臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第1745號
原 告 梁浿渟
訴訟代理人 王可文律師
吳勇君律師
周廷威律師
複 代理人 邱德儒律師
劉羽芯律師
被 告 楊素萍
台灣房屋仲介股份有限公司南崁奉化分公司
上 一 人
法定代理人 江秉翰
上 一 人
訴訟代理人 邱雯晴
被 告 翁正鼎
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國108 年11月19
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告先位之訴、備位之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文 。經查，本件原告起訴時主張其向被告楊素萍購買門牌號碼 為桃園市○○區○○路00巷00弄0 號之房屋及坐落基地桃園 市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭房屋、土地），並 於同日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並因信賴 被告楊素萍與被告台灣房屋仲介股份有限公司南崁奉化分公 司（下稱台灣房屋公司）之仲介人員即被告翁正鼎所填寫之 標的物現況說明書，遂依系爭契約先行給付買賣價金新臺幣 （下同）220 萬元至履約保證帳戶，嗣因發現系爭房屋漏水 嚴重，而寄發律師函予被告等人告知解除系爭契約，是被告 等人應返還原告已給付之買賣價金220 萬元，並聲明：1.被 告楊素萍應給付原告220 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。2.被告台灣房屋 公司與被告翁正鼎應連帶給付原告220 萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。3. 前二項任一被告履行給付，則另一被告於該給付範圍內同免
其責任（見本院卷第2 頁）。嗣原告於民國108 年5 月15日 以民事追加聲明暨陳報（二）狀將起訴時之原訴之聲明改列 為先位聲明，另請求減少本件買賣價金300 萬元而追加備位 聲明；復於108 年11月19日言詞辯論期日當庭以言詞擴張先 位聲明所請求給付之金額為396 萬元後，將本件訴之聲明變 更為：㈠先位聲明：⒈被告楊素萍應給付原告396 萬元，及 自107 年9 月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息。⒉被告台灣房屋公司與被告翁正鼎應連帶給付原告396 萬元，及自年9 月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息。⒊前二項任一被告履行給付，則另一被告於該給付 範圍內同免其責任。⒋願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位 聲明：⒈被告楊素萍應減少系爭房屋之買賣價金300 萬元。 ⒉願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第83頁至第84頁、 第147 頁至第148 頁）。經核，原告所為訴之變更追加均係 本於兩造間買賣系爭土地之同一原因事實，應認在社會生活 上有相當之共通性或關連性，且訴訟及證據資料在相當程度 範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，依前揭規定 ，自應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告於107年3月6日經訴外人住商實業股份 有限公司（下稱住商公司）及被告台灣房屋公司媒合，向被 告楊素萍購買系爭房屋、土地，雙方並於同日簽系爭契約， 約定買賣價金為1980萬元，原告因信賴被告楊素萍與被告翁 正鼎所填寫之標的物現況說明書，遂依系爭契約先行給付買 賣價金396萬元至履約保證帳戶。詎料，原告前往查看系爭 房屋，發現系爭房屋有嚴重滲漏水情形，經原告與被告翁正 鼎反應後，更得知系爭房屋之漏水情形已非首見，先前已有 修復紀錄，可見被告翁正鼎與被告楊素萍顯於標的物現況說 明書上隱匿漏水情事。嗣因系爭房屋漏水嚴重，除屋況非如 系爭契約之標的物現況說明書記載外，其不動產之結構是否 完整亦無法得知，影響系爭房屋價值，原告遂於108年5月7 日寄發律師函予被告等人告知解除系爭契約，是被告楊素萍 應返還原告已給付之買賣價金396 萬元。而被告翁正鼎未將 系爭房屋有嚴重漏水情事向原告揭露，違反保護他人之法律 ，且該漏水瑕疵並非無法察覺，即逕以被告楊素萍所填寫之 現況說明書向原告遊說，致原告因被告翁正鼎之過失買受系 爭房屋而受有損害，應依民法第184 條第2 項負損害賠償責 任，被告台灣房屋公司應依經紀業管理條例第26條第2 項規 定與被告翁正鼎負連帶賠償責任，故原告依不真正連帶債務 關係請求被告等人返還買賣價金。倘本院認前開主張為無理
由，系爭房屋因漏水之瑕疵，顯有減少通常效用之瑕疵，致 房屋價值減損，被告楊素萍亦應負瑕疵擔保責任，故請求減 少買賣價金300 萬元。為此，爰依民法第359 條、第259 條 、第184 條第2 項、經紀業管理條例第26條之規定，提起本 件訴訟等情。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告楊素萍應給付原 告396 萬元，及自107 年9 月29日起至清償日止，按週年利 率5 ％計算之利息。⒉被告台灣房屋公司與被告翁正鼎應連 帶給付原告396 萬元，及自107 年9 月29日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息。⒊前二項任一被告履行給付， 則另一被告於該給付範圍內同免其責任。⒋願供擔保，請准 宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告楊素萍應減少系爭房屋之 買賣價金300 萬元。⒉願供擔保，請准宣告假執行。三、被告則以：
㈠、被告楊素萍部分：原告主張係因買賣標的有滲漏水之情形不 願繼續履約，然系爭房屋並沒有漏水，被告楊素萍於知悉滲 漏水情事後，業已通知訴外人東隆工程行到場確認原因，並 於107 年4 月13日修繕完畢，迄今均未再有滲漏水情事發生 。且系爭房屋之房屋現況說明書係於106 年8 月17日所填寫 ，當時屋況確實無滲漏水情事，而直至去年簽立系爭契約後 ，銀行因要對保去現場拍照時始發現有漏水情況，系爭房屋 是新屋並無人住過，漏水原因亦經建商表示非系爭房屋所致 ，乃因隔壁房屋滲漏水至系爭房屋。嗣後被告楊素萍於107 年4 月27日、107 年5 月15日分別寄發存證信函，催告原告 繼續履行系爭契約，並經履約保證之保證人即訴外人第一建 築經理股份有限公司於107 年5 月29日再以存證信函向原告 為催告，原告於收受後均未繼續履行，顯已違約，被告楊素 萍始於107 年6 月22日寄發存證信函向原告表示解除契約， 並依系爭契約第8 條第2 項約定沒收原告已給付之價款作為 違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。㈡、被告台灣房屋公司部分：本件原告是由訴外人住商公司為仲 介，被告公司相關人員於簽立系爭契約前，均未曾與原告碰 面或電話聯繫等，況帶看房屋時，亦係由訴外人住商公司借 鑰匙後，自行帶原告前往，並說明房屋現況說明書，被告公 司之相關人員均未參與或協助，僅於簽立系爭契約當日與原 告有所接觸，包含原告反應漏水問題後，仍由訴外人住商公 司與原告聯繫，被告均係經訴外人住商公司轉述原告主張， 且系爭房屋之房屋現況說明書係於106 年8 月17日所填寫， 當時屋況確實無滲漏水情事。又原告雖稱系爭房屋，然漏水 原因亦經建商表示非系爭房屋所致，乃因隔壁房屋滲漏水至 系爭房屋，故原告請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：原
告之訴駁回。
㈢、被告翁正鼎部分：系爭房屋並無滲漏水，直至去年簽立系爭 契約後，銀行因要對保去現場拍照時始發現有漏水情況，系 爭房屋是新屋並無人住過，就仲介之認知是沒有漏水，並無 欺騙之問題，亦無違反充分告知義務，且原告所稱漏水之情 形，乃係因隔壁房屋水管及馬達漏水，非本件買賣標的物系 爭房屋漏水，被告楊素萍亦已請隔壁工班檢查修繕完畢等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張其於107 年3 月6 日經訴外人住商公司及被告台灣 房屋公司媒合，向被告楊素萍購買系爭房屋、土地，雙方並 於同日簽訂系爭契約，約定買賣價金為1980萬元，系爭契約 所附之房屋現況說明書上，關於「是否有滲漏水情形」欄位 ，勾選「否」之選項，而原告業已給付買賣價金共396萬元 ；嗣原告以系爭房屋有滲漏水之瑕疵為由，於108年5月7日 寄發律師函予被告楊素萍、台灣房屋公司通知解除系爭契約 ，業據原告提出系爭買賣契約、房屋現況說明書、律師函、 系爭房屋滲漏水之照片（見本院卷第9頁至第33頁、第91 頁 至第97頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。五、原告主張被告楊素萍出售予原告之系爭房屋有滲漏水之瑕疵 ，且被告等人於房屋現況說明書中隱匿滲漏水情形，違反充 分告知之義務，系爭契約業經解除，而依民法第259 條、第 359 條，請求被告楊素萍返還價金396 萬元，另依民法第18 4 條第2 項、經紀業管理條例第26條，請求被告台灣房屋公 司、翁正鼎連帶賠償396 萬元，並為先位聲明；倘本院認前 開主張為無理由，則依民法第359 條規定，請求減少本件價 金300 萬元，而為備位聲明；被告則以前詞置辯。是以本件 應審究者為：1.原告依民法第359 條、第259 條之規定，主 張解除系爭契約，請求被告楊素萍返還價金396 萬元，另依 民法第184 條第2 項、經紀業管理條例第26條之規定，請求 被告台灣房屋公司、翁正鼎連帶給付原告396萬元，有無理 由? 2.若原告之先位聲明為無理由，則原告依民法第359 條 之規定，請求減少買賣價金300 萬元，有無理由？本院判斷 如下：
㈠先位聲明部分：
1.原告請求被告楊素萍返還價金396 萬元，有無理由? ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣標的物之利益 及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。民法第354條 第1項本文、第373條本文分別規定甚明。由是而論，買受人
之物之瑕疵擔保請求權，依民法第354條第1項本文規定，係 以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，在危險移轉 以前，其物縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未 確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359條前段規定解 除契約。簡言之，除於「瑕疵於買賣標的物交付前已存在， 惟於買賣標的物交付時，該瑕疵仍不能除去」、或「出賣人 確定的拒絕擔保」等情形，買受人不得主張出賣人應負瑕疵 擔保之責而解除契約。又按當事人主張有利於己之事實，就 其事實有舉證之責任。認定事實所憑之證據，固不以直接證 據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關 係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理 之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆 測之根據，就待證事實為推定之判斷。
⑵查，原告主張因系爭契約之房屋現況說明書「是否有滲漏水 情形」欄位勾選為「否」，且其已先行給付買賣價金396萬 元至履約保證專戶，嗣後卻發現系爭房屋有嚴重滲漏水，影 響系爭房屋價值，其乃於108 年5 月7 日寄發律師函解除系 爭契約等語，並提出系爭房屋之現況說明書、系爭房屋漏水 情形照片、影片光碟、前揭律師函為證據（見本卷第22至23 頁、第31至33頁、第91至92頁）。而原告主張系爭契約之房 屋現況說明書「是否有滲漏水情形」欄位勾選為「否」，且 於原告與被告楊素萍簽訂系爭契約後，原告始發現系爭房屋 有滲漏水情況一節，固為被告所不爭執。然被告均抗辯原告 所稱系爭房屋漏水一事，實係隔壁房屋水管及馬達漏水至系 爭房屋，非系爭房屋漏水，且被告楊素萍亦已請隔壁工班檢 查修繕完畢等語。惟依原告所提出前揭系爭房屋漏水情形照 片、影片光碟，至多僅能證明於系爭契約簽訂後，系爭房屋 之天花板確有因滲漏水而有滴水、留有水痕等情事，不僅無 從認定造成系爭房屋天花板滴水、留有水痕之原因，究係爭 房屋本身管線滲漏，或係因鄰屋管線、公共排水管線管線滲 漏等原因所致；且無法認定系爭房屋於被告楊素萍於106 年 8 月17日在系爭契約之房屋現況說明書「是否有滲漏水情形 」欄位勾選為「否」之前，系爭房屋即有滲漏水之情況，自 亦無從認定該房屋現況說明書有何不實或刻意隱匿滲漏水之 情事，而原告僅以系爭房屋漏水情形照片、影片光碟而為此 部分之主張，難認為有據。
⑶又依系爭契約第3條（買賣價金之給付）約定：「二、付款 方式如下：第1期款（簽約款）10萬元...。第2期款（備證 用印款）188萬元...。第3期款（完稅款）198萬元。⑴稅單 核發後5日內買方應將第3期款存匯入履保專戶。...⑷如於
辦理保借款時或地政士辦理繳稅前已確認買方之貸款總額少 於尾款者，買方應於給付第3期款之同時或接獲通知3日內將 差額匯入履保專戶。第4期款（尾款）1,584萬元。...⑷買 方未完成第3期款⑵至⑷之義務...雙方同意特約地政士不辦 理繳稅及產權轉手續。」，第5條（擔保責任）第2項約定「 物之瑕疵擔保責任：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕 疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵 擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契 約，僅得請求減少價金。」，第7條（本買賣標的點交）第7 項約定「買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他 項權利登記或塗銷等作業無誤後5日內辦理點交...。」（見 本院卷第11至13頁），堪認原告與被告楊素萍係約定於買方 依約將各期款項存匯入履約保證專戶，並經地政士辦理繳稅 、產權移轉登記及他項權利登記或塗銷等作業後，5日內辦 理系爭契約買賣標的物之點交。而原告雖已繳交系爭契約第 3條之約定第1、2、3期款，總計396萬元，然原告所辦理之 貸款與尾款金額間有184萬元之差額，原告於繳交第3期時， 應連同貸款差額184萬元一併繳交，惟因原告並未依約於繳 交第3期款時一併繳交該184萬元，系爭契約即未繼續履行等 情，乃原告所不爭執（見本院卷第149 頁）；又被告所抗辯 原告所稱系爭房屋滲漏水之情況，於107 年4 月間即已修繕 完畢一節，原告亦自承其有請朋友過去看，當下確實未再有 漏水等語（見本院卷第110 頁），且原告並未提出系爭房屋 於被告為修繕後尚有滲漏水之其他證據，堪認系爭房屋尚未 移轉登記予原告，亦尚未點交，且就原告所稱系爭房屋滲漏 水之情況，業經被告楊素萍修繕完畢。是本件無從認定系爭 房屋確有原告所稱之瑕疵，已如前述，且系爭房屋縱有滲漏 水之瑕疵，惟系爭房屋尚未危險移轉予原告，且被告楊素萍 就原告所稱系爭房屋滲漏水情況業已修繕完畢，被告楊素萍 並無確定拒絕擔保之情事，原告尚不得依民法第359 條前段 規定解除系爭契約。
⑷據上，原告於108 年5 月7 日逕以律師函向被告楊素萍為解 除系爭契約之意思表示，於法不合，不生效力，系爭契約仍 存在，原告請求被告楊素萍返還買賣價金396 萬元，自非有 據。
2.原告請求被告台灣房屋公司、翁正鼎連帶給付原告396 萬元 ，有無理由?
原告固主張被告翁正鼎未將系爭房屋有嚴重漏水情事向原告 揭露，違反保護他人之法律，且該漏水瑕疵並非無法察覺， 即逕以被告楊素萍所填寫之現況說明書向原告遊說，致原告
因被告翁正鼎之過失買受系爭房屋而受有損害，應依民法第 184 條第2 項負損害賠償責任，被告台灣房屋公司應依經紀 業管理條例第26條第2 項規定與被告翁正鼎負連帶賠償責任 云云。然原告與翁正鼎、被告台灣房屋公司間並無任何委任 或契約關係，且原告係由訴外人住商公司進行系爭房屋買賣 之仲介，被告翁正鼎、被告台灣房屋公司之人員於簽立買賣 契約前，均未曾與原告碰面或電話聯繫，而原告前往系爭房 屋看屋時，係由訴外人住商公司借鑰匙後，自行帶原告前往 ，被告翁正鼎、被告台灣房屋公司之人員均未參與或協助， 僅於原告簽訂買賣契約當天方有接觸，嗣後包含本件原告反 應漏水問題後，仍由訴外人住商公司進行聯繫等情，乃原告 所不爭執（見本院卷第149 至151 頁），則帶同原告前往系 爭房屋看屋、持房屋現況說明書向原告說明房屋現況之人既 非翁正鼎、被告台灣房屋公司之人員，已難認原告之主張為 有據。況本件並無從認定造成系爭房屋天花板滴水、留有水 痕之原因，係爭房屋本身管線滲漏，或係因鄰屋管線、公共 排水管線管線滲漏所致；亦無法認定系爭房屋於被告楊素萍 於106 年8 月17日在系爭契約之房屋現況說明書「是否有滲 漏水情形」欄位勾選為「否」之前，系爭房屋確有滲漏水之 情況，自無從認定該房屋現況說明書有何不實或刻意隱匿滲 漏水情事等情，業經本院認定如前，是本件難認被告翁正鼎 對原告有何侵權行為，原告請求被告台灣房屋公司、翁正鼎 連帶給付原告396 萬元，自為無理。
㈡備位聲明部分：
原告請求減少買賣價金300 萬元，有無理由? 經查，本件並無從認定造成系爭房屋確有原告所稱滲漏水之 瑕疵，且系爭房屋尚未危險移轉予原告，被告楊素萍並已就 原告所稱系爭房屋滲漏水情況修繕完畢，業如前述，則原告 依民法第359 條前段物之瑕疵擔保規定請求減少價金，已難 認為有據。而依系爭契約第3 條（買賣價金之給付）約定： 「二、付款方式如下：. . . 第3 期款（完稅款）198 萬元 。. . . ⑷如於辦理保借款時或地政士辦理繳稅前已確認買 方之貸款總額少於尾款者，買方應於給付第3 期款之同時或 接獲通知3 日內將差額匯入履保專戶。」，第8 條（違約、 解除契約暨賠責任）第二項約定：「買方如違反本契約應履 行之各項義務時，每逾一日，買方應按該期價款萬分之二計 算違約金予賣方（自逾期之次日至完成給付日止）；賣方定 七日期限催告仍不履行，賣方得解除契約。. . . 」（見本 院卷第11頁、第13頁）。而原告雖已繳交系爭契約第3 條之 約定第1 、2 、3 期款，總計396 萬元，然原告所辦理之貸
款與尾款金額間有184 萬元之差額，原告於繳交第3 期時， 應依系爭契約第3 條之約定，連同貸款差額184 萬元一併繳 交，惟原告並未依約於繳交第3 期款時一併繳交該184 萬元 ，經被告楊素萍先後於107 年4 月27日、同年5 月15日以存 證信函催告原告應於文到7 日內履行前揭184 萬元之給付義 務，並未依約履行，被告楊素萍於107 年6 月22日以存證信 函向原告為解除系爭契約為意思表示，並於107 年6 月25日 送達原告等情，乃原告所不爭執（見本院卷第147 至148 頁 ），並有前揭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件影 本在卷可查（見本院卷第117 至130 頁、第144 頁），則原 告既未依約於繳交第3 期款時一併繳交貸款與尾款金額間之 184 萬元差額，並經被告楊素萍依約進行催告後，仍未履行 ，被告楊素萍業於107 年6 月25日以存證信函向原告為解除 系爭契約為意思表示，則被告楊素萍抗辯系爭契約業經解除 一節，應屬有據，是系爭契約既業經被告楊素萍依系爭契約 為解除，原告就業已解除之系爭契約主張減少價金，自屬無 理由。
六、綜上所述，原告先位請求原告依民法第359 條、第259 條之 規定，請求被告楊素萍返還價金396 萬元，另依民法第184 條第2 項、經紀業管理條例第26條之規定，請求被告台灣房 屋公司、翁正鼎連帶給付原告396 萬元；再依民法第359 條 之規定，請求減少買賣價金300 萬元而為備位請求，於法無 據，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦 失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於 判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 20 日
民事第三庭 法 官 張世聰
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
書記官 顏崇衛
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