私有地：新臺幣25億9531萬2,908元，折合每坪111,7 99元。國有地：新臺幣1億7567萬4,818元，折合每坪15 ,977元。」(其餘內容詳卷)。
⑺89年12月23日：
①○○○公司委託國聯不動產鑑定公司鑑定系爭12筆地， 勘估標的土地面積113,090 平方公尺，鑑定價值（市場 價值）為2,770,987,725 元，勘估日期與估價期日為89 年12月21日(證據：國聯不動產鑑定公司89年12月23日( 89)國估字第9L518號，本院前審卷二第168頁至第169頁 )。
②上開鑑定報告之評估結果「綜合分析」記載：「本基 地最後價格決定，係以市場比較法及土地開發分析法所 得結果進行加權計算。市場比較法加權60 %，土地開發 分析法加權40%，可得土地價格為81,000元/坪。故本基 地全部土地若按委託者提供之開發計劃，在最高最有效 利用之前提下，合理土地總值為2,770,987,725 元，單 價為新臺幣81,000元/坪。」
(四)公訴意旨認盧慶塘代表○○○公司與被告林惠就簽訂系爭土



地買賣契約，將市值僅約1億1千6百餘萬元之系爭5筆私地（ 每坪約5 千元），以27億3千6百萬元（每坪約11萬7千元）， 超過市值23 倍的價額出賣予○○○公司，致生損害於○○○ 公司云云。然查：
⒈依系爭土地買賣契約約定之內容，○○○公司係以每坪約7萬 9956元(四捨五入至個位數，下同)之成本購買系爭12筆地。 ⑴系爭土地買賣契約總價金27億3600萬元，價金給付方式為 ：①89年12月31日前付19億8890萬元。②○○○公司承擔 被告林惠就2億2000萬元債務並負擔利息。③尾款5億2710 萬元：由○○○公司開具本票予被告林惠就，清償日期為 ○○○公司取得系爭12 筆地所有權(但不包括依法應捐獻 之生態綠地) 及辦妥銀行融資貸款或○○○公司辦理第二 期現金增資完成同時付清(見不爭執事項⒌⑴)。可知，上 開①至③金額(不計②之利息)總合即等於總價金27億3600 萬元。是起訴意旨認○○○公司除支付27億3600萬元土地 價款，另承擔被告林惠就2億2000萬元債務，已有誤會。 ⑵系爭5筆私地總面積約為23214.15坪，系爭7筆國有地總面 積約為11004.65坪(見不爭執事項⒉及⒊)，系爭12筆地面 積合計約34218.8坪(計算式：23214.15坪＋11004.65坪＝ 34218.8坪)。從系爭土地買賣契約第8條(見不爭執事項⒌ ⑴④) 及前述尾款支付方式合併觀察，可知系爭土地買賣 契約所約定之總價金27億3600 萬元，對價除系爭5筆私地 所有權外，尚包括被告林惠就應負責取得系爭7 筆國有地 所有權之全部費用並應將之移轉登記予○○○公司。是故 ，系爭土地買賣契約約定之買賣標的雖為被告林惠就所有 之系爭5 筆私地，然履約結果，○○○公司支付價金27億 3600萬元，即可取得系爭12 筆地所有權，而非僅有系爭5 筆私地。準此，○○○公司取得系爭12 筆地所有權(含系 爭5筆私地)之價金，平均約每坪7萬9956元(計算式：27億 3600萬元÷34218.8坪＝7萬9956元/坪)。故起訴意旨認○ ○○公司係以每坪約11萬7千元取得系爭5筆私地，亦有誤 會。
⒉無積極證據證明○○○公司係以顯然過高之價格，向被告林 惠就購買系爭5筆私地。
⑴80年間，因花東地區交通不便、地處偏遠，即便知名景點 ，旅遊人數亦非多量。系爭5 筆私地編定使用類別原為「 一般農業區」，座落於臺東縣○○鄉，為單純農業鄉鎮， 不甚具觀光知名度，惟因鄰近區域探得溫泉、地熱，被告 林惠就認具開發潛力，與多名投資人於82年7 月15日簽訂 「○○土地開發共同投資合約」，共同投資含系爭5 筆私



地在內之鄰近多筆土地(下稱「○○工商綜合區」開發案) ；被告林惠就復成立「○○開發實業股份有限公司」 (按 ：非○○○公司) ，向臺東縣政府申請「○○工商綜合區 案」及「農地釋出方案」，著手開發及變更「○○工商綜 合區」開發案多筆土地(含系爭5 筆私地)之使用類別等情 ，有臺東縣關山地政事務所102年4月10日東關地所字第10 20001486號函附之系爭5 筆私地土地登記謄本、水權登記 證明、「○○土地開發共同投資合約」書、經濟部84年10 月14日經(84)商字第84225551號函及85年3 月15日經(85) 商字第85006540號函、行政院農業委員會84年11月6 日84 農企移字第0000000A號移文單、臺東縣政府84年11月16日 ○○工商綜合區開發案審查會會議紀錄可參 (本院前審卷 五第1、66、72、89、98、116頁，卷七第131 頁，卷二十 第89頁至第95頁，A5卷第252頁)。
⑵之後，尖泰公司集團有意投資「○○工商綜合區」開發案 ，尖泰公司、張國福及張文山與被告林惠就於86年1月5日 簽訂不動產買賣契約書，以每坪1 萬9000元價格向被告林 惠就購買系爭5筆私地(見不爭執事項⒎⑴) 。然尖泰公司 因故無法依約給付價金，於88年3月3日重新約定由被告林 惠就負責取得「○○工商綜合區」範圍內所有約11公頃土