臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第1482號
原 告 張李瑋
訴訟代理人 許家偉律師
何信儀律師
被 告 李忠慶
高敏慧
共 同
訴訟代理人 張宏暐律師
林哲健律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國108 年12月5
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回，係以書狀撤回 者，被告自撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視 為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項定有明文 。原告起訴時列先位聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下 同）179 萬4,256 元，及自民國108 年5 月10日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，與備位聲明：確認兩造於10 8 年3 月17日就門牌號碼新北市○○區○○街000 巷00號3 樓及其基地（新北市○○區○○段000 地號，下合稱系爭不 動產）簽立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）減少價金範圍 內（請准經鑑定後特定）之買賣價金不存在。嗣經被告為本 案之言詞辯論後，原告以民事準備㈡狀撤回備位聲明之請求 ，而被告於收受民事準備㈡狀後，並未於10日內提出異議， 已生撤回之效力，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
㈠兩造於108 年3 月17日就系爭不動產簽立系爭買賣契約，總 價816 萬元，原告已分別於108 年3 月17日以現金支付斡旋 金10萬元、108 年3 月21日匯款79萬元（其中8 萬元為仲介 費）、86萬2,000 元（其中2,000 元為預收規費），另於10 8 年4 月18日經仲介人員存入現金3 萬元，共計178 萬2,00
0 元。又被告於107 年12月29日所做之標的物現況說明書第 25、27、29點記載「是否曾經做過氯離子含量檢測」、「是 否有鋼筋外露或水泥剝落」、「是否有大於0.1 公分顯見間 隙裂痕或傾斜之情形」，皆勾選否，於出售系爭不動產時， 亦消極未告知系爭不動產天花板混凝土有嚴重剝落、鋼筋鏽 蝕、牆面裂縫與白華、析晶現象等影響交易價值之重大資訊 。甚者，簽約過程中，被告僅告知因氯離子含量高，需簽訂 不動產買賣契約增補契約（下稱系爭增補契約），但屢次保 證絕非海砂屋且無危險之虞，使原告於不知情之情況下，簽 立內容為「增補契約第一款：本標的混凝土氯離子含量樣本 檢測結果分別為0.6597公斤/ 立方米、0.8851公斤/ 立方米 、0.7410公斤/ 立方米，為高氯離子含量之混凝土建築物， 且有影響貸款成數或條件之情事，乙方及永慶房屋於簽約前 已詳盡告知甲方相關權利義務…甲方仍表達願意概括承受且 同意不向乙方主張房屋氯離子含量及造成屋況瑕疵等之法律 責任，本案亦不適用永慶房屋提供之高氯離子建物保障辦法 ，甲方不得再就該部分之屋況理由，向乙方及永慶房屋為任 何請求。」之不利增補契約。嗣經原告於履約前，勘查系爭 不動產之現場，發現系爭不動產除有氯離子含量超標之瑕疵 外，後陽台樓板牆面、外側防火巷牆面尚有多處混凝土剝落 、鋼筋外露鏽蝕、牆面裂縫與白華、析晶等足以影響房屋整 體結構及安全性之重大瑕疵，然被告及仲介人員均未於締約 或原告給付價金時告知，甚且出具前開現況說明書向原告保 證系爭不動產無影響居住安全之瑕疵，原告遂於108 年5 月 9 日寄發存證信函解除系爭買賣契約，並請求被告返還價金 ，詎被告迄今仍拒不返還。
㈡系爭不動產廚房後陽台天花板混凝土有嚴重剝落、鋼筋鏽蝕 、牆面裂縫與白華、析晶現象，欠缺安全可居住之結構，即 應認為缺乏房屋效用，而有物之瑕疵存在。被告是否已告知 瑕疵，非得由系爭增補契約中一句已詳盡告知義務，或被告 一方片面之詞予以斷定。被告於標的物現況說明書第27、29 之勾選，與實際情形不符，被告於買賣過程中消極未告知前 開瑕疵，衡酌被告已持有系爭不動產10餘載，無自稱對於屋 狀不甚熟稔之可能，可知被告不但消極不告知實際屋況，非 無其諉稱已履行告知義務，甚至於現況說明書中積極為與事 實不符之說明，被告非但難主張已盡不動產買賣之告知義務 ，更係故意不告知瑕疵之情形。又鋼筋是否鏽蝕及外露、混 凝土強度等，對於房屋整體結構是否穩固、是否具備一般房 屋應提供安全居住空間之功能，皆有重大影響，故於刻意不 告知鏽蝕外露、混凝土剝落瑕疵之情況，使原告於不諳房屋
完整現況及系爭增補契約之效力下，以相當於一般房屋市價 之價格為買賣，難謂原告對於不知瑕疵具重大過失，難認被 告於故意不告知瑕疵情形下，得依民法第355 條免除瑕疵擔 保之責，亦非得僅以原告知悉系爭不動產具有氯離子含量超 標之情事，即一概免除被告其餘瑕疵擔保責任，故依民法第 366 條但書規定，系爭增補契約無效，依系爭買賣契約第9 條第5 項、第13條第2 項第3 款、民法第354 條規定，被告 仍須負瑕疵擔保之責。再系爭不動產尚未交屋，然瑕疵無修 補可能，原告仍得對被告主張應負瑕疵擔保之責。是以，系 爭不動產之瑕疵足以對房屋結構及居家安全產生重大影響， 應認缺乏房屋效用，而有重大物之瑕疵存在，若不允許原告 解除契約，而繼續履行進而居住於系爭不動產內，難謂合於 事理之平，故原告得依民法第359 條、第259 條規定解除系 爭買賣契約，並請求被告返還已受領價金166 萬元，及依民 法第260 條、第227 規定請求被告賠償原告支出簽約代書費 1,000 元、契稅費1 萬1,256 元、仲介費8 萬元、預收規費 4 萬2,000 元，合計13萬4,256 元之損害，併同自108 年5 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。 ㈢縱認原告解除系爭買賣契約尚有未合，然系爭買賣契約第12 條第2 項之約定應解為違約金之性質，而有民法第252 條所 定違約金酌減之適用。被告已於108 年7 月間以高於系爭買 賣契約價金34萬元之價金850 萬元出售他人，其因本件交易 所生之仲介費用及2 個月貸款利息均已獲得填補，被告實際 並未受有損失。況本件爭議乃因系爭不動產之瑕疵而起，被 告本應負瑕疵擔保責任，其不僅拒絕修補，更主張解除系爭 買賣契約並沒收原告已付價金，倘若原告仍須賠付高額違約 金，買受人之權益究如何受保障？恐與物之瑕疵擔保之制度 目的背道而馳，如僅因該瑕疵未達得逕行解除契約之程度， 即令原告應負擔高達166 萬元之違約金，實甚不公，請求應 酌減至0 元，原告仍得依民法第259 條規定請求被告返還價 金。
㈣對被告陳述之答辯：
⒈被告一方面否認瑕疵存在，一方面又於108 年5 月22日委託 廠商將瑕疵予以遮蓋，企圖妨礙原告於訴訟中就瑕疵進行檢 查及鑑定，本屬不該，且於訴訟中經法院囑託鑑定後，又將 系爭不動產處分並交付予第三人，因此致鑑定工作無法進行 ，應依民事訴訟法第282 條之1 證明妨礙之規定，認原告就 系爭不動產具有不適居住、欠缺一般住宅應有之結構安全， 且無法修補等主張為真實。
⒉單純氯離子含量過高，並不當然代表建物已產生結構安全上
之重大危險，仍須視氯離子含量偏高之程度、範圍大小及其 他影響建物結構安全之因素綜合考量，則被告自有義務就系 爭不動產氯離子含量偏高，且已因此產生混凝土剝落、鋼筋 外露鏽蝕、牆面裂縫等重大瑕疵一併告知，始得謂已盡其告 知義務，故縱然該等瑕疵屬系爭增補契約特約免責之範圍， 被告故意不告知氯離子含量過高已導致系爭不動產發生混凝 土剝落、牆面裂縫、鋼筋鏽蝕外露等危及房屋結構之其他瑕 疵情形，仍應依民法第366 條規定認為該特約係屬無效。 ⒊被告稱瑕疵係於108 年4 月18日地震後始產生，然鏽蝕、白 華、析晶等現象本為金屬與水泥土暴露於空氣中，與水氣經 年累月交互作用所產生之化學反應，實無可能係於發現瑕疵 之短短2 日前始方產生，被告未舉證以實其說，顯然有違常 理。況系爭不動產附近成交價僅在750 萬元至760 萬元之間 ，而海砂屋更在一般不動產市價6 、7 成之間，原告竟以81 6 萬元略高於市價之價格購買系爭不動產，若非原告對於系 爭不動產之重大瑕疵均不知情，豈能如此？被告辯稱未隱瞞 瑕疵，顯然有違常情。
⒋被告既自承已將系爭不動產出售他人，足見縱然原告解除系 爭買賣契約，亦未對被告造成任何損害，反觀若不准原告解 除契約，原告將僅因拒絕購買重大瑕疵之系爭不動產，即無 端損失已給付總計166萬元之價金，實難謂公允等語。 ㈤並聲明：⒈被告應連帶給付原告179 萬4,256 元，及自108 年5 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭不動產為被告居住10多年之自用住宅，係因近年空間不 敷使用故而出售，於107 年12月29日委託仲介人員之初，被 告並不知悉系爭不動產有氯離子含量過高之問題，且當時房 屋並無原告所拍攝之裂縫，故被告於107 年12月29日填寫現 況說明書時，關於「是否做過氯離子含量檢測」、「是否現 有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」、「是否有大於0. 1 公分顯見裂縫或傾斜之情形」等問題，均填寫「否」，否 則裂縫肉眼可見，仲介人員豈有任由被告填寫「否」之理？ 之後因其他有意願買受之人向仲介人員表示附近建案曾有氯 離子含量過高情形，被告本於誠信賣屋之想法，於108 年2 月12日委請工程公司進行氯離子含量檢測，檢測結果確實有 氯離子含量過高之狀況，之後仲介人員均會對所有前來洽談 購屋之人員表明系爭不動產存有氯離子含量過高之問題，被 告因此將售價從1,010 萬元降為855 萬元。原告於108 年3 月初前來洽詢時，仲介人員有表明系爭不動產之氯離子含量
過高之問題，原告仍決定要購買系爭不動產，方會於檢測結 果上簽名，兩造始於108 年3 月17日簽訂系爭買賣契約，並 依雙方特別約定簽立系爭增補契約。兩造簽約時，系爭不動 產並無裂縫，該裂縫係在108 年4 月18日地震之後，原告於 108 年4 月20日與仲介人員約定進入系爭不動產查看才新發 現，被告經由仲介人員轉知後，表示如果有修繕需求，願意 委請廠商進行修補，然原告並未提出修繕要求，即行於108 年4 月22日發函表示欲解除契約，並於被告以108 年4 月26 日律師函催告後仍不履行，被告乃以108 年5 月13日律師函 向原告表示解除系爭買賣契約。
㈡依照系爭增補契約內容，原告早已知悉系爭不動產有氯離子 含量過高情形，依民法第355 條規定，被告自不負瑕疵擔保 之責，且氯離子含量檢測乃被告主動進行，雙方並於該檢測 報告上簽名，被告並無故意不告知瑕疵之情形。又購屋為重 大投資行為，於知悉系爭不動產有氯離子含量過高之問題下 ，當會詳細檢查而發現肉眼可視之裂縫，且系爭增補契約僅 註記「地磚隆起部分會自行修復」，原告連地磚隆起之狀況 都會發現，原告實無理由無法發現肉眼可視之裂縫，可見該 裂縫於雙方簽約時確實不存在。縱令該裂縫為被告應負瑕疵 擔保範圍，然系爭不動產既尚未依民法第373 條規定危險移 轉予原告，且被告並無明示不予修補之情形，原告如何能主 張被告應負瑕疵擔保責任？遑論該裂縫已經被告委請廠商修 繕，於危險移轉前該裂縫已不存在，原告自無從主張被告應 負瑕疵擔保責任。退萬步言，該裂縫所處之位置為系爭不動 產之陽台，並非主要部分，且混凝土內鋼筋多數尚在混凝土 中受保護，並未達即刻危及結構安全之瑕疵程度，仍可通常 居住使用，瑕疵顯然非屬重大，原告主張解除契約實顯失公 平。而依系爭賣賣契約第4 條、第17條第6 項約定，被告待 原告支付尾款完畢始有交屋之義務，而被告於108 年5 月11 日需完成交屋手續，可推知原告於108 年5 月11日前應支付 價金尾款，然原告迄至108 年5 月13日仍未給付價金，不但 逾越被告催告之期限，亦逾越系爭賣賣契約約定最後給付價 金之期限，原告自有違約之情形，故被告已以108 年5 月13 日律師函解除系爭買賣契約，依系爭買賣契約第12條第2 項 「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，乙方於解除本契約 後得沒收甲方已給付之全部款項。」，被告自得沒收原告已 支付之價金，原告請求返還價金自無理由。
㈢被告修補陽台部分之瑕疵，係為履行契約之交付義務，被告 並無拒絕修補之情形，且被告本預計要以出售系爭不動產之 價款支付部分房貸，然因原告毀諾不購買之行為，導致被告
仍須清償系爭不動產之房貸，因此同時背負2 間房屋貸款， 經濟壓力十分巨大，被告方會委請仲介人員洽詢其他出賣機 會，幸於108 年6 月底，有買家願意出價購買，被告考量氯 離子含量過高之房屋本即出賣不易，且為減少繼續持有系爭 不動產所造成之貸款利息等損失，乃同意出售系爭不動產， 而非在原告明確不欲購買之情況下，繼續持有系爭不動產， 徒讓被告之損害繼續擴大。又系爭買賣契約第12條第4 項約 定「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使 」，故第12條第2 項為懲罰性違約金，並無違約金過高問題 ，且系爭買賣契約乃仲介人員提供之制式買賣契約，屬於一 般交易通常使用之合約，且被告因再次出售需另支出土地增 值稅及房屋仲介服務費，及因原告提起本件訴訟之舉措而支 出往返法院、律師事務所支出勞力、時間及相關費用，被告 沒收違約金，並無顯失公平之情形等語，資為抗辯。 ㈣並聲明：⒈如主文第1 項所示。⒉如受不利判決，願供擔保 免為假執行之宣告。
三、本院之判斷：
原告主張系爭不動產存有氯離子含量過高、混凝土剝落、鋼 筋外露鏽蝕、牆面裂縫與白華、析晶等足以影響系爭不動產 整體結構及安全性之重大瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任 ，原告已解除系爭買賣契約，被告應返還價金及賠償損害等 語，被告固未否認系爭不動產之氯離子含量過高，且有出現 裂縫等情形，然就其應否負瑕疵擔保責任，則以前揭情詞置 辯。是本件兩造爭執所在厥為：㈠被告應否負物之瑕疵擔保 責任？㈡原告得否解除系爭買賣契約及請求損害賠償？㈢被 告得否沒收原告已給付價金？倘可，兩造約定之違約金是否 過高而應予酌減？經查：
㈠被告不負物之瑕疵擔保責任：
⒈兩造於108 年3 月17日就系爭不動產簽立系爭買賣契約時， 同時簽立系爭增補契約，有原告提出系爭買賣契約及增補契 約在卷可稽（見第34頁至第43頁），觀諸系爭增補契約第1 條：「一、本標的混凝土氯離子含量樣本檢測結果分別為0. 6597公斤/ 立方米、0.8851公斤/ 立方米、0.7410公斤/ 立 方米，為高氯離子含量之混凝土建築物，且有影響貸款成數 或條件之情事，乙方（即被告）及永慶房屋於簽約前已詳盡 告知甲方（即原告）相關權利義務，甲方經評估承購本標的 之相關風險並知悉永慶房屋之高氯離子保障辦法且了解自身 權益後，甲方仍表達願意概括承受且同意不向乙方主張房屋 氯離子含量及造成屋況瑕疵等之部分之屋況理由，向乙方及 永慶房屋為任何請求。」約定，且原告亦於被告委託訴外人
力鋼國際工程股份有限公司中和實驗室（下稱力鋼公司）出 具之系爭不動產氯離子含量試驗報告上簽名，有原告提出該 份試驗報告附卷可參（見第72頁），可知系爭不動產雖存有 氯離子含量過高之瑕疵，然原告同意就該瑕疵及因該瑕疵導 致系爭不動產之屋況瑕疵均不向被告為任何主張，則原告既 主張系爭不動產有氯離子含量過高之情形，且因此導致系爭 不動產之混凝土剝落、牆面裂縫、鋼筋鏽蝕外露，則該等瑕 疵均已在原告簽訂系爭買賣契約時所知悉，原告不得再以該 等瑕疵請求被告應負物之瑕疵擔保責任或其他損害賠償責任 甚明。
⒉原告雖主張被告於簽約時保證系爭不動產絕非海砂屋且無危 險之虞，並於現況說明書第25、27、29點關於「是否曾做過 氯離子含量檢測」、「是否有鋼筋外露或水泥剝落」、「是 否有大於0.1 公分顯見間隙裂痕或傾斜之情形」，皆勾選否 ，有故意不告知瑕疵之情形，系爭增補契約依民法第366 條 規定為無效，被告依同法第355 條第2 項但書規定仍應負瑕 疵擔保責任云云，並提出被告填寫之現況說明書為佐（見第 69頁）。然就被告曾保證系爭不動產並非海砂屋乙節，未見 原告舉證以實其說，且兩造既已就系爭不動產氯離子含量過 高問題簽立系爭增補契約，則原告顯然知悉系爭不動產有氯 離子含量過高之問題，實難認被告就此有故意不告知瑕疵之 情事。又被告雖於現況說明書上勾選系爭不動產未曾做過氯 離子含量檢測，然該現況說明書係於107 年12月29日填載， 而力鋼公司出具之氯離子含量試驗收件日期為108 年2 月12 日，被告既於填寫現況說明書後始委託力鋼公司進行氯離子 含量檢測，故被告該部分填載並無不實，且力鋼公司出具之 檢測報告並經原告簽名，如前所述，被告確無故意不告知系 爭不動產有氯離子含量過高之瑕疵情形。至被告於現況說明 書填載並無鋼筋外露或水泥剝落、大於0.1 公分顯見間隙或 傾斜情形部分，參之系爭增補契約第3 條：「甲方已至房屋 現場確認，本標的物現況室內地磚部分有隆起情事，前揭地 磚隆起處，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用。」約定 ，可知原告於簽立系爭買賣契約前，已至系爭不動產就屋況 予以檢視，除地磚隆起部分外，並無反應系爭不動產有鋼筋 外露或水泥剝落、大於0.1 公分顯見間隙之情形，故系爭不 動產於兩造簽約時是否有原告所指混凝土剝落、鋼筋外露鏽 蝕、牆面裂縫與白華、析晶等現象，實非無疑，倘若該等瑕 疵情形如此重大且肉眼可見，則原告豈有可能未於檢視房屋 現況時發現並提出之理？原告據此主張被告有故意不告知該 等瑕疵存在情事，與常情相違而無可採，況原告自承係於10
8 年4 月20日始發現前開裂縫等情形（見第198 頁），而我 國於108 年4 月18日曾發生地震，新北市震度並高達5 級等 情，此有被告提出網路新聞在卷可憑（見第169 頁至第177 頁），該等裂縫是否因地震造成，尚非無可能，更難認該等 裂縫等情形係於兩造締約時即已存在，而謂被告有故意不告 知瑕疵之情事，故原告據此主張系爭增補契約為無效，被告 仍應負物之瑕疵擔保責任云云，即無可採。
㈡原告不得解除系爭買賣契約及請求損害賠償： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人於契約成立 時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之 責；買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者 ，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告 知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約；因可歸 責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給 付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前 項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第354 條第1 項前段、第355 條第1 項、第2 項、第359 條前段、第227 條第1 項、第2 項定有明文。系爭不動產於兩造簽立系爭買 賣契約時，雖存有氯離子含量過高之瑕疵，然原告於簽立系 爭增補契約時，已知有前開瑕疵，且同意就氯離子含量過高 及因此導致之屋況瑕疵，不對被告為任何請求，而被告並無 故意不告知瑕疵情形，如前所述，而無民法第355 條第2 項 但書之適用，則被告依民法第355 條第1 項規定不負擔保之 責，故原告主張其得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約 ，並請求被告返還其已支付買賣價金166 萬元，即屬無據。 又原告已同意就系爭不動產氯離子含量過高及因此導致屋況 瑕疵，不對被告為任何請求，則被告交付存有該等瑕疵之系 爭不動產予原告，自無不完全給付情事，故原告依不完全給 付規定請求被告賠償損害13萬4,256 元，亦非有據。 ⒉至原告雖主張被告於108 年5 月22日委託廠商就瑕疵予以遮 蓋，且於訴訟中將系爭不動產出售他人，致鑑定工作無法進 行，應依民法第282 條之1 證明妨礙規定，認原告欲證明系 爭不動產具有重大結構危險且無修復可能之主張為真實云云 。然原告主張之瑕疵均在原告於系爭增補契約內同意不對被 告主張之範圍內，故被告於本件訴訟前委請廠商修繕，對原 告之權利行使並無影響，並無證明妨礙之問題。又原告起訴 時備位聲明乃「確認系爭買賣契約減少價金範圍內（請准經
鑑定後特定）之買賣價金不存在」，即原告請求於鑑定後始 特定減少價金之數額，故該鑑定係因原告為特定請求金額所 進行，與原告欲證明之事實有無理由之實體事項，兩者係屬 二事，況原告就所主張之瑕疵均已同意不對被告為任何請求 ，自包括減少價金之請求，縱原告證明有該等瑕疵存在，仍 無法請求被告減少價金，故被告雖於訴訟中將系爭不動產出 售他人，仍難謂有證明妨礙之情事，原告前開主張，仍無可 採。
㈢被告得沒收原告已支付價金作為違約金，且該違約金並無過 高：
⒈依系爭買賣契約第12條第2 項：「甲方若有遲延給付之情形 ，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等，應賠償乙方 自應付之日起按已給付買賣價款（如係簽約款遲延給付者， 則按簽約款應付金額計算）每日千分之壹計算之違約金至甲 方完全給付時為止，如甲方毀約不買或有其他違約情事時， 乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過 戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應即無 條件歸還乙方。」約定，可知若原告毀約不買，被告得沒收 原告已給付之全部價款作為違約金。而被告並無應負物之瑕 疵擔保責任之情形，如上所述，然原告於108 年4 月22日即 寄發存證信函表示將停止一切撥款程序，再於108 年5 月9 日寄發存證信函表示解除系爭買賣契約，此有該2 份存證信 函在卷可憑（見第87頁至第101 頁、第311 頁至第313 頁） ，已明確拒絕履行系爭買賣契約，則原告有毀約不購買系爭 不動產之意思甚明，被告依前開約定，自得沒收原告已給付 之買賣價金166 萬元作為違約金，原告請求被告應返還其已 付價金166萬元，自屬無據。
⒉原告雖主張被告已將系爭不動產出售予第三人，被告並無任 何損害，該違約金額過高而應予酌減至0 元云云。然按約定 之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第25 2 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證 資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判 斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之 違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過 高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違 約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙 方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違 約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及 平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額 過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額
是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會 正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任 意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不 履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公 平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度 台上字第2747號、93年度台上字第909 號民事判決意旨參照 ）。依照系爭買賣契約第12條第2 項約定，被告得沒收之違 約金最高可達全部之買賣價金，故被告沒收原告已給付價金 166 萬元佔總買賣價金816 萬元約為20% ，應無過高之情形 ，併參酌原告於簽訂系爭增補契約時已知悉系爭不動產有高 氯離子含量過高之情形，而仍願意購買，嗣後又以此為由逕 行停止履約並解除契約，其違約情節並非輕微，難認被告請 求之違約金數額有顯不合理之處。至被告雖已將系爭不動產 出售他人，然倘非原告違約，被告何需轉售他人？且此係被 告另行支出勞力、時間及費用之結果，若因此加惠原告亦非 公平，故仍難認兩造約定之違約金有應予酌減之必要。此外 ，原告就違約金過高乙節並無提出具體事證以佐其說，揆諸 前開說明，無從以原告片面所陳即認定系爭買賣契約第12條 第2 項約定之違約金有過高情事，故原告請求酌減違約金至 0 元，並無可採。
四、綜上所述，被告就系爭不動產之氯離子含量過高及因此導致 屋況瑕疵均不負物之瑕疵擔保責任，原告不得因此主張解除 契約及請求損害賠償，且被告沒收原告已支付買賣價金作為 違約金，該違約金並無過高而應予酌減之情形。從而，原告 依契約解除後之回復原狀請求權、不完全給付之損害賠償請 求權，請求被告連帶給付原告179 萬4,256 元，及自108 年 5 月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理 由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失 所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故 不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 26 日
民事第三庭 法 官 莊佩頴
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 26 日
書記官 李瑞芝