臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第552號
原 告 答答不動產仲介行即莊美鳳
何品蓉
共 同
訴訟代理人 謝勝合律師
被 告 戴麒育
高世銘
共 同
訴訟代理人 蔡建賢律師
上列當事人間請求給付仲介費等事件，本院於民國108 年11月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告答答不動產仲介行即莊美鳳新臺幣捌拾柒萬壹仟陸佰元及如附表所示之利息。
被告應給付原告何品蓉新臺幣捌仟元及如附表所示之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告答答不動產仲介行即莊美鳳以新臺幣參拾萬元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣捌拾柒萬壹仟陸佰元為原告答答不動產仲介行即莊美鳳預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告何品蓉以新臺幣貳仟陸佰元為被告供擔保後得假執行；但被告如以新臺幣捌仟元為原告何品蓉預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告答答不動產仲介行即莊美鳳（下稱答答仲介行）受被告 戴麒育、高世銘二人委託辦理銷售坐落高雄市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地），雙方於民國107 年12月3日 簽定不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭仲介契約書）。 嗣經原告答答仲介行居中仲介，被告二人與訴外人戴安基於 107 年12月13日就系爭土地簽訂土地買賣契約書（下稱系爭 買賣契約書），則依系爭仲介契約書第4 條約定，被告二人 應於簽訂不動產買賣契約書時，一次給付按土地成交總價4% 計算之委售勞務報酬即新臺幣（下同）871,600 元（計算式 ：21,790,000元x4% =871,600元）予原告答答仲介行，惟被 告二人迄今均未給付。另系爭土地嗣後雖經共有人即訴外人 邱中坤依土地法第34條之1 規定行使共有人之優先購買權， 並經被告二人發函解除系爭買賣契約書、系爭仲介契約書及 代理所有權移轉登記委任契約、終止不動產買賣價金履約保
證等契約關係；然居間人於契約因其媒介而成立時，即得請 求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，故原 告答答仲介行仍享有請求委售勞務報酬之權利。爰依系爭仲 介契約書第4條、民法第565條、第568 條規定，請求被告二 人共同給付原告答答仲介行871,600元等語。(二)原告何品蓉為辦理系爭土地買賣簽約、履約保證、退履約保 證、簽協議終止等事宜之特約代書，雖兩造未明確約定應給 付之代書費用總額，惟觀諸系爭買賣契約書第5條第4項及附 件一第3 條，均有就代書業務執行費用、代書費等事項為約 定，故被告仍應按原告何品蓉執行業務程度給付代書費用， 惟被告二人迄今均未給付。爰依民法第547條、第548條規定 、系爭買賣契約書第5條第4 項及附件一第3條約定，請求被 告二人共同給付原告何品蓉簽約費3,000 元、履約保證費（ 含存證信函催告）3,000元、簽協議終止退履約保證費2,000 元，共計8,000元之代書費用等語。
(三)為此，原告答答仲介行與何品蓉爰依上開規定與約定，提起 本件訴訟等語。並聲明：除擔保金額外，如主文第1項、第2 項、第4項、第5項所示。
二、被告則以：依被告與戴安基所簽立之系爭買賣契約書附件一 第6條特約約定：「若未會同之共有人以書面主張依土地法 第34條之1規定，主張優先購買權並簽立買賣契約或聲請假 扣押時，則雙方同意同無條件解除買賣契約，已匯入履約帳 戶之價金無息返還買方」。則被告於107年12月28日依法通 知系爭土地共有人邱中坤行使系爭土地優先購買權，邱中坤 於收到被告通知後即表示行使優先購買權，並要求立即簽約 付款，被告二人遂於107年12月29日與邱中坤依系爭買賣契 約書之條件內容簽立協議書，將系爭土地全部由邱中坤買受 。因系爭土地共有人邱中坤已行使土地法第34條之1優先購 買權，則系爭買賣契約書因解除條件成就而消滅、自始不存 在，而被告二人與原告所簽立之系爭仲介契約書，既係以被 告與戴安基間系爭買賣契約書有效為前提，足見兩造應係以 完成土地買賣契約及履行完畢，為委售報酬給付義務之停止 條件，則本件因停止條件尚未成就，原告答答仲介行自無權 請求給付報酬。至原告何品蓉雖請求代書費用，然兩造既未 明確約定代書費，足見兩造間並無契約關係存在，當無權請 求，且原告何品蓉尚未執行代書業務，其所稱簽約、催告及 契約終止之簽署，此部分均係仲介業務而非代書業務，故原 告何品蓉此部分之請求無理由等語置辯。並聲明：(一)原告 之訴駁回。(二)如被告受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告答答仲介行與被告間於107年12月3日簽立系爭仲介契約 書。而系爭土地買賣契約書則於107 年12月13日簽立，其中 附件一附有契約的解除條件，系爭買賣契約並於107 年12月 29日解除。
(二)系爭仲介契約書第4 條約定委受勞務報酬是依照成交總價4% 計算。「甲方於簽訂不動產買賣契約書同時，以現金一次給 付」，為仲介費給付的時間與方式。
(三)系爭土地共有人邱中坤於107年12月29日依土地法第34條之1 規定主張優先購買權，並經被告二人發函解除系爭買賣契約 、仲介契約及代理所有權移轉登記委任契約、終止不動產買 賣價金履約保證。
四、兩造之爭點：
(一)系爭買賣契約成立後解除，被告二人是否仍應支付仲介費用 ？
(二)系爭買賣契約的附件是否取代原仲介契約的約定？(三)系爭仲介契約是否已經解除？
(四)原告答答仲介行請求被告二人給付仲介費用，有無理由？(五)原告何品蓉請求被告二人給付代書費用，有無理由？五、本院得心證之理由：
(一)就兩造爭點(一)至(四)部分：
1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第 568條第1項定有明文。又居間人於契約因其媒介而成立時， 即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響 （最高法院49年台上字第1646號裁判意旨參照）。是以苟當 事人間無特別約定者，居間人於契約因其媒介而成立時即得 請求報酬，不受其後契約因故解除之影響。
2.查本件兩造於107年12月3日簽訂系爭仲介契約書，約定由原 告答答仲介行居間為被告專任銷售系爭土地，嗣被告與訴外 人即原告答答仲介行仲介之買方戴安基於107 年12月13日簽 定系爭買賣契約書，為兩造所不爭執，顯見被告確因原告答 答仲介行為締約之媒介，而與戴安基就系爭土地簽訂系爭買 賣契約。至於系爭土地雖經共有人邱中坤主張優先購買權， 致系爭買賣契約依附件一第6 條約定：「若未會同共有人以 書面主張依土地法第34條之1 規定，主張優先購買權並簽立 買賣契約或聲請假扣押時，則雙方同意無條件解除買賣契約 ，已匯入履約帳戶之價金無息返還買方」（見審訴卷第31頁 ）業已解除，然系爭仲介契約書乃獨立於系爭買賣契約書且
為兩造合意簽署之契約，不因系爭買賣契約書附件一之約定 失其效力。又同系爭買賣契約書附件一第1 條已明確約定： 「仲介服務費：賣方支付成交價4%，買方支付成交價2%。」 （見審訴卷第31頁），又依系爭仲介契約書第4 條約定，委 售勞務報酬依成交總價4%計算，甲方（即被告）應於買方簽 訂不動產契約書之同時，以現金壹次給付乙方（即原告答答 仲介行）（見審訴卷第17頁），均經被告簽名、用印確認， 且為兩造所不爭執，依民法第568條第1項規定及前揭裁判意 旨，原告答答仲介行仍得依系爭仲介契約書之約定，請求被 告給付仲介服務報酬，至為明確。至於系爭土地嗣後雖由系 爭土地之共有人邱中坤主張行使優先購買權，則依系爭買賣 契約書附件一第6 條約定，買賣雙方同意無條件解除系爭買 賣契約，而未能移轉過戶予戴安基；然查邱中坤能主張優先 購買權，亦是先基於原告答答仲介行付出勞務仲介系爭土地 買賣成功，始有所謂土地共有人行使優先購買權之問題，且 邱中坤行使優先購買權後，被告仍能取得原本期望之買賣價 金，故依前揭最高法院裁判要旨，本院認原告答答仲介行對 被告仲介費之請求權不因被告系爭土地共有人邱中坤主張優 先購買權而受影響，又兩造既已約定系爭仲介費應於被告簽 訂系爭買賣契約書之同時，以現金壹次給付予原告答答仲介 行，此為兩造所不爭執（見審訴卷第17頁、本院卷第47頁） ，是原告答答仲介行既已成功媒介訴外人戴安基就系爭土地 與被告簽訂買賣契約，則原告依兩造間居間契約之法律關係 ，請求被告給付原告答答仲介行871,600 元，為有理由，應 予准許。
(二)原告何品蓉請求被告二人給付代書費用，有無理由？ 1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方 允為處理之契約。民法第528 條定有明文。復按受任人因處 理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支 出時起之利息；報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性 質，應給與報酬者，受任人得請求報酬；委任關係，因非可 歸責於受任人之事由，於事務處理未完畢前已終止者，受任 人得就其已處理之部分，請求報酬。民法第546條第1項、第 547條、第548條第2項分別定有明文。
2.經查，系爭買賣契約書第4條第1款約明，買賣雙方合意委託 原告何品蓉地政士辦理系爭土地買賣業務，並於系爭買賣契 約書地政士欄位蓋有「何品蓉」之印文，再由被告及戴安基 簽名於立契約書人欄位，原告答答仲介行蓋印於經紀人欄位 （見審訴卷第21、26頁），是已足認原告何品蓉於被告簽訂 系爭買賣契約書時，已獲被告二人之委任辦理系爭土地買賣
相關業務。又依系爭買賣契約書第5條第4 款及附件一第3條 約定，系爭土地買賣雙方需負擔代書業務執行費用、簽約費 、代書費等費用（見審訴卷第22、31頁），則就原告何品蓉 受被告委託業已辦理上開土地買賣事宜之系爭買賣契約書之 簽約費3,000元、履約保證費3,000元及因訴外人邱中坤主張 優先購買權致被告簽協議終止退履約保證費2,000 元等，共 計8,000 元之報酬，係原告何品蓉對於已辦理完成之代書費 用向被告所請求之金額。是原告何品蓉受被告二人委任之前 開已執行完成事務，自得依上開規定與約定向被告請求給付 8,000元。故原告何品蓉之上開請求，亦有理由，應予准許 。
(三)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、 第203 條定有明文。查原告起訴請求，其起訴狀繕本分別於 108年4月17日、108年4月28日對被告戴麒育、高世銘分別生 送達之效力，有本院送達證書2 份附卷可稽（見本院審訴卷 第81、83頁），依照前開法律規定，被告應負遲延責任，原 告分別對被告戴麒育、高世銘請求遲延利息之起算日自起訴 狀繕本送達翌日即被告戴麒育自108年4月17日起、被告高世 銘自108年4月28日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之 利息，應為有理。
六、綜上所述，原告答答仲介行依民法第565條、第568條及系爭 仲介契約書請求被告共同給付871,600 元及如附表所示之利 息；原告何品蓉依民法第547條、第548條及系爭買賣契約書 請求被告共同給付8,000 元及如附表所示之利息，均為有理 由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與 法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 陳嘉惠
法 官 周佳佩
法 官 張瀞云
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
書記官 黃淑菁
附表：被告應給付原告之利息金額 (單位：新臺幣)┌────┬────┬───────┬────┐
│ 金額 │ 被告 │ 期間(民國) │週年利率│
│ │ │ │ │
├────┼────┼───────┼────┤
│871,600 │ 戴麒育 │自108年4月17日│ │
│(答答不 │ │起至清償日止 │ │
│ 動產仲 ├────┼───────┤ 5% │
│ 介行即 │ 高世銘 │自108年4月28日│ │
│ 莊美鳳)│ │起至清償日止 │ │
├────┼────┼───────┼────┤
│ │ 戴麒育 │自108年4月17日│ │
│ 8,000 │ │起至清償日止 │ │
│(何品蓉)├────┼───────┤ 5% │
│ │ 高世銘 │自108年4月28日│ │
│ │ │起至清償日止 │ │
└────┴────┴───────┴────┘