臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第1020號
原 告 陳美智
林毓彬
林毓棠
共 同
訴訟代理人 吳瑞堯律師
黃楓茹律師
被 告 顏敏卿
林侯美玉
林嘉珍
林洪麗華
林應興
林仲顯
楊林彩蓮
林政良
林伯捌
李茸
林惠芬
共 同
訴訟代理人 陳忠雨律師
涂芳田律師
複代理人 蔡昆宏律師
被 告 林長慶公業
法定代理人 林崇文
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國108
年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，是指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年臺上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其對 於被告林長慶公業原所有坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號 土地（下稱系爭土地）有優先購買權存在，惟為被告顏敏卿 、林侯美玉、林嘉珍、林洪麗華、林應興、林仲顯、楊林彩
蓮、林政良、林伯捌、李茸、林惠芬等11人（下稱被告顏敏 卿等11人）所否認，可見原告就系爭土地有無優先購買之權 利確屬不明確，致原告法律上之地位有不安之危險，且此危 險得以判決除去，揆諸前揭說明，應認原告提起本件訴訟， 即有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
二、被告林長慶公業經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）被告林長慶公業所有之系爭土地於民國99年11月17日，經 本院執行處以99年度司執字第12614 號清償債務強制執行 事件拍賣後，由被告林侯美玉、林應興、林仲顯、楊林彩 蓮、林政良、林伯捌等6 人（下稱被告林侯美玉等6 人） 以價金新臺幣（下同）7,905 萬3,500 元拍定，並分別取 得應有部分34158/196300、37511/196300、27488/196300 、27357/196300、36456/196300、33330/196300。嗣被告 林侯美玉將其中之應有部分17861/196300、6032/196300 各移轉登記予被告顏敏卿、林嘉珍；被告林應興將其中之 應有部分17861/196300、9892/196300 各移轉登記予被告 顏敏卿、林洪麗華；被告林仲顯將其中之應有部分17861/ 196300移轉登記予被告顏敏卿；被告楊林彩蓮將其中之應 有部分17861/196300移轉登記予被告顏敏卿；被告林政良 將其中之應有部分17861/196300、9363/196300 各移轉登 記予被告顏敏卿、林惠芬；被告林伯捌將其中之應有部分 17860/196300、6040/196300 各移轉登記予被告顏敏卿、 李茸。嗣系爭土地於100 年3 月8 日辦理分割登記為坐落 彰化縣北斗鎮三民段397 、397 之1 、397 之2 、397 之 3 、397 之4 、397 之5 、397 之6 、397 之7 、397 之 8 、397 之9 地號等10筆土地（下稱系爭10筆土地），並 現由被告顏敏卿、林侯美玉與林嘉珍、林洪麗華、林應興 、林仲顯、林惠芬、林政良、林伯捌、李茸等10人（按： 即被告楊林彩蓮除外，下稱被告顏敏卿等10人）取得所有 權。
（二）彰化縣北斗地政事務所98年3 月13日北土測字第371 號土 地複丈成果圖編號E 所示之面積129.82平方公尺、未辦所 有權第一次登記建物（下稱系爭建物），是訴外人林慈亮 、林永和在經被告林長慶公業同意後，在系爭土地上所興 建，並由訴外人林仲助繼承取得，俟林仲助於103 年2 月 27日死亡後，系爭建物之事實上處分權即由原告共同繼承
。又林仲助於繼承取得系爭建物後，有代被告林長慶公業 繳納系爭土地之地價稅71萬7,000 元，而該地價稅即屬林 仲助使用系爭土地之對價，故應認林仲助與被告林長慶公 業間已就系爭土地成立意定租賃關係，或退步言，亦應認 林仲助於99年11月17日系爭土地拍定時，已與被告林侯美 玉等6 人成立民法第425 條之1 之法定推定租賃關係，故 林仲助應為系爭土地之承租人，依土地法第104 條之規定 ，對於系爭土地有優先購買權。然被告林長慶公業與本院 執行處於99年11月17日系爭土地拍定後，及被告林侯美玉 等6 人於出售系爭土地應有部分後，卻均未曾通知林仲助 行使優先購買權，則依土地法第104 條第2 項後段之規定 ，被告林長慶公業將系爭土地出賣並移轉登記予被告林侯 美玉等6 人所有，嗣被告林侯美玉等6 人再將系爭土地應 有部分出售並移轉登記予被告顏敏卿、林嘉珍、林洪麗華 、林惠芬、李茸等5 人（下稱被告顏敏卿等5 人），進而 分割為系爭10筆土地，自均不得對抗林仲助。而原告既是 依繼承法律關係，繼承林仲助之優先購買權，自得請求被 告林長慶公業以拍定系爭土地之相同條件與原告訂立買賣 契約，並將系爭土地中之面積129.82平方公尺移轉登記予 原告，及依民法第118 條、第179 條、第242 條、土地法 第104 條第2 項後段之規定，代位被告林長慶公業，請求 塗銷被告顏敏卿等11人就系爭土地所為之所有權移轉及分 割登記，並回復登記為被告林長慶公業所有；或請求被告 林侯美玉等6 人以出賣系爭土地應有部分予被告顏敏卿等 5 人之相同條件與原告訂立買賣契約，並將系爭土地中之 面積129.82平方公尺移轉登記予原告，及依民法第118 條 、第179 條、第242 條之規定，代位被告林侯美玉等6 人 ，請求塗銷被告顏敏卿等5 人就系爭土地所為之應有部分 移轉及分割登記，並回復登記為被告林侯美玉等6 人共有 。
（三）並聲明：
1、先位聲明：
（1）確認原告就被告林長慶公業所有系爭土地於系爭建物所占 面積129.82平方公尺，於99年11月17日拍定予被告林侯美 玉等6 人之同一條件，有優先購買權存在。
（2）被告林長慶公業就系爭土地，應依99年11月17日拍定予被 告林侯美玉等6 人之相同條件即價金522 萬8,082 元，與 原告訂立買賣契約，並於原告給付該價金之同時，將面積 129.82平方公尺移轉登記予原告所有。
（3）被告顏敏卿等10人應將系爭10筆土地於100 年3 月8 日所
為之共有物分割移轉登記塗銷，回復登記為系爭土地，並 由被告林侯美玉等6 人依序以應有部分34158/196300、37 511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/1963 00、33330/196300維持共有。
（4）被告林侯美玉等6 人應將系爭土地於99年12月1 日，以拍 賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告林 長慶公業所有。
2、備位聲明：
（1）確認原告就被告林侯美玉等6 人所有系爭土地於系爭建物 所占面積129.82平方公尺，於被告林侯美玉等6 人出售予 被告顏敏卿等5 人之同一條件，有優先購買權存在。 （2）被告林侯美玉等6 人就系爭土地，應依出售應有部分予被 告顏敏卿等5 人之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於 原告給付該價金之同時，將面積129.82平方公尺移轉登記 予原告所有。
（3）被告顏敏卿等10人應將系爭10筆土地於100 年3 月8 日所 為之共有物分割移轉登記塗銷，回復登記為系爭土地，並 由被告林侯美玉等6 人依序以應有部分34158/196300、37 511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/1963 00、33330/196300維持共有。
二、被告顏敏卿等11人抗辯：
（一）被告林長慶公業於林仲安接任管理人前，系爭土地長期乏 人管理，地價稅亦長期未繳納，經法務部行政執行署彰化 行政執行處執行查封系爭土地後，始由林仲助、被告林侯 美玉等6 人、訴外人林麗紅繳交積欠之地價稅，因此，被 告林長慶公業當時既未有管理人，林仲助自不可能與被告 林長慶公業達成以繳納地價稅作為租金之約定；再者，林 仲助於本院98年度重訴字第13號請求拆屋還地事件（下稱 另案）審理時亦曾自承：繳納地價稅屬於代墊性質，待處 分系爭土地後須先繳還代墊者等語，亦可佐證地價稅之繳 納僅是土地使用人為避免系爭土地遭拍賣而先行代繳而已 ；況系爭土地經拍賣後，身為被告林長慶公業管理人之林 仲助除將所得價金分配給各房外，亦用以償還林仲助之前 手即林麗紅所繳納之地價稅63萬9,000 元、林仲助所繳納 之地價稅7 萬8,000 元，足證林仲助繳納地價稅僅是代墊 性質，並非作為使用系爭土地之租金，故林仲助與被告林 長慶公業間應無租賃關係存在，原告自不得對系爭土地主 張有優先購買權。
（二）原告雖主張對於系爭土地有法定推定租賃關係存在，然該 法定推定租賃關係是在被告林侯美玉等6 人取得系爭土地
後，始依民法第425 條之1 之規定而生，則在系爭土地拍 定時，原告並非土地法第104 條第1 項之承租人，自不得 主張對系爭土地有優先購買權。
（三）被告林侯美玉等6 人與被告顏敏卿、林嘉珍、林洪麗華、 林惠芬間就系爭土地之拍賣事宜原有借名登記關係而共同 出資買受系爭土地，嗣因終止該借名登記關係，被告林侯 美玉等6 人始將系爭土地應有部分移轉登記予被告顏敏卿 、林嘉珍、林洪麗華、林惠芬，而被告林伯捌則是基於夫 妻贈與而將系爭土地應有部分移轉登記予被告李茸，故被 告林侯美玉等6 人與被告顏敏卿等5 人間並無買賣契約存 在，原告自不得主張優先購買權。
（四）縱認原告對系爭土地有優先購買權，然原告之被繼承人林 仲助於被告林侯美玉等6 人取得系爭土地前即已取得系爭 建物，之後並主導系爭土地拍定價金之分配，而兩造先前 復有另案訴訟，則林仲助、原告當知被告林侯美玉等6 人 已買受系爭土地，然林仲助、原告卻長期不實行優先購買 權，已足讓被告林長慶公業、被告林侯美玉等6 人信賴林 仲助、原告不會再行使優先購買權，則原告現再為主張， 顯然有違誠信原則，自應認林仲助、原告已喪失優先購買 權。
三、被告林長慶公業未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何 聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷二第130 至132 頁）：（一）被告林長慶公業原所有之系爭土地，經本院執行處於99年 11月17日以99年度司執字第12614 號清償債務強制執行事 件進行拍賣後，由被告林侯美玉等6 人以7,905 萬3,500 元拍定，且其等權利範圍分別為應有部分34158/196300、 37511/196300、27488/196300、27357/196300、36456/19 6300、33330/196300，並於99年12月1 日辦理所有權登記 。
（二）被告林侯美玉於99年12月17日、100 年1 月7 日以買賣為 原因，將系爭土地應有部分34158/196300中之應有部分17 861/196300、6032/196300 分別移轉予被告顏敏卿、林嘉 珍所有；被告林應興於99年12月17日以買賣為原因、100 年1 月7 日以夫妻贈與為原因，將系爭土地應有部分3751 1/196300中之應有部分17861/196300、9892/196300 分別 移轉予被告顏敏卿、林洪麗華所有；被告林仲顯於99年12 月17日以買賣為原因，將系爭土地應有部分27488/196300 中之應有部分17861/196300移轉予被告顏敏卿所有；被告 楊林彩蓮於99年12月17日以買賣為原因，將系爭土地應有
部分27357/196300中之應有部分17861/196300移轉予被告 顏敏卿所有；被告林政良於99年12月17日、100 年1 月7 日以買賣為原因，將系爭土地應有部分36456/196300中之 應有部分17861/196300、9363/196300 分別移轉予被告顏 敏卿、林惠芬所有；被告林伯捌於99年12月17日以買賣為 原因、於100 年1 月7 日以夫妻贈與為原因，將系爭土地 應有部分33330/196300中之應有部分17860/196300、6040 /196300 分別移轉予被告顏敏卿、李茸所有。（三）系爭土地於100 年3 月8 日分割登記為系爭10筆土地，並 現由被告顏敏卿等10人取得所有權（按：本院誤載包含被 告楊林彩蓮，應予更正）。
（四）林仲助為系爭建物之事實上處分權人，俟其於103 年2 月 27日死亡後，系爭建物之事實上處分權由原告共同繼承取 得。
（五）兩造於另案中，經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分 院）105 年度重上更（三）字第13號判決理由認定：「林 長慶公業於出售系爭土地（按：即本件系爭土地）時，自 應認定E 建物（按：即系爭建物）與系爭土地間應推定有 租賃關係，從而上訴人（按：即原告）既為林仲助之繼承 人，則上訴人自得依民法第425 條之1 第1 項前段之規定 ，主張E 建物對於系爭土地有租賃關係存在。」。五、兩造之爭點（見本院卷二第132 頁）：
（一）林仲助於系爭土地拍定時，是否為土地法第104 條第1 項 前段之「承租人」，而得於此時行使優先購買權？（二）林仲助於系爭土地之應有部分移轉時，雖為民法第425 條 之1 第1 項前段之承租人，但原告得否依土地法第104 條 第1 項前段之規定行使優先購買權？
（三）若林仲助於系爭土地拍定時或系爭土地之應有部分移轉時 具優先購買權，則原告行使優先購買權是否違反誠信原則 ，而致權利失效？
（四）若原告行使優先購買權無權利失效之情形存在，則原告行 使優先購買權之效力為何？
六、得心證之理由：
（一）林仲助於系爭土地拍定時，是否為土地法第104 條第1 項 前段之「承租人」，而得於此時行使優先購買權？ 1、原告固主張：被告林長慶公業有允諾系爭建物建築在系爭 土地上，且系爭建物之原事實上處分權人林仲助有代被告 林長慶公業繳納超出系爭建物占用面積本應負擔之地價稅 71萬7,000 元，故應認該地價稅即是林仲助使用系爭土地 之對價，而與被告林長慶公業成立意定租賃契約等語（見
本院卷一第18頁；本院卷二第133 頁），然依林長慶公業 分配金明細1 份所載（見本院卷一第535 頁），系爭土地 之地價稅71萬7,000 元，應為林麗紅繳納63萬9,000 元， 而林仲助僅繳納剩餘之7 萬8,000 元，故原告主張是由林 仲助全額負擔，容有誤會；又倘林仲助與被告林長慶公業 間對於系爭建物占用系爭土地確有意定租賃契約存在，則 林仲助於另案本院審理時，理應第一時間就會極力主張有 意定租賃契約存在，然經本院核閱另案卷宗後，林仲助於 本院另案審理時，卻僅一再抗辯：其就系爭土地有使用借 貸關係等語（見98重訴13本院卷一第188 頁背面、第190 頁；98重訴13本院卷二第145 、151 頁），而未有一語提 及就系爭土地有租賃關係存在，反而是於另案上訴至臺中 高分院後，始抗辯：其有繳納地價稅，故與林長慶公業間 有意定租賃關係存在等語（見99重上15臺中高分院卷第10 5-1 、106-1 頁），顯與常情相違，則林仲助就系爭土地 是否確與被告林長慶公業間有意定租賃契約存在，誠有疑 問；況且，林仲助於另案已具狀陳稱：其與林麗紅繳納地 價稅屬於代墊性質，待處分系爭土地後，須優先受償等語 （見98重訴13本院卷二第88、103-1 頁），且其之後於共 同製作之林長慶公業分配金明細1 份上，亦將其與林麗紅 所繳納之地價稅合計71萬7,000 元，列為系爭土地拍定價 金優先歸還給林仲助與林麗紅之項目「還借款繳地價稅」 （見本院卷一第535 、537 頁），可見林仲助與林麗紅所 繳納之地價稅，並非系爭建物使用系爭土地之對價、租金 ，否則豈會再由林仲助與林麗紅取回之理！故本院尚難遽 認林仲助對於系爭土地有與被告林長慶公業成立意定租賃 契約，而得以系爭土地承租人之身分對系爭土地主張有優 先購買權存在。
2、按土地法第104 條第1 項規定承租人之基地優先購買權， 必須在基地「出賣時」，具租賃關係為前提（最高法院78 年度臺上字第1897號判決意旨參照），而民法第425 條之 1 第1 項前段之推定租賃關係，是以「所有權讓與」為前 提，二者適用之要件與時點並不相同。本件原告雖主張： 林仲助於99年11月17日系爭土地拍定時，對於系爭土地有 法定推定租賃關係等語（見本院卷一第18、19頁；本院卷 二第133 頁），然系爭土地於99年11月17日拍定時，被告 林侯美玉等6 人尚未取得系爭土地之所有權，而是迄至99 年11月24日由本院發給權利移轉證書後（見99司執12614 本院卷一第11頁背面、第12頁），始取得系爭土地之所有 權，故依民法第425 條之1 第1 項前段之規定，林仲助應
是於被告林侯美玉等6 人在99年11月24日取得權利移轉證 書而受讓系爭土地所有權時，始對於系爭土地具法定推定 租賃關係，而非於99年11月17日系爭土地拍定時即為系爭 土地之推定承租人。因此，林仲助既於99年11月17日系爭 土地拍定時並非系爭土地之推定承租人，則依土地法第10 4 條第1 項前段之規定，其自不得對系爭土地主張有優先 購買權存在。
3、綜上，林仲助於99年11月17日系爭土地拍定時，既非系爭 土地之意定租賃關係及法定推定租賃關係之承租人，而對 系爭土地無土地法第104 條第1 項前段之優先購買權存在 ，則身為林仲助繼承人之原告自無從由林仲助繼承取得優 先購買權以供行使。
（二）林仲助於系爭土地之應有部分移轉時，雖為民法第425 條 之1 第1 項前段之承租人，但原告得否依土地法第104 條 第1 項前段之規定行使優先購買權？
1、原告固主張：林慈亮、林永和在系爭土地上所興建之系爭 建物，由林仲助繼承取得，俟林仲助死亡後，系爭建物由 其等共同繼承取得等語（見本院卷一第18頁），惟查： （1）林仲助於另案已陳稱：系爭建物是林麗紅建蓋，在此之前 ，原有之房子是木造一樓平房，但因道路拓寬、土地徵收 ，所以木造平房重蓋為系爭建物等語明確（見98重訴13本 院卷一第188 頁背面），則原木造平房既經林麗紅拆除重 建為系爭建物，可見系爭建物之所有權自始即歸原始起造 人林麗紅所有；又系爭建物嗣由林麗紅贈與給林仲助，並 於97年11月26日將系爭建物之房屋稅納稅義務人由林麗紅 變更為林仲助等節，業經林仲助、林麗紅於另案陳稱屬實 （見98重訴13本院卷一第28、29頁；本院卷二第135 、13 6 頁），並有彰化縣地方稅務局北斗分局97年11月26日彰 稅北分二字第0973037232號函1 份存卷可參（見98重訴13 本院卷一第32頁），則未辦所有權第一次登記之系爭建物 雖因不能為移轉登記而無從為所有權之讓與，但林麗紅與 林仲助間既無相反之約定，應認林麗紅已將系爭建物之事 實上處分權讓與給林仲助，因此，林仲助應只取得系爭建 物之事實上處分權。
（2）雖林仲助嗣於另案改稱：林麗紅只有整建系爭建物，並未 改變整體之磚造結構等語（見98重訴13本院卷二第87頁） ，然縱認林仲助上開改稱之情屬實，因林仲助於另案已陳 稱：系爭建物乃林麗紅承受自其父林文旋生前贈與，再由 林麗紅贈與給其，而林文旋則傳承自父親林永和，林永和 再承受自父親林慈亮等語（見本院卷二第137 、138 頁）
，可見系爭建物由林慈亮建築後，系爭建物之所有權因繼 承而依序由林永和、林文旋取得，而林文旋、林麗紅再因 贈與，將系爭建物之事實上處分權依序讓與，最終由林仲 助取得。
（3）況且，由另案臺中高分院105 年度重上更（三）字第13號 民事判決1 份觀之（見本院卷一第135 頁），原告於另案 亦不爭執系爭建物原為林麗紅所有，嗣林麗紅將之贈與林 仲助一節，則原告於本件翻異前詞，更易系爭建物之取得 緣由，已難遽信。
（4）綜上，足認林仲助應僅因林麗紅贈與系爭建物而取得系爭 建物之事實上處分權，而非繼承取得系爭建物之所有權， 則身為林仲助繼承人之原告應亦只由林仲助繼承取得系爭 建物之事實上處分權而已，原告上開主張：系爭建物之所 有權是由林慈亮、林永和、林仲助、其等依序繼承取得等 語，不足採信。
2、按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係，修正後民法第425 條之1 第1 項前段定有明文，而 在上開條文修正前，最高法院48年臺上字第1457號判例及 73年度第5 次民事庭會議決議亦闡釋「土地及房屋同屬一 人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土 地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃 關係存在。而民法第425 條之1 規定之立法意旨是為保護 房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為一體，俾 促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之利用關係 ，避免危害社會經濟，故以社會經濟之維護及當事人合理 之利益，為重要之考量，於實務上認未辦保存登記建物雖 僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之所有權無殊， 故就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上處分權者， 亦有適用（最高法院107 年度臺上字第1797號判決意旨參 照）。然土地法第104 條第1 項於64年7 月24日修正時， 將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之 權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權 」，擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有 依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有 依同樣條件優先購買之權」，其修正理由固提及「為配合 憲法第142 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基 地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合
法使用人之權益」等語，惟尋繹其在立法院修正過程，行 政院所提修正草案原為「基地出賣時，地上權人、承租人 或其他合法使用人有依同樣條件優先購買之權」，立法院 考量「其他合法使用人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成 不公現象，而因該合法使用人意指典權人，即逕以典權人 取代合法使用人，通過現行條文，因此，現行法除租賃外 ，具有地上權、典權關係者亦可行使優先購買權，然非謂 除此之外，其他合法使用人亦得以擴張解釋或類推適用方 式依該條主張優先購買權，否則買受人將無從預知優先購 買權利人之範圍，有礙交易之安定性（最高法院101 年度 臺上字第567 號判決意旨參照）。易言之，土地法第104 條第1 項之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同歸一人 所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使用基 地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限而將遭拆 除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先購買權 人得以巧取利益或坐收漁利（最高法院86年度臺上字第66 9 號、91年度臺上字第2154號、100 年度臺上字第2019號 判決意旨參照）。是以，我國民事法下之優先購買權，是 立法者為使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有 合一或簡化不動產共有關係所為之政策性立法，依其立法 原意固應有承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後 因他人行使優先購買權而付諸流水或衍生訟端，及影響未 有優先購買權之潛在交易對象進行交易及提升交易價格之 意願，而妨礙正常市場交易機制之運作，優先購買權自應 嚴格解釋其法條適用範圍，不應將房地所有合一之立法目 的無限上綱。再土地法第104 條第1 項之優先購買權，依 土地法第104 條第2 項之規定，出賣人未依法通知優先購 買權人，出賣人縱然已將土地所有權移轉登記予買受人， 亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人得請求買受人塗 銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先購買權人補訂 書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先購買權人，故該 項優先購買權具物權之效力（最高法院65年臺上字第2701 號判例、67年臺上字第479 號判例意旨參照），因此，縱 事實上處分權人得類推適用民法第425 條之1 第1 項前段 之規定主張成立推定租賃關係，但究與土地法第104 條第 1 項所示之承租人，是本於「意定租地建屋契約」而占有 基地之情形有別。依民法第757 條規定：「物權除依法律 或習慣外，不得創設。」自不宜擴張解釋或類推適用土地 法第104 條第1 項之規定，認事實上處分權人得享有此具 物權效力之優先購買權（臺灣高等法院暨所屬法院106 年
法律座談會民執類提案第14號會議結論參照）。 3、林仲助為系爭建物之事實上處分權人，俟林仲助於103 年 2 月27日死亡後，系爭建物之事實上處分權由原告共同繼 承取得一節，為兩造所不爭執（見本院卷二第132 頁）； 又系爭建物於坐落之系爭土地移轉時，得類推適用民法第 425 條之1 第1 項前段之規定而有推定租賃關係存在，為 兩造於另案臺中高分院105 年度重上更（三）字第13號審 理時充分辯論，並於判決理由認定明確，足認此認定對兩 造已生爭點效，本院自應受此爭點效之拘束，而不得為相 反認定，且為兩造所不爭執（見本院卷二第132 頁）。惟 林仲助並非租用系爭土地建築系爭建物之承租人，亦非取 得系爭建物事實上處分權後承租系爭土地之承租人，已與 土地法第104 條第1 項規定之「承租人」是指租用基地建 築房屋之意定承租人不合；再者，依民法第425 條之1 第 1 項前段規定所取得之法定推定租賃權，與一般意定租賃 權本質上並不相同，且土地法第104 條第1 項規定之優先 購買權因具有物權之效力，基於物權法定主義，自不宜擴 張解釋或類推適用，因此，系爭建物之事實上處分權人林 仲助雖因類推適用民法第425 條之1 第1 項前段之規定取 得坐落系爭土地之法定推定租賃權，仍不得據此類推適用 或擴張解釋土地法第104 條第1 項前段之「承租人」除意 定租地建屋契約之承租人外，尚包括法定推定租賃之承租 人。從而，原告主張：因林仲助對於系爭土地有法定推定 租賃關係，故其得依繼承、土地法第104 條第1 項前段之 規定，優先購買系爭土地等語（見本院卷一第22頁），並 非可採。
4、綜上，系爭建物之事實上處分權人林仲助於被告林侯美玉 等6 人受讓系爭土地後，雖經類推適用民法第425 條之1 第1 項前段之規定後，為系爭土地之法定推定租賃關係承 租人，但林仲助於被告林侯美玉等6 人移轉系爭土地之應 有部分予被告顏敏卿等5 人時，並非土地法第104 條第1 項前段之「承租人」，而對系爭土地無優先購買權存在， 則身為林仲助繼承人之原告自無從由林仲助繼承取得優先 購買權以供行使。另因本院既已認定原告無優先購買權， 自無再就其他爭點予以論述之必要，附此敘明。七、綜上所述，原告主張林仲助為土地法第104 條第1 項前段之 「承租人」，而對系爭土地有該規定之優先購買權存在，遂 依繼承法律關係，請求確認其等對系爭土地有優先購買權， 並請求被告林長慶公業以拍定系爭土地之相同條件與其等訂 立買賣契約，並將系爭土地中之面積129.82平方公尺移轉登
記予其等，及請求塗銷被告顏敏卿等11人就系爭土地所為之 所有權移轉及分割登記，並回復登記為被告林長慶公業所有 ；或請求被告林侯美玉等6 人以出賣系爭土地應有部分予被 告顏敏卿等5 人之相同條件與其等訂立買賣契約，並將系爭 土地中之面積129.82平方公尺移轉登記予其等，及請求塗銷 被告顏敏卿等5 人就系爭土地所為之應有部分移轉及分割登 記，並回復登記為被告林侯美玉等6 人共有，均為無理由， 應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 許嘉仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 曾靖雯