臺灣彰化地方法院民事判決 108年度訴字第302號
原 告 祭祀公業江東興
法定代理人 江坤龍
訴訟代理人 凃國慶律師
被 告 高宜秀
訴訟代理人 李淵源律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國108 年11月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落彰化縣○○市○○○段○○○地號土地上如附圖編號A 所示之鐵皮建物拆除，並將所占用之土地返還予原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰伍拾壹萬參仟陸佰壹拾貳元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣肆佰伍拾肆萬零捌佰參拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直 轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明，耕地三 七五減租條例第26條定有明文。惟耕地租佃爭議事件須經調 解、調處始能起訴者，是指當事人間本於耕地租佃關係而發 生之爭議案件而言，如原告起訴主張無租賃關係存在，而本 於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用（最高法院 46年臺抗字第24號判例、103 年度臺上字第1258號判決意旨 參照）。本件原告是基於民法第767 條第1 項之物上請求權 ，訴請被告將無權占有之坐落彰化縣○○市○○○段000 地 號（重測前為東山段477 之1 地號、西東段248 地號）土地 （下稱系爭土地）返還，而非基於耕地三七五減租條例之耕 地租佃關係而對被告有所請求，且被告亦自認其於系爭土地 上興建如附圖即彰化縣員林地政事務所108 年4 月22日員土 測字第063000號土地複丈成果圖編號A 所示占用面積667.77 平方公尺之鐵皮建物（下稱系爭建物）時，並非占用部分之 系爭土地耕地三七五租約承租人（見本院卷第212 頁），故
揆諸前揭意旨，應認本件並無耕地三七五減租條例第26條規 定之適用，兩造自無庸先經調解及調處程序後方得起訴，本 院應得就本件予以審理，被告辯稱：本件應先經調解、調處 等語（見本院卷第143 、302 頁），並非可取。貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為其所有，而被告卻於民國106 年間未 經其同意，占用系爭土地之東南側興建系爭建物使用，茲依 民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告將系爭建 物拆除，並將系爭建物所占用之土地返還等語。並聲明：如 主文第一項所示；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：其於83年間開始在系爭土地上興建系爭建物時， 即有與原告之原管理人江炎進訂定未明定租賃期限之租地建 屋契約，且兩造間之租賃關係現仍存在，故其並非無權占有 ；再者，系爭建物所占用之部分系爭土地之耕地三七五租約 承租人為江清標、江樹榮，而於江清標、江樹榮死亡後，由 江俊毅、江坤城繼承，俟其於部分系爭土地上興建系爭建物 前，有先徵得具有正當權源之承租人江清標、江樹榮或江俊 毅、江坤城之同意，而取得部分系爭土地之占有，則其自得 本於占有連鎖關係，對原告主張其為有權占有等語。並聲明 ：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免 為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第303 頁）：（一）系爭土地為原告所有。
（二）原告曾就系爭土地與陳文禮、陳文勤、江清標、江坤城、 江明樹、江哲宇訂立耕地三七五租約，且於106 年間，陳 文禮、陳文勤、江清標（已於106 年前死亡）、江坤城、 江明樹、江哲宇仍為系爭土地之耕地三七五租約登記承租 人。
（三）被告在系爭土地上興建系爭建物，並現仍為系爭建物之所 有權人。
（四）被告自106 年1 月1 日起至今，就系爭土地都未跟原告簽 訂耕地三七五租約。
（五）原告之原管理人為江炎進；嗣江炎進死亡後，由原告之派 下員選任江坤龍為管理人。
四、兩造之爭點（見本院卷第303 頁）：
被告所有之系爭建物有無占有使用系爭土地之法律上權源？五、得心證之理由：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第 1 項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返
還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅 以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占 有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有是有正當 權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決 意旨參照）。本件兩造對於原告為系爭土地之所有權人一 節並不爭執，則揆諸前揭說明，自應由被告就其所興建之 系爭建物有占有系爭土地合法權源之事實負舉證責任。（二）被告固以前詞置辯，惟查：
1、按承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定時 ，原訂租約無效，此乃法律強制禁止規定，違背其規定當 然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院84年度 臺上字第1554號、96年度臺上字第1753號判決意旨參照） 。本件被告雖辯稱：其興建系爭建物前，有先於83年8 月 1 日、104 年9 月1 日徵得原告之原管理人江炎進同意等 語（見本院卷第212 、285 、287 頁），並提出通告1 份 為證（見本院卷第291 頁），然原告所有之系爭土地至少 從74年1 月1 日起，即有與江清標、江樹榮簽訂之耕地三 七五租約存在一節，有彰化縣員林市公所108 年10月28日 員市民字第1080035459號函1 份附卷可憑（見本院卷第24 1 至283 頁），且被告亦不爭執其是在系爭土地耕地三七 五租約承租人江清標、江樹榮所承租之土地上興建系爭建 物（見本院卷第211 、212 、289 、293 頁），因此，縱 使被告上開所辯為真，江炎進曾同意非屬系爭土地耕地三 七五租約承租人之被告在部分系爭土地上興建系爭建物， 致系爭土地之真正耕地三七五租約承租人江清標、江樹榮 或其等繼承人無法自任耕作，則江炎進所為之前揭同意亦 已違反前開強制禁止規定而無效，故被告自不得以江炎進 所為前揭無效之同意，作為其有權占有系爭土地之依據； 至被告雖聲請：請通知江坤洲、蔡永森到庭作證，待證事 實為江炎進於104 年9 月1 日有同意被告在系爭土地上興 建系爭建物等語（見本院卷第193 、212 頁），然此待證 事實縱使為真，對於本件判決結果亦無影響，業經本院論 述如上，因此，被告上開聲請並無調查之必要，應予駁回 。
2、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第 1 項、第2 項分別定有明文。又所謂「承租人應自任耕作 」，是指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言 ，如承租人有擅自變更用途，以承租之土地建築房屋居住 、未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他
人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為 者，均不在自任耕作之列（最高法院63年臺上字第599 號 判例、70年臺上字第4637號判例、87年度臺上字第1378號 判決、88年度臺上字第1434號判決意旨參照）。另所謂「 原訂租約無效」，是指承租人違反前項所定不自任耕作或 轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後 失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，縱當事人依耕地 三七五減租條例第6 條第1 項、第20條規定續訂租約，亦 不能使業已無效之原訂租約回復其效力（最高法院80年臺 再字第15號判例、95年度臺上字第1911號判決意旨參照） 。
3、系爭土地之使用分區為特定農業區，且使用地類別為農牧 用地，有土地登記謄本1 份在卷可稽（見本院卷第45頁） ，依農業發展條例第3 條第11款之規定，系爭土地應屬耕 地，且原告曾就系爭土地與陳文禮、陳文勤、江清標、江 坤城、江明樹、江哲宇訂立耕地三七五租約，業如前述； 而縱使被告所辯：其在系爭土地上興建系爭建物前，有經 過系爭土地之耕地三七五租約承租人江清標、江樹榮或江 清標、江樹榮之繼承人江俊毅、江坤城之同意等語為真（ 見本院卷第211 、212 、287 、289 、302 頁），因依耕 地三七五減租條例第16條第1 項之規定，系爭土地應由耕 地三七五租約承租人江清標、江樹榮或江俊毅、江坤城自 任耕作，並不得由其等以外之第三人使用，詎江清標、江 樹榮或江俊毅、江坤城竟擅將系爭建物所座落之部分系爭 土地交付予被告占有興建系爭建物，以供被告及被告家人 居住、經營團購業務等與耕作目的無關之用途使用（見本 院卷第213 頁），實已違反前揭規定，致江清標、江樹榮 或江俊毅、江坤城與原告所簽訂之耕地三七五租約向後失 其效力而無效，故江清標、江樹榮或江俊毅、江坤城既已 於交付部分系爭土地予被告興建系爭建物時已無占有系爭 土地之合法權源，則自江清標、江樹榮或江俊毅、江坤城 輾轉繼受占用部分系爭土地之被告，自亦為無權占有，且 不得以占有連鎖之法理對抗原告。
4、綜上，本院認被告所有之系爭建物並無占有使用系爭土地 之法律上權源存在，被告辯稱：其是有權占有系爭土地等 語（見本院卷第287 、289 頁），不足採信。（三）綜上所述，被告對於系爭建物所占用之部分系爭土地並無 合法權源存在，自屬無權占有，業經本院審認如上，且被 告在系爭土地上興建系爭建物已妨害原告所有權之行使， 則原告依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被
告將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，並返還所占用之部 分系爭土地予原告，為有理由，應予准許。又兩造陳明願 供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，均合於法律規定 ，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
民事第四庭 法 官 許嘉仁
以上正本是照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 6 日
書記官 曾靖雯
附圖：彰化縣員林地政事務所108 年4 月22日員土測字第000000 號土地複丈成果圖。