臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第401號
原 告 張金鳳
訴訟代理人 游雅鈴律師
複 代理人 蔡旻樺
被 告 陳盈嘉
陳盈州
胡新民
兼
上三人共同
訴訟代理人 蔡志雄
被 告 陳建國
陳李瑞香
上二人共同
訴訟代理人 陳泰延
被 告 王橋
鐘惠珍
傅良和
陳火彰
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108 年12月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○段000 地號（面積1194.65 平方公尺）、同段460 地號土地（面積452.15平方公尺），應予合併分割。其分割方法如附圖一即臺中市清水地政事務所收件日期民國107 年12月6 日清土測字第293000號土地複丈成果圖及附表二所示。兩造應金錢補償如附表三找補金額明細表所示。訴訟費用由兩造按如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比例分擔。
事實及理由
甲、程序部分：被告王橋、鍾惠珍、傅良和經合法通知，無正當 理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款 所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：坐落臺中市○○區○○段000 地號土地（面 積1194.65 平方公尺）、460 地號土地（面積452.15平方公 尺）（下合稱系爭土地），為兩造共有，應有部分比例如附 表一所示。又系爭土地並無因物之使用目的不能分割或契約 訂有不分割之期限情形存在，惟就分割方法無法獲得協定， 爰依民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第5 項規定， 請求合併分割系爭土地。考量系爭土地現況已有數名共有人
各自占用建築房屋，爰依建物占用情形，依現況提出分割方 法如臺中市清水地政事務所收件日期民國107 年12月6 日清 土測字第293000號土地複丈成果圖（下稱附圖一）所示。並 聲明：兩造共有系爭土地，應予合併分割如附圖一及附表二 所示，並互為找補如附表三所示。
貳、被告方面則以：
被告陳盈嘉、陳盈州、胡新民、蔡志雄部分：希望按照系爭 土地建物位置，原址原地分割。被告蔡志雄同意原告分割方 案，但鑑價結果認為不合理，分得土地面積沒有增加，為何 要補償其他共有人。被告陳盈嘉、陳盈州、胡新民不同意原 告分割方案，希望不要找補。
被告陳建國、陳李瑞香部分：希望可以按照建物位置分割。 原告所提出之分割方案中，分給被告陳建國、陳李瑞香部分 的空地範圍過大，有部分是被告陳盈州占用的，清水地政事 務所測量結果與被告陳建國、陳李瑞香實際使用面積顯有差 距。又本件鑑價結果認系爭土地每坪平均新台幣（下同）11 萬元，與內政部查詢服務網臺中市○○區○○段000000000 地號108 年6 月時價登錄每坪4 萬元顯然不符，應重新鑑價 。
被告王橋部分：同意原告所提出之分割方案。 被告鍾惠珍部分：同意原告所提出之分割方案。 被告傅良和部分：同意原告所提出之分割方案。但被告傅良 和減少面積與被告鍾惠珍差不多，為何受補償金額就比較少 ，鑑價結果不合理。
被告陳火彰部分：鑑價結果不合理。且土地複丈成果圖顯示 被告陳火彰、鍾惠珍建物間牆壁界線為一條直線，與實際情 形不符，將導致被告鍾惠珍所有建物一部分劃歸在被告陳火 彰分得土地部分，造成困擾。
叁、本院得心證之理由：
按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割方法，不能協議決定者，法院得依 任何共有人之聲請，命為以原物分配於各共有人；以原物為 分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一 部分仍維持共有；共有人相同之數不動產，除法令另有規定 外，共有人得請求合併分割。民法第823 條第1 項、第824 條第2 項第1 款前段、第4 項、第5 項分別定有明文。查原 告主張系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示等情， 業據其提出土地登記第一類謄本為證（見本院卷第204 頁至 第211 頁），堪信為真。又原告主張系爭土地並無因物之使
用目的不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之契約，復 不能達成分割協議等語，為被告所不爭執，亦堪信為真正。 則原告請求為裁判分割，符合前開法律規定，應予准許。 按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共 有物之訴，應由法院依民法第824 條命為適當之分配；另定 共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法 適當者為限。再共有物之分割方法，法院應斟酌當事人之聲 明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等為公平決 定。是以法院就共有物之分割方法本有自由裁量之權限，惟 應斟酌當事人之聲明，各共有人之利害關係，及共有物之性 質、價格、利用價值、使用現況及分割後之經濟效益等諸般 情事，而為適當之分配，且以維持全體共有人之公平為其判 斷基準。
查系爭土地上有兩造各自所有未辦理保存登記之建物10棟， 業據本院會同兩造及臺中市清水地政事務所人員至現場勘驗 屬實，有勘驗筆錄、現場照片及臺中市清水地政事務所複丈 日期107 年6 月7 日土地複丈成果圖（下稱附圖二）等在卷 可憑（見本院卷第79頁至第99頁、第103 頁）。而其中附圖 二編號b1、f 所示建物為被告陳建國、陳李瑞香所有；編號 a1、c 所示建物為被告陳盈嘉所有；編號d1所示建物為被告 陳盈州所有；編號f1、e1、h 、g1所示建物為原告所有；編 號k 所示建物為被告王橋所有；編號m 所示建物為被告蔡志 雄所有；編號o 所示建物為被告胡新民所有；編號r 所示建 物為被告傅良和所有；編號n 、q 所示建物為被告鐘惠珍所 有；編號s 所示建物為被告陳火彰所有等情，亦據原告及被 告陳建國、陳李瑞香、陳盈嘉、陳盈州、胡新民、蔡志雄、 陳火彰陳述在卷（見本院卷第239 頁）。
而查：
㈠依原告所提出之分割方案，對照附圖一及附表二、附圖二 ，可見被告陳建國、陳李瑞香分得附圖一編號A 所示位置 ，其上坐落附圖二編號b1、f 所示其等所有之建物；被告 陳盈嘉分得附圖一編號A1所示位置，其上坐落附圖二編號 a1、c 所示其所有之建物；被告陳盈州分得附圖一編號A2 所示位置，其上坐落附圖二編號d1其所有之建物；原告分 得分得附圖一編號B 所示位置，其上坐落附圖二編號f1、 e1、h 、g1所示其所有之建物，另分得附圖一編號D2、D3 所示位置，其上坐落附圖二編號m 所示被告蔡志雄所有之 部分建物；被告王橋分得附圖一編號C 所示位置，其上坐 落附圖二編號k 所示其所有之建物；被告蔡志雄分得附圖 一編號D1所示位置，其上坐落附圖二編號m 所示其所有之
部分建物；被告胡新民分得附圖一編號E1所示位置，其上 坐落附圖二編號o 所示其所有之建物；被告傅良和分得附 圖一編號E2所示位置，其上坐落附圖二編號r 所示其所有 之部分建物；被告鍾惠珍分得附圖一編號E3所示位置，其 上坐落附圖二編號n 、q 所示其所有之建物；被告陳火彰 分得附圖一編號F 所示位置，其上坐落附圖二編號s 所示 其所有之建物等情，足見依原告提出之分割方案，各共有 人均得按其原占有建物部分，繼續使用系爭土地，且各共 有人所分得之土地形狀，均屬方正，有利於各共有人日後 土地之利用，亦符合兩造共有人均希望原址原地分割之本 旨。
㈡而查被告王橋、鍾惠珍、傅良和均表示同意原告提出之分 割方案（見本院卷第61頁、第63頁、第119 頁、第194 頁 ）。至被告蔡志雄所有如附圖二編號m 所示建物，固有部 分坐落土地分歸於原告所有，惟此係基於被告蔡志雄所有 之系爭土地應有部分持分不足所致，且被告蔡志雄亦同意 此分割方案（見本院卷第238 頁反面）。又被告陳建國、 陳李瑞香雖主張其等所實際使用之土地面積與原告分割方 案所示不符，請求至現場重新測繪等語（見本院卷第238 頁正反面）；被告陳火彰亦主張原告之分割方案，將導致 被告鍾惠珍所有建物一部分占用其分得之土地等語（見本 院卷第238 頁反面）。惟查分割方案僅係分配各共有人間 應分得之土地坐落位置，共有人就土地原有之利用情形固 為審酌分割方案時考量因素之一，然並非謂分割方案即定 需與共有人原實際使用面積、位置完全合致。審酌系爭土 地上建物繁多，有如前述，則為利各共有人均得保有所有 之建物，並使各共有人分得之土地面積相對方正，堪認原 告所提出之分割方案，尚屬公允。且前揭被告自本件於10 7 年1 月29日起訴時起，迄至108 年12月11日言詞辯論終 結日止，長達近2 年時間內，經本院諭知，均遲不提出具 體分割方案，本院即無從審酌被告等所欲採行之分割方案 。又本院於107 年6 月7 日至現場履勘時，即囑託清水地 政事務所人員測繪現場建物坐落情形，並經清水地政事務 所提出附圖二所示土地複丈成果圖，其上「使用現況勘測 圖」業已明確標明各建物占用位置情形。則被告陳建國、 陳李瑞香聲請至現場測繪其等實際使用面積；被告陳火彰 亦執詞主張清水地政事務所測量錯誤等語，均難認有據， 而無調查之必要。
㈢綜合上情，本院認原告提出之分割方案確屬可採。 按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定 有明文。又共有物之原物分割，依民法第825 條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均 為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有 部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意 旨參照）。查本件經本院委請華淵不動產估價師事務所進行 鑑價，該事務所估價師針對系爭土地進行產權、一般因素、 區域因素、個別因素（含系爭土地個別條件、法定使用管制 及其他管制事項、土地利用情況、公共設施便利性、基地及 周遭環境）、不動產市場及最有效使用之分析後，就系爭土 地與鄰近土地交易價格、臨路情況、交通條件、公共設施、 整體條件、交通運輸、自然條件、發展潛力、宗地條件、行 政條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件等為比較分析 後，推定系爭土地合併後比較價格為每坪89,000元。再以土 地開發分析法評估後，推定系爭土地合併後成本價格為每坪 86,000元，以二者之試算金額加權平均後，推估系爭土地每 坪單價為88,000元，並依分割後各基地之條件因素分析而決 定各共有人找補金額，此有外放之華淵不動產估價師聯合事 務所鑑定報告書可參（見該報告書第2 頁至第3 頁、第24頁 至第44頁、本院卷第153 頁、第154 頁），尚難認有何不當 ，應屬客觀、公正，而堪採為本案計算補償金額之基準。被 告陳盈嘉、陳盈州、胡新民、蔡志雄、陳建國、陳李瑞香、 傅良和、陳火彰等雖執詞主張鑑價結果不合理等語，惟未提 出其他鑑價方式及相關事證，則其等此節抗辯，要難採憑。 又本件共有人為多數，爰就鑑價結果，分別計算兩造間應互 為找補如附表三找補金額明細表所示。
肆、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割。本院審酌系爭 土地之利用價值、使用現況、共有人之意願、分割後之經濟 效用，並兼顧全體共有人之利益均衡等情事，認如附圖一及 附表二所示分割方案確屬符合土地分割之經濟效用及共有人 全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法，因而准命分割 系爭土地如主文第1 項所示。另兩造應互相補償如附表三所 示。
伍、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所 有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分
割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或 出質人所分得之部分：1 、權利人同意分割。2 、權利人已 參加共有物分割訴訟。3 、權利人經共有人告知訴訟而未參 加。民法第824 條之1 第1 項、第2 項定有明文。查系爭土 地應有部分各1625分之223 ，經分別設定抵押權予國泰人壽 保險股份有限公司、臺灣新光商業銀行股份有限公司，有土 地登記第一類謄本在卷可證（見本院卷第207 頁、第211 頁 ）。本院經原告之聲請，將言詞辯論通知書送達前開抵押權 人以告知訴訟，惟前開公司並未到庭或具狀表明參加訴訟， 核已生民法第824 條之1 第2 項第3 款所定告知訴訟之效力 。是依前開規定，國泰人壽保險股份有限公司、臺灣新光商 業銀行股份有限公司之抵押權於本件分割共有物判決確定時 ，移存至抵押人或其繼承人或受讓人所分得之部分，附此敘 明。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後，認對本件判決結果不生影響，爰均不予逐一論述，附此 敘明。
柒、分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方法較 能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法，不因何造起訴而有不同。故關於訴訟費用負擔 ，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平， 爰依民事訴訟法第80條之1 規定，命本件訴訟費用之負擔如 主文第3 項所示。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 段奇琬
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 劉燕媚
附表一：共有人應有部分
┌──┬────┬─────────┬─────────┬────┐
│編號│共有人 │臺中市清水區東山段│臺中市清水區東山段│訴訟費用│
│ │ │459 地號應有部分 │460 地號應有部分 │負擔比例│
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│ 1 │張金鳳 │536/1625 │536/1625 │536/1625│
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│ 2 │陳盈嘉 │112/1625 │112/1625 │112/1625│
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│ 3 │陳盈州 │111/1625 │111/1625 │111/1625│
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│ 4 │陳建國 │111/1625 │111/1625 │111/1625│
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│ 5 │陳李瑞香│112/1625 │112/1625 │112/1625│
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│ 6 │王橋 │173/1625 │173/1625 │173/1625│
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│ 7 │蔡志雄 │38/1625 │38/1625 │38/1625 │
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│ 8 │鍾惠珍 │99/1625 │99/1625 │99/1625 │
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│ 9 │傅良和 │99/1625 │99/1625 │99/1625 │
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│10 │胡新民 │89/1625 │89/1625 │89/1625 │
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│11 │陳火彰 │145/1625 │145/1625 │145/1625│
├──┼────┼─────────┼─────────┼────┤
│ │ 合計│1/1 │1/1 │1/1 │
└──┴────┴─────────┴─────────┴────┘