臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第357號
上 訴 人 蔡榮崑
訴訟代理人 闕美森
被上訴人 林森榮
林德榮
洪林敏惠
郭林敏寶
林銘珠
林柏暉
林栢仙
前列七人共同
訴訟代理人 饒斯棋律師
複代理人 張馨月律師
上列當事人間租佃爭議等事件，上訴人對於民國108年3月19日臺
灣臺中地方法院107年度訴字第1162號第一審判決提起上訴，本
院於108年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用（含確定部分），由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：兩造間就伊等所有坐落臺中市○○區○○○ 段000地號土地（下稱系爭土地）訂有耕地三七五租約，惟 上訴人於系爭土地上搭建三合院農舍、鐵皮建物、部分水泥 鋪面、水池及畜養豬隻，從事非耕作之用，與原訂租約所約 定之使用目的不同，且上訴人於臺中市政府耕地租佃委員會 調處程序，業已自承其父生前已有變更耕作之使用目的即搭 建鐵皮建物，上訴人並將該鐵皮建物出租予第三人作為工廠 使用，而伊等之被繼承人等自始均未曾同意上訴人得將耕地 變更用途，堪認上訴人之行為均屬不自任耕作，又縱認上訴 人僅有一部不自任耕作，兩造間之耕地租約亦屬全部無效。 另耕地租約無效後，除兩造合意另行成立租賃關係外，並不 因上訴人嗣後未再飼養豬隻及棄置鐵皮屋不用或換訂租約等 ，而使原已無效之租約恢復其效力。上訴人不自任耕作，違 反三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，原 訂租約無效，爰請求確認兩造間之耕地租賃關係不存在等語 。聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存
在。（被上訴人於原審請求上訴人拆屋還地部分，業已判決 確定，茲不贅述）
二、上訴人則以：坐落系爭土地上有地上物，現況老舊，屋內置 雜物、農具、飼養家禽牲畜，並種有多種果樹及其他農作物 。上開地上物之面積及使用狀況，係為便利耕作所搭建之簡 陋農舍，而佃農承租耕地，既非不允許有農舍之存在，自難 謂伊有變更耕地用途不自任耕作之情形。縱伊將系爭土地之 一部變更為畜牧之用，惟依使用狀況，難認已悖離三七五減 租條例實現扶植自耕農及改善農民生活之基本目的。三合院 是伊父親所蓋，已經30年，並經被上訴人祖先同意，鐵皮屋 是由蔡○○所蓋並出租予闕美森做木頭噴漆代工之廠房等語 置辯。
三、原審判決確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存 在。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡ 上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁 回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第134、135頁） ㈠不爭執事項
⒈系爭土地係被上訴人所有，依耕地三七五減租條例規定出租 予上訴人。
⒉系爭土地上興建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A面積 1020.59平方公尺之鐵棚、編號B面積272.48平方公尺之三合 院、編號C面積117.51平方公尺之鐵棚及編號D面積429.05平 方公尺之鐵棚。
⒊上開鐵皮屋建物現為第三人承租中，作為工廠使用情事。 ㈡爭執事項
上訴人有無擅自將耕地變更用途，於耕地搭建鐵皮屋、建築物 、鋪設水泥、挖鑿水池，不自任耕作，違反三七五減租條例第 16條第1項規定，原訂租約無效？
五、本院得心證之理由：
㈠查兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約，此有臺中市○○ 區公所於107年7月11日函送原法院之臺灣省臺中縣私有耕地 租約書、調解程序筆錄及土地登記謄本等件在卷可稽（見原 審卷第81至91頁、本院卷第25頁）。上訴人於系爭土地上興 建如附圖所示編號A面積1020.59平方公尺之鐵棚、編號B面 積272.48平方公尺之三合院、編號C面積117.51平方公尺之 鐵棚及編號D面積429.05平方公尺之鐵棚等情，為上訴人所 不爭執，並有相符之現場相片及租約書等在卷可稽（見原審 卷第12至25頁），復經本院及原審會同地政事務所派員勘測 現場，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可參，是被上訴
人此部分主張，堪信為真實。
㈡被上訴人主張上訴人未自任耕作，依法三七五租約無效等語 ；為上訴人否認之，並辯稱：系爭地上物係經被上訴人同意 始建造云云。惟查：①按承租人應自任耕作，並不得將耕地 全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約 無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減 租條例第16條第1項、第2項定有明文。又耕地承租人就承租 耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，其全部租約均歸於無效（參最高法院99年度台上字 第339號判決）。且前開法規依其立法意旨，重於農地農用 ，核屬強制法規，若當事人反於此立法意旨之約定，依民法 第71條前段規定，亦屬無效。耕地租賃，其承租人固非不得 在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係為便利耕作或以 耕作為目的而設。如承租人所建房屋非屬農舍，即在不自任 耕作之列。是倘若系爭地上物非屬農舍，縱經被上訴人同意 興建，亦在不自任耕作之列，原訂租約自屬無效。上訴人辯 稱：系爭地上物係經被上訴人同意云云，尚不得據為拒絕返 還系爭土地之理由。②系爭土地上之系爭地上物，鐵皮屋做 木頭噴漆代工之廠房使用，另有三合院，已如前述，且經本 院履勘現場時，證人即上訴人之訴訟代理人闕美森亦自認伊 有租賃鐵皮屋作為工廠木頭噴漆加工之事實（見本院卷第 101、102頁），復為上訴人所不爭（見本院卷第73頁），足 認上訴人有一部不自任耕作之事實。是被上訴人縱使知情、 同意，惟被上訴人之同意仍屬違反強制法規所為無效之同意 。從而，上訴人所為違反耕地三七五減租條例第16條第1項 所列「承租人應自任耕作」之要件，至何人建造鐵皮屋，闕 美森向何人租賃作工廠加工使用，均不影響系爭租約歸於無 效之認定。是被上訴人主張系爭土地之租約均歸無效等語， 應堪採信。
六、綜上所述，本件被上訴人主張兩造間之系爭三七五租約既因 上訴人有未自任耕作之情事而無效，為可採，上訴人所辯均 為無可取。從而，被上訴人本於三七五減租條例第16條第2 項規定，請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在 ，為有理由，應予准許。是則原審判決確認系爭三七五耕地 租約無效，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不 影響判決結果，爰不贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 許旭聖
法 官 王重吉
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林玉惠
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日