臺灣花蓮地方法院民事判決 108年度原訴字第46號
原 告 楊金龍
訴訟代理人 林政雄律師（法扶律師）
被 告 黃心妤
訴訟代理人 吳秋樵律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年11月28日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎 事實同一，係指變更或追加之訴，就原請求之事實及證據資 料，於審理變更或追加之訴得加以利用，使先後兩請求在同 一程序得加以解決，俾符訴訟經濟（最高法院108年台抗字 第773號民事裁定意旨參照）。原告原起訴主張：原告於民 國105年3月12日起向被告承租花蓮縣○○鄉○○○路00巷0 號及9號房屋（下分別稱系爭7號房屋及系爭9號房屋，合稱 系爭房屋）及坐落土地即花蓮縣○○鄉○○段000地號土地 （下稱系爭土地）。原告簽約前即表明要做經營民宿使用， 原告承租後即出資新臺幣（下同）1,588,180元將系爭房屋 為裝潢修繕，詎料，系爭房屋竟無合法權狀或使用執照，導 致原告迄今無法順利經營民宿，故原告已合法終止租約，爰 依民法民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被告賠 償上開費用等語，並聲明：被告應給付原告1,588,180元， 及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；願供擔保，請准宣告假執行。復於本院審理時，原 告陳稱除上開主張之事實理由、請求權基礎及訴之聲明相同 外，併追加主張被告於本件原告承租時並未提出完整資訊， 僅於租約中片面記載系爭房屋其中1間有合法權狀，因此致 原告陷於錯誤，而為承租之意思表示，原告受詐欺，爰依民 法第92條規定撤銷該承租之意思表示，並追加民法第184條 第1項後段為請求權基礎，請求被告賠償原告就此支出之上 開裝潢修繕費用1,588,180元等語（見本院卷第179至180頁 ）。經查，上開原告原起訴時主張之事實理由部分，係因主 張被告未提供合於租約約定可供經營民宿使用之租賃物，致 原告受有損害而請求賠償等，原告嗣追加起訴部分，亦為主
張因被告未提供合於租約約定可供經營民宿使用之租賃物， 認遭被告詐騙而締約，而請求侵權行為損害賠償等，且本件 之證據資料均可於訴之追加前後使用，經核原告追加部分之 訴與原起訴之訴部分，為基礎事實同一，故原告上開追加之 訴部分，核於前揭規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告於105年3月12日與被告承租系爭房屋及坐落 土地，約定租期為105年3月12日至110年3月11日每月租金為 1萬元。簽約前原告即已表明系爭房屋承租後係要作為民宿 經營使用，故該房屋須為合法建物，經被告承諾上開房屋中 其中1棟有合法權狀，並載明於兩造所簽訂之房屋租賃契約 書（下稱系爭租約）第1條，原告於承租後即著手進行房屋 修繕及裝潢，自105年3月起至106年6月間陸續支出費用共1, 588,180元。原告於接近完工時，為辦理民宿登記，多次請 被告提供房屋所有權狀或使用執照，詎料，被告竟回覆系爭 房屋無合法權狀或使用執照，致原告無法順利合法經營民宿 ，造成原告損失慘重。又原告承租系爭房屋係為經營民宿使 用，系爭房屋是否為合法建物而得以經營民宿，為原告是否 承租之最重要之點，被告既無法提供上開資料予原告，自屬 未依債之本旨而為給付，且具有可歸責之事由，原告即依法 以存證信函通知被告終止系爭租約。另依民法第227條第1項 適用第226條第1項規定，請求被告賠償上開費用。又原告已 表明要租賃系爭房屋作為民宿使用，要確認房屋為合法並有 權狀，但被告於本件原告承租時並未提出完整資訊，僅於租 約中片面記載系爭房屋其中一間有合法權狀，因此致原告陷 於錯誤，而為承租之意思表示，原告受詐欺，爰依民法第92 條規定撤銷該承租之意思表示，並依民法第184條第1項後段 規定，請求被告賠償原告就此支出之上開裝潢修繕費用1,58 8,180元。又原告發現受詐欺情事迄今尚未罹民法第93條規 定之除斥期間等語，並聲明：被告應給付原告1,588,180元 ，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於承租系爭房屋時，並未告知要經營民宿使 用，故被告就系爭租約之債務履行範圍，並不包含「原告可 以申請民宿經營」之事項。又被告於兩造105年3月12日簽訂 系爭租約時，雖未提出房地之權狀給原告看，但系爭7號房 屋確實有合法建物登記謄本，且被告亦在105年5月間原告說 要入戶籍時，兩造有約在花蓮縣壽豐鄉戶政事務所見面，被 告有帶權狀過去讓原告看。原告於承租系爭房屋後始告知被 告要經營民宿，被告提供房屋相關資料後，原告仍無法合法
申請民宿經營，基此，兩造於106年11月15日簽訂特約事項 ，被告考量原告經濟因素後同意另行約定租金金額，原告也 同意承租，故原告在知悉系爭房屋不能經營民宿之情況下仍 願意繼續承租，豈可現又主張債務不履行並要求被告賠償。 況且，上開特約事項中已有約定「租約到期，承租方裝潢、 裝修門窗維持原狀」等內容，原告即無再要求補償之理。另 被告否認原告所述已支出裝潢等費用為真正。又被告否認有 任何詐欺原告之行為，被告有明確告知系爭租賃標的中有1 間合法有權狀，並無傳述不實之事實使原告陷於錯誤而簽立 系爭租約。又原告行使撤銷權已罹於1年之除斥期間，且原 告自陳105年間就知悉系爭房屋無法申請合法民宿，縱其侵 權行為損害賠償請求部分之主張有理由，亦已超過2年消滅 時效等語，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔 保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第187至188頁）： ㈠兩造於105年3月12日簽立內容為本院卷第49至58頁及第175 頁之系爭租約書，由原告向被告承租系爭7號及9號房屋及坐 落土地即系爭土地。
㈡上開房地由被告於104年11月5日因買賣取得所有權。 ㈢兩造於106年11月5日就本件租賃在訂立如本院卷159頁之特 約事項。
㈣上開房地於本件出租前之外觀及內部狀況如本院卷第65至67 頁之照片所示。本院卷第69至71頁之照片所示為原告承租後 裝修完成之外觀及內部狀況。
四、原告另主張被告未能提供可申請合法民宿之租賃物致債務不 履行，原告已合法終止系爭租約，原告得依民法第227條第1 項適用第226條第1項規定，請求被告賠償損害即已支出之裝 潢修繕費用1,588,180元。另被告於原告承租時並未提供完 整資訊，致原告陷於錯誤，認所承租之系爭房屋可申請合法 民宿使用，故原告與被告訂立系爭租約，原告已行使撤銷承 租之意思表示，並依民法第184條第1項後段規定，請求被告 賠償上開損害等節，為被告所否認，並以上詞置辯，是本院 應審酌者厥為：㈠原告於系爭租約締約時有無與被告約定系 爭房屋需具備可申請合法民宿經營使用之要件？㈡原告依民 法第227條第1項適用第226條第1項規定，請求被告賠償已支 出之房屋裝潢修繕費用1,588,180元，有無理由？㈢原告依 民法第184條第1項後段規定，請求被告賠償已支出之房屋裝 潢修繕費用1,588,180元，有無理由？茲分述如下： ㈠原告於系爭租約締約時有無與被告約定系爭房屋需具備可申 請合法民宿經營使用之要件？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租 賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約 定使用、收益之狀態。民法第421條第1項、第423條分別定 有明文。
2.原告主張其於系爭租約簽約前已有向被告明確告知本件租賃 物即系爭房屋需可申請合法民宿經營使用，系爭房屋是否為 合法建物而得以經營民宿，為原告承租系爭房屋最重要之點 等語。並提出系爭租約書1份為證（見本院卷第49至58頁、 第175頁）。被告則以前詞置辯，並提出系爭土地及系爭7號 房屋之登記第一類謄本、106年11月5日之特約事項資料為證 （見本院卷第159至163頁）。
3.經查，系爭租約書僅記載租賃範圍為2間鐵皮平房（1間合法 有權狀）等語，並未提到兩造約定被告擔保本件租賃物即系 爭房屋可供原告申請合法民宿經營使用。又由被告所提之上 開登記謄本顯示，其已於104年11月5日登記為系爭房屋坐落 土地及系爭7號房屋之所有權人，故被告於系爭租約簽訂時 應已有系爭房屋坐落土地及系爭7號房屋之合法所有權狀， 確已符合系爭租約之約定。又證人馬曉鳳於本院審理時證稱 ：那時我跟被告都在大東建設工作，擔任房仲。原告從看板 打電話問系爭房屋出租的事情，原告打電話時，他沒有說之 後要當民宿使用。我那時還在仲介公司上班。我有帶原告去 看系爭房屋。我有看過系爭租約書，但是我不記得有看過特 約事項。兩造簽約的時候我有在場。我不記得是什麼時候。 在場的人有我、被告、原告。被告有問房子要做什麼使用， 原告說可能是做賣咖啡的，之後兩造有無再說什麼或聯絡， 我不知道。系爭租約書簽約前，原告有無說過他要租來當民 宿使用我不記得。簽約前我應該沒有看過系爭房屋的權狀及 謄本。系爭租約書上面除簽名的文字外，是我寫的。系爭租 約書上之房屋現況有記載「兩間鐵皮房（一間合法有權狀） 」，當時如此記載的目的我沒什麼印象，這案子太久了。這 是被告說的等語（見本院卷第181至183頁）。由證人上開所 述，亦無法證明原告所述其於締約時或之前已有告知被告租 賃系爭房屋要作申請民宿使用，更無法推得兩造締約時被告 確有保證系爭房屋可申請合法民宿使用等情。況且，倘若原 告租賃系爭房屋之主要目的確為經營民宿使用，並已與被告 為約定或告知，為何原告不於締約時要求將此明確記載於契 約書或特約事項內，以避免日後雙方發生爭執，此顯不合常 情。又原告未能再提出其他事證證明其於系爭租約簽約時或 簽約前確實有與被告約定或告知上開事項。是以，本院審酌
上開事證，認原告於系爭租約締約時應無與被告約定系爭房 屋需具備可申請合法民宿經營使用要件。
㈡原告依民法第227條第1項適用第226條第1項規定，請求被告 賠償已支出之房屋裝潢修繕費用1,588,180元，有無理由？ 按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民 法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。查原告於系 爭租約締約時應無與被告約定系爭房屋需具備可申請合法民 宿經營使用之要件，業經本院認定如上，又被告確實已將系 爭土地及房屋交付原告使用，已符合系爭租約約定，故難認 被告有何債務不履行之情，故原告依上開規定，請求被告賠 償已支出之房屋裝潢修繕費用1,588,180元等，為無理由。 ㈢原告依民法第184條第1項後段規定，請求被告賠償已支出之 房屋裝潢修繕費用1,588,180元，有無理由？ 按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠 償責任。民法第184條第1項後段定有明文。原告雖主張其已 表明要租賃系爭房屋作為民宿使用，要確認房屋為合法並有 權狀，但被告於本件原告承租時並未提出完整資訊，僅於租 約中片面記載系爭房屋其中1間有合法權狀，因此致原告陷 於錯誤，而為承租之意思表示，原告受詐欺，爰依民法第92 條規定撤銷該承租之意思表示，並依民法第184條第1項後段 規定，請求被告賠償原告就此支出之上開裝潢修繕費用1,58 8,180元等語。惟查，原告於系爭租約締約時應無與被告約 定系爭房屋需具備可申請合法民宿經營使用之要件，業經本 院認定如上，原告簽訂系爭租約顯難認有何其所述遭被告詐 欺之情，故原告依民法第184條第1項後段規定，請求被告賠 償已支出之房屋裝潢修繕費用1,588,180元，為無理由。五、綜上所述，原告於系爭租約締約時應無與被告約定系爭房屋 需具備可申請合法民宿經營使用之要件，被告並無債務不履 行或故意詐欺之侵權行為。從而，原告依上開規定，請求判 如上開訴之聲明所示，為無理由，應予駁回。又原告之訴既 經駁回，其假執行之聲請失所附麗，亦應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 12 日
民事庭 法 官 鍾志雄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 12 日
書記官 賴心瑜