返還不動產
臺灣高等法院 臺中分院(民事),上易字,108年度,302號
TCHV,108,上易,302,20191218,1

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　108年度上易字第302號
上　訴　人　陳漢修
　　　　　　陳志峰
共　　　同
訴訟代理人　張慶達律師
被 上訴 人　林湙埕

參　加　人　籃全丕
訴訟代理人　黃嘉明律師
上列當事人間請求返還不動產事件，上訴人對於民國 108年4月
15日臺灣臺中地方法院106年度訴字第3458號第一審判決一部提
起上訴，並為訴之追加，本院於108年11月27日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256條定有明文。上 訴人於原審係主張訴外人白○○將附圖即臺中市中興地政事 務所複丈日期民國108年10月18日土地複丈成果圖所示編號A 面積110平方公尺 （坐落臺中市○○區○○段000地號土地） 、編號 B面積3平方公尺（坐落同段000地號土地）之未辦理 保存登記建物 （門牌號碼：臺中市○○區○○路0段000○0 號，下稱系爭建物）之租賃契約法律關係讓與被上訴人，同 時將對被上訴人之租金債權讓與上訴人，而依租賃契約及債 權讓與的法律關係，請求被上訴人給付租金新臺幣（下同） 826萬元，及自108年 2月27日起至清償日止，按週年利率百 分之 5計算之遲延利息；於本審一部提起上訴，主張被上訴 人係承擔白○○就系爭建物的租賃契約，依租賃契約法律關 係，請求被上訴人給付租金 100萬元及遲延利息，有108年8 月 7日民事更正聲明暨上訴理由（二）狀可稽（詳本審卷第 79至102頁） ，其前後所指均為相同的租賃契約法律關係， 僅係更正其事實上及法律上之陳述，非為訴之變更或追加。二、在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但 請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀諸民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第 2款等規定即明。所謂「請求之 基礎事實同一者」，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點 有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或



關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相 當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理 予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複 審理，進而為統一解決紛爭者即屬之 （最高法院100年度台 抗字第716號裁判參照）。 上訴人於原審主張依租賃契約的 法律關係，聲明請求被上訴人給付租金，在本審以若法院認 為兩造間無租賃契約的法律關係存在，被上訴人占有系爭建 物即屬無權占有，上訴人依民法第 962條規定，請求被上訴 人返還系爭建物；另依民法第 179條不當得利、第184條第1 項侵權行為、第177條第2項不法管理的法律關係，請求法院 擇一判命被上訴人給付 100萬元之不當得利、損害賠償或管 理利益及遲延利息，核其追加之訴與原訴之基礎事實，均係 基於兩造就系爭建物是否有租賃契約的法律關係存在之爭執 ，彼此互具共同性，在社會生活上可認為同一或關連，且原 請求之訴訟及證據資料，於追加之訴審理中得加以利用，屬 請求之基礎事實同一，不必經被上訴人之同意，即應容許上 訴人在第二審為上開訴之追加。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：
（一）先位之訴：上訴人陳漢修、陳志峰（下稱陳漢修、陳志峰 ）為系爭建物之事實上處分權人，陳志峰並將其使用收益 、管理系爭建物之權利授權陳漢修。陳漢修將系爭建物出 租予白○○經營餐飲業，約定租賃期間自95年 1月25日起 至99年1月24日止，屆期得續租5年，每月租金14萬元，陳 漢修於租賃期間屆至後，未再與白○○訂立租賃契約，租 賃契約已視為不定期租賃。嗣因白○○經營不善，經陳漢 修、白○○及被上訴人三方同意，將系爭建物之租賃契約 由被上訴人承擔，兩造就系爭建物即有租賃契約的法律關 係存在，系爭建物目前由被上訴人占有使用中。惟被上訴 人自102年8月25日起，即未依約給付租金，迄至107年7月 24日止，共積欠4年又11個月之租金，總計826萬元，爰依 租賃契約的法律關係及民法第 439條規定，請求被上訴人 給付租金100萬元（以起訴之日回溯計算請求100萬元的租 金），及自108年2月27日起至清償日止，按週年利率百分 之5計算之遲延利息（上訴人於原審請求被上訴人給付826 萬元本息，原審為上訴人敗訴之判決後，上訴人僅就其中 100 萬元本息一部提起上訴，其餘部分不在本院審理之範 圍）。
（二）於本審追加備位之訴：系爭建物是陳漢修向訴外人鄭○○ 購買而取得事實上處分權，陳漢修再將2分之1事實上處分



權出售予陳志峰，若法院認為兩造間無租賃契約的法律關 係存在，被上訴人占有系爭建物即屬無權占有，上訴人依 民法第 962條規定，請求被上訴人返還系爭建物。另依民 法第179條不當得利、第184條第1項侵權行為、第177條第 2 項不法管理的法律關係，請求法院擇一為上訴人有利之 判決，命被上訴人給付 100萬元之不當得利、損害賠償或 管理利益（以起訴之日回溯計算請求 100萬元相當於租金 之不當得利、損害賠償或管理利益）及自108年2月27日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。二、被上訴人及參加人抗辯：系爭建物為訴外人籃○○（參加人 的哥哥）向鄭○○購買，並指名將稅籍登記在參加人名下， 參加人為系爭建物之事實上處分權人，被上訴人係向參加人 承租系爭建物，並未與白○○或陳漢修有租賃契約的法律關 係，亦無承擔白○○與陳漢修的租賃契約，上訴人請求被上 訴人給付租金 100萬元本息，並無理由；又被上訴人係本於 與參加人間租賃契約的法律關係，有權占有系爭建物，上訴 人請求被上訴人返還系爭建物，並請求相當於租金之不當得 利、侵權行為損害賠償及不法管理利益 100萬元，亦無理由 ；另就上訴人請求相當於租金之不當得利、損害賠償及管理 利益，超過5年部分，主張時效抗辯等語。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人一部提起上訴，聲明：（ 一）原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。（二）上開 廢棄部分，被上訴人應給付上訴人 100萬元，及自108年2月 27日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息；於本 審追加備位之訴聲明：（一）被上訴人應將系爭建物返還上 訴人。（二）被上訴人應給付上訴人 100萬元，及自108年2 月27日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。被 上訴人及參加人答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理 併協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：
㈠系爭建物為未辦理保存登記建物，現門牌號碼為臺中市○ ○區○○路0段000○0號、稅籍編號：00000000000，前門 牌號碼為臺中市○○區○○路 0段000○0號（詳原審卷第 48至49頁、本審卷第147頁）。
㈡系爭建物係鄭○○前向訴外人○○百貨股份有限公司、中 屋建設實業股份有限公司租地興建，由鄭○○原始取得所 有權（詳原審卷第66至69頁）。
㈢系爭建物編號A部分之坐落土地即臺中市○○區○○段000 地號土地 ，目前登記之所有權人為參加人（詳原審卷第2



8至29頁）。
㈣陳漢修和籃○○於95年7月1日簽訂之讓渡證書（詳原審卷 第15頁）形式及內容均為真正。
㈤籃○○確實有簽發以全家福生活館有限公司為發票人、發 票日95年7月7日、票號0000000號、金額280萬元、受款人 為劉文聰之支票乙紙（詳原審卷第143頁）。 ㈥陳漢修確實有簽發發票日96年7月1日、票號 0000000號、 金額 280萬元、受款人為籃○○之本票乙紙（詳原審卷第 143頁）。
㈦白○○於本審提出之陳漢修與白○○簽訂之房屋租賃契約 書（詳本院卷第131頁），其形式及內容均為真正。 ㈧白○○於本審提出之賴○○與白○○簽訂之房屋租賃契約 書（詳本院卷第127至130頁），其形式及內容均為真正。 ㈨陳漢修於96年10月5日書立之證明書（詳原審卷第144頁） ，其形式及內容均為真正。
（二）爭點：
㈠被上訴人有無承擔陳漢修與白○○之租賃契約？ ㈡上訴人依租賃契約的法律關係及民法第 439條規定，主張 被上訴人自102年8月25日起，迄至107年7月24日止，共積 欠4年又11個月之租金，總計826萬元，並一部請求被上訴 人給付租金 100萬元，及自108年2月27日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之遲延利息，有無理由？ ㈢上訴人是否有系爭建物之事實上處分權？
㈣上訴人依民法第 962條規定，請求被上訴人應將系爭建物 返還上訴人，有無理由？
㈤上訴人依不當得利、侵權行為、不法管理的法律關係，請 求被上訴人給付100萬元，及自108年 2月27日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，有無理由？五、得心證之理由：
（一）被上訴人並無承擔陳漢修與白○○之租賃契約，兩造間亦 無租賃契約的法律關係存在，上訴人依租賃契約的法律關 係及民法第 439條規定，主張被上訴人自102年8月25日起 ，迄至 107年7月24日止，共積欠4年又11個月之租金，總 計826萬元，並一部請求被上訴人給付租金100萬元，及自 108年 2月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之 利息，並無理由：
㈠陳漢修固主張其與白○○有於95年 1月25日簽訂房屋租賃 書（詳原審卷第39至41頁），然已為證人白○○於本審作 證時所否認，並證稱其與陳漢修就系爭建物簽訂的房屋租 賃契約書，是其當庭提出之房屋租賃契約書（詳本審卷第



131頁） ，後又應陳漢修之要求改與陳漢修的配偶賴○○ 就系爭建物重新簽訂房屋租賃契約書 （詳本審卷第127至 130頁） ，後兩份房屋租賃契約書之真正，復為兩造所不 爭執，是白○○與陳漢修間之租賃契約法律關係，當以本 審卷第127至130頁之房屋租賃契約書為準。 ㈡證人白○○於本審證稱：我是96年 2月開始向陳漢修承租 系爭建物，經營御饌臻品餐廳，原本的房屋租賃契約書是 以陳漢修為出租人，後來陳漢修又找我要改簽房屋租賃契 約書，由陳漢修的太太賴○○做出租人，同時就第 3年以 後的租金調整重新約定。嗣後陳漢修和籃○○不知道是買 賣關係還是怎樣，籃○○就拿 1張證明書跟我說這個房子 以後的權利都歸他，我後來又跟籃○○重新簽訂租約，這 件事情我有問過陳漢修，陳漢修也承認籃○○所說的話， 之後陳漢修也不曾到我的店裡來，我租金是給籃○○，我 跟籃○○租到 100年12月左右，當時我也欠人家錢，無法 經營就走了，並沒有上訴人主張我和陳漢修都同意把租約 讓給被上訴人，而且有通知被上訴人這件事等語（詳本審 卷第115至121頁） ，並提出陳漢修於96年10月5日出具之 證明書為證 （詳本審卷第125頁），而該證明書確實載明 ： 「一、建物部分為臺中市○○區○○路0段000○0號。 其自民國九十六年十一月十五起交付籃○○使用、收益， 及其看板全部。另租賃契約部分隨同移轉依約履行。二、 對於中屋、○○公司須借用看板廣告，須事前通知籃○○ ，以免看板出租發生糾紛事情發生。PS一、該建物位於臺 中市○○區○○段000地號上 （依地政機關為準）。二、 對於看板全部權利由籃○○全部收益（及房屋租賃）。」 ，上訴人亦不否認上開證明書形式及內容之真正，堪信為 真實。顯然，並無上訴人主張由被上訴人承擔上訴人與白 ○○租賃契約之情事存在。
㈢兩造間既無任何租賃契約的法律關係存在，而被上訴人實 係向參加人承租系爭建物，復為被上訴人及參加人所不爭 執，基於債之相對性，上訴人依租賃契約的法律關係及民 法第439條規定，請求被上訴人給付租金100萬元，及自10 8年2月27日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利 息，即無理由。
（二）上訴人未能舉證證明為系爭建物之事實上處分權人，其依 民法第 962條規定，請求被上訴人應將系爭建物返還上訴 人，及依不當得利、侵權行為、不法管理之法律關係，請 求被上訴人給付 100萬元，及自108年2月27日起至清償日 止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由：



㈠「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之 責；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告 就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求。」（最高法院 107年度台上字第2320 號裁判參照）。陳漢修主張其於94年 9月10日與鄭○○簽 訂不動產買賣契約書，以35萬元向鄭○○購買系爭建物， 為系爭建物之事實上處分權人，其再將系爭建物2分之1事 實上處分權出售予陳志峰等情，固提出其主張與鄭○○簽 訂之不動產所有權買賣契約書、與陳志峰簽訂之不動產買 賣契約書、不動產買賣契約書增補契約為證（詳原審卷第 83至84、150至152、171至172頁），然為被上訴人及參加 人所否認，辯稱：系爭建物為籃○○向鄭○○所購買，並 指名將稅籍登記在參加人名下，參加人始為系爭建物之事 實上處分權人，且鄭○○確已將系爭建物之稅籍變更登記 為參加人，被上訴人係向參加人承租系爭建物等情，並提 出籃○○與鄭○○簽訂之不動產買賣契約書、參加人與鄭 ○○簽訂之建築改良物買賣所有權移轉契約書（辦理稅籍 登記用）、臺中市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、參加人與 上訴人簽訂之房屋租賃契約書為證（詳原審卷第47至53、 112至119、145至147頁），且系爭建物 A部分坐落土地即 臺中市○○區○○段000地號土地（系爭建物B部分坐落同 段000地號土地，應係越界建築使然）， 係由籃○○向當 時前手劉文聰所購買，目前登記在參加人名下，亦有該土 地登記第一類謄本、臺中市地籍異動索引可稽（詳原審卷 第28至29、54至56頁），揆諸上開說明，自應由上訴人就 陳漢修確有自鄭○○處取得系爭建物之事實上處分權，負 舉證責任，陳漢修並未能舉證證明其主張與鄭○○簽訂之 不動產所有權買賣契約書形式及內容之真正，及其已確實 取得系爭建物之事實上處分權，且由參加人目前為系爭建 物稅籍登記之納稅義務人及系爭建物坐落土地之所有權人 觀之，亦難認定陳漢修為系爭建物之事實上處分權人。 ㈡至於上訴人雖提出陳漢修與訴外人鄭○○簽訂之承攬工程 契約書、訴外人賴○○出具之廣告鐵架施工證明單、訴外 人巨鼎企業社廣告鷹架工程請款單及與訴外人黃○○、蔡 ○○、○○廣告企劃事業有限公司、陳○○簽訂之看板出 租契約書、看板租賃合約書、租賃書、看板出租（契約書 ）為證（詳原審卷第 88至100頁），惟縱認上開私文書形 式及內容均為真正，亦僅能證明陳漢修曾委託鄭○○至系 爭建物施作電動鐵捲門等工項、曾請賴○○施作廣告鐵架 、曾請巨鼎企業社施作廣告鷹架工程、及曾將系爭建物看



板出租予黃○○、蔡○○、○○廣告企劃事業有限公司、 陳○○，然陳漢修如此為之，其原因何止一端，並不能因 此證明陳漢修業已取得系爭建物之事實上處分權。況且， 由上訴人提出陳漢修與鄭○○於94年12月1日至96年10月9 日共同出租系爭建物與訴外人○○實業有限公司之房屋租 賃契約書（詳原審卷第76至82頁）以觀，苟陳漢修確已於 94年9月10日向鄭○○購得系爭建物之事實上處分權，何 以其於94年12月1日非單獨自任出租人，將系爭建物出租 予○○實業有限公司，卻係由其與鄭○○聯名為出租人出 租系爭建物，此適足以證明其並未取得系爭建物之事實上 處分權。至於上訴人固提出系爭建物之臺中市稅捐稽徵處 96年全期房屋稅繳納證明書（詳原審卷第101頁），證明 陳漢修有繳納系爭建物96年之房屋稅，然亦為被上訴人及 參加人所否認，上訴人除未能提出其他年度的房屋稅繳納 證明書原本，以供證明陳漢修有完整繳納系爭建物之房屋 稅外，由該房屋繳納證明書上仍載納稅義務人為鄭○○， 其後並直接更改納稅義務人為參加人（詳原審卷第48頁） ，且執有房屋稅繳納證明書之原因甚多，上訴人迄無法提 出陳漢修有繳納系爭建物房屋稅的金流證明，自難據此認 定陳漢修確有繳納系爭建物之房屋稅，進而認定其有自鄭 ○○處受讓系爭建物之事實上處分權。
㈢再者，依陳漢修與籃○○於95年7月1日簽訂之讓渡證書（ 詳原審卷第15頁），載明陳漢修已將系爭建物，以 250萬 元出售予籃○○。參加人抗辯：陳漢修已將系爭房屋出售 籃○○，並已收受 250萬元價款，因陳漢修尚須給付仲介 郭○○28萬元仲介費，故要求籃○○簽發 280萬元整數之 支票，籃○○乃簽發以全家福生活館有限公司為發票人、 發票日95年7月7日、票號0000000號、金額280萬元、受款 人劉文聰之支票交給陳漢修，至於陳漢修為何要求指名劉 文聰為受款人，其等間之關係為何，參加人並不清楚；陳 漢修為保證可將系爭房屋交付籃○○，亦簽發發票日96年 7月1日、票號0000000號、金額280萬元、受款人籃○○之 本票交給籃○○。嗣因陳漢修未給付價款給鄭○○，鄭○ ○對陳漢修解除買賣契約，陳漢修無法將系爭建物稅籍名 義過戶給籃○○，致籃○○再以15萬元價金，向鄭○○買 受系爭建物，並指定將稅籍名義登記給參加人等語，並提 出上開支票、本票影本、籃○○與鄭○○簽訂之不動產買 賣契約書、參加人與鄭○○簽訂之建築改良物買賣所有權 移轉契約書（辦理稅籍登記用）為證（詳原審卷第143、1 45至147、47頁） ，兩造亦不爭執上開支票、本票之真正



。另證人即仲介郭○○於本審亦證稱其確有仲介陳漢修、 籃○○買賣系爭建物，雙方並有簽訂讓渡證書（詳原審卷 第15頁），籃○○也有給付 250萬元的價金，陳漢修並有 出具證明書給籃○○（詳本審卷第 125頁），當時是要連 同土地、建物一起做移轉買賣，因為籃○○有給付 250萬 元的價金，其和籃○○都擔心陳漢修無法履行系爭建物的 移轉，故請陳漢修再開1張280萬元的擔保本票，因為請代 書辦理土地的過戶作業，超過 3個月，有約定把系爭建物 先交給籃○○，故請陳漢修出具上開證明書等語（詳本審 卷第185至187頁），參以依證人白○○於本審明確證述其 原係向陳漢修承租系爭建物，嗣後陳漢修和籃○○不知道 是買賣關係或其他原因，籃○○即拿陳漢修於 96年10月5 日出具之證明書，向白○○表示系爭建物以後的權利都歸 籃○○，其後來即跟籃○○重新簽訂租約等語（詳本審卷 第 125頁），足認被上訴人、參加人、證人郭○○及白○ ○的說法吻合，堪信為真實。上訴人既無法證明陳漢修已 自鄭○○處取得系爭建物之事實上處分權，陳漢修原擬自 鄭○○處取得系爭建物之事實上處分權，再轉賣給籃○○ 的計畫，亦未能如願完成，則上訴人雖再提出臺中黎明郵 局210、486號存證信函，證明陳漢修曾催告籃○○給付44 5萬元買賣價金及解除買賣契約（詳原審卷第7至14頁）， 然此亦屬陳漢修與籃○○間之買賣糾紛，無從據以認定陳 漢修已自鄭○○處取得系爭建物之事實上處分權。本件既 無證據證明陳漢修已自鄭○○處取得系爭建物之事實上處 分權，陳漢修自無從再轉讓系爭建物2分之1之事實上處分 權給陳志峰。至於上訴人再行提出陳漢修與劉文聰於95年 6月29日簽訂之房地產買賣契約書為證（詳本審卷第231頁 ），並未具體說明其待證事實為何？且該買賣契約書載明 之買賣標的物為臺中市○○區○○段 000地號土地，並非 系爭建物，且與卷內之上開土地地籍異動索引（詳原審卷 第56頁、本審卷第243至249頁）顯示，上開土地是由劉文 聰以買賣為登記原因，移轉登記給參加人之情節不符，仍 無法以之作為陳漢修有取得系爭建物事實上處分權之證明 。
㈣上訴人既未能舉證證明為系爭建物之事實上處分權人，而 被上訴人復係與參加人簽訂房屋租賃契約書（詳原審卷第 112至119頁），承租系爭建物，則被上訴人對上訴人而言 ，並不會構成無權占有，亦不會成立不當得利、侵權行為 或不法管理之法律關係，是上訴人依民法第 962條規定， 請求被上訴人將系爭建物返還上訴人，及依不當得利、侵



權行為、不法管理之法律關係，請求被上訴人給付 100萬 元相當於租金之不當得利、損害賠償或管理利益，及自10 8年2月27日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利 息，均無理由。
六、綜上所述，被上訴人並無承擔陳漢修與白○○之租賃契約， 兩造間亦無租賃契約的法律關係存在，上訴人依租賃契約的 法律關係及民法第 439條規定，先位請求被上訴人給付租金 100萬元，及自 108年2月27日起至清償日止，按週年利率百 分之 5計算之利息，即無理由。原審法院為上訴人此部分敗 訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。另上訴人既 未能舉證證明為系爭建物之事實上處分權人，其追加備位依 民法第 962條規定，請求被上訴人將系爭建物返還上訴人， 及依不當得利、侵權行為、不法管理之法律關係，請求被上 訴人給付 100萬元相當於租金之不當得利、損害賠償或管理 利益，及自108年2月27日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息，亦無理由。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，並於本院為追加聲明，均無理由，均應予駁回。七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證 據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述， 併予敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第 449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 108 年 12 月 18 日
民事第二庭 審判長法 官 張恩賜
法 官 李立傑
法 官 陳得利
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 廖婉菁

中 華 民 國 108 年 12 月 19 日