損害賠償等
臺灣臺中地方法院(民事),訴字,108年度,1676號
TCDV,108,訴,1676,20191218,1

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度訴字第1676號　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
原　　　告　林于翔　
　　　　　　姚啟文　
　　　　　　詹玉敏　
共　　　同
訴訟代理人　林沛妤律師
被　　　告　寶萊建設股份有限公司

兼　法　定
代　理　人　陳政漢　
被　　　告　陳政偉　
　　　　　　誠邦建設股份有限公司

法定代理人　吳鴻欣　
上　一　人
訴訟代理人　林軍男律師
被　　　告　昀達不動產有限公司

法定代理人　王裕錫　
被　　　告　吳文賢　
　　　　　　王榮彬　
　　　　　　王榮輝　
上四人共同
訴訟代理人　黃逸哲律師
上四人共同
複　代理人　羅偉甄律師
被　　　告　成侑不動產有限公司

法定代理人　陳崇實　
被　　　告　鴻毅服務股份有限公司


法定代理人　劉炳耀　
上　一　人
訴訟代理人　黃子懿　
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國108 年11月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告寶萊建設股份有限公司應給付原告林于翔新臺幣壹佰伍 拾肆萬元，及自民國一百零八年六月十一日起至清償日止，



按年息百分之五計算之利息。
二、被告寶萊建設股份有限公司應給付原告林于翔新臺幣貳拾參 萬壹仟元，及自民國一百零八年六月十一日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。
三、被告陳政偉應給付原告林于翔新臺幣玖拾陸萬元，及自民國 一百零八年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
四、被告陳政漢與被告吳文賢、被告王榮彬應連帶給付原告林于 翔新臺幣壹佰伍拾肆萬元，及自民國一百零八年六月十一日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
五、被告昀達不動產有限公司與被告吳文賢、被告王榮彬應連帶 給付原告林于翔新臺幣壹佰伍拾肆萬元，及自民國一百零八 年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。六、被告昀達不動產有限公司與被告成侑不動產有限公司、被告 鴻毅服務股份有限公司應連帶給付原告林于翔新臺幣貳佰伍 拾萬元，及自民國一百零八年六月十一日起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息。
七、上開第一項、第四項、第五項及第六項所命給付，於新臺幣 壹佰伍拾肆萬元範圍內，任一被告為給付者，其他被告於該 給付範圍內，同免給付義務。
八、上開第三項、第四項、第五項及第六項所命給付，於新臺幣 玖拾陸萬元範圍內，任一被告為給付者，其他被告於該給付 範圍內，同免給付義務。
九、被告寶萊建設股份有限公司應給付原告姚啟文、原告詹玉敏 各新臺幣陸拾萬元，及均自民國一百零八年六月十一日起至 清償日止，按年息百分之五計算之利息。
十、被告寶萊建設股份有限公司應給付原告姚啟文、原告詹玉敏 各新臺幣玖萬元，及均自民國一百零八年六月十一日起至清 償日止，按年息百分之五計算之利息。
十一、被告陳政偉應給付原告姚啟文、原告詹玉敏各新臺幣肆拾 萬元，及均自民國一百零八年六月十一日起至清償日止， 按年息百分之五計算之利息。
十二、被告陳政漢與被告吳文賢、被告王榮輝應連帶給付原告姚 啟文、原告詹玉敏各新臺幣陸拾萬元，及均自民國一百零 八年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
十三、被告昀達不動產有限公司與被告吳文賢、被告王榮輝應連 帶給付原告姚啟文、原告詹玉敏各新臺幣陸拾萬元，及均 自民國一百零八年六月十一日起至清償日止，按年息百分 之五計算之利息。




十四、被告昀達不動產有限公司與被告成侑不動產有限公司、被 告鴻毅服務股份有限公司應連帶給付原告姚啟文、原告詹 玉敏各新臺幣壹佰萬元，及均自民國一百零八年六月十一 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。十五、上開第九項、第十二項、第十三項及第十四項所命給付， 對原告姚啟文、原告詹玉敏各於新臺幣陸拾萬元範圍內， 任一被告為給付者，其他被告於該給付範圍內，同免給付 義務。
十六、上開第十一項、第十二項、第十三項及第十四項所命給付 ，對原告姚啟文、原告詹玉敏各於新臺幣肆拾萬元範圍內 ，任一被告為給付者，其他被告於該給付範圍內，同免給 付義務。
十七、原告其餘之訴駁回。
十八、訴訟費用負擔如附表所示。
十九、本判決第一項，於原告林于翔以新臺幣伍拾壹萬元為被告 寶萊建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告寶萊 建設股份有限公司如以新臺幣壹佰伍拾肆萬元為原告林于 翔預供擔保，得免為假執行。
二十、本判決第二項，於原告林于翔以新臺幣捌萬元為被告寶萊 建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告寶萊建設 股份有限公司如以新臺幣貳拾參萬壹仟元為原告林于翔預 供擔保，得免為假執行。
二十一、本判決第三項，於原告林于翔以新臺幣參拾貳萬元為被 告陳政偉供擔保後，得假執行。但被告陳政偉如以新臺 幣玖拾陸萬元為原告林于翔預供擔保，得免為假執行。二十二、本判決第四項，於原告林于翔以新臺幣伍拾壹萬元為被 告陳政漢、被告吳文賢、被告王榮彬供擔保後，得假執 行。但被告陳政漢、被告吳文賢、被告王榮彬如以新臺 幣壹佰伍拾肆萬元為原告林于翔預供擔保，得免為假執 行。
二十三、本判決第五項，於原告林于翔以新臺幣伍拾壹萬元為被 告昀達不動產有限公司、被告吳文賢、被告王榮彬供擔 保後，得假執行。但被告昀達不動產有限公司、被告吳 文賢、被告王榮彬如以新臺幣壹佰伍拾肆萬元為原告林 于翔預供擔保，得免為假執。
二十四、本判決第六項，於原告林于翔以新臺幣捌拾參萬元為被 告昀達不動產有限公司、被告成侑不動產有限公司、被 告鴻毅服務股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告 昀達不動產有限公司、被告成侑不動產有限公司、被告 鴻毅服務股份有限公司如以新臺幣貳佰伍拾萬元為原告



林于翔預供擔保，得免為假執。
二十五、本判決第九項，於原告姚啟文、原告詹玉敏各以新臺幣 貳拾萬元為被告寶萊建設股份有限公司供擔保後，得假 執行。但被告寶萊建設股份有限公司如分別以新臺幣陸 拾萬元為原告姚啟文、原告詹玉敏預供擔保，得免為假 執。
二十六、本判決第十項，於原告姚啟文、原告詹玉敏各以新臺幣 參萬元為被告寶萊建設股份有限公司供擔保後，得假執 行。但被告寶萊建設股份有限公司如分別以新臺幣玖萬 元為原告姚啟文、原告詹玉敏預供擔保，得免為假執。二十七、本判決第十一項，於原告姚啟文、原告詹玉敏各以新臺 幣壹拾參萬元為被告陳政偉供擔保後，得假執行。但被 告陳政偉如分別以新臺幣肆拾萬元為原告姚啟文、原告 詹玉敏預供擔保，得免為假執。
二十八、本判決第十二項，於原告姚啟文、原告詹玉敏各以新臺 幣貳拾萬元為被告陳政漢、被告吳文賢、被告王榮輝供 擔保後，得假執行。但被告陳政漢、被告吳文賢、被告 王榮輝如分別以新臺幣陸拾萬元為原告姚啟文、原告詹 玉敏預供擔保，得免為假執。
二十九、本判決第十三項，於原告姚啟文、原告詹玉敏各以新臺 幣貳拾萬元為被告昀達不動產有限公司、被告吳文賢、 被告王榮輝供擔保後，得假執行。但被告昀達不動產有 限公司、被告吳文賢、被告王榮輝如分別以新臺幣陸拾 萬元為原告姚啟文、原告詹玉敏預供擔保，得免為假執 。
三十、本判決第十四項，於原告姚啟文、原告詹玉敏各以新臺幣 伍拾萬元為被告昀達不動產有限公司、被告成侑不動產有 限公司、被告鴻毅服務股份有限公司供擔保後，得假執行 。但被告昀達不動產有限公司、被告成侑不動產有限公司 、被告鴻毅服務股份有限公司如分別以新臺幣壹佰萬元為 原告姚啟文、原告詹玉敏預供擔保，得免為假執。三十一、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到 場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場 或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十 日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第 1 項、第4 項定有明文。本件原告於起訴時，原以洪孟志為



被告，嗣於民國108 年8 月14日當庭具狀撤回對洪孟志之訴 訟，而洪孟志未於該書狀送達10日內提出異議，視為同意撤 回，是原告此部分撤回，於法有據，應予准許。二、被告寶萊建設股份有限公司（下稱寶萊公司）、陳政漢、陳 政偉、成侑不動產有限公司（下稱成侑公司）經合法通知， 均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所 列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告林于翔透過被告昀達不動產有限公司（即有巢氏房屋 台中沙鹿鎮南加盟店，下稱昀達公司）業務人員即被告王 榮彬介紹，於106 年5 月30日分別向寶萊公司、陳政偉購 買坐落原臺中市○○區○○○段○○○段000000地號（分 割前）土地上之「寶萊首賦」社區預售屋（下稱系爭預售 屋）編號第B7棟之房屋（同段6324建號，完工後之門牌號 碼為臺中市○○區○○路000 巷00號）及其土地（分割後 為277-20地號，下合稱B7房地）；姚啟文及詹玉敏透過昀 達公司業務人員即被告王榮輝介紹，於106 年7 月3 日分 別向寶萊公司、陳政偉購買系爭預售屋編號第B5棟之房屋 （同段6321建號，完工後之門牌號碼為臺中市○○區○○ 路000 巷00號）及其土地（分割後為277-23地號，下合稱 B5房地），並均簽立房屋預定買賣契約書及土地預定買賣 契約書（下合稱系爭契約）。原告於簽約時分別給付訂金 新臺幣（下同）10萬元、5 萬元，另依指示匯款至指定之 寶萊公司及陳政偉帳戶內，是林于翔已給付房屋款154 萬 元、土地款96萬元，合計250 萬元；姚啟文及詹玉敏已給 付房屋款120 萬元、土地款80萬元，合計200 萬元。詎於 107 年2 月間，媒體披露系爭預售屋均遭一屋多賣、受害 者眾，原告始知悉上開房地於其等購買後尚出售予他人， 而B7房地現遭法拍標脫為他人所有，B5房地於106 年11月 間出售並移轉登記予訴外人蔡瑩瑩，則寶萊公司及陳政偉 就契約標的已陷給付不能，原告依房屋預定買賣契約書第 25條、土地預定買賣契約第12條約定及民法第256 條規定 ，以寶萊公司、陳政偉之給付有民法第226 條之情形，而 以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，並依民 法第259 條規定，林于翔各請求寶萊公司返還已付房屋款 154 萬元、陳政偉返還已付土地款96萬元，姚啟文、詹玉 敏分別請求寶萊公司返還已付房屋款各60萬元、陳政偉返 還已付土地款各40萬元；另寶萊公司應同時賠償房屋總價 款15％之違約金予原告，而原告僅請求已付價金部分之違



約金，是寶萊公司應給付林于翔231,000 元、姚啟文與詹 玉敏各9 萬元。
（二）房屋預定買賣契約書第7 條「履約保證機制」第1 款約定 「系爭預售屋由承作同業擔保保證人誠邦建設股份有限公 司（下稱誠邦公司）負責承作價金返還保證」，而被告誠 邦公司法定代理人吳鴻欣於該公司與受害者協調時，曾自 承有擔任系爭預售屋之同業連帶擔保人，被告陳政漢亦曾 向原告表示有與誠邦公司簽立同業互保協議書，誠邦公司 可取得系爭預售屋銷售金額1 ％，是寶萊公司與誠邦公司 間確有保證協議，誠邦公司同意對系爭預售屋負保證責任 ，則依民法第740 條規定，誠邦公司應與寶萊公司就原告 已給付價金部分負保證之責。
（三）又原告曾向昀達公司要求購買有履約保證之房屋，該店之 業務人員王榮彬、王榮輝及經紀人吳文賢即表示系爭預售 屋有同業連帶擔保之履約保證，並提出「台中市預售屋履 約保證機制『同業連帶擔保』審核表」予原告，以證明購 買系爭預售屋有足夠保障，原告相信有巢氏房屋為領有相 關牌照之專業仲介，且提出履約保證相關證明文件，乃捨 棄其他觀望中之房屋而簽立系爭契約。惟嗣後誠邦公司表 示上開審核表係屬偽造，經原告函詢臺中市不動產開發商 業同業公會，該公會函覆「審核表並非本公會同業連帶擔 保之審核文件，且其上之承辦人『楊千慧』、秘書長『蕭 勝夫』、監事『吳春山』及理事長『邱崇喆』之印文亦非 本公會人員所用印」，足證上開審核表係偽造之文件。陳 政漢因一屋多賣、偽造上開審核表，及利用詐術使買方陷 於錯誤而交付高額購屋頭期款，藉此騙取款項，係故意侵 害原告之權利，致其等受有所交付買賣價款之損害，原告 依民法第184 條第1 項前段規定，請求陳政漢應分別賠償 林于翔250 萬元、姚啟文及詹玉敏各100 萬元。吳文賢、 王榮彬、王榮輝均受僱於昀達公司，受有巢氏房屋加盟總 部之教育訓練，應具有相當之房地買賣專業，然其等未盡 專業及審核之義務，明知同業無法擔任預售屋之價金返還 保證人，卻由王榮彬、王榮輝持陳政漢所提供虛偽之上開 審核表取信原告，告知系爭預售屋之同業連帶擔保已經不 動產公會審核通過，及提供顯然與規定不合之系爭契約予 原告，吳文賢並於系爭契約上簽章認證，致原告陷於錯誤 ，使陳政漢得以藉此騙得高額購屋款，吳文賢、王榮彬、 王榮輝具有重大過失，原告依民法第184 條第1 項前段、 第185 條規定，請求吳文賢、王榮彬與陳政漢連帶對林于 翔負賠償之責，及請求吳文賢、王榮輝與陳政漢連帶對姚



啟文、詹玉敏負賠償之責。
（四）吳文賢、王榮彬及王榮輝均為昀達公司之員工，且吳文賢 為不動產經紀人，吳文賢、王榮彬及王榮輝有前述因過失 共同侵害原告權利之行為，為此原告依民法第188 條第1 項前段及不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求 昀達公司與吳文賢、王榮彬連帶對林于翔負賠償之責，及 請求昀達公司與吳文賢、王榮輝連帶對姚啟文、詹玉敏負 賠償之責。
（五）被告鴻毅服務股份有限公司（下稱鴻毅公司）為有巢氏房 屋加盟總部，昀達公司、成侑公司（即有巢氏房屋台中國 圖館加盟店）分別為旗下加盟分店。有巢氏房屋有其自有 售屋平台，串聯各加盟店之買賣物件，旗下仲介人員亦受 總部之教育訓練，應具有相當之房地買賣專業。昀達公司 身為房屋仲介之專業企業經營者，就受原告委託仲介事項 依法應盡善良管理人之注意義務，竟疏於辨識上開審核表 之格式及真正，且未確認即由業務人員持偽造之審核表取 信原告，及經紀人於契約上簽章認證，致原告誤信而受有 損害。再者，林于翔透過昀達公司（即有巢氏房屋沙鹿鎮 南加盟店）於106 年5 月30日購買B7房地後，成侑公司（ 即有巢氏房屋台中國圖館加盟店）竟於107 年1 月8 日再 將同一房地仲介出售訴外人康世爵；姚啟文及詹玉敏透過 昀達公司（即有巢氏房屋沙鹿鎮南加盟店）於106 年7 月 3 日購買B5房地後，B5房地迭經出售，於106 年11月間移 轉登記於訴外人蔡瑩瑩名下，而蔡瑩瑩之胞妹蔡婷婷於另 案偵查中證稱：該屋係透過有巢氏房屋仲介購買等語，顯 見本件房地於有巢氏房屋品牌通路售出後，仍透過有巢氏 房屋仲介進行一屋多賣之情形。則有巢氏房屋就仲介銷售 之不動產未盡調查把關責任，致各買家支付高額頭期款而 受有損害，經手之昀達公司及成侑公司具有重大過失，其 等所提供之服務欠缺專業水準可合理期待之安全性。又依 不動產經紀業管理條例第4 條第8 款規定，加盟店除得使 用有巢氏房屋之服務、營運方式、商標或服務標章，亦應 同受加盟總部鴻毅公司之規範及監督，且原告是信任有巢 氏房屋連鎖品牌，乃委任沙鹿鎮南加盟店辦理買賣業務， 吳文賢、王榮彬及王榮輝應併有為鴻毅公司執行業務之事 實，則鴻毅公司屬提供服務之企業經營者，即應確保其監 督、管理及加盟店之服務，符合當時科技或專業水準可合 理期待之安全性。惟沙鹿鎮南加盟店、台中國圖館加盟店 於本件所提供之不動產仲介服務欠缺專業水準，致原告受 有損害，原告得依消費者保護法第7 條第1 項、第3 項規



定，請求昀達公司、成侑公司及鴻毅公司連帶負賠償之責 。
（六）為此，爰依系爭契約、債務不履行、保證、侵權行為等法 律關係及消費者保護法第7 條第1 項、第3 項、不動產經 紀業管理條例第26條第2 項規定，提起本訴，並聲明： 1、寶萊公司應給付林于翔154 萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。如對寶萊公司 之財產強制執行無效果時，應由誠邦公司給付之。 2、寶萊公司應給付林于翔231,000 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
3、陳政偉應給付林于翔96萬元，及自起訴狀繕本達翌日起至 清償日止，按年息5 ％計算之利息。
4、昀達公司、成侑公司與鴻毅公司應連帶給付林于翔250 萬 元，及自起訴狀繕本送達最後一被告翌日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息。
5、陳政漢、吳文賢與王榮彬應連帶給付林于翔2,500,000 元 ，及自起訴狀繕本送達最後一被告翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。
6、昀達公司、吳文賢與王榮彬應連帶給付林于翔250 萬元， 及自起訴狀繕本送達最後一被告翌日起至清償日止，按年 息5 ％計算之利息。
7、第一項聲明所命給付及第四、五、六項聲明所命給付於15 4 萬元範圍內，於其中任一被告為全部或一部給付時，他 被告於給付範圍內免除給付義務。
8、第三項聲明所命給付及第四、五、六項聲明所命給付於96 萬元範圍內，於其中任一被告為全部或一部給付時，他被 告於給付範圍內免除給付義務。
9、寶萊公司應給付姚啟文、詹玉敏各60萬元，及均自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。如 對寶萊公司之財產強制執行無效果時，應由誠邦公司給付 之。
10、寶萊公司應給付姚啟文、詹玉敏各9 萬元，及均自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 11、陳政偉應給付姚啟文、詹玉敏各40萬元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 12、昀達公司、成侑公司與鴻毅公司應連帶給付姚啟文、詹玉 敏各100 萬元，及均自起訴狀繕本送達最後一被告翌日起 至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
13、陳政漢、吳文賢與王榮輝應連帶給付姚啟文、詹玉敏各10 0 萬元，及均自起訴狀繕本送達最後一被告翌日起至清償



日止，按年息5 ％計算之利息。
14、昀達公司、吳文賢與王榮輝應連帶給付姚啟文、詹玉敏各 100 萬元，及均自起訴狀繕本送達最後一被告翌日起至清 償日止，按年息5 ％計算之利息。
15、第九項聲明所命給付及第十二、十三、十四項聲明所命給 付，對姚啟文、詹玉敏各於60萬元範圍內，於其中任一被 告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付義 務。
16、第十一項聲明所命給付及第十二、十三、十四項聲明所命 給付，對姚啟文、詹玉敏各於40萬元範圍內，於其中任一 被告為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內免除給付 義務。
17、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則分別以下詞置辯：
（一）寶萊公司、陳政漢、陳政偉未於言詞辯論期日到場，亦未 提出書狀作何聲明或陳述。
（二）誠邦公司部分：依據內政部頒發之「預售屋買賣定型化契 約書範本」第6 條之1 所載，履約保證機制共有5 種類型 ，其中「價金返還之保證」是指由第三方金融機構承作， 且保證費用須由建商負擔，交屋前建商無法挪用款項，若 發生建商倒閉，買方投入之全數金額由金融機構退回。而 所謂「同業互保」擔保之性質，其擔保責任係在擔保至該 建案取得使用執照（完成建物），不包括價金返還之保證 。兩者之性質與所負責任均有所不同，不能混為一談。誠 邦公司並非金融機構，自無承作系爭預售屋買賣價金返還 保證之資格及同意承作系爭預售屋買賣價金返還保證之可 能。再者，房屋預定買賣契約第7 條第1 款蓋有「承作同 業擔保保證人城邦建設股份有限公司」等字樣之橡皮圖章 戳文，係陳政漢為詐騙原告等買受人所盜刻並偽造之印文 ，且該條款並非誠邦公司擔任買賣價金返還保證人之約定 ，房屋及土地預定買賣契約末頁當事人欄位亦無誠邦公司 暨法定代理人之簽名或蓋章，故誠邦公司不負價金返還之 保證責任。況且，原告自承上開審核表屬偽造之文件，足 證誠邦公司並無擔任同業連帶擔保人之事實。另誠邦公司 之法定代理人吳鴻欣與各受害者協調時，係向原告等說明 何謂「同業互保」擔保，誠邦公司於協調會中亦不曾同意 擔任系爭預售屋買賣契約之同業連帶擔保人，是原告之請 求並無理由等語。並聲明：1 、原告之訴駁回。2 、如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（三）鴻毅公司部分：昀達公司、成侑公司與鴻毅公司間固成立



加盟關係，惟雙方均為不同之法人人格，彼此人事、會計 、營運各自獨立，自負盈虧，並無從屬或共同經營關係， 加盟店與客戶簽立之各式契據，係以加盟店經紀業名稱簽 立，並由加盟店自行負簽約之法律責任，加盟店亦須明確 加註「加盟店」、「加盟經營」、「每一家加盟店皆為獨 立經營之經紀業者」、「加盟店與加盟總部為不同法人， 財務與法律責任各自獨立」之標示，雙方間加盟契約僅分 別授權其等使用「有巢氏房屋加盟店」之頭銜，以表明各 加盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標 章之組織系統而已，權利義務歸屬主體仍為加盟店本身， 鴻毅公司並無與加盟店使用其服務標章所召來之客戶締結 契約關係之意。昀達公司、成侑公司之銷售預售屋行為， 並非鴻毅公司授權之營業範圍，且原告所簽立之系爭契約 均非其提供之制式契據，契約並由原告與寶萊公司、陳政 偉分別締約，誠邦公司擔任同業連帶擔保人，見證人為昀 達公司，鴻毅公司對於整起締約過程均無從知悉，亦未獲 有任何利益，根本無指揮、監督可能。又吳文賢、王榮彬 及王榮輝並非鴻毅公司所招聘，雙方並無僱傭關係存在， 鴻毅公司對其等無何選任及監督之行為，故吳文賢等人非 為鴻毅公司執行業務等語。並聲明：1 、原告之訴及假執 行之聲請均駁回。2 、如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
（四）昀達公司、吳文賢、王榮彬、王榮輝部分：寶萊公司為合 法設立之公司，系爭預售屋並已取得臺中市政府都市發展 局核發之104 年度中都建字第02160 號建築執照、106 年 度中都使字第01034 號使用執照，顯見寶萊公司確實有履 行本件交易之能力。再者，寶萊公司提出之「台中市預售 屋履約保證機制『同業連帶擔保』審核表」與臺中市不動 產開發商業同業公會於網路上提供下載之內容幾乎完全一 樣，誠邦公司亦有為同業連帶擔保之情，並為內政部准許 之預售屋履約擔保方式之一，雖臺中市不動產開發商業同 業會否認上開審核表之用印為真正，但該印文所示人員並 無錯誤，客觀上昀達公司等人無法認為文件有何問題存在 ，自無可歸責事由或就當事人履約能力未盡調查義務情形 。又原告與昀達公司接洽時間為106 年5 月30日、7 月3 日，斯時系爭預售屋尚未完成任何登記，而依土地登記謄 本之記載，第一次登記之時間為106 年9 月1 日，陳政漢 移轉予訴外人蔡瑩瑩之日期為106 年11月28日，與訴外人 康世爵簽立買賣契約在107 年1 月間，均係發生在昀達公 司等人之仲介行為後，顯非其等所得預料或得查證，且昀



達公司仲介之系爭預售屋，尚有其他買方完成交屋過戶之 事實，可見其仲介人員並無故意、過失而侵害原告權利之 情事，本件買賣爭議係因陳政漢事後為不法行為及毀約而 起，非屬可歸責於經紀業之事由，故昀達公司等人不須負 賠償責任。又吳文賢並非與原告接洽者，亦未參與系爭契 約之簽立及說明，即吳文賢未有任何之行為，至系爭契約 蓋用「經紀人吳文賢」之印章，僅因主管機關要求契約上 需蓋用合格之不動產經紀人之印章，故昀達公司仲介之案 件均蓋用吳文賢之印章，吳文賢並無何侵權行為。另消費 者保護法第7 條規定係規範企業經營者所提供之商品或服 務欠缺「安全性」，致消費者生命、身體、財產權受害情 形，本件並無此種情形，即無該條文適用餘地。況且，昀 達公司於事後代表自己及所屬員工等，以退還仲介費用為 和解之條件，經林于翔同意後，雙方簽立同意書，昀達公 司並支付和解金164,000 元而達成和解，林于翔不得再為 請求。又王榮彬向林于翔介紹系爭預售屋之時間早於106 年5 月30日系爭契約簽立之日，原告遲至108 年5 月30日 起訴，已逾侵權行為2 年之時效，昀達公司等人得拒絕給 付。姚啟文、詹玉敏自始未支付任何仲介服務費，昀達公 司等人事後以不向其等請求該費用為和解之內容，亦為其 等所答應，雙方已有達成和解之事實，姚啟文及詹玉敏既 未負擔義務，卻要享受昀達公司等人提供之服務與要求賠 償，應屬權利濫用等語。1 、原告之訴駁回。2 、如受不 利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（五）成侑公司部分：B7、B5房地是陳政漢親自委託成侑公司銷 售，並非有巢氏房屋加盟總店發放之物件。有巢氏房屋各 加盟店需自行開發物件，所以同一物件可能同時透過不同 加盟店進行銷售，加盟店間雖會在網路上交流，但物件成 交後是由各加盟店秘書自行下架，且不需通知其他加盟店 已出售的訊息。又上開房地是預售屋買賣，從地政登記資 料上無從得知一屋二賣之情事，若寶萊公司不說，加盟店 也無法查證等語。並聲明：1 、原告之訴及假執行之聲請 均駁回。2 、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、本件得心證之理由：
（一）鴻毅公司為有巢氏房屋連鎖店之加盟總部，昀達公司、成 侑公司分別為沙鹿鎮南加盟店、國圖館加盟店，業務人員 王榮彬、王榮輝及經紀人吳文賢則受僱於昀達公司。林于 翔透過王榮彬介紹，於106 年5 月30日向寶萊公司、陳政 偉購買B7房地，姚啟文及詹玉敏透過王榮輝介紹，於106



年7 月3 日向寶萊公司、陳政偉購買B5房地，均有簽立系 爭契約，並由昀達公司與吳文賢於手寫「經紀人」欄位用 印。惟B7、B5房地均一屋二賣，B7房地於107 年1 月8 日 由國圖館加盟店仲介出售予訴外人康世爵，嗣於108 年2 月23日以拍賣為原因登記第三人所有；B5房地於106 年11 月間由有巢氏房屋仲介出售予訴外人蔡瑩瑩，並於106 年 11月28日移轉登記予蔡瑩瑩所有。房屋預定買賣契約第7 條「履約保證機制」第1 款約定：「價金返還之保證：本 預售屋由承作同業擔保保證人城邦建設股份有限公司負責 承作價金返還保證。」、第25條「違約之處罰」第1 款前 段約定：「若賣方（按即寶萊公司）有增加價款、違約不 賣或買方（按即原告）付清價款後無故不履行移轉登記義 務等違約情事，買方得主張解除本契約及與本契約有連帶 關係之契約，買方若主張解約時，賣方除應將買方已繳之 房屋價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房屋 總價款百分之十五（不得低於百分之十五）之違約金。」 等情，有系爭契約、227-20地號土地之臺中市地籍異動索 引、不動產買賣契約書、臺灣臺中地方檢察署107 年度偵 字第6040號訊問筆錄影本（本院卷一第59頁至第103 頁、 第121 頁至第133 頁）在卷可稽。上開事實為原告及誠邦 公司、鴻毅公司、昀達公司、成侑公司、吳文賢、王榮彬 、王榮輝所不爭執，而寶萊公司、陳政漢、陳政偉已於相 當時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，復未提出 書狀爭執，視同自認。是上開事實，堪以認定。（二）寶萊公司、陳政偉應分別返還原告已給付之買賣價款，寶 萊公司並應賠償以原告已給付房屋款15％計算之違約金予 原告。
1、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並 使其取得該物所有權之義務。民法第345 條第1 項、第34 8 條第1 項分別定有明文。次按因可歸責於債務人之事由 ，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第 226 條之情形時，得解除其契約，民法第226 條第1 項、 第256 條亦有明文。又因可歸責於債務人之事由，致給付 不能者，債權人得解除其契約。買賣契約成立後，物之出 賣人為二重買賣，並已將該物之所有權移轉予後之買受人 者，移轉該物所有權於原買受人即屬不能給付，最高法院 30年度上字第1253號判決意旨可資參照。 2、本件寶萊公司、陳政偉分別將原告所購買之B7、B5房地出 售並所有權登記予第三人，已如前述，是上開房地因可歸



責於寶萊公司、陳政偉之事由已不能給付予原告，經原告 以起訴狀繕本之送達作為解除契約之意思表示，則上開房 地既因可歸責於寶萊公司、陳政偉之事由致給付不能，且 原告已為解除系爭契約之意思表示並送達寶萊公司、陳政 偉，是系爭契約業已解除。
3、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有約定外，受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。 系爭契約既經解除，原告請求寶萊公司、陳政偉返還原告 已給付之買賣價款，當屬有據。又林于翔於簽約當日給付 簽約金10萬元予陳政漢，及匯款144 萬元至寶萊公司之三 信銀行臺中分行帳戶，另匯款96萬元至陳政偉之土地銀行 中港分行帳戶；姚啟文與詹玉敏支付房屋款120 萬元予寶 萊公司，另支付土地款80萬元予陳政偉等情，有林于翔簽 立之房屋預定買賣契約書所附繳款明細表、匯款申請書回 條聯、統一發票、收據（本院卷一第70頁、第107 頁、第 109 頁、第287 頁至第291 頁）可憑。則林于翔各請求寶 萊公司返還已付房屋款154 萬元，陳政偉返還已付土地款 96萬元，為有理由。又姚啟文、詹玉敏對寶萊公司及陳政 偉之債權可分，應各平均分受之，是其等各請求寶萊公司