臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2699號
原 告 周銘源
訴訟代理人 林淑娥
被 告 吳文輝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國108年12月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○號四樓之房屋遷出，並將該房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬參仟元，暨自民國一百零八年八月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自一百零八年七月十五日起至返還第一項房屋之日止，按月於每月十五日給付原告新台幣壹萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
兩造於民國102年12月15日簽立租賃契約，約定被告應於每 月15日前給付租金新臺幣(下同)1萬元。惟被告自105年2月 起至107年11月30日止，僅給付之租金總計112,000元，原告 乃於107年12月5日以存證信函催告並定期請求被告應於10日 內給付積欠之租金總計223,000元，同時載明如逾期未全數 清償，原告即依系爭租約第14條約定解除系爭租約且不另行 通知。惟被告自收受存證信函後迄今僅再給付3萬元房租予 原告，未全數清償，兩造已終止系爭租約。而被告於原告提 起本件訴訟時即108年6月27日，共積欠計41個月之租金，扣 除被告上開已給付之租金共142,000元及被告所負擔之瓦斯 爐修復費用5,000元，應認原告得依系爭租約上開約定請求 被告給付263,000元之租金及法定遲延利息。另被告於收受 上開存證信後，並未給付所有積欠之租金，依民法第455條 前段規定，兩造租賃關係既已終止，爰依民法第455條、第 767條第1項前段規定，請求被告返還系爭房屋等語。並聲明 ：(一)被告應自門牌號碼新北市○○區○○街000號4樓房屋 遷出，並將房屋返還原告。(二)被告應給付原告263,000元 暨本起訴狀繕本送達翌日起至償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；被告並應自108年7月15日起至返還第一項房屋
之日止，按月於每月15日給付原告10,000元暨自每期清償期 屆至之翌日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。( 三)訴訟費用由被告負擔。(四)請准供擔保宣告假執行。二、被告則答辯：其107年欠租120,000元、108年欠租90,000元 ，合計210,000元，願分期攤還，並繼續承租系爭房屋等語 。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)訴訟費用由原告負擔。 (三)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院之判斷：
(一)被告向原告承租位於新北巿三重區仁愛街428號4樓之房屋， 兩造曾簽訂房屋租賃契約書，租賃期間為102年12月15日至1 03年12月14日，租約到期後，兩造未再簽訂租賃契約，被告 仍有給付租金，惟並非每月均有給付，且被告目前仍居住在 系爭房屋內。嗣因被告積欠之租金累計約223,000元，原告 乃以107年12月5日台北保安郵局000161-7號存證信函催告被 告給付，並表示若被告未於文到10日內給付全部積欠之租金 ，即解除(應係「終止」之誤載)雙方之租約，被告並於107 年12月10日收受上開存證信函等情，有原告提出之原證1房 屋租賃契約(見本院重簡卷第15頁至第21頁)、原證3之台北 保安郵局000161-7號存證信函及回執聯(見本院重簡卷第27 頁至第29頁、本院卷第43頁)，洵堪認定。另被告於收受上 開存證信函後，分別於108年1月28日、3月20日各匯款15,00 0元至原告母親即訴訟代理人林淑娥之合作金庫銀行東三重 分行帳戶(帳號後5碼為60026號)，為原告所不否認，並有兩 造分別提出之存摺內頁明細各1份(見本院卷第61頁、第95頁 )在卷可參，此部分事實，亦堪認定。
(二)被告應將系爭房屋遷讓返還予原告：
1.按民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃 物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不 定期限繼續契約。」，本件兩造就系爭房屋原約定之租賃期 間於103年12月14日屆滿後，承租人即被告仍繼續為租賃物 之占有使用，且原告並未表示反對之意思，則依上開規定， 應視為以不定期限繼續契約。次按民法第440條第1項、第2 項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限 ，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出 租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額 ，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租 金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時， 始得終止契約。」。又(不定期租賃)出租人非因下列情形之 一，不得收回房屋：…三承租人積欠租金額，除以擔保金抵 償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。而
原告以原證3之存證信函通知被告終止(存證信函誤載為「解 除」)系爭租約，並以起訴狀再次表示前已以存證信函為終 止租約之意思表示，有存證信函及回執、送達證書附卷可稽 (見重簡卷第12頁、第27至29頁、第39頁)，則被告收受存證 信函、起訴狀繕本時，既已積欠租金達2個月以上，且被告 已收受原告終止租約之意思表示，故原告主張系爭租約已終 止，堪以認定，原告請求被告返還系爭房屋，自屬有據。 2.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 第767條第1項前段規定定有明文。經查，原告為系爭房屋之 所有權人，原告與被告間曾就系爭房屋簽立租賃契約，雙方 約定每月租金為10,000元，租金應於每月15日以前繳納，且 被告迄未遷離系爭房屋等節，為兩造所不爭執，已如前述。 因被告積欠租金達2個月以上，原告以原證3之存證信函及起 訴書繕本送達為終止租賃契約之意思表示，已如前述，而被 告於原告為終止租賃契約之意思表示後仍未遷離，繼續占有 使用系爭房屋，堪認被告已無合法占用系爭房屋之正當權源 ，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求被告將系爭房 屋遷讓返還予原告，即屬有據，應予准許。至原告既得依民 法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原 告，其另主張依系爭租賃契約所約定之租賃物返還請求權部 分，自無再予審酌之必要，附此敘明。
(三)被告應給付原告租賃契約終止前積欠之租金，及自108年7月 15日起，迄被告返還系爭房屋時止，按月給付相當於租金之 不當得利：
1.按「承租人應依約定日期，支付租金。」、「承租人於租賃 關係終止後，應返還租賃物。」、「無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益。」，民法第439條前 段、第455條前段、第179條前段分別定有明文。又無權占用 他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租 金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土 地所有權人得請求占用人返還該利益(最高法院61年台上字 第1695號判例參照)。再所謂相當於租金之利益，係指因其 本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收 益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人 受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害， 故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式 占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之 認定，自可參酌原先出租時之租金數額，而不受法定租金額 之限制。本件兩造間之租賃契約既已經原告合法終止，則原 告除得依上開法文規定，請求被告返還系爭租賃房屋外，原
告依租賃契約請求被告給付租賃契約終止前積欠之租金，並 依不當得利之法律關係，請求被告自108年7月15日起，迄被 告返還系爭房屋時止，按月給付相當於租金之不當得利，亦 屬有據。
2.原告主張被告在終止租賃契約前積欠租金之金額為263,000 元，被告則抗辯積欠租金之金額僅為210,000元。經查： (1)被告給付租金之方式係以其向合作金庫銀行民權分行所申辦 之帳戶(後5碼為11555號)轉帳至原告母親即訴訟代理人林淑 娥之合作金庫銀行東三重分行帳戶(帳號後5碼為60026號)乙 節，為兩造所不否認，經核對兩造提出之上開銀行帳戶存摺 內頁明細，被告自102年12月15日簽訂上開租賃契約起，於 下列月份並未給付租金：103年3月、4月、7月、9月、10月 、11月；104年1月、8月、105年1月、3月、4月、6月；106 年1月、3月、6月至9月、11月、12月；107年1月至10月、12 月、108年月、4月、5月、6月，共計35個月，金額為合計35 萬元。另於下列月份僅給付8,000元之租金：104年11月；10 5年2月、5月、7月至9月、11月、12月；106年2月、5月，共 計10月，短付之租金共20,000元。而被告分別於103年12月 給付15,000元、104年3月給付2萬元、104年4月給付15,000 元、108年1月28日、3月20日各轉帳15,000元，扣除當月應 給付之租金10,000元後，溢付之金額共計4萬元，另原告表 示租賃期間被告曾自行修繕瓦斯，費用為5,000元，亦可抵 扣未付之租金，則被告於上開租約終止前合計未給付租金之 金額應為325,000元(計算式：350,000元+20,000元-40,000 元-5,000元)。惟原告以原證3之存證信函催告時，於存證信 函附件僅表示欲請求自105年2月間起積欠之租金(見重簡卷 第29頁)，於本院108年12月6日言詞辯論時亦表示積欠租金 之計算方式同上開存證信函之附件(見本院卷第40頁)，則被 告自105年2月間起至108年6月27日止，租賃期間為41個月( 即105年-11個月、106年-12個月、107年-12月、108年-6月) ，扣除被告給付之租金142,000元(105年2月、5月、7月至9 月、11月、12月；106年2月、5月均各給付8,000元，共計72 ,000元；105年10月、106年4月、10月、107年11月均各給付 10,000元，共計40,000元；108年1月28日、3月20日各均給 付15,000元，共計30,000元)，及被告自行修繕瓦斯之費用 5,000元，被告尚積欠原告之租金總額確為263,000元，故原 告依據租賃契約請求被告給付積欠租金263,000元部分，應 屬有據。
(2)次按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條定有明文。又按依不當得利之法則請
求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有 損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利 益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念(最高法院6 1年台上字第1695號判例意旨可參)。系爭房屋租約業經原告 終止，惟被告迄今仍未自系爭房屋遷出，其繼續占有系爭房 屋為無法律上之原因，並受有相當於租金之不當得利，被告 已於107年12月10日收受上開終止租賃契約之存證信函，則 原告請求被告自108年7月15日起至返還系爭房屋之日止，按 月給付相當於租金之不當得利即每月10,000元，應屬有據。 (3)按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定 利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定， 亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項 前段、第203條分別定有明文。本件被告給付租金債務已然 遲延，則原告就被告應給付之金額，請求自起訴狀繕本送達 被告之翌日即108年8月4日(起訴狀繕本於108年7月24日寄存 送達，見本院重簡卷第39頁之送達證書）起至清償日止，按 週年利率百分之5五計算之法定遲延利息，於法有據，亦應 准許。至原告另請求就其起訴後始應給付之每月相當於租金 之不當得利，核屬將來給付之訴，此部分於起訴時尚未到期 ，自無遲延利息可言，是原告此部分相當於租金之不當得利 ，請求被告給付自每期清償日起算之法定遲延利息，即屬無 據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依據不定期租賃及無權占有之法律關係，請 求被告將系爭房屋遷讓返還原告，及給付原告263,000元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；自10 8年7月15日起至遷讓房屋之日止按月給付10,000元相當於租 金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分，應予駁回 。
五、本件原告陳明願供擔保請為准假執行宣告，就原告勝訴部分 ，金額在50萬元以下，應依職權宣告假執行，並酌定相當擔 保金額宣告免為假執行；至原告敗訴部分，假執行之聲請已 失依附，已予駁回。
六、兩造就原告勝訴部分，均陳明願供擔保請宣告准為假執行或 免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額各准許之 ；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回 。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判 決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 莊惠真
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 盧佳莉