臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第701號
原 告 賴麗如
訴訟代理人 蔡宜宏律師
被 告 東宮巨星公寓大廈管理委員會
法定代理人 江美雪
訴訟代理人 莊慶洲律師
複代理人 葉進雄
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院
於民國108年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認東宮巨星公寓大廈社區於民國一百零八年十一月三十日區分所有權人會議決議規約第二十二條第一項第一款為「住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美容院、舞廳、MTV、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會場所及從事其他特殊行業（含醫療、長照、日照、安養、生命禮儀等機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管機關申請變更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論決議通過後，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈。」之決議中關於「長照機構」部分無效。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。民事訴訟法 第255 條第1 項第1 款定有明文。查原告起訴時聲明：「一 、確認東宮巨星公寓大廈社區於民國107 年12月23日召開之 107 年度第二次區分所有權人會議議題一修訂住戶規約第19 條第1 款為『住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、 理容院、美容院、舞廳、MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館 、電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚 會場所及從事其他特殊行業（含醫療、長照、日照、安養、 生命禮儀等機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管 機關申請變更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論 決議通過後，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報 警驅離本大廈。』之決議無效。二、確認東宮巨星公寓大廈 社區於民國107 年1 月修訂之住戶規約第19條第1 款末段『 如有未列事項，則需提請管委會決議通過後方可使用，否則
管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈。』無效。」。後因 被告修訂規約，原告乃於108 年12月16日將第一項聲明改為 「一、確認東宮巨星公寓大廈社區於民國107 年12月23日召 開之107 年度第二次區分所有權人會議議題一修訂住戶規約 第19條第1 款及108 年11月30日規約第22條第一項第一款為 『住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美 容院、舞廳、MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具 等娛樂或色情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會場所及從 事其他特殊行業（含醫療、長照、日照、安養、生命禮儀等 機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管機關申請變 更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論決議通過後 ，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大 廈。』之決議無效」（見本院卷第383 頁）。核屬訴之追加 ，經被告複代理人表示程序上不爭執（見本院卷第384 頁） ，揆諸前揭法條意旨，自應予以准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。若縱經法院 判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判 決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參 照）。查原告主張東宮巨星公寓大廈社區於108 年11月30日 區分所有權人會議（下稱系爭會議）議決規約第22條第一項 第一款為「住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理 容院、美容院、舞廳、MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館、 電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會 場所及從事其他特殊行業（含醫療、長照、日照、安養、生 命禮儀等機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管機 關申請變更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論決 議通過後，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報警 驅離本大廈。」之決議（下稱系爭決議）無效部分，為被告 所否認，職此，上開決議是否有效不明確，原告身為社區住 戶，是否應遵循前揭規約不明，原告因而無法自行或出租他 人經營老人長期照顧服務機構，嚴重干涉原告基於所有人得 於法令限制範圍內自由使用、收益權限，致原告之法律上地 位有不安狀態，此不安之狀態得以本件確認之訴除去，揆諸 前開說明，原告自有即受確認判決之法律上利益，實堪認定 。惟就原告其餘主張，即「確認東宮巨星公寓大廈社區於民 國107 年12月23日召開之107 年度第二次區分所有權人會議
議題一修訂住戶規約第19條第1 款（內容同系爭決議）之決 議無效。」、「確認東宮巨星公寓大廈社區於民國107 年1 月修訂之住戶規約第19條第1 款末段『如有未列事項，則需 提請管委會決議通過後方可使用，否則管理員可禁止其使用 或報警驅離本大廈。』無效」部分，因系爭會議已經決議修 正新規約，舊規約即日起廢除，有系爭會議記錄在卷可稽（ 見本院卷第388 頁），故系爭會議前之舊規約已經區分所有 權人決議廢除，自屬無效。且本件僅就系爭決議即議決新規 約第22條第一項第一款之決議是否無效判決，關於決議廢除 舊規約部分，原告聲明既未提及，自不在審理之列，本件即 使認為系爭決議無效，也不影響舊規約之廢除，且原告亦未 說明及證明該廢除舊規約之決議有何無效之原因，則舊規約 已因廢除而無效，原告再請求確認無效，即無確認利益，故 原告之訴除確認系爭決議無效部分外，均應予以駁回。貳、實體事項（確認系爭決議無效以外部分訴訟業經駁回如上， 以下僅記載與系爭決議有關之部分）：
一、原告主張：
㈠原告於民國105 年12月12日取得座落於「東宮巨星」公寓大 廈社區內，門牌號碼為臺中市○區○○○○街000 巷00號1 、2 樓店面房屋（下稱系爭房屋）之所有權，並於107 年10 月4 日經由房屋管理公司之居間仲介，將系爭房屋租予訴外 人臺中市清心照顧服務勞動合作社（下稱清心合作社）設立 日照中心使用，經營老人長期照顧服務機構。經承租人清心 合作社於107 年10月25日向臺中市政府申請籌設長期照顧服 務機構，經審查結果准予籌設，由此足見，依都市計畫法及 建築法等法令規定，及依該公寓大廈社區座落之土地使用分 區及建築物之用途，系爭房屋得設立老人長期照顧服務機構 。
㈡詎料被告竟於107 年11月3 日召開「東宮巨星」公寓大廈區 分所有權人會議，討論社區一樓店面可否經營特殊行業，修 訂該社區住戶規約第19條第1 款，惟因區分所有權人出席人 數不足而無法決議。經原告於107 年11月16日向主管機關舉 報後，臺中市政府住宅發展工程處以107 年11月21日中市都 住寓字第1070024697號函略以，依內政部營建署函釋，規約 內容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效 ，故依據都市計畫法及建築法等法令規定，該公寓大廈座落 之土地使用分區及建築物之用途，得設立老人養護中心時， 自不得以公寓大廈規約另予限制。…如因區分所有權人會議 決議產生執行疑義，除得再召開區分所有權人會作成決議外 ，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。
㈢被告竟於107 年12月23日再次召開「東宮巨星」公寓大廈區 分所有權人會議，再次討論社區一樓店面可否經營特殊行業 ，並作成決議，將該社區住戶規約第19條第1 款原條文：「 住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美容 院、舞廳（舞蹈教室）、MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館 、電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神壇、宗教聚 會場所。如有未列事項，則需提管委會議決通過後方可使用 ，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈。」修改為： 「住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美 容院、舞廳、MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具 等娛樂或色情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會場所及從 事其他特殊行業（含醫療、長照、日照、安養、生命禮儀等 機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管機關申請變 更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論決議通過後 ，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大 廈。」，之後系爭會議雖議決廢除舊規約，但系爭決議仍在 新規約第22條第一項第一款訂立相同內容，導致原告無法自 行或出租他人經營老人長期照顧服務機構，系爭決議已嚴重 干涉原告基於區分所有人得於法令限制範圍內自由使用、收 益之權限，已侵害原告之所有權、出租或自用之營業自由及 財產之使用、收益自由，亦違反都市計畫法及建築法等法令 規定，應屬無效。
㈣訴外人清心合作社向臺中市政府申請籌設長期照顧服務機構 ，經審查結果准予籌設，由此足見，依都市計畫法及建築法 等法令規定，及依該公寓大廈社區座落之土地使用分區及建 築物之用途，系爭房屋得設立老人長期照顧服務機構，詎被 告竟召開區分所有權人會議作成系爭決議，嚴重侵害原告基 於區分所有權人地位，就其專有部分，得自由使用收益並排 除他人干涉之權利，已違反民法第765 條及公寓大廈管理條 例第9 條第1 項規定，更已抵觸都市計畫法及建築法等法令 規定，應屬無效。爰請求如訴之聲明第一項。
㈤被告援引公寓大廈管理條例第6 條第1 項規定，抗辯本大廈 為單純供住家使用之集合住宅，一旦，設立日照中心使用， 經營老人長期照顧服務，相關醫療設施（含醫護人員）、環 境衛生（一旦老人長輩多人充斥社區，菜渣廚餘、垃圾清理 等等，勢必造成其餘住戶之困擾）、及居住安寧（照護人員 、老人被照護者、及家屬等人不定時進出社區，勢必影響其 餘住戶之安寧、形成門戶安全漏洞）等等，勢必有重大之變 異，影響其他住戶之居住環境品質甚鉅云云。惟系爭房屋係 經主管機關臺中市政府審查後准予籌設長期照顧服務機構，
業如前述，已足證並無被告所稱影響環境衛生或居住安寧之 虞，否則主管機關豈能准予籌設。復且，系爭房屋係店面， 其使用並不影響其他社區住戶，更遑論影響安全，則長照服 務究何以當然會影響其他住戶之居住環境品質甚鉅，被告自 應舉證以實其說。況且，假設日後使用系爭房屋真有影響社 區安寧或清潔衛生之情事，亦屬報請相關機關取締裁罰問題 ，被告自不得以此尚未發生之事實而侵害原告對於系爭房屋 之使用收益。再者，我國現已邁入高齡化社會，老人長期照 顧服務之提供已屬迫切需要，此亦為各縣市政府施政之重點 項目，況且系爭房屋所在之社區住戶人口中，亦不乏有高齡 長者，於其子女外出工作時，在系爭房屋設立之照顧服務機 構，亦可就近提供高齡長者良好照顧，使年輕人工作時無後 顧之憂，反而有利於社區住戶。由上可知，於系爭房屋籌設 長期照顧服務機構，並無影響其他住戶居住環境品質或安全 之情事，且反而有利於社區住戶對於高齡長者照顧問題之解 決，被告上開主張實非可採。被告另主張略以，參酌公寓大 廈管理條例，有所謂：惡鄰條款、嫌惡設施等相關規定，本 大廈其他全體之住戶，為求一個單純安靜、安全、乾淨、祥 和之居住環境，是以，除原告之外，其餘區分所有權人，絕 大多數均反對之，乃為該決議議題一之修訂內容、及107 年 1 月份修訂之住戶規約第19條第1 款末段，所為之決議內容 及修訂之住戶規約，均屬合法有效云云。惟於系爭房屋籌設 長期照顧服務機構，並無影響其他住戶居住環境品質或安全 之情事，且反而有利於社區住戶對於高齡長者照顧問題之解 決，從而，究竟長期照顧服務機構何以係「嫌惡設施」，且 系爭房屋現尚未經營長期照顧服務機構使用，自尚無任何擾 鄰情事，又何以有「惡鄰」之說，均未見被告說明，被告上 開主張自難憑採。
㈥主管機關係依規定准予系爭房屋籌設長照機構，依規定根本 無須經社區或大樓管理委員會同意，亦無住戶規約約定不得 設立長照機構即不得准予設立之相關規定，且系爭房屋籌設 社區長照機構，亦無變更使用執照類組或與原核定使用不合 之變更之情事，根本無需變更使用執照，更無影響大樓結構 安全之情事。詎系爭決議竟修改「東宮巨星」社區住戶規約 第19條第1 款，以限制系爭房屋經營長期照顧服務機構，顯 有違長期照顧服務法及其子法之規定，應屬無效。另系爭規 約使原告對於系爭房屋之任何使用收益，均須經管委會之決 議，於法亦屬無據，且管委會無法源依據竟可恣意禁止或報 警驅離住戶，顯然權利濫用，並有違善良風俗及誠信原則， 嚴重干涉原告基於區分所有權人得於法令限制範圍內自由使
用、收益之權限，亦屬無效。
㈦訴之聲明：確認東宮巨星公寓大廈社區於108 年11月30日區 分所有權人會議決議規約第22條第一項第一款為「住戶不得 在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美容院、舞廳 、MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具等娛樂或色 情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會場所及從事其他特殊 行業（含醫療、長照、日照、安養、生命禮儀等機構），若 需經營上述特殊行業，須依法向主管機關申請變更使用用途 後，再提交區分所有權人會議中討論決議通過後，才可依法 使用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈。」之決 議無效
二、被告則以：
㈠被告於107 年12月23日所召開之107 年度第2 次區分所有權 人會議之決議及系爭決議，乃依公寓大廈管理條例第31條之 規定所作成，自屬合法有效。原告主張該決議修定住戶規約 應屬無效云云，被告否認之，依法應由原告負舉證責任。再 者公寓大廈管理條例之基本精神為社區自治，社區之區分所 有權人會議、住戶規約，為社區全體住戶應共同遵守之事項 ，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活 環境，限制個人部分之權益以保全維護社區全體住戶之基本 權利。參公寓大廈管理條例第6 條第1 項之規定，本件原告 向法院拍賣取得所有系爭房屋，為營利而出租予訴外人台中 市輕心照顧服務勞動合作社，並申請籌設設立日照中心使用 ，經營老人長期照顧服務機構，然而被告社區為單純公住家 使用之集合住宅，一旦設立日照中心使用，經營老人長期照 顧服務、相關醫療設施、環境衛生、居住安寧等等，勢必有 重大變異，將影響其他住戶之居住環境品質甚鉅，是除原告 之外，其餘區分所有權人，絕大多數反對之，乃為系爭決議 議題修訂內容，所為之決議及修訂之住戶規約應均合法有效 。原告提起本件訴訟應屬無據。
㈡被告社區大樓於921 大地震中嚴重受損，主要鋼樑及橫柱均 有受損，原告曾稱將變更其室內格局及希望於外牆增開門窗 ，此舉將造成被告社區影響結構安全，因大樓支撐支梁柱、 橫樑及承載牆係不可變動的，一旦變動支撐結構，即將造成 影響社區大樓之結構安全，且設立小型社區式日間照顧，樓 梯寬度需達1.2 公尺以上，原告勢必需重修擴建樓梯，此外 日間照顧需有逃生門設備，原告須於住屋之後面另外開設逃 生門，加上其他消防設備等，如此一來將影響被告社區集合 住宅之安全結構及其他住戶逃生路線之安全性。且原告房屋 雖臨12米道路，惟該巷道為死巷道，目前為被告社區所設3
個停車場之車道出入口，一旦原告設立社區式日間照顧，老 年人照護之接送車輛勢必占據車道，將嚴重影響車輛進出， 徒增社區住戶出入之不方便，危及行車安全性。原告亦必然 需設有無障礙空間，此需將社區之外圍景觀花台拆除，將破 壞社區大樓之綠化美觀甚鉅，原告為收取高額租金，犧牲其 他住戶權益，自屬無據。被告社區一直係供住宅使用，原告 一意經營特殊行業，經社區區分所有權人多數不同意，應予 遵守。原告之請求確無理由等語置辯。
㈢答辯聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠東宮巨星公寓大廈社區於108 年11月30日區分所有權人會議 即系爭會議並決議規約第22條第一項第一款為「住戶不得在 本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理容院、美容院、舞廳、 MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館、電動玩具等娛樂或色情 場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會場所及從事其他特殊行 業（含醫療、長照、日照、安養、生命禮儀等機構），若需 經營上述特殊行業，須依法向主管機關申請變更使用用途後 ，再提交區分所有權人會議中討論決議通過後，才可依法使 用，否則管理員可禁止其使用或報警驅離本大廈。」等情， 為兩造所不爭，並有系爭會議記錄、新規約在卷可稽（見本 院卷第387-466頁），已可認定。
㈡按公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定：「區分所有權人除 法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分 ，並排除他人干涉」、第9 條第2 項及第3 項規定：「住戶 對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但 另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本 條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」，兩 者相互對照，可知有關專有部分之使用、收益、處分權利， 所有人得自由行使，僅有法律得以限制，且可排除他人之干 涉，與共用部分以約定為先之規定，顯然有異。是關於專有 部分使用、收益、處分權利之限制應屬法律保留事項，因此 規約內容針對專有部分之規範，原則上僅能就法規所未規定 事項及技術性、細節性事項為規範，至於共用部分，規約之 主導性則較強，而有較大自主權。另同條例第15條第1 項雖 規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、 約定專用部分，不得擅自變更」，但規約之內容就專有部分 之使用，仍應如前所述限於法律未規範部分或技術性、細節 性事項。如果認為規約得以隨意甚至就法律許可部分仍限制 所有權人就專有部分之使用、收益、處分方式，再依公寓大 廈管理條例第15條第1 項搖身一變成為同條例第4 條第1 項
中所稱「法律（即公寓大廈管理條例第15條第1 項第15條第 1 項）另有限制」，則區分所有權人使用、收益、處分專有 部分除法律限制外還要受規約限制，顯然影響區分所有權人 之財產權，公寓大廈管理條例第4 條第1 項所稱排除他人干 涉形同具文。故就公寓大廈管理條例為體系解釋，應認為該 條例第15條第1 項雖區分所有權人應依規約使用專有部分， 但規約就專有部分之使用、收益、處分之限制，應考量該條 例第4 條第1 項尊重所有權僅有法律得限制之意旨，僅能就 法規所未規定事項及技術性、細節性事項為規範。由上所述 ，就法律已經准許之事項，規約僅能就技術性、細節性事項 為規範，而不得違反法律意旨為不准許之規範。內政部營建 署96年3 月19日營署建管字第0960013284號函釋認為規約內 容不得牴觸都市計畫法及建築法等法令規定，牴觸者無效， 故依據都市計畫法及建築法等法令規定，該公寓大廈座落之 土地使用分區及建築物之用途，得設立老人養護中心時，自 不得以公寓大廈規約另予限制，其解釋合於法律規定，應可 援用。
㈢按「細部計畫應以細部計畫書及細部計畫圖就左列事項表明 之：…三、土地使用分區管制。」為都市計畫法第22條第1 項第3 款所明定。又「建造執照或雜項執照申請書，應載明 左列事項：…五、建築物用途。」建築法第31條第5 款亦有 明文。查系爭房屋為店面，此有原證一號建物登記謄本所載 「主要用途：住商用」等語可按（見本院卷第21頁），且系 爭房屋之承租人清心合作社於107 年10月25日向臺中市政府 申請籌設長期照顧服務機構，經審查結果亦准予籌設臺中市 政府107 年11月15日府授衛照字第1070275280號函附卷可按 （見本院卷第33-34 頁）。被告爭執系爭房屋不能設立日照 機構云云。經本院函詢臺中市政府，依臺中市政府108 年10 月2 日府授衛照字第1080231011號函覆意旨（見本院卷第33 5-337 頁），申請長照機構設立許可，應先檢附相關文件（ 申請書、計畫書、建築物圖示、土地及建物使用權利證明文 件. . . ）向臺中市政府衛生局申請籌設許可，經該府相關 局處書面審查，符合各該法規規定者，方可取得籌設許可。 且有關「在集合住宅設立長照機構需經社區或大樓管理委員 會同意」或「社區、大樓規約約定不得設立長照機構，即不 得准予設立」，非屬長期照顧服務法及其子法之規範範疇等 語。依臺中市政府都市發展局108 年10月8 日中市都管字第 1080173337號函覆意旨（見本院卷第339-340 頁），系爭建 物領有（81）中工建使字第457 號使用執照，原核准地上一 、二樓用途為（G-3 ）店鋪、（H-2 ）集合住宅，本案擬申
請服務類別為社區式服務類（日間照顧），使用用途係為H- 1 或H-2 類組，倘涉及使用執照用途變更或建築法第73條第 2 項，應依規定辦理變更使用執照等語。而系爭房屋既經臺 中市政府准予籌設長照機構，足見其經書面審查均屬合格， 且依臺中市政府都市發展局回函可知，可知系爭房屋籌設社 區長照機構供作社區式服務類（日間照顧）使用，係合於系 爭房屋使用執照之規制類組，於法並無不合，縱然有其他需 要，依規定辦理變更使用執照即可，足證系爭房屋得設立老 人長期照顧服務機構，合於都市計畫法第22條第1 項第3 款 有關土地使用分區管制之規定，亦合於建築法第31條第5 款 有關建築物用途之規定。且依規定准予籌設長照機構，根本 無須經社區或大樓管理委員會同意，亦無住戶規約約定不得 設立長照機構即不得准予設立之相關規定。易言之，系爭房 屋設立老人長期照顧服務機構，其所有權之使用、收益，係 合於都市計畫法及建築法規定，且別無其他法令限制，則原 告基於所有權人地位，依民法第765 條及公寓大廈管理條例 第4 條第1 項、第9 條第1 項規定，自得為之，並排除他人 干涉。系爭決議議決規約禁止系爭房屋設立長照機構部分， 對系爭房屋使用增加法律所無之限制，且幾乎已經完全排除 原告自行或出租他人在系爭房屋經營長照機構之可能性，非 僅就細節性、技術性事項為規範而已，依前揭說明，自已違 反公寓大廈管理條例第4 條第1 項之規定，依民法第71條本 文規定，此決議之法律行為自屬無效。
㈣被告雖另辯稱：被告社區為單純公住家使用之集合住宅，一 旦設立日照中心使用，經營老人長期照顧服務、相關醫療設 施、環境衛生、居住安寧等等，勢必有重大變異，將影響其 他住戶之居住環境品質甚鉅，違反公寓大廈管理條例第6 條 第1 項之規定。另被告社區大樓於921 大地震中嚴重受損， 主要鋼樑及橫柱均有受損，原告曾稱將變更其室內格局及希 望於外牆增開門窗，此舉將造成被告社區影響結構安全，因 大樓支撐支梁柱、橫樑及承載牆係不可變動的，一旦變動支 撐結構，即將造成影響社區大樓之結構安全云云。惟按「住 戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用 部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛 生。」固為公寓大廈管理條例第6 條第1 項第1 款所明定， 然系爭房屋係經主管機關臺中市政府審查後准予籌設長期照 顧服務機構，業如前述。且系爭房屋係角店店面，兩面均臨 馬路且可直接由一樓出入，有建物圖示、照片存卷可查（見 本院卷第293-294 、306 頁），則其設立長照機構是否會對 其他社區住戶造成巨大影響，尚難認定，假設日後使用系爭
房屋真有影響社區安寧或清潔衛生之情事，亦屬報請相關機 關取締裁罰問題，被告自不得以此尚未發生之事實而侵害原 告對於系爭房屋之使用收益。另關於結構變更之部分，被告 雖辯稱原告必須更動承重牆或樑柱云云，但並未提出任何證 據以實其說，已難採信。且依臺中市政府都市發展局108 年 10月8 日中市都管字第1080173337號函說明，若有變更使用 類組或建造行為以外主要構造、防火區劃等變更，需由建築 師檢討並簽證負責，若涉及結構等專業工程且依法有必要時 ，並應由結構專業工業技師檢討並簽證負責（見本院卷第33 9-340 頁），故縱然系爭房屋需要進行施工，亦需經建築師 或結構專業工業技師簽證負責，非得隨意為之，故被告此部 分辯解，亦屬無據。
㈤綜上所述，原告主張「東宮巨星公寓大廈社區於108 年11月 30日區分所有權人會議即系爭會議並決議規約第22條第一項 第一款為『住戶不得在本大廈內做為製造加工廠、賭坊、理 容院、美容院、舞廳、MTV 、KTV 、餐廳、酒店、茶藝館、 電動玩具等娛樂或色情場所；並且禁止私設神禮、宗教聚會 場所及從事其他特殊行業（含醫療、長照、日照、安養、生 命禮儀等機構），若需經營上述特殊行業，須依法向主管機 關申請變更使用用途後，再提交區分所有權人會議中討論決 議通過後，才可依法使用，否則管理員可禁止其使用或報警 驅離本大廈。』之決議無效」，就關於長照機構部分，依前 所述為法律所許可，且幾乎已經完全排除原告自行或出租他 人在系爭房屋經營長照機構之可能性，非僅就細節性、技術 性事項為規範而已，違反公寓大廈管理條例第4 條第1 項之 規定，依民法第71條本文規定，應屬無效，，原告就此部分 之請求為有理由，應予准許。至系爭決議其他部分，與長照 機構所適用之法令未必相同，原告並未說明有何無效之處， 亦無證據證明為無效，原告一併主張無效，並無理由，此部 分訴訟應予駁回。
五、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 王奕勛
上正本照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 顏督訓