臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第388號
原 告 游維翊
黃秉鈞
徐建鈞
呂素貞
周明宏
共 同
訴訟代理人 蔡思玟律師
被 告 日勝生活科技股份有限公司
法定代理人 林榮顯
訴訟代理人 蔡朝安律師
魏妁瑩律師
吳宛怡律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院於民國108年11月1
4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應分別給付原告附表「被告應給付原告金額欄」所示之金額，及均自民國一百零八年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以附表「原告供擔保得假假執行之擔保金欄」所示金額供擔保後，得假執行。但被告如以附表「被告供擔保得免為假執行之擔保金」欄所示金額，以現金或合作金庫銀行營業部無記名可轉讓定存單預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告（下分稱姓名，並合稱原告）主張：伊與被告分別於民 國101年間簽訂「新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計 畫第一區土地標售案A2區房屋土地預定買賣契約書」（下稱 系爭契約），向被告購買坐落新北市板橋區力行段408之40 、408之41、408之43、1197之7地號土地上之「日勝幸福站 」社區（下稱系爭建案）A2區房屋及坐落基地應有部分（買 賣總價及標的物，均如附表一所示）。被告於104年2月9日 領得新北市政府工務局（下稱工務局）104板使字第057號使 用執照（下稱使用執照），惟未依系爭契約第17.1⑷條約定 於6個月內即104年8月9日前通知伊進行交屋，則被告應依上 開約定並以伊已繳納如附表二所示之房地價款計算，按每日 萬分之5單利計算給付遲延利息（被告通知交屋日期、遲延
日數及原告已繳房地價款數額、主張被告應給付遲延利息數 額，均如附表二所示）。為此，爰依上開規定提起本件訴訟 ，並聲明：㈠被告應分別給付原告附表二「請求被告應給付 遲延利息數額欄」所示之金額及法定遲延利息。㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭契約第14.1條、第14.3條及附件1「A2區 建造執照」，伊僅需於107年2月28日以前竣工取得使用執照 ，並依系爭契約第17.1條於取得使用執照後6個月內即107年 8月31日前通知原告進行交屋即可，則伊於107年1月6日與原 告完成交屋，並無逾期通知交屋。其次，伊雖於104年2月9 日領得使用執照，惟於104年4月20日發生第104022號、第10 4023號、第104024號、第104025號地震，經檢視結果，A2區 建物之地下室有出現輕微裂痕，需辦理結構補強，主辦機關 即內政部營建署（下稱營建署）及主管機關即工務局均禁止 伊於結構補強完成前通知交屋，直至106年8月14日營建署發 函同意系爭建案A2區竣工、建議儘速申請變更使用執照俾利 辦理驗屋及交屋事宜，嗣伊於結構補強完成隨即於106年8月 22日申請變更使用執照，惟因行政流程遲延始在106年11月9 日領得106板變使字第207號變更使用執照（下稱變更使用執 照），因此上開期間均係不可歸責於伊之事由，依系爭契約 第14.1⑵條約定，自應予以扣除，不得計入遲延天數。又伊 106年11月9日領得變更使用執照後即通知原告交屋，亦未逾 上開通知交屋期間。退步言之，縱認伊未在104年2月9日領 得使用執照6個月內通知原告交屋而有違約情事，惟本件應 有情事變更原則之適用，原告要求伊負擔遲延利息，顯失公 平。次核系爭契約第17.1⑷條約定性質為損害賠償總額預定 性質之違約金，原告並未因伊遲延通知交屋而受有損害，自 不得請求，原告縱得請求違約金，金額亦屬過高，應予酌減 ，且不得再加計遲延利息等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠ 原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願以現 金或合作金庫銀行營業部無記名可轉讓定存單供擔保請准宣 告免為假執行。
三、經查：
㈠兩造於101年間分別簽訂系爭契約，由原告向被告買受其出 資興建系爭建案A2區房地及車位（訂立買賣契約之日期、買 賣總價及標的物，均如附表一所示）。依系爭契約第9條約 定，原告應於接獲被告書面繳款通知單之通知期限內，依系 爭契約附件七「繳款期別明細表」所列價款金額，按期如數 繳納各期價款。有系爭契約為證（見本院卷㈠第207至111、 233至237、245至249、271至275、295至299、57頁）。
㈡依系爭契約第14.1條約定，系爭建案應於101年11月30日前 開工，於107年2月28日前完成主建物、附屬建物及使用執照 所定之必要設施，並取得使用執照。系爭建案A2區於101年5 月31日取得工務局101板建字第300號建造執照，於104年2月 9日取得使用執照。有系爭契約、變更使用執照、建造執照 為證（見本院卷㈠第61、569、卷㈡第107頁）。 ㈢104年4月20日發生系爭地震，A2區建物之地下室共有部分出 現裂痕，內政部營建署104年5月5日召開工程協調會議，會 議結論記載：本案俟結構安全鑑定改善完成後，A2區再通知 承購戶辦理複驗及交屋事宜等語；工務局函命被告在未完成 第三方公正單位安全鑑定報告（包含發生之原因、鑑定是否 安全狀態及研提解決改善方法）前，不得擅自進行修繕補強 作業。被告於106年8月14日經內政部營建署核定補強竣工， 工務局於106年11月9日核發變更使用執照。有營建署104年5 月14日營署更字第1042907504號函及104年5月5日工程協調 會議記錄、營建署104年5月9日發布之聲明、工務局104年5 月19日新北工施字第1040879932號函、營建署106年8月14日 營署更字第1060051903號函、變更使用執照為證（見本院卷 ㈠第587至598、569頁）。
㈣上開事實，為兩造不爭執，並有上開證據為證，是此部分事 實堪以認定，合先敘明。
四、原告主張被告依約應於104年2月9日領得使用執照後6個月內 通知進行交屋，卻於附表二所示之日期始通知進行交屋，應 依系爭契約第17.1⑷條約定給付伊遲延利息等語，為被上訴 人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者在於：㈠原 告依系爭契約第17.1⑷條約定，請求被告給付遲延利息，有 無理由？㈡原告得請求違約金之數額為何？爰析述如下。五、就原告依系爭契約第17.1⑷條約定，請求被告給付遲延利息 ，有無理由部分：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事 人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已 表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而 更為曲解；解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之 情形，以期不失立約人之真意（參照最高法院17年上字第 1118號、18年上字第1727號判例意旨）。又契約係當事人互 相表示意思一致而成立，此據民法第153條規定明確，則契 約當事人之真意，當指成立契約之當事人之真意，始為事理 。又定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋 ，消費者保護法（下稱消保法）第11條第1項定有明文。
㈡查，觀諸系爭契約第17條「通知交屋期限」約定：「17.1， 乙方（即被告，下同）應於『領得使用執照6個月內』，通 知甲方（即原告，下同）進行交屋。於交屋時雙方應履行下 列各項義務：⑴乙方付清因延遲完工所應付之遲延利息於甲 方。⑵乙方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前 完成修繕。⑶甲方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款） 及完成一切交屋手續。⑷乙方如未於領得使用執照6個月內 通知甲方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依萬分之5單 利計算遲延利息予甲方。17.2，乙方應於甲方辦妥交屋手續 後，將土地及建物所有權狀、房屋保固書、使用維護手冊、 規約草約、使用執照影本（使用維護手冊、規約草約、使用 執照影本乙方得以交付電子檔代之）、乙方代繳稅費之收據 及鎖匙交付甲方，本契約則無需返還。17.3，甲方應於收到 交屋通知後，依交屋通知所載之交屋日配合辦理交屋手續， 逾期乙方不負保管責任。但可歸責於乙方時，不在此限。17 .4，甲方同意於通知之交屋日起30日後，不論已否遷入，即 應負擔本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金 亦由甲方負擔。17.5，甲方應俟辦妥交屋手續後始得進行室 內裝潢或裝修工程施工，並應遵守【附件九裝潢（修）工程 切結書】及【附件十裝潢（修）施工管理辦法】等相關約定 。17.6，第14.2條所定之大樓外水、外電、電信及瓦斯外管 等配管及埋設工程，如因各該事業單位之作業程序遲延致乙 方無法依本條第1項規定期限內交屋者，該期限應隨遲延期 間展延之。」（見本院卷㈠第63至64頁）。兩造不爭執被告 於104年2月9日領得使用執照（見本院卷㈡第140頁），是依 上開第17.1⑷條約定，佐以民法第120條第2項：「以日、星 期、月或年定期間者，其始日不算入。」規定，被告應於10 4年8月9日前通知原告進行交屋。被告不爭執其未於104年8 月9日前通知原告進行交屋（見本院卷㈡第23至24頁，兩造 就被告通知原告進行交屋之日期尚有爭執，詳如後述），堪 認被告通知原告進行交屋，已逾系爭契約第17.1⑷條約定之 期限。
㈢被告辯稱：依系爭契約第14.1條約定，系爭建案於107年2月 28日前取得使用執照即可，伊享有期限利益，自該日起算6 個月始為通知交屋期限，伊並未遲延通知交屋云云。惟查： ⒈細繹系爭契約第14.1條約定：「本案之建築工程應在101年1 1月30日以前開工，107年2月28日以前完成主建物、附屬建 物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列 情事之一者，得順延其期間：⑴因天災地變等不可抗力之事 由，致乙方不能施工者，其停工期間。⑵因政府法令變更或
其他非可歸責於乙方之事由發生時，其影響期間（包括但不 限於營建署依『新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫 第一區土地標售案』契約書第6-3.7條規定所展延之開發時 程）。」（見本院卷㈠第61頁），足見上開約定乃係規範被 告「開工及取得使用執照」之最後最後期限，及被告得主張 展延「開工及取得使用執照」期限之事由，無從解釋寓有原 告早於107年2月28日取得使用執照者，其依系爭契約第17.1 ⑷條所負通知交屋期限亦延展為上開取得使用執照最後期限 起算6個月之107年8月28日或被告抗辯之107年8月31日（見 本院卷㈠第390頁）。況系爭契約第14條既已載明取得使用 執照期限為107年2月28日，倘認系爭契約第17.1⑷條約定通 知交屋期限係以上開應領得使用執照107年2月28日起之6個 月內，自得逕於系爭契約第17.1⑷條明定通知交屋期限日期 為107年8月28日（或被告抗辯之107年8月31日）即可，惟上 開約定既未如此記載，益明系爭契約第17.1⑷條約定之「領 得使用執照」之日，乃被告實際領得使用執照之日。 ⒉其次，系爭契約第17條通知交屋期限約款，係援用內政部依 消保法第17條第1項規定授權制訂之「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」第15點「通知交屋期限」第1項 所為約定（見本院卷㈠第434頁），其目的係促使被告在領 得使用執照後之6個月內依約完成系爭房地達可交屋之程度 ，並即時提出交屋之準備，使原告（消費者）得以早日占有 及使用收益系爭不動產，如解為被告雖期前取得使用執照， 其依該約款所負給付義務之履行期限仍為107年8月28日，顯 與上開約定之目的杆格。況民法第98條所謂當事人真意者， 係指成立契約之當事人之真意，被告辯稱系爭契約第17.1⑷ 條約定之當事人真意，為上開內政部消保法第17條第1項規 定授權制訂之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」第15點「通知交屋期限」第1項所為約定之真意云云， 顯於法有違，並無可採。
⒊至內政部地政司雖表示：系爭契約第17.1⑷條約定：「領得 使用執照」之起算點，應依據「應記載事項及不得記載事項 」第12點規定之取得使用執照日後6個月起算至通知買方交 屋日止；亦即倘預售屋買賣契約記載108年1月1日取得使用 執照，其遲延利息係以108年1月1日後6個月起算至通知買方 交屋日等語（見本院卷㈠第439、441頁）。內政部108年1月 16日內授中辦地字第1080260021號函覆本院板橋簡易庭108 年1月7日新北院輝民恭107板簡字第1300號函謂：為兼顧企 業經營者與消費者權益，減少預售屋買賣糾紛，本部訂有「 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，作為企業
經營者與消費者訂定契約之準據。其中應記載事項第12點（ 開工及取得使用執照期限）第1款、第15點（通知交屋期限 ）第1款第4目分別規定，預售屋買賣契約應明確記載建築工 程開工及完工取得使用執照日期，又賣方如未於領得使用執 照6個月內通知買方進行交屋，每逾1日應按已繳房地價款依 萬分之5單利計算遲延利息予買方。從而，賣方倘未依第12 點第1款約定之取得使用執照日期6個月內通知買方進行交屋 ，其遲延利息之計算，係以第12點記載完工取得使用執照日 後6個月起算至通知買方交屋日止。是以，倘預售屋買賣契 約經約定於108年1月1日完工領得使用執照，賣方於108年7 月1日前通知買方交屋者，即不構成通知交屋之逾期，買方 自不得請求遲延利息等語（見本院卷㈠第443至448頁）。另 黃立教授出具之法律意見書，則謂：「預售屋買賣契約約定 應於107年2月28日領得使用執照，而預售屋之出賣人提前於 104年2月9日即領得使用執照，惟因進行修繕作業而於106年 11月9日領得變更使用執照之後，陸續通知交屋，且均於107 年2月28日以前通知交屋。於此情形，出賣人通知交屋之期 限只要於107年8月28日前通知交屋（即契約約定應領得使用 執照日），即不構成通知交屋之逾期，買受人不得請求遲延 利息」等語（見本院卷㈠第435頁）。惟上開見解係內政部 地政司就民眾發信詢問及內政部就法院函詢有關預售屋買賣 定型化契約條款疑義所表示之法律意見，且係黃立教授就上 開約定內容之法律意見，均無拘束本院之效力，無足為被告 有利之認定。
⒋綜據上開約款之整體文義及體系脈絡，兼衡契約目的、公平 原則及消保法立法意旨，應認系爭契約第17.1⑷條所定被告 應於領得使用執照6個月內通知原告進行交屋，所謂「領得 使用執照」係指被告實際領得使用執照，而非第14.1條之取 得使用執照期限107年2月28日。被告抗辯應自107年2月28日 起算6個月為通知交屋期限，要非可採。
㈣被告辯稱：系爭建案A2區於104年2月9日取得使用執照，因1 04年4月20日發生地震，內政部營建署、工務局要求須送鑑 定始得進行補強工程，並不得通知承購戶辦理交屋，均非可 歸責於伊，依系爭契約第14.1⑵條，此期間不得計罰遲延利 息。系爭建物經伊補強竣工後，於106年11月9日領得變更使 用執照應自該日起算系爭契約第17.1⑷條之通知交屋期限云 云。惟查：
⒈系爭契約第17.1⑷條所謂「領得使用執照」，係指被告實際 領得使用執照之104年2月9日，被告並未享有自系爭契約14. 1條約定之107年2月28日領得使用執照期限後6個月才須通知
原告交屋之期限利益，且前述系爭契約第14.1條但書⑵約定 意旨（見上開五、㈢、⒈），係針對被告得主張展延領得使 用執照期限事由所為規範，與第17.1⑷條約定通知交屋期限 無關，均如前述，則被告抗辯有第14.1條⑵之事由，得展延 第17.1⑷條之通知交屋期限，洵非可採。
⒉又於104年4月20日發生系爭地震，系爭建案A2區建物之地下 室出現裂痕等瑕疵，經各公會鑑定結果：
⑴臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告第14點鑑定標的物裂 損原因研判：「標的物現況裂損，依其發生位置說明裂損原 因如下：1.高樓區與連續壁間之正交梁、牆，靠近主結構端 梁底撓曲裂縫，靠近連續壁端則有剪力斜裂縫，牆45°斜向 裂縫等現象，研判為差異沈陷所產生之應力所造成。2.高樓 區與中庭區之連接梁，部分有撓曲裂縫產生，研判為高樓區 與中庭區差異沈陷及水浮力所造成。3.部分地下二層高樓區 最外跨與連續壁平行之大梁（軸線Y- 2），有多條撓曲裂縫 ，研判為差異沈陷所產生之應力所造成。4.地下室小梁搭大 梁及一層梁上柱下方之梁，部分有剪力裂縫產生，研判為接 頭區補強筋不足、實際載重或施工載重大於設計載重所致。 5.地下室梁側面均布之垂直裂縫，但並非U形裂縫者，研判 主要為材料收縮造成。6.地下室部分梁有水準縱向（沿梁走 向）裂縫，研判為施工過程之冷縫。7.地下三層連續壁有滲 水現象，地下二層連續壁較少發現滲水現象，研判地下水位 已回升。8.一層降版處部分樓版裂縫滲水，研判為差異沈陷 造成版裂縫及一層樓版防水處理不當所造成。9.一層店面外 挑一跨與連續壁正交之隔間牆普遍有斜裂縫，研判為差異沈 陷所造成。10.地上層之標準層，主要之裂縫為輕隔間接縫 、門窗角隅裂縫、開關管線路徑之裂縫及高樓梁柱引致非結 構牆之斜裂縫，現場勘查時尚未發現梁柱結構之明顯裂損。 」等語（見本院107年度訴字第1115號民事判決理由，見本 院卷㈠第44頁）。
⑵臺北市結構工程工業技師公會鑑定報告第15點鑑定標的物結 構安全評估第8點：「本公會依據相關單位提供之原設計圖 說，重新建立模型進行分析，並與原設計圖說進行比對、檢 視結果整理如下：⑴鑑定標的物各楝結構設計分析時所採用 之設計地震力經檢視結果尚屬合宜。⑵原設計分析模式對基 礎邊界條件之假設及分析模式中對構材及剪力牆之型式及尺 寸等之設定部分與結構設計圖有不符情形，致影響梁、柱及 剪力牆等結構構材之設計結果，部分構材之設計未能符合原 設計所採『混凝土結構設計規範』之規定：(a)地上層之下 部樓層部分梁構材之主筋或箍筋量配置不足。(b)地上層之
下部樓層部分柱構材之主筋或箍筋量配置不足。尤其是每楝 建築物位於四個角隅柱之柱主筋或箍筋量配置明顯不足。 (c)地上層之下部樓層部分剪力牆及其連接梁之配筋量不足 或構材斷面尺寸不足，不符合當時設計規範之規定。⑶檢視 原設計結構計算書結果，未發現有針對一層橫隔版將水準地 震力傳至地下室外牆所經路徑中需檢視項目之計算資料。所 需檢視項目至少應包含剪力牆周邊在一層橫隔版上（含集力 梁或匯集構材）之剪力消散能力，及一層橫隔版將水準地震 力（須考慮橫隔版上、下豎向構材之剪力方向性，及耐震設 計規範第6.2.11節規定之放大地震力）傳遞至地下室外牆過 程所產生之剪力及彎矩。經本公會檢視結果，位於地下室外 牆邊緣之剪力臨介面上之樓版剪力強度明顯不足，不符合當 時設計規範之規定。⑷檢視原設計結構計算書剪力牆設計發 現，依據設計當時『混凝土結構設計規範』規定，剪力牆之 連接梁須符合第15.8.7.4規定，剪力牆之水準剪力須符合第 15.8.4.4規定，而本案經檢視原設計圖結果，與設計當時『 混凝土結構設計規範』規定不符。⑸檢視原設計結構計算書 之結構分析模式，假設為上部主結構在B3F柱底為固接，筏 式基礎地梁以土壤彈簧支承方式，分別進行分析設計，此分 析模式雖尚符一般工程慣例，惟設計者仍應參考地質調查資 料之評估分析與建議，選擇適當的基礎形式（如樁基礎）或 採用地質改良等措施以減少差異沈陷對結構體之影響。原設 計地調報告對本案沈陷量之評估，對照台中結構公會之地調 報告及本公會梁底高程測量成果顯係低估，又未提出具體的 處理建議，設計者低估差異沈陷對結構體之影響，致地面層 以下部分構材產生裂損。綜上所述，由於鑑定標的物部分梁 、柱、剪力牆、橫隔版及基礎地梁等構件之結構強度，尚有 不符規範之情況，建議儘速妥善補強設計及施工，以符合規 範要求之結構安全性。」等語（參本院107年度訴字第1115 號民事判決理由，見本院卷㈠第44至45頁）。 ⑶臺灣省土木技師公會鑑定結論略謂：「鑑定標的物A2基地地 下室B1F至B3F之損壞，普遍分布在建築物最外側之主體結構 柱外圍之接梁處，該處為退縮層所在（非高樓區），研判現 階段無安全之顧慮，惟應即刻進行補強作業，避免裂縫之擴 大或加深。」等語（見本院卷㈠第81頁）。
⒊依上開鑑定報告，可知系爭建案A2區之梁、柱、剪力牆、橫 隔版及基礎地梁等構件之結構強度未能符合「混凝土結構設 計規範」與「建築物耐震設計規範及解說」之規定，又原設 計地調報告對本案沈陷量之評估顯係低估，亦未提出具體的 處理建議，設計者低估差異沈陷對結構體之影響，致地面層
以下部分構材產生裂損，而有即刻進行補強之必要，該等裂 損係可歸責於被告之事由所致，營建署、工務局因而要求須 送鑑定再進行補強工程，及系爭建案A2區建物因此進行補強 修繕工程，未能於領得使用執照起6個月內通知原告交屋， 此時程之延宕應由被告承擔。被告抗辯：伊依營建署及工務 局之指示，在修補完成前不得通知交屋，且修補完成後因行 政作業延宕而領得變更使用執照，此乃非可歸責於伊之事由 所致，自應扣除遲延期間，並應自領得變更使用執照起算6 個月為通知交屋期限云云，難認可採。縱認系爭契約第14.1 ⑵條之展延事由於第17.1⑷條有適用，上情亦非屬因政府法 令變更或其他非可歸責於被告之事由，被告辯稱應扣除該遲 延期間，亦無足取。再者，內政部營建署與工務局雖要求被 告於鑑定修繕補強完成前不能辦理及通知交屋，惟依系爭契 約第15條「驗收」約定：「15.1乙方依約完成本戶一切主建 物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力， 於有天然瓦斯地區並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契 約、廣告圖說所示之設施後，應通知甲方進行驗收手續。 15.2雙方驗收時，乙方應提供驗收單，甲方如發現房屋有瑕 疵，應壹次詳細載明於驗收單上，由乙方限期完成修繕。」 （見本院卷㈠第61頁），可知被告領得使用執照後，應儘速 接通水電、瓦斯，完成契約約定之相關措施，隨後通知原告 進行驗收，驗收時如發現瑕疵，應於「交屋前」完成修繕（ 參系爭契約第17.1⑵條約定，見上開五、㈡）），則於被告 修繕完成前，係不能進行交屋，但未阻礙被告依約為交屋之 通知，自難以被告須修繕瑕疵，而認有得延展通知交屋之正 當事由。
⒋準此，被告辯稱應自106年11月9日領得變更使用執照時起算 系爭契約第17.1⑷條之通知交屋期限，要無足採。 ㈤綜上所述，原告主張被告未依系爭契約第17.1⑷條於領得使 用執照起6個月內通知伊交屋，伊依上開約定請求被告給付 遲延利息，洵屬有據。又原告依上開約款所為請求乃其債權 之正當行使，難認係以損害被告為主要目的，並無民法第14 8條規定之適用，被告辯稱原告請求有違誠信原則，尚無足 取。
六、就原告得請求違約金之數額為何部分：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償 總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債 務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違 約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害
之賠償總額；民法第250條定有明文。所謂賠償額預定性違 約金，係指以違約金作為債務不履行所生損害額之賠償總額 ，債務人一有不履行情事者，不問債權人是否受有損害，亦 不待債權人舉證證明其所受害係因債務不履行所致及損害額 之多寡，即得請求債務人支付約定之違約金。次按遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息。倘所 負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人 亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參 照）。又遲延利息原有違約金之性質。如該項契約當事人之 真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於 違約金之訂定。自應依民法關於違約金之規定，而為實質上 之裁判（最高法院43年台上字第576號判例參照）。再按當 事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契 約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額，然不因 此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負 之主張及舉證責任。而違約金是否相當，須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並應就債務人若能 如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，以為斟酌之 標準。
㈡原告主張：被告分別於附表二所示日期通知伊等交屋乙節， 有原告提出交屋證明書為證（見本院卷㈠第231、243、269 、293、373至375頁），被告不爭執其於107年3月13日通知 周明宏進行交屋（見本院卷㈡第24頁），是被告通知周明宏 進行交屋之日期為107年3月13日乙節，應堪認定。查，被告 分別於106年12月11日、106年12月25日、106年11月17日、1 07年3月13日製作複驗暨交屋通知單，依序通知原告游維翊 、黃秉鈞、徐建鈞、呂素貞於107年1月4、3日、106年11月 28日、107年3月22日交屋，關於黃秉鈞、呂素貞之交屋通知 單於106年12月26日、107年3月17日送達黃秉鈞、呂素貞乙 節，有被告提出、原告不爭執真正之複驗暨交屋通知單、送 達回執為證（見本院卷㈡第99至106、317至319頁）。被告 自陳上開交屋通知書係以郵寄方式送達，且未能提出游維翊 、徐建鈞上開送達交屋通知單之回執（見本院卷㈡第291頁 ），佐以游維翊、徐建鈞係以上開交屋通知單所示日期至現 場辦理交屋（見本院卷㈠第231、269頁），則游維翊、徐建 鈞主張被告係於107年1月4日、106年11月28日通知交屋，應 為可採。又被告於106年12月26日、107年3月17日將上開交 屋通知單送達黃秉鈞、呂素貞，佐以民法第95條第1項前段 規定，應認被告於106年12月26日、107年3月17日通知黃秉
鈞、呂素貞進行交屋。黃秉鈞、呂素貞雖主張：伊等雖收受 被告送達之交屋通知單，惟至現場發現仍有諸多瑕疵無法辦 理交屋，要求並待被告瑕疵修補完成後，始重行交屋通知程 序云云（見本院卷㈡第111至112頁），惟系爭契約第17.4⑷ 條規範者，乃係課令被告遵期「通知交屋」程序，倘原告進 行交屋程序時，發現房屋有瑕疵或未盡事宜，僅係被告應於 交屋前完成修繕，此觀系爭契約第17.1⑵條約定即明（見本 院卷㈠第63頁），非謂被告有重行進行「通知交屋」程序之 必要，是原告上開主張，並不可採。
㈢次查，被告於附表三所示通知交屋日期通知原告進行交屋， 則被告未於104年2月9日領得使用執照6個月內通知原告交屋 ，依系爭契約第17.1⑷條約定，每逾1日應按已繳房地價款 之萬分之5單利計算「遲延利息」予原告，已如前述（見上 開五、㈡，六、㈡）。惟該約款係針對被告遲延通知交屋之 行為所為規範，並非以支付金錢為標的，其用語雖稱「遲延 利息」，然依上開說明，應係被告遲延通知交屋之損害賠償 總額預定性違約金，足可認定。其次，系爭建案A2區於104 年2月9日領得使用執照，依約被告應於104年8月9日前通知 原告進行交屋，惟因前述可歸責於被告之設計及施工缺失， 導致於104年4月20日發生系爭地震時，地下室出現裂痕等瑕 疵，被告因而進行補強修繕工程，迄至附表三所示通知交屋 日期通知原告交屋，該遲延通知交屋乙事，衡情當會造成原 告就渠等購買系爭房屋得為使用收益之時點隨之延滯，則原 告主張其因被告遲延通知交屋而受有損害，堪為可採。被告 雖辯稱：原告並未受有損害，且未舉證所受損害為何云云， 自不足取。
㈣又查，原告主張渠等於被告通知交屋前，分別繳納如附表二 所示之房地價款乙節，有原告提出發票寄送通知書、客戶繳 款紀錄表、統一發票為證（見本院卷㈠第213至229、239至 241、251至267、277至291、307至371頁、卷㈡第119至121 頁），被告對於黃秉鈞、徐建鈞、呂素貞、周明宏主張已繳 納房地價款金額不爭執（見本院卷㈡第23至24、161至162頁 ），雖辯稱游維翊已繳房地價款為536萬6千元云云，惟游維 翊上開所舉發票寄送通知書記載其已繳納房地價款總金額為 536萬6,200元，核與其主張金額相符，被告未舉證游維翊所 述金額有何錯誤之處，則被告上開所辯，自不足取。準此， 依系爭契約第17.1⑷條約定及被告遲延通知交屋日數計算， 被告本應給付附表三所示被告應給付遲延利息欄所示之金額 ，惟該等金額已分別達原告已繳納價款百分之42.1至47.55 不等，並占契約總價百分之38.7至45.1不等，酌以被告就系
爭建案前述瑕疵業已完成修繕補強始領得變更使用執照，並 在領得變更使用執照5月內即陸續對原告通知交屋，衡以原 告所受損害情節，本院審酌上開各情，認本件違約金金額實 屬過高，應予酌減為每逾1日依已繳納房地價款按日以萬分 之2.5單利計算，較為允當，依此計算結果，原告得請求被 告給付違約金如附表三所示。
㈤被告辯稱：伊領得使用執照後，於104年4月20日因地震發生 梁裂事件，該梁裂事件係因結構計算上，估計值與實際狀況 有偏差，導致差異沈陷所致，況營建署及工務局要求伊先取 得並依鑑定報告改善完成，方能通知交屋，致伊無法逕行修 補瑕疵並通知交屋，上開情節均不可歸責於伊，且不具預見 可能性，依民法第227條之2第1項規定，本件應有情事變更 原則之適用，原告要求伊負擔遲延利息顯失公平云云（見本 院卷㈡第57至58頁）。按契約成立後，情事變更，非當時所 得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增 、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項 定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果 者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生 非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失 公平，始足當之（最高法院104年度台上字第2413號裁判意 旨參照）。查，系爭建案A2區因地震發生梁裂事件，係可歸 責於被告之事由所致，已如前述（見上開五、㈣、⒊），不 論被告委任之建築師委請之結構技師是否有被告所述於其專 業領域（結構計算）上發生疏失之事，此核與被告與其承包 廠商間之關係，究不能執此而於本件兩造買賣契約中，辯稱 其並無可歸責性。準此，被告就遲延通知交屋既具可歸責性 ，則被告辯稱本件應有情事變更原則之適用云云，即無可採 。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 但約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第229條第2項、 第233條第1項本文分有明定。查，被告應給付原告如附表三 所示之違約金，已如前述，且觀諸系爭契約全文，未定有該 違約金給付之確定期限，且原告復未舉證其已催告被告應於 附表二主張被告通知交屋日期前給付該違約金，則原告主張 被告應自本件起訴狀繕本送達（本件起訴狀繕本於108年4月 29日送達於被告，有本院交寄大宗撤號郵件執據、掛號簽收
清單可稽，見本院卷㈠第679至681頁）之翌日即108年4月30 日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，洵 屬可採，原告逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。被告 雖辯稱原告依系爭契約第17.1⑷條請求遲延利息，不得再加 計利息云云，系爭契約第17.1⑷條關於該部分之約定固名為 「遲延利息」，然實係損害賠償預定性質違約金，業經認定 如前，自無不得加計遲延利息之限制，被告所辯不足採信。七、從而，原告依系爭契約第17.1⑷條約定，請求被告分別給付 原告附表所示之金額，及自108年4月30日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分 之請求，為無理由，不應准許。兩造陳明願供擔保，聲請宣 告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，爰 各酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行 之聲請，已失所附麗，應予駁回。末本件事證已臻明確，兩 造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為 均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 25 日
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