臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第2462號
原 告 馬順熹
廖少宏
徐世玉
陳金發
李文進
郭順重
上六人共同
訴訟代理人 邱清銜律師
複代理人 游淑琄律師
被 告 徐邱玉妹
徐清財
徐清英
徐清進
徐郁鈞
徐世連
上六人共同
訴訟代理人 徐揆智律師
林幸慧律師
上列當事人間請求租佃爭議事件，於108 年11月19日辯論終結，
本院判決如下：
主 文
一、確認兩造就桃園市○○區○○段○○○○○○○地號土地（ 即重測前同區許厝港段九○六、九○七地號）所訂之大園區 園南字第84號耕地租約關係不存在。
二、被告應將如附圖Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示之地上物拆除，並將系 爭土地全部騰空返還予原告及全體共有人。
三、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱 減租條例）第26條第1 項、第2 項前段定有明文。再按耕地 租佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數 人（非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出 租人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序 ，最高法院72年度台上字第680 號判決意旨參昌。是查，本 件兩造間因就桃園市園南字第84號私有耕地租約（下稱系爭 租約）發生爭議，前經如後述系爭土地信託契約之受託人或 所有權人廖少宏、馬順熹、郭順重、李文進、陳金發、徐清 秀、徐清浩、徐世玉、徐家豪、徐靜瑜、徐世詮等11人向桃 園市政府大園區公所耕地租佃委員會聲請調解而不成立，嗣 經桃園市耕地租佃委員會調處亦不成立，遂由桃園市政府移 送本院審理等情，有桃園市政府耕地租佃委員會「園南字第 84號」租佃爭議調解、調處不成立案全宗（下稱調解調處卷 宗）可稽，惟因除本案原告廖少宏、馬順熹、郭順重、李文 進、陳金發、徐世玉等六人有依本院裁定提出起訴狀，表明 請求之訴訟標的及其原因事實、受判決事項聲明外，上開租 佃爭議之其餘聲請人徐清秀、徐清浩、徐家豪、徐靜瑜、徐 世詮等5 人並未依限提出，已經本院裁定駁回其餘聲請人之 訴，有該裁定書附本院卷可參，合先敘明。是依照上開說明 ，是原告雖僅為部分出租人並聲請調解，而非以出租人全體 共同聲請調解，然本件起訴仍合於前開規定。
二、按「確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得 提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存 在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若 縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有 受確認判決之法律上利益」，最高法院52年台上字第1240號 判例意旨參照。是查，茲因原告主張系爭土地如後所述之系 爭減租契約已因被告不自任耕作而無效，但為被告所否認， 是使其在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以確認 判決除去之，原告自有確認利益可提起本案之訴。三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條分別定有明文 。經查，本件原告起訴時原聲明：㈠確認兩造就坐落桃園市 ○○區○○○段000 ○000 地號（下稱系爭土地，此地號為 重測前之地號）所訂之大園區園南字第84號耕地租約無效。 ㈡被告應將系爭土地全部返還予原告及全體共有人。㈢訴訟 費用由被告負擔。㈣願供擔保，請准宣告假執行。後系爭土
地之地上物經蘆竹地政事務所繪測並提出108 年2 月23日蘆 地測法丈字第4800號複丈成果圖（附本院卷一第295 頁，下 稱附圖）後，原告之聲明巡經變更，終於108 年10月8 日確 認為【先位訴之聲明】：㈠確認兩造就桃園市○○區○○段 000 ○000 地號系爭土地（即重測前同區許厝港段地號906 、907 地號）所訂之大園區園南字第84號耕地租約不成立。 ㈡被告應將如附圖Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示之地上物拆除，並將 系爭土地全部返還予原告及全體共有人。㈢訴訟費用由被告 負擔。另追加【備位訴之聲明】：㈠確認兩造就桃園市○○ 區○○段000 ○000 地號土地所訂之大園區園南字第84號耕 地租約不成立。㈡被告應將系爭土地全部返還予原告及全體 共有人。㈢訴訟費用由被告負擔（詳參本院卷二第200 頁、 240 頁）。經核原告上開先位聲明確認系爭減租契約無效實 即為確認該契約關係不存在之意，故先、備位聲明應為同一 ，是原告上開更正地號及依附圖特定欲拆除範圍，僅為補充 、更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更、追加，合先 敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告等人為系爭土地現部分共有人、信託登記人（原告馬順 熹、廖少宏與共有人許福於102 年2 月24日成立信託契約， 並於同年月27日完成信託登記，由原告馬順熹、廖少宏為該 部分之受託人），被告等人則係被繼承人徐發義之繼承人。 而徐發義前為系爭土地之「園南字第84號」之三七五減租契 約（下稱減租契約）之承租人。嗣因徐發義死亡，桃園市大 園區公所來函表示被告等人為徐發義之繼承人，通知兩造換 約多次。但因被告有下列違約情事，系爭減租契約因此無效 或不成立，原告自得訴請確認之，並請求被告拆除如附圖Ｉ Ｊ、Ｋ、Ｌ所示之地上物，並將系爭土地騰空返原告及全體 共有人：
⒈被告等人於系爭348 地號（即重測前907 地號）土地上興建 或鋪設如附圖Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ、Ｍ所示之磚造平房（45.03 平方公尺）、二層樓房（45.52 平方公尺）、鐵皮屋（11.1 5 平方公尺）、磚造平房（132.37平方公尺）、水泥地（3. 5 平方公尺）之地上物（下稱系爭地上物），已長年無耕作 之事實，被告顯未善盡管理人應盡之責任，亦未盡義務告知 原告，顯有違反減租條例（下稱減租條例）第16條第1 、2 項、第17條第1 項第4 款之規定，而構成租約無效或不成立 之事由。
⒉至被告雖辯稱系爭地上物均經系爭土地原所有權人許福同意
而興建，與實情不符。縱認經同意，惟系爭土地共有人人數 眾多，被告自不得僅以曾獲其中一共有人許福之同意，即認 得擅自於系爭土地上興建系爭地上物使用。況減租條例16條 規定耕地承租人不自任耕作及轉租，為強制規定，是立法時 考量租佃制度之不平等而設，仍具一定之公益性。從而自不 許當事人以合意排除之。
⒊又系爭減租契約並未辦理分耕登記，故被告自不得主張其所 承租部分僅為如附圖Ｈ所示道路左側之區域，且被告既承租 系爭土地之全部區域，自不得任由訴外人徐清浩於土地上開 挖或興建如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示之池塘、水泥地、 鐵皮屋等與農耕無涉之地上物。再縱之前土地所有權人曾同 意開闢道路供磚窯廠使用，惟自被告所提出如被證十五所示 之實測圖，可知之前同意作為道路使用之面積僅為0.0284甲 （即275.46平方公尺），然經地政機關實地繪測如附圖Ｈ所 示之現今道路面積卻擴張為685.44平方公尺。但系爭土地共 有人未曾同意道路面積拓寬，也未曾同意系爭348 地號土地 供大眾對外通行使用，惟被告之被繼承人或被告卻於承租系 爭土地數10年間，任由大園區公所或大同公司於該土地上拓 建、鋪設Ｈ所示柏油道路，甚至同意由大同公司施作如附圖 Ｍ所示之水溝，被告顯然就系爭土地有部分確實未從事耕作 ，反係供第三人作為道路使用甚至施作水溝之事實，有減租 條例第16條第2 項之情事，原訂減租契約應為無效。 ⒋再系爭土地雖經被告辦理休耕，然休耕之面積與系爭土地之 面積相差甚遠，且亦不得逕以被告申請辦理休耕並經公所提 供之休耕資料，即認定被告確有實行休耕，此可自原告所提 供之空照圖顯示系爭土地並無土地進行耕種之變化為證。 ⒌原告馬順熹、廖少宏與系爭土地之共有人許福間確於102 年 2 月24日成立信託契約並於同月17日加以登記，由原告馬順 熹、廖少宏任系爭土地之受託人，故原告馬順熹、廖少宏自 得本於受託人與其他原告，提起本件訴訟。
㈡並聲明：⒈確認兩造就系爭土地所訂立系爭減租契約關係不 成立。⒉被告應將如附圖Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示之地上物拆除 ，並將系爭土地全部返還予原告及全體共有人。⒊訴訟費用 由被告負擔。
二、被告則以：
㈠鈞院103 年度重訴字第41號案已認定系爭土地之共有人之一 即許福與原告馬順熹、廖少宏間之信託登記行為為通謀虛偽 之意思表示而為無效，故判決馬順熹、廖少宏應將系爭土地 之信託登記予以塗銷。是以，依信託法第5 條之規定，馬順 熹、廖少宏自不得對被告為任何主張。
㈡被告徐清財之曾祖父徐阿右於35年間曾向系爭土地之所有權 人承租系爭土地與桃園市○○區○○段000 地號（重測前地 號為907-1 ，為一建地）土地，當時土地所有權人亦居在在 907-1 地號上，徐阿右一家人也居住在907-1 地號上。承租 時，系爭348 地號土地上另有舊農舍，此即如附圖Ｉ、Ｊ、 Ｋ、Ｌ所示之部分繼續使用，用以作為穀倉及儲存放置農具 、肥料、種子、農用機械之空間，並作為豬舍、雞舍、牛棚 之使用，部分空間則是設置大灶烹煮豬食，及囤放牛隻食用 之乾草所用。後地主原來搭建之農舍因年代久遠及陸續損壞 ，故被告之被繼承人及被告始後續加以修繕。至於如附圖Ａ 、Ｅ所示之池塘，乃系爭土地之共有人之一即徐清浩於77年 間所開挖，另如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之水泥地、鐵皮屋，亦 為徐清浩所搭蓋。再如附圖Ｆ、Ｇ、Ｈ所示之金爐、土地公 廟、柏油路等地上物由來已久，且土地公廟與金爐於成立系 爭減租契約時即已存在，但由何人興建已不可考。另關於柏 油路則為大園鄉公所所鋪設，此乃通往磚窯廠及附近住家通 行所用之路，當時此路之通開，並經系爭土地之前地主許旺 、許吉同意，並曾於57年10月25日出具同意書可證。又如附 圖Ｍ所示之水泥地，則為大同公司施作之水溝，其旁即為大 同公司之土地，是該等地上物或道路之鋪設，實與被告等人 無關。
㈢又系爭減租契約之承租權，係由原承租人徐阿右之孫子徐發 義及徐發崧所共同繼承，僅由家戶長徐發義登記為名義上之 承租人，此亦為鈞院另案86年度訴字第610 號判決（下稱另 案判決）所認定無誤。而如附圖Ｈ所示道路（下稱Ｈ道路） 做為兩家人分耕耕作之界限，即由被告等人在該道路左側耕 作使用該土地，故是否有不自任耕作、是否有非因不可抗力 繼續一年以上未耕作、是否有按期繳納租金等，均應僅以被 告等人所分耕之區域加以觀察。
㈣再原告指稱系爭土地，荒蕪多年，土地上多為雜草樹木，而 無耕作事實，實與事實不符。實則，系爭土地自被告之父親 徐發義於83年間開始，即就分耕之區域全部辦理休耕，休耕 內容包括種植綠肥、大豆類綠肥、食用玉米、田菁、太陽麻 等，並無原告所指稱無耕作之事實。
㈤再就系爭減租契約所約定之租金，被告之被繼承人徐發義或 被告等人就分耕區域應繳納之租金從未有拖欠，臺灣省桃園 水利會寄給納稅義務人徐發義之51年第1 期欠費催收書上， 關於「負擔別」亦記載「承」，同時期寄給徐發崧之51年第 1 期欠費催收書，「負擔表」則記載「自」，代表地主，由 此可認於51年間即已有分耕之情形，是徐發義及被告所分耕
以外區域之租金，自應由徐發崧之繼承人即徐清浩等人負責 繳納，且徐發義前並與當時地主許萬福約定委託當地新永吉 碾米廠代為轉交租金，並無拖欠。惟於102 年間至106 年間 徐發義前往繳交租金，但許福卻未前往收租金，該租金並退 還徐發義，後被告等人知悉許家人出售土地應有部分後，即 改將租金交付新地主李方正，後幾經轉手後，被告不知新地 主為何人，亦無人催繳，是並無原告所稱長達20年未繳地租 之情形。況原告既未曾催告被告繳納租金，自不得因此主張 系爭減租租約應予終止。
㈥並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事實：
㈠原告徐世玉、陳金發、李文進、郭順重等人與訴外人許福、 徐清秀、徐清浩、徐世詮、徐家豪、徐靜瑜等人均為系爭土 地之共有人之一。系爭土地之地號原為桃園市○○區○○○ 段000 ○000 地號，後經土地重測改編為桃園市○○區○○ 段000 ○000 地號，此有該土地登記謄本及桃園市地籍異動 索引資料附本院卷一第40頁、第367 頁至第378 頁及本院卷 二第14頁至第20頁可參。
㈡系爭土地於44年1 月1 日即由被告等人之曾祖父徐阿右與土 地所有權人成立系爭減租契約，嗣徐阿右於46年6 月25日死 亡，該租約嗣即由徐發義辦理耕地承租權登記，此有該減租 契約之租約登記簿及租約附表附本院卷第379 頁至第382 頁 、第282 頁及本院86年度訴字第610 號判決書附本院卷二第 59頁至第67頁可參，並經本院審認系爭租佃爭議調處不成立 案卷確認無誤。
㈢訴外人徐發義之弟徐發崧於48年10月13日取得系爭348 地號 土地之所有權應有部分2 分之1 ，成為該土地之共有人，嗣 並由其繼承人即原告徐世玉與訴外人徐清浩、徐清勇（後由 其繼承人徐世詮、徐家豪、徐靜瑜繼承之）、徐清秀等人繼 承該土地共有人之地位，此業經本院另案判決認定在案，並 有該判決書附本院卷二第59頁可參，且為兩造所不否認。四、本院之判斷：參以兩造上開陳述，可知本案之爭點即為：㈠ 原告馬順熹、廖少宏是否可本於系爭土地共有人許福之信託 受託人之地位，提起本案訴訟？㈡系爭減租契約是否有成立 分耕？㈢被告等人對於系爭土地是否有不自任耕作之情形？ ㈣原告之訴是否有理由？茲分述如下：
㈠原告馬順熹、廖少宏是否可本於系爭土地共有人許福之信託 受託人之地位，提起本案訴訟？
⒈經查，原告馬順熹、廖少宏確與系爭土地共有人許福於102 年2 月24日成立信託契約，約定由原告馬順熹、廖少宏任受
託人，每人受託應有部分比例為8 分之1 ，此業經本院依職 權函調該信託登記申請書及相關全部資料附本院卷第76至第 83頁確認無誤，且直至本案言詞辯論終結前，該信託登記仍 未經塗銷，亦有該土地登記謄本附本院卷二第261 頁至第26 7 頁可參，合先敘明。
⒉被告雖辯稱本院已於104 年6 月26日以103 年度重訴字第41 號案認定上開信託契約為無效，判決原告馬順熹、廖少宏應 將上開信託登記予以塗銷，並提出該判決書附本院卷一第16 1 頁以下為證。然原告就此主張原告馬順熹、廖少宏已就上 開判決提上訴，並與該案之當事人許福於106 年5 月31日， 在臺灣高等法院104 年度重上字第716 號二審訴訟中達成訴 訟上和解，和解內容之一為「許福未經原告馬順熹、廖少宏 之同意，不得塗銷上開信託登記」，此亦有該和解筆錄附本 院個人資料卷可參，故可認系爭信託契約，並未經法院判決 確認為無效。
⒊按稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託 人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處 分信託財產之關係，此為信託法第1 條所明定。是以，原告 馬順熹、廖少宏與共有人許福間既成立信託契約並加以登記 ，且該信託契約復未經判決認定無效，則其等自為合法信託 契約之受託人，其等訴請確認系爭減租契約無效或不成立之 訴訟，即屬管理信託財產行為，據以提起本案訴訟，自屬合 法，被告逕以其等曾經上開一審判決認定信託契約無效為由 ，辯稱其等不得提起本案訴訟，即屬無據。況系爭租佃爭議 本不以所有出租人一起提起本案訴訟，始為合法，誠如前述 。是縱認定該信託契約無效，認定原告馬順熹與廖少宏不得 提起本案之訴而駁回兩人之訴訟，亦不致使本案有當事人不 適格之情形，是本案不論原告馬順熹或廖少宏有能否提起本 案訴訟，因仍有其他出租人起訴，本案仍應為實體之判斷， 合先敘明。
㈡系爭減租契約是否有成立分耕？
⒈按承租人與出租人必須意思表示一致，始能成立分耕約定； 如僅訂立單一契約，並未為分耕之登記，自不因承租人間私 下劃分耕作位置及管理方法，而成立各別之租賃契約（最高 法院101 年度台上字第1837號判決意旨參照）。 ⒉被告主張系爭減租契約係由被告之先祖徐阿右與系爭土地之 共有人訂立，後以徐阿右之長子徐阿祿之子徐發義之名義繼 承承租權，系爭土地並由徐發義之繼承人即被告等人與徐阿 祿另一名兒子徐發崧（已於51年12月27日死亡）之繼承人徐 清浩、徐清秀與徐世玉等人共同耕作，雙方並以如附圖Ｈ所
示道路為分耕之界限，由被告等人耕作該道路之左側區域、 右側區域則由徐發崧之繼承人耕作，是系爭土地確有成立分 耕。又徐阿右前於48年10月13日購入348 地號（即重測前90 7 地號）土地應有部分2 分之1 ，並將之登記在徐發崧名下 ，徐發崧因此成為系爭348 地號土地之共有人之一，並與當 時土地共有人約定以上開方式進行分耕，故於繳納租金時， 被告即僅繳納2 分之1 之租金等語。是查，關於上開於何時 訂立減租契約、登記在何人名下、徐發崧後來亦成為系爭34 8 地號之共有人等部分，有系爭減租契約之資料附卷為證， 且為原告所不爭執，可信為真實。然查，系爭減租契約既係 登記在徐發義名下，並無徐發崧之名義，此已為被告所不否 認，且參以被告所提出「許旺、許吉於57年10月5 日出具同 意提供磚窯廠道路使用之同意書」（參被證二，下稱使用道 路同意書，附本院卷一第125 頁），其上亦僅記載許旺、許 吉、徐發義，並無徐發崧之姓名，故可認徐發崧之繼承人實 非減租契約形式上之承租人，則形式上徐發義之繼承人即被 告等人始為全部之承租人，其等本無從與非屬減租契約承租 人以外之徐發崧或其繼承人成立何等分耕之行為。縱認，系 爭減租契約係由徐發義以戶長之名義登記為承租人，而由未 分家之徐發崧共同承耕，意即徐發崧於死亡後其繼承人亦有 耕作之權利，同為承租人之一，且就系爭土地，被告僅於前 開道路左側區域進行耕作，右側部分則為徐發崧之後代子孫 耕作之處，雙方係有成立分耕之事實上行為，此亦經本院另 案判決認定無誤，且系爭土地之共有人之一即證人徐清秀亦 到庭證稱：「（是否知悉承租人於系爭土地上耕作之情形？ ）我買了之後就分耕了，沒有辦理分耕登記，其他的地主知 道我們有分耕，因為他們知道我跟他們買的，就是我要耕作 ，地主是許萬德、許萬福還有畫一張分耕圖《即如本院卷二 第90頁》」等語（參本院卷二第188 頁）。惟被告亦不爭執 其等或徐發崧之繼承人，均未曾就其所主張之分耕狀態，為 分耕登記過，則依上開說明，仍不能因系爭土地之承租人間 私下劃分耕作位置及管理方案，並經被告提出如被證十四之 同意書、被證十五自行繪測之分耕示意圖（參本院卷二第87 頁至90頁），即認伊等成立各別之租賃契約。至於被告另辯 稱參以臺灣省桃園農田水利會51年1 期欠費催收書（即被證 九、十，附本院卷一第383 頁、第384 頁），關於徐發義部 分之負擔別為「承」，徐發崧部分則為「自」（附本院卷一 第383 頁、第384 頁）。然此等會費工程費之催收書，並不 涉及私權權利之認定，且徐發崧之負擔別之所以會改為「自 」，應係徐發崧已成為系爭土地之共有人之一，但仍在系爭
土地上耕作，始更改「負擔別」，此與徐發崧、徐發義是否 有就系爭土地成立合法之分耕行為，並不相關。即此等會費 工程費之繳納證明無法替代減租契約欲成立分耕，而須加以 登記之要件。再者，被告雖另提出相關會費徵收資料、徐發 義與被告徐謝一妹間所簽立之合約書，分附本院卷二第91頁 至第153 頁及第245 頁），仍無法證明有登記為分耕之事實 ，本院仍無法據以認定被告已有合法之分耕行為。 ⒊據上，系爭減租契約之承租範圍仍為系爭土地之全部，而被 告等人復為該減租契約之全體承租人。故究竟系爭土地有無 不自任耕作、有無非不抗力繼續一年以上未予耕作、未繳納 租金等情形，即應自系爭土地之全部觀之，而非僅以被告所 稱上開道路左側之區域為判斷之範圍。
㈢被告等人對於系爭土地是否有不自任耕作之情形？ ⒈按【承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租】，耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項定有明文。【所謂承租人應自任耕作，係指承租人應 以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人以承租之 土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作 之列，又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂 農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以 供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族 實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農 舍有間】，最高法院64年台上字第571 號判例、70年台上字 第4637號判例、96年度台上字第2595號判決可資參照。次按 ，【所謂『不自任耕作』，兼指轉租及將耕地借與他人使用 ，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途者 而言，如承租人以承租之耕地建築房屋或供其他非耕作之使 用，均應解為非自任耕作，而有使原訂租約無效之效力，其 未轉租或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人 得就該未轉租或自任耕作部分之土地並請求收回】，最高法 院88台上字第127 號判決意旨參照。另按，【耕地三七五減 租條例第16條第2 項所謂原定租約無效，係指同一租約無效 ，包括同一租約內租賃多筆耕地，僅其中一筆或數筆耕地有 不自任耕作之情，該租約全部均歸無效】，有最高法院66年 台上字第761 號判例、81年度台上字第2180號判決足參。【 又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部， 不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；所謂無效，係當然無 效，並不待出租人主張，故耕地租約無效後，除兩造有另行 成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意
承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂 租約，而使原已無效之租約恢復其效力】，最高法院92年度 台上字第2494號判決、103 年度台上字第437 號亦可參照。 末按，【耕地三七五減租條例為政府既定之土地政策，均屬 強制規定，是縱認該同意書為被上訴人所出具，亦因違反法 律強制規定，應認為無效。是上訴人就系爭耕地既已變更用 途而不自任耕作，則兩造間原訂租約應屬無效（指上訴人以 一契約承租數筆耕地，雖僅其中其中一筆或一部變更用途， 不自任耕作，仍全部契約均屬無效）】，最高法院76台上字 第2222號判決意旨參照。
⒉原告主張被告有不自任耕作，但被告辯稱其有辦理分耕，系 爭土地上之系爭地上物，除如附圖Ｍ所示部分以外，亦係舊 有農舍加以修繕，並無不為耕作之情形，至其他地上物及如 附圖Ｍ所示部分，則與被告無關等語，是查：
①系爭348 地號土地之面積為2 萬0,035 平方公尺、289 地號 土地之面積為3,520 平方公尺，合計為2 萬3,555 平方公尺 ，然參以原告所提出桃園市大園區公所所出具之系爭土地休 耕耕作錄（參本院卷一第47頁至第55頁、第280 頁、第281 頁），可知289 地號土地自83年起至106 年止辦理休耕之面 積為3,630 平方公尺，約略超過該土地登記之面積；至348 地號土地於該段期間辦理休耕之面積則為5,008 平方公尺， 僅占該地號土地不到4 分之1 之面積。若以347 、348 地號 合計之休耕面積為8,638 平方公尺與全部面積相較，則不到 5 分之2 之面積。而如附表Ａ至Ｍ所示各類地上物之總面積 為5,502.94平方公尺，是若將系爭土地之總面積扣除上開地 上物之總面積，尚餘1 萬8,052.06平方公尺，則被告用以休 耕之區域亦僅占此等無地上物面積不到2分之1。而系爭土地 並無辦理分耕登記，故系爭土地全部均為被告等人應實質耕 作之區域，已如上述。是被告自不得認其僅須耕作上開道路 左側區域，所以其係以其分耕之全部面積辦理休耕為為由。 甚者，縱以被告所述有分耕之情形，而系爭348 地號土地2 分之1 之面積為1 萬17.5平方公尺，再扣除如附圖Ｉ、Ｊ、 Ｋ、Ｌ所示部分之總面積234.01平方公尺，剩餘面積為9,78 3.49平方公尺，然被告實際就該筆土地休耕之範圍5,008 平 方公尺，亦僅占9,783.49平方公尺約2 分之1 ，其休耕比例 仍有不足之情形。是綜上可知，縱因現時水源不足，我國大 部分之農地多無法實質耕作，而改以休耕加以代替，然縱為 休耕仍需植種綠肥、翻耕等，以涵養土地，不致使土地荒蕪 ，惟被告實際休耕之面積卻僅為系爭土地之小部分區域。準 此，被告自無從以有就系爭土地辦理休耕一事，做為並無不
自任耕作之理由，系爭減租契約確因被告不自任耕作而為無 效。
②系爭地上物是否有經土地共有人同意而興建？現作為使用？ ⑴經查，如附圖Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ所示之池塘、水泥地、鐵 皮屋，確為系爭348 地號土地之共有人即訴外人徐清浩、徐 清秀所興建鋪設部分，業經證人徐清秀到庭證稱：「是我們 兄弟共同設置的」等語（參本院卷二第188 頁），且關於Ｄ 所示之鐵皮屋，亦確為訴外人徐清浩於86年興建並申請「有 牆鋼架」自用農舍建築執照、使用執照，且於興建之初即有 取得該土地之其他共有人徐清秀、徐世玉、黃樹、李芳正、 徐清開、徐清勇、許黃福等人之同意等情，有桃園市大園區 公所檢覆本院執照申請書、使用土地同意書、確無現農舍證 明書等相關資料附本院卷一第318 頁至第339 頁，是足認該 等地上物之興建，確與被告無關。至被告雖為系爭土地全部 之承租人，然對於土地共有人就土地所為之利用行為，如有 侵害到承租人承租之權益，承租人雖得向出租之共有人主張 權利，惟承租人若容忍該等行為，並不能將該等出租人即共 有人所為之土地利用行為，認屬承租人之行為，並據以主張 承租人有不自任耕作之情形。是該部分地上物之存否，並非 本案觀察被告等人對於系爭土地是否有不自任耕作情形之範 圍內。
⑵至關於如附圖Ｆ、Ｇ所示之土地公廟及金爐，所占面積合計 僅為15.85 平方公尺，範圍不大，被告復否認該部分地上物 為其所興建，原告亦未能舉證證明此部分與被告有關，且酌 以我國務農人民之早期宗教信仰，為祈求作物豐收、天災減 少，多會於農田附近設置土地公廟，且設立之初常為不可考 、亦不具規模，後多因附近民眾之捐獻而擴大規模。而證人 徐發平（與徐發義為堂兄弟）於本院審理中到庭證稱：「我 小學時侯，就有土地公廟、金爐，最早期是一顆石頭」等語 及證人莊順安（與被告為鄰居）到庭結證稱：「土地公廟以 前是一塊石頭，是鄰居捐錢蓋廟，但是很久了」等語（參本 院卷二第178 頁、第182 頁），洵可認該等地上物應為系爭 土地附近民眾所興建，且已興建多年，並可認該等地上物與 被告並無相關。另該部分地上物之設置，非屬正式之宮廟， 不致影響系爭土地是否有自任耕作之認定。再關於如附圖Ｍ 所示部分之水泥地，原告原主張為被告為鋪設，然為被告所 否認，原告就此復未再提出其他證明，應認無法證明為被告 所設置。再被告雖主張此部分為鄰地所有權人即大同股份有 限公司所設置之水溝再加蓋水泥地面，惟此部分面積僅為3. 5 公尺，範圍極小，且在系爭348 土地之邊緣，應不致影響
系爭土地是否有自任耕作之認定，故原告主張縱非被告所設 置，但被告卻任由第三人鋪設，仍應據以認定有不自任耕作 之情事，即無足採。
⑶再查，如附圖所示之Ｈ道路，被告雖辯稱此為原地主許旺、 許吉早年同意348 地號（重測前為907 地號）供磚窯廠通行 使用，並於57年10月15日有簽立如附本院卷一第125 頁之同 意書。然該同意書之內容，若確認真正，即Ｈ所示之道路， 確係經由系爭土地之原共有人同意他人開闢道路使用。但現 今該道路之面積已高達685.44平方公尺，與348 地號土地總 面積2 萬35平方公尺相較，已達100 分3 。再參以被告所提 出用以證明有分耕事實之實測圖（即被證十五，附本院卷二 第90頁，其上確有載明「義（徐發義）與妹（徐謝壹妹）」 間分別耕作之界限為「變道」，面積為0.0284甲（相當於 275.46平方公尺），此應即為系爭Ｈ道路之前身，然該「變 道」與Ｈ道路相較之面積卻相差409.98平方公尺，足認該道 路有擴張之事實。再就該道路現狀照片觀之（參本院卷一第 253 頁），該道路十分寬敞，顯非耕地上供農業使用通行或 暫借他人使用之狀況，是不論該部分道路究為大園區公所或 何第三人等所維護、鋪設，但身為系爭土地全部之承租人之 被告，實無從諉為不知該道路遭拓寬、重新鋪設且從供磚窯 廠使用至似已成為附近地區人民通行之既成道路，但被告就 此卻未舉證證明有阻止或向出租人反應之情事，是應認系爭 耕地確經被告等人任由第三人於上修繕大型道路，顯與耕作 無關。是依前揭說明，被告此等舉措仍屬非自任耕作，系爭 租約依上開說明即應認為無效。
⑷至如附圖所示之Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ所示之磚造平房、二層樓房 、鐵皮屋、磚造平房，被告等人並不否認為其或被繼承人所 興建，但辯稱該等區域原即有地主所留下之農舍，但因時間 久遠，故經修繕而成現在之情形。惟參以本院於勘驗當日所 拍攝之照片（參本院卷一第264 頁），可知Ｉ所示之磚造平 房，確似早期畜養豬、牛等家畜之農舍，且年代久遠，應認 此部分確為配合耕作之所需。然就Ｊ所示之二層樓房，建築 新穎，且為二層樓之新式建築，縱於該處曾有舊時之農舍， 就附本院卷一第265 、266 頁之照片觀之，應已為全部之重 新建築。另參以附圖，亦可知Ｋ、Ｌ所示之鐵皮屋與磚造平 房均與Ｊ所示二層樓房相連，是該等Ｊ、Ｋ、Ｌ所示之總面 積即高達189.04平方公尺（45.52 ＋11.15 ＋132.37），此 顯與「以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆 置農具、肥料或臨時休息之用」之農舍顯不相當，應係供承 租人即被告及其家人居住所用，而與農舍有間。證人徐發平
並到庭證稱：「二層樓的樓房是土角厝改建，蓋比較大間， 是原地重建，但蓋比較大間」等語、證人莊順安亦到庭結證 稱：「二層樓有比土角厝前面多一些」、「大一點的範圍以 前沒有耕作，都是曬穀場」、另證人黃樹（亦為系爭土地共 有人）到庭具證稱：「蓋兩層樓的地方本來是三合院所在， 本來是小房子，附近都是曬穀場」等語（參本院卷二第179 頁、第182 頁、第183 頁、第186 頁）。是綜合上開證人所 述，可確認系爭土地之承租人並非僅為翻修，而係重建Ｊ所 示之二層樓地上物，重建之範圍更較之前土角厝（或稱三合 院）為大，不論增加之範圍是在原來可耕作之處或曬穀場， 其顯現之意義均係【擴張居住使用範圍】。故不論是興建或 翻修此等地上物者，實已忽視系爭土地為他人所有之耕地， 其等僅為耕地之承租人，而非有權占地建屋者。是以，如上 所述Ｊ、Ｋ、Ｌ所示之地上物均係為解決承租人全家族實際 居住問題所興建，被告等人此等行為已足供認定為有不自任 耕作之情事，系爭租約即有無效之情形。至被告雖稱其等有 經過土地共有人即出租人許萬福之同意，始加以翻修上開地 上物，然許萬福雖為系爭土地之共有人之一，然該土地共有 人人數眾多，並無法以其個人之意思決定同意承租人興建房 屋使用，就同意承租人建築房屋之重要事項而言，並無表見