臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度簡上字第63號
上 訴 人
（原審原告暨
反訴被告） 陳平安
被上訴人
（原審被告暨
反訴原告）
行政院農業委員會林務局新竹林區管理處
法定代理人 夏榮生
訴訟代理人 賴俊維律師
上列當事人間繼承租賃權事件，上訴人對於中華民國108 年7 月
5 日本院苗栗簡易庭107 年度苗簡字第706 號第一審判決提起上
訴，經本院於108 年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、上訴人之父即訴外人陳文昌曾於民國65年間與被上訴人簽署 國有森林用地暫准租用契約書（契約編號：義136 號，下稱 系爭租約），向被上訴人租用其所管領之苗栗縣○○鎮○○ 段○○○○段○00地號土地中0.01公頃土地（下稱系爭租地 ），用以興建房屋居住，而陳文昌之父陳阿生於系爭租地上 興建之兩棟瓦片土牆房屋，已老舊不堪使用，且原判決附圖 （下稱附圖）編號B 建物所占用之土地原建造之房屋已倒塌 無法居住，陳文昌遂於80年左右向被上訴人申請重行建造附 圖編號B 建物，而經被上訴人同意，惟斯時系爭租約應該書 寫承租附圖編號A 、B 建物所占用之土地，總面積0.02公頃 方正確，惟因陳文昌不識字而未察，其後經續約後，最後一 次租約之租賃期間為99年1 月1 日起至107 年12月31日止， 另90地號土地並於104 年5 月29日另行分割出90-1地號土地 。嗣陳文昌於106 年6 月24日死亡，其繼承人即配偶李八妹 、子女陳水妹、陳鳳蘭及原告，協議將系爭租地之租賃權及 附圖編號A 、B 兩棟建物之所有權均分由上訴人繼承，上訴 人即向被上訴人依系爭租約之約定提出繼承續租申請，惟被 上訴人僅同意上訴人就附圖編號A 建物所占用之土地為繼承 續租，然不同意上訴人就附圖編號B 建物所占有之土地為繼 承續租，致影響上訴人安居樂業之權利，爰請求確認上訴人 就編號B 建物所占用之土地，與被上訴人間具有租賃關係存
在。
二、本租賃90地號內之土地在苗栗縣通霄地政事務所的第一類謄 本記載，於104 年9 月10日登記始分割出90-1地號。租賃之 土地上A 、B 兩處有上訴人之祖父陳阿生建蓋之舊土牆草房 屋，後由上訴人之父親陳文昌繼承租賃。80年間，原承租人 陳文昌向被上訴人大湖工作站，申請將B 處嚴重破損的土牆 草房屋拆除，重新建蓋鐵皮磚造房屋，面積0.01公頃。然被 上訴人於108 年1 月1 日僅准上訴人繼承A 處( 瓦片土牆房 屋) 而已等語，並聲明：請求確認上訴人對於被上訴人所管 領90及90-1地號土地，如附圖編號B 具有租賃關係存在。三、就被上訴人反訴請求拆除地上物部分，則因上訴人有租賃權 ，而有占有權源，被上訴人之反訴請求應無理由。貳、被上訴人則以：
一、除原審所為答辯外，兩造間僅有一個系爭契約，且該租約租 賃範圍內之地上物僅有附圖編號A 之建物，兩造就該附圖所 示編號B 建物之占用土地未有租約存在。
二、依原審囑託由通霄地政事務所進行測量及套繪之結果，系爭 B 建物之坐落實位於90-1地號，非屬上訴人依系爭租約承租 之範圍，且占用訴外人陳景揚所承租之範圍。
三、就上訴人提出之照片無從得知拍攝時間、地點以及是否即為 本件附圖編號A 建物及B 建物所在位置。
四、上訴人提出之建屋基地示意圖( 下稱系爭示意圖) 上記載「 申請」二字實係指「申請續租原本所承租土地」之意，非上 訴人所主張是申請在附圖編號B 建物坐落之處新蓋磚造鐵皮 建物之意，且系爭示意圖上畫有方向位置，係其個人變造之 證據，無可信之處。再者，系爭示意圖不論是呎吋或面積， 均顯與附圖編號B 建物之狀況不符。
五、被上訴人與上訴人父親陳文昌原本所定之租約，租用範圍均 僅有100 平方公尺，且歷次租賃契約第6 條第6 款、第9 款 亦明文規定承租人不得擅自擴大使用面積或未經核准而將承 租地內之房屋進行改建、增建、擴建或其他變動等語，資為 抗辯。
六、被上訴人反訴主張：90、90-1地號土地為被上訴人所管領之 土地，而附圖編號B 、C 、D 、E 所示之地上物，係陳文昌 逾越原承租範圍而無權占用，上訴人因與陳文昌之繼承人協 議分割而取得該等地上物之所有權或事實上處分權，經被上 訴人通知上訴人自行拆除地上物並返還占用之土地，均未獲 置理，爰依民法第767 條、第179 條之規定，請求上訴人拆 除地上物返還土地，並給付103 年2 月22日起相當於租金之 不當得利（以申報地價總價額年息5%計算，103 年2 月22日
起至108 年2 月21日止為6,795 元，108 年2 月22日起為按 月190 元），並聲明：
⒈上訴人應將坐落苗栗縣○○鎮○○段00○0000地號土地， 如附圖編號B 、C 、D 、E 所示之地上物拆除，並將上開 地上物所占用之土地返還予被上訴人。
⒉上訴人應給付被上訴人6,795 元，及自民國108 年2 月22 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ⒊上訴人應自民國108 年2 月22日起，至返還第三項所示占 用之土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣190 元。 ⒋反訴訴訟費用由上訴人負擔。
⒌被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
參、本件原審對於上訴人為敗訴之判決，上訴人不服提起本件上 訴，上訴聲明求為判決：「⒈原判決廢棄。⒉請求確認上訴 人對於被上訴人所管領90、90-1地號土地上，如附圖編號B 、C 、D 、E 部份所示之地上物與被上訴人間有租地建物之 法律關係存在。⒊被上訴人於原審之反訴及假執行之聲請均 駁回。⒋第一審及第二審之訴訟費用由被上訴人負擔。」； 被上訴人則為答辯聲明：⒈請求駁回上訴。⒉上訴之訴訟費 用由上訴人負擔。
肆、經查，上訴人之父即訴外人陳文昌曾於65年間與被上訴人簽 訂系爭租約，向被上訴人租用其所管領之系爭租地。陳文昌 最後一次租約之租賃期間為99年1 月1 日起至107 年12月31 日止，另90地號土地並於104 年5 月29日另行分割出90-1地 號土地。而陳文昌於106 年6 月24日死亡，其繼承人即配偶 李八妹、子女陳水妹、陳鳳蘭及上訴人，協議將系爭租地之 租賃權及附圖編號A 、B 兩棟建物之所有權均分由上訴人繼 承。上訴人即向被上訴人依系爭租約之約定提出繼承續租申 請，惟被上訴人僅同意上訴人就編號A 建物所占用之土地為 繼承續租等情，有系爭編號義136 號租約、被上訴人出具之 函文、繼承系統表、戶籍謄本、土地複丈成果圖在卷可稽， 且為兩造所不爭執，堪信為真實。
伍、法院之判斷：
一、有關本件上訴人依系爭租約（含建屋基地示意圖及所附現場 照片），請求確認其對於90或90-1地號土地內建物（即附圖 編號B 建物）所占用之土地，與被上訴人間具有租賃關係， 是否有理由？上訴人之上訴是否有理由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條本文定有明文。是上訴人主張其因 繼承而繼受其父親陳文昌向被上訴人所租用之附圖編號B 建物所占有土地之租賃權，即應就該事實負舉證之責。
⒉陳文昌係向被上訴人租用系爭租地，面積為100 平方公尺 ，而系爭租約所附之建屋基地示意圖，亦載明建屋基地面 積為75平方公尺，經原審至現場履勘並囑託地政測量後， 有苗栗縣通霄地政事務所108 年5 月3 日土地複丈成果圖 （即附圖，原審卷三第259 至261 頁）明載編號A 建物占 用之土地面積為98平方公尺，而附圖編號B 建物所占用之 土地面積為102.17平方公尺，足認附圖編號A 建物占用之 土地面積與系爭租約相當，而附圖編號B 建物所占用之土 地面積，早已超過系爭租地之範圍。
⒊上訴人雖主張被上訴人有同意其父親陳文昌興建附圖編號 B 建物，且系爭租約亦有將附圖編號B 建物之照片列入， 故附圖編號B 建物所占有之土地應屬系爭租地之範圍等語 （原審卷一第27至31頁），然為被上訴人所否認，辯稱陳 文昌係未經被上訴人許可自行搭建附圖編號B 建物（原審 卷二第701 頁）等語，是上訴人就被上訴人同意其父親陳 文昌出租附圖B 地讓其建物，應負舉證責任，然上訴人亦 未能舉證其確有得被上訴人之同意，是難認上訴人主張此 部分事實可採。另縱使系爭租約於換約前曾附有編號B 建 物之照片（原審卷一第119 頁第二列照片2 張及第三列左 方照片、卷三第245 頁上方照片），然觀諸被上訴人所提 出之系爭租約於換約前之65年至86年間之租約內容（原審 卷二第776 至794 頁），該等租約所記載之承租面積均係 0.01公頃，且僅附有承租位置圖，並未附加建物照片在內 ，直至90年間起之租約（原審卷二第796 至812 頁），方 有附加建屋基地示意圖及建物照片在內（原審卷二第800 至803 頁、第809 至811 頁），然承租面積仍為0.01公頃 ，足認上訴人之父陳文昌與被上訴人間就系爭租約所約定 系爭租地之範圍，仍以承租面積0.01公頃為準，建屋基地 示意圖及建物照片僅係嗣後換約時附入契約，此置放入契 約內照片不能認為是被上訴人同意上訴人之父親承租B 地 ，雙方有成立B 地租賃之合意，何況歷次租賃契約第6 條 第6 款、第9 款亦明文約定承租人不得擅自擴大使用面積 或未經核准而將承租地內之房屋進行改建、增建、擴建或 其他變動。如被上訴人同意上訴人之父親對於承租土地上 之建物增建或擴建，必然經被上訴人出具同意之文書，而 非僅附照片為本，是上訴人此部分主張，尚難採納。 ⒋又陳景揚亦有向被上訴人租用大安溪事業區第2 林班之土 地0.01公頃，並於101 年1 月6 日向被上訴人表示放棄承 租權，此有國有森林用地暫准租用契約書（契約編號：義 143 號）3 份、放棄承租權申請書1 份（原審卷三第335
至361 頁）在卷可稽，堪予認定；而原審依被上訴人之聲 請（原審卷三第226 頁），囑託地政事務所將訴外人陳景 揚所承租土地之範圍套繪至附圖中，套繪結果顯示陳景揚 之承租土地範圍與90-1地號土地界址相同，而附圖編號B 建物大部分均係位於90-1地號土地中，足認上訴人所主張 附圖編號B 建物所占有之大部分土地，應屬原由陳景揚所 租用之土地，既然屬陳景揚承租，當然不會同時出租給上 訴人之父親陳文昌。
⒌陳景揚雖曾於107 年5 月15日出具陳請書，表示其承租之 大安溪事業區第2 林班之土地0.01公頃，與90-1地號土地 無關，且其租用之土地上之建物因多次颱風造成崩塌，業 經其於101 年1 月6 日放棄承租等語（原審卷一第188 頁 ），復於107 年6 月30日提出陳請書，表示其係於84年間 向簡良貴購買轉讓大安溪事業區第2 林班之土地0.01公頃 ，因過戶轉讓時承辦人表示該地合法承租人為蕭良貴，遂 改由蕭良貴轉讓予陳景揚，該承租範圍坐落86地號內，其 上房屋業已倒塌，與90-1地號土地位置不同等語（原審卷 一第190 至192 頁）；又證人陳文輝亦於原審言詞辯論期 日具結證稱：我兒子陳景揚有向被上訴人承租大安溪事業 區第2 林班之土地，沒有承租90、90-1地號土地，就承租 屬暫准建地之土地，因其上房屋坍方，就將契約還給被上 訴人，（經原審提示卷三第352 、353 頁建屋基地示意圖 及承租位置圖）租賃契約所附承租位置圖是那塊沒錯，而 建屋基地示意圖所示之房屋已經坍方了，然租賃契約所附 之照片是上訴人家，跟陳景揚之承租地無關，陳景揚是直 接跟賴宏章購買，陳景揚之承租地跟陳文昌之承租地相隔 很遠，至少有500 公尺，又附圖90-1地號土地跟陳景揚一 點關係都沒有等語（原審卷三第370 至378 頁）。然陳景 揚上開所述及證人陳文輝上開所證，不僅與地政機關套繪 陳景揚承租土地範圍之結果不同，且經比對系爭租約所附 之承租位置圖（原審卷二第789 頁）與陳景揚租賃契約所 附之承租位置圖（原審卷三第339 頁），兩者係位於相同 土地範圍內，且距離相近，再依被上訴人所提出之大安溪 事業區第2 林班租約承租位置圖（原審卷二第750 頁）， 編號23陳文昌之承租範圍，與編號30陳景揚之承租範圍確 實相鄰且甚為接近，難認附圖編號B 建物所占有之土地， 並非陳景揚向被上訴人所承租之土地，從而陳景揚上開所 述及陳文輝上開所證，與附圖套匯位置的客觀證據不符， 無法作為有利於上訴人之證詞予以採信。
⒍綜上，原審依上訴人之舉證及卷內之證據，認定陳文昌與
被上訴人所簽訂之系爭租約所約定之系爭租地範圍，僅能 認定為附圖編號A 建物所占用之土地，而附圖編號B 建物 所占有之土地既已超過系爭租地之面積100 平方公尺，且 依套繪之結果，該等土地應係陳景揚向被上訴人所另行租 用，難認陳文昌亦有向被上訴人承租附圖編號B 建物所占 有之土地等節，駁回上訴人主張有因繼承事實而繼受陳文 昌與被上訴人間就附圖編號B 建物所占有之土地之租賃關 係，而請求確認其與被上訴人間就附圖編號B 建物所占有 之土地有租賃契約之法律關係存在，經核與卷證相符無誤 ，上訴人請求確認繼承租賃權關係存在，核屬無據。二、次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文；又依不當得 利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益， 致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對 方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占 有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念 ，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法 定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第 1695號判例意旨參照）。
三、90、90-1地號土地之所有權人均係中華民國，而被上訴人為 該等土地之管理機關，此有該等土地謄本（原審卷三第155 至157 頁）在卷可證。而附圖編號B 建物所占有之土地，上 訴人既無法證明與被上訴人具有租賃關係存在，如前所述， 且依系爭租約所租用之系爭租地用途為房屋，面積僅有100 平方公尺，既經原審囑託地政測繪後，編號C 所示之磚牆、 空地面積為6.79平方公尺、編號D 所示之水泥地面積為 123.77平方公尺，編號E 所示之鐵皮棚架面積為19.22 平方 公尺，是編號C 至E 所示地上物不僅非屬房屋，且面積顯已 逾越系爭租地之範圍，上訴人復未能舉證證明其就編號C 至 E 地上物所占用之土地有合法使用權源。故被上訴人依民法 第767 條之規定，請求上訴人拆除編號B 至E 所示之地上物 ，並將該等地上物所占用之土地返還被上訴人，即屬有據， 應予准許。
四、承前所述，上訴人無權占有編號B 至E 所示之地上物所占用 之土地，自享有相當於租金之利益，是被上訴人得向上訴人 請求相當於租金之不當得利。另按建築房屋之基地租金，以 不超過該土地申報總價年息百分之10為限，而所謂土地總價 額，土地價額依法定地價，而法定地價為土地所有權人依本 法所申報之地價，土地法第105 條準用同法第97條、第148
條、土地法施行法第25條分別定有明文；又公有土地，以各 該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例 施行細則第21條亦有明文；再基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定， 並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台 上字第3071號判例意旨參照）。經查：
⒈審酌上訴人無權占有編號B 至E 所示之地上物所占用之 土地位於苑裡鎮郊區，鄰近無商業活動，而編號B 係屬 磚造鐵皮屋頂房屋，編號C 係屬磚塊造矮牆、水泥牆與 泥土地面之混合地上物，編號D 係屬水泥空地，編號E 係屬鋪有鐵皮屋頂之棚架，上訴人自承均有使用中，此 有原審108 年4 月22日勘驗筆錄及當日拍攝之照片（原 審卷三第225 至227 頁、第239 至257 頁）可佐。是該 處非屬工商業繁榮之處，然上訴人確實有因占有該等土 地使用而獲得利益，故被上訴人請求以公有土地申報地 價即公告地價年息5%計算相當於租金之不當得利，尚屬 妥適，應屬可採。
⒉又給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令 ，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法 第229 條第2 項定有明文，而利息、紅利、租金、贍養 費、退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付債權，其 各期給付請求權，因5 年間不行使而消滅，同法第126 條亦有明文。則被上訴人係於108 年2 月21日當庭對上 訴人送達反訴起訴狀，請求上訴人給付相當於租金之不 當得利（原審卷二第698 至716 頁），是被上訴人請求 自108 年2 月21日起回溯5 年至103 年2 月22日起之不 當得利，及自108 年2 月22日起至上訴人返還占用之土 地之日止，按月計算之不當得利，亦屬有據。
⒊相當於租金之不當得利之計算方式：
⑴經原審囑託地政測繪後，附圖編號B 、C 、D 、E 地 上物占用90地號土地之面積共計156.17㎡（計算式： 13.03 ＋5.14＋118.78＋19.22 ），占用90-1地號土 地之面積共計95.78 ㎡（計算式：89.14 ＋1.65＋ 4.99）。
⑵占用時間103 年2 月22日起至104 年12月31日止，共 計678 天，依土地謄本所載90地號土地之公告地價即 申報地價（以下均同）為30元/ ㎡，而90-1地號土地
於105 年1 月前並無公告地價（原審卷二第775 頁） ，本院審酌90-1地號土地係於104 年5 月29日方分割 自90地號土地（原審卷三第163 頁），且土地謄本上 亦有記載96年1 月原規定地價為30元/ ㎡（原審卷三 第157 頁），故90-1地號土地亦應以30元/ ㎡作為申 報地價為當，從而此部分被上訴人得請求之不當得利 為702 元（計算式：156.17×30×5%÷365 ×678 ＋ 95.78 ×30×5%÷365 ×678 ≒435 〈小數點後4 捨 5 入，下同〉＋267 ＝702 ）。
⑶占用時間105 年1 月1 日至106 年12月31日止，共計 2 年，依土地謄本所載90地號土地之申報地價為71元 / ㎡，而90-1地號土地之申報地價為250 元/ ㎡，從 而此部分被上訴人得請求之不當得利為3,504 元（計 算式：156.17×71×5%×2 ＋95.78 ×250 ×5%×2 ≒1,109 ＋2,395 ＝3,504 ）。
⑷占用時間107 年1 月1 日起至108 年2 月21日止，共 計417 天，依土地謄本所載90地號土地之申報地價為 70元/ ㎡，而90-1地號土地之申報地價為360 元/ ㎡ ，從而此部分被上訴人得請求之不當得利為2,594 元 （計算式：156.17×70×5%÷365 ×417 ＋95.78 × 360 ×5%÷365 ×417 ≒624 ＋1,970 ＝2,594 ）。 ⑸占用時間108 年2 月22日起，依土地謄本所載90地號 土地之申報地價為70元/ ㎡，而土地謄本所載90-1地 號土地之申報地價為360 元/ ㎡，從而此部分被上訴 人得請求之不當得利為元每月190 元（計算式：156. 17×70×5%÷12＋95.78 ×360 ×5%÷12≒46＋144 ＝190 ）。
五、綜上，被上訴人於原審反訴請求自103 年2 月22日起至108 年2 月21日止，上訴人無權占用編號B 至E 地上物所占用之 土地，所獲取相當於租金之不當得利合計6,795 元（90地號 土地2,167 元加計90-1地號土地4,628 元，計算式詳原審卷 三第393 至395 頁），核屬本院上開認定得以請求之範圍（ 合計6,800 元〈計算式：702 ＋3,504 ＋2,594 ＝6,800 ） 內，經核與卷證相符，是原審認被上訴人之請求為有理由， 應予准許，並無違法之處；另被上訴人請求上訴人給付無權 使用附圖B 土地的不當得利，核屬無確定期限之給付，既經 被上訴人於108 年2 月21日當庭送達反訴起訴狀催告給付（ 原審卷二第698 至716 頁），上訴人迄未給付，即應負遲延 責任，故被上訴人併請求該筆不當得利自108 年2 月22日起 之法定遲延利息，原審之判決，亦屬有據，亦無違法之處；
再被上訴人請求上訴人自108 年2 月22日起至返還上開無權 占用之土地之日止，按月給付不當得利190 元，原審之認定 ，亦無違法之處，亦屬有據。因此上訴人之上訴均無理由， 上訴人就因繼承所得之鐵皮磚造B 屋、雜物間、水泥鋪面、 棚架等所占用之土地，並無合法使用權源，被上訴人請求拆 除該等地上物將占用之土地返還予被上訴人及請求給付相當 於不當得利之租金為有理由，亦屬有據。
六、結論，上訴人請求確認上訴人就如附圖編號B 、C 、D 、E 部份所示之土地與被上訴人間有租地建物之法律關係存在， 為無理由。被上訴人於原審反訴請求上訴人就附圖編號B 、 C 、D 、E 部分地上物予以拆除，並返還土地及請求相當於 租金之不當得利6,795 元及自108 年2 月22日起至清償日止 ，按年息百分之5 計算之利息，暨自108 年2 月22日起至返 還土地為止，按月給付被上訴人190 元，核屬正當。原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，認與本件判決結果不生影響，不再一一論列 ，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第一庭 審判長 法 官 宋國鎮
法 官 張新楣
法 官 張珈禎
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 廖仲一