臺灣臺東地方法院民事判決 108年度訴字第141號
原 告 鍾仕軒
訴訟代理人 傅爾洵律師
被 告 侯星宇
訴訟代理人 侯明壯
吳漢成律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108年12月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖萬肆仟玖佰捌拾肆元，及自民國一○八年九月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○八年九月一日起至返還臺東縣○○市○○段○○○地號土地之日止按月給付原告新臺幣貳仟壹佰零壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣參萬壹仟陸佰陸拾壹元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖萬肆仟玖佰捌拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：①坐落臺東縣○○市○○段000地號土地（下稱 系爭土地）及其上門牌號碼臺東縣○○市○○街00號房屋（ 未辦保存登記，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地） 為原告所有，現遭被告無權占有，原告依民法第767條第1項 規定，請求被告遷讓返還系爭房地，及並請求返還自原告民 國104年9月16日買受取得系爭房地之日起至返還系爭房地之 日止，使用系爭房地相當於租金每月新臺幣（下同）6,000 元之不當得利。②對被告答辯所為陳述：訴外人黃玉華向訴 外人侯鴻裕買受系爭房地，並約定被告將所有權直接登記於 原告，有買賣契約書為憑，系爭房屋之納稅義務人已變更為 原告，故原告對於系爭房屋有完整之事實上處分權。③聲明 ：被告應遷讓返還系爭房地。被告應給付原告285,000元（ 自原告民國104年9月16日買受取得系爭房地之日起至108年8 月31日止之不當得利），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。被告應自108年9月1日起 至返還系爭房地之日止，按月給付原告6,000元，暨以供擔 保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：侯鴻裕非系爭房屋所有權人，無權處分系爭房屋 ，系爭房屋未辦理保存登記，原告無從取得其所有權，且系
爭房屋有一部分並非坐落於系爭土地之範圍；原告尚未能證 明其為系爭房屋之所有權人。系爭房屋之水電均由被告繳納 ，且被告於79年已設戶籍於系爭房屋，侯鴻裕則未曾將戶籍 設於系爭房屋。聲明：原告之訴駁回，暨以供擔保為條件免 為假執行之宣告。
三、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準 用之。」為民法第767條關於物上請求權之規定。原告主張 被告無權占有系爭房地而請求遷讓返還及不當得利，被告對 於現占有系爭房地之事實未爭執，但否認原告之主張，本件 之爭執在於原告上述物上請求權之主張是否有理由，及事實 上處分權人得否行使物上請求權之爭議，本院之判斷：（一）原告於104年11月24日以104年9月16日之買賣為原因，登 記取得系爭土地之所有權，有謄本在卷，足認原告自104 年11月24日起，已成為系爭土地之所有權人。（二）現行法秩序下，由當事人間無法依法律行為讓與未辦保存 登記建物之所有權：①民法第758條規定：「不動產物權 ，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記， 不生效力」係針對「所有」不動產之規定，未就違反建築 法規而不能登記之不動產另設規定，所以未辦理保存登記 或無法辦理保存登記之不動產，依法律文義原旨，即因不 能辦理移轉登記，致不能以法律行為讓與其所有權（僅於 符合民法第759條規定之情形，發生因法律規定讓與所有 權之結果）；且如此之結果，造成「違反法律」之不動產 ，所受保護低於「合法」之不動產，不違反法律規範下之 價值安排。②關於處分不動產物權應經登記之規定，因現 行法之登記制度，拒絕為不合法不動產辦理（保存）登記 ，對於未辦保存登記之不動產物權，造成交易上之重大障 礙，為現行法就不合法不動產（與尚未辦理保存登記之不 動產）所設之法律上重要之不利益，如果對於無法辦理移 轉登記之不動產，先透過事實上處分權之讓與，再經由擴 大事實上處分權之內容，使不動產事實上處分權人之權能 ，幾乎等同於不動產所有權人之權能，將架空民法第758 條規定之適用。
（三）即使取得違章建築之事實上處分權者，其權能仍與所有權 不同。①未辦保存登記之房屋，固可由出資建造者取得所 有權，但當房屋「未辦保存登記以致無法滿足民法第758 條規定之要件」而無法為所有權之移轉，若採取由所有權 人（出資建造者）將事實上處分權讓與他人之方式，其前
後手間「事實上處分權之讓與」，效力已無法與合法建物 之前後手間「所有權之代替」之情形等同。②對於法律已 有規定安排其法秩序之範圍，不宜再適用事實上處分權之 概念，若不斷擴張事實上處分權之概念，將使事實上處分 權與所有權之概念難以區分，如果將事實上處分權概念， 持續朝所有權方向理解，將所有權之權能，均（類推）適 用於事實上處分權，則事實上處分權將成為「未能依法登 記之可移轉之建物所有權」，造成合法登記之建物與未合 法登記之建物，有關之權利幾乎同視，但事實上處分權人 缺乏法律所要求的各項登記、公示、公信之規範，民法關 於物權所安排之法秩序，將因此混淆。因之，就此透過司 法法律解釋所創之「事實上處分權」，均是司法實務針對 特定之目的所為之解釋（如土地所有權人對違章建築之無 權占有人主張拆屋還地時，避免無權占有人以違章建築占 用他人土地，故認定無權占有人有事實上處分權之拆除權 限，參考最高法院69年度台上字第1204號、91年度台上字 第583號民事判決；或為防免他人任意侵擾違章建築，參 考如最高法院72年度台上字第1453號民事判決；或為確認 相關拆遷補償之受領權利人，參考臺灣士林地方法院104 年度訴字第1821號民事判決），惟實務尚未就事實上處分 權之內容、要件、範圍、行使方式、暨與其他權利之關聯 性等法律關係，為一般性之完整定義，只能自上揭事實上 處分權之發展，認為不動產事實上處分權之權能範圍，較 不動產所有權之權能範圍狹隘。③基於物權法定原則，事 實上處分權之內涵，著重在「事實」本身，而非「權利」 ，亦不應在法無規定下創設物權權利，因此，在別無法律 規範之情形下，事實上處分權並非強制執行法第15條所規 定之「足以排除強制執行之權利」，無法以事實上處分權 而依強制執行法第15條規定提起第三人異議之訴，參考最 高法院105年度台上字第2376號民事判決：「強制執行法 第15條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者， 係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在 情形之一者而言，不包括對於執行標的物有事實上處分權 在內。受讓違章建築者，既未取得該物之所有權而僅取得 該物之事實上處分權，自無從依上開法條規定提起第三人 異議之訴。」④事實上處分權人乃司法實務為了填補法律 條文未有規範之範圍而創設，取得事實上處分權之人，其 在法律上固有一定之效果，但非謂其地位等同或相當於所 有權人，是以，事實上處分權只能在法律未規範之範圍內 存在，在法律已有條文明確規範之範圍，則無適用事實上
處分權之必要，法院在上開實例之外，欲使用事實上處分 權時，必須慎重思考該領域是否為法律未規範之範圍。（四）事實上處分權無從據以行使物上請求權。①若將事實上處 分權定性為物權，將與民法第757條規定「物權除依法律 或習慣外，不得創設」之法律條文文義相違背；事實上處 分權係由司法實務因應法律規範之盲點所創設，不是社會 中原已存在之習慣，是以事實上處分權不僅不是民法所規 定之物權，也非習慣之物權：文獻上有曾將事實上處分權 視作習慣物權，後又自行揚棄此見解之情形（吳從周，〈 再訪違章建築－－以法學方法論上「法秩序一致性」原則 出發觀察其法律性質與地位〉，《法令月刊》，68卷6期 ，106年6月，頁102。）司法實務提出事實上處分權之概 念時，從未言明其屬物權，若將司法實務創設事實上處分 權之過程，理解為依民法第1條「民事，法律所未規定者 ，依習慣；無習慣者，依法理。」所建立之法理，與民法 之體系較為相符，在此意義下，事實上處分權為民法中之 一般權利，而不是物權。②最高法院95年度台上字第94號 判決指出「對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係 實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類 推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。」事實上 處分權不具有物權之定性，且民法第767條規定既已將物 上請求權限於物權人主張，關於物上請求權行使主體之法 秩序已無爭議，即：本於登記、公示、公信等相關規範， 賦與物權較諸其他權力更強勢的法律地位。對於法律已有 規定安排其法秩序之範圍，不宜再適用事實上處分權之概 念，若不斷擴張事實上處分權之概念，將使事實上處分權 與所有權之概念難以區分，如果將事實上處分權概念，持 續朝所有權方向理解，將所有權之權能，均（類推）適用 於事實上處分權，則事實上處分權將好似「未能依法登記 之可移轉之建物所有權」，造成合法登記之建物與未合法 登記之建物，有關之權利幾乎同視，但事實上處分權人缺 乏法律所要求的各項登記、公示、公信之規範，民法關於 物權所安排之法秩序，將因此混淆。③最高法院創設事實 上處分權，只於法律未規範之範圍內存在，當事人欲主張 之事實上處分權，必須在此範圍內始具有法律上意義。司 法實務上受理涉及事實上處分權事件之訴訟，應慎重看待 民法第757條物權法定主義之規定，並依循前述最高法院 之實例將事實上處分權用以填補法律未規範範圍之意旨， 只有在法律條文未能規範之範圍，始適用事實上處分權， 在法律已安排法秩序之範圍，不再適用事實上處分權之概
念。換言之，事實上處分權其概念本身，並無特定之定義 ，而係在特定之場合下，因法律未能規範，因應特定之目 的而創設，因此當事人提起事實上處分權相關訴訟時，必 須在原因事實中表明所主張事實上處分權之目的，諸如為 請求拆除而確認事實上處分權、為領取拆遷補償而確認事 實上處分權等，不能只將事實上處分權當作違章建築所有 權之替換詞。④故物上請求權乃民法賦與所有權及其他物 權人之權能，事實上處分權不屬物權，自無從行使物上請 求權。
（五）系爭房屋未辦理保存登記，為兩造不爭執，足以認定， 則系爭房屋因無法辦理移轉登記，無法滿足不動產物權讓 與所有權之法定要件，以致無法藉由法律行為移轉系爭房 屋之所有權，故原告無法基於上開買賣契約而取得系爭房 屋之所有權。即使原告具有系爭房屋之事實上處分權，因 事實上處分權非屬物權而無從主張民法第767條關於所有 權物上請求權，已如前述，原告依民法關於物上請求權之 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，乃無理由。（六）「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」 、「但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其 價額。」則為民法第179條、第181條但書之規定。參諸上 述規定，得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地或房屋 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如 無權占有他人之房屋，占有人應返還之不當得利之範圍， 為相當於租金之利益（參照最高法院61年台上字第1695號 民事判例）。又「地租不得超過地價8%，約定地租或習慣 地租超過地價8%者，應比照地價8%減定之，不及地價8%者 ，依其約定或習慣；前項地價指法定地價，未經依法規定 地價之地方，指最近3年之平均地價。」土地法第110條亦 有明文。原告雖無從依物上請求權請求被告返還系爭房屋 ，然而原告仍為系爭土地之所有權人，已如前述，被告以 系爭房屋占用系爭土地，而被告對於其占有系爭土地之事 實，未能提出其占有權源之資料，本院認定被告無合法之 占有權源，則被告無法律上原因而使用系爭土地，原告得 就被告使用系爭土地之事實，對被告請求返還不當得利。 又原告自104年11月24日取得系爭土地所有權，被告即以 系爭房屋等方式占有系爭土地，原告得請求被告返還自 104年11月24日起至返還土地之日止相當於租金之金額。 參考系爭土地所在位置，認以系爭土地申報地價年息8%計
算被告占用系爭土地之每年相當於租金之不當得利金額為 25,217元（土地面積197.01平方公尺×申報地價1,600元 ×8%）。故原告得請求被告給付自104年11月24日至108年 8月31日止（45.2月）相當於租金之不當得利94,984元（ 25,217元÷12×45.2）、自108年9月1日起至返還系爭土 地之日止，按月給付2,101元（25,217元÷12），應屬適 當，逾此部分則屬過高，不應准許。
四、綜上，原告無從依系爭房屋之事實上處分權而對被告主張物 上請求權，然而被告以系爭房屋占有使用系爭土地，受有利 益而無法律上原因，原告為系爭土地所有權人，得請求被告 給付相當於租金之不當得利。從而，原告聲明請求被告給付 94,984元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即108年9月23日起 ，有送達證書為憑，卷第15頁）至清償日止之法定利息、自 108年9月1日起至返還系爭土地之日止按月給付2,101元範圍 ，於法有據，乃予准許；逾此部分之請求爰無理由，乃予駁 回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分， 合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依被告聲 請酌定金額得供擔保免為假執行；至原告其餘假執行之聲請 ，因訴之駁回而失所依據，併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 19 日
民事第一庭 法 官 郭玉林
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 108 年 12 月 19 日
書記官 張耕華