臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第768號
原 告 黃靜華
訴訟代理人 劉秋明律師
被 告 周恒良
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年11月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○○號二樓房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣貳拾玖萬貳仟元，及自民國一Ｏ八年九月三日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告訴之聲明第2 項原為：被告應給付 原告新臺幣（下同）6 萬4,000 元，及自民國107 年11月1 日起至遷讓返還聲明第1 項所示房屋之日止，按月給付原告 2 萬8,500 元（湖簡調卷第6 頁）。嗣變更為：被告應給付 原告29萬2,000 元，及自108 年9 月3 日起至遷讓返還聲明 第1 項所示房屋之日止，按月給付原告2 萬8,500 元（本院 卷第101 頁）。經核原告係基於同一基礎事實而變更聲明， 揆諸首開法條規定，應予准許。
二、又本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）原告前於107 年5 月27日與被告簽立房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），將門牌號碼新北市○○區○○○路000 ○ 00號2 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期至110 年6 月4 日，租金為每月2 萬8,500 元。惟被告於107 年 7 、8 月即各短付租金3,500 元，且自同年9 月起即未給 付租金，經扣除2 個月押租金後，現已積欠租金達2 個月 以上，原告於108 年8 月26日催告被告給付租金未果，於 108 年9 月3 日向被告為終止系爭租約之意思表示。是被
告於107 年7 、8 月各短付租金3,500 元，及自同年9 月 至108 年8 月共積欠12個月租金34萬2,000 元，經扣除2 個月押租金後，共積欠原告29萬2,000 元未給付。又系爭 租約雖經原告終止，被告仍居住於系爭房屋中，對原告即 構成無權占用，且被告因此受有相當於房屋租金之利益， 使原告受有損害，爰依民法第767 條第1 項規定，請求被 告遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約之約定，請求被告給 付租金29萬2,000 元，再依民法第179 條規定，請求被告 給付無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利等語。（二）並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。2.被告應 給付原告29萬2,000 元，及自108 年9 月3 日起至遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬8,500 元。二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟曾到庭抗辯稱：（一）因系爭房屋有鼠疫，其於107 年10月跟訴外人即被告之胞 弟黃有宏達成協議調降租金為2 萬元，嗣黃有宏稱無法請 原告更改租約，要被告自行連絡原告。然其無法與原告取 得聯絡，且鼠疫問題未解決，故其自107 年10月起即未給 付租金，原告亦不得向其請求給付租金等語，資為抗辯。（二）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得 終止契約，民法第440 條第1 、2 項定有明文。又出租人 非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租 金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100 條第3 款亦有明文規定。經查：
1.兩造於107 年5 月27日簽立系爭租約，由被告向原告承租 系爭房屋，租金每月2 萬8,500元，惟被告於107 年7 、8 月各短付租金3,500 元，且自同年9 月起即未給付租金等 情，為兩造於本院言詞辯論程序所不爭執，並有系爭租約 在卷可稽（湖簡調卷第9-21頁），是此部分事實，應堪認 定。
2.被告固抗辯兩造曾因系爭房屋有鼠疫而協議調降租金云云 ，惟此經原告所否認，而按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有 明文。是依上開條文規定，自應由被告舉證兩造就系爭房 屋有鼠疫而協議調降租金一事為真。又被告另自陳：其係
與黃有宏協議調降租金為2 萬元，而黃有宏後來說無法找 原告來更改租約，故要要其自行聯繫原告等語（本院卷第 89 -90頁）。然原告否認黃有宏為其胞弟，亦否認有授權 他人與被告協議調降租金；而黃有宏既非系爭契約之當事 人，被告亦未提出證據證明黃有宏曾經原告授權得與被告 協議調降租金，自難認被告上開抗辯為真。此外，被告並 未能提出任何證據證明系爭房屋確實有鼠疫，復未能舉證 證明兩造曾因房屋有鼠疫而協議調降租金，則被告上開抗 辯，自屬無據。
3.又被告既未能證明兩造曾因系爭房屋有鼠疫而協議調降租 金，則依系爭租約之約定，被告仍有每月給付租金2 萬8, 500 元予原告之義務。是被告自107 年9 月起即未給付租 金予原告，經扣除2 個月押租金後，其迄今所積欠之租金 總額顯已逾2 個月以上，揆諸首開條文規定，原告於108 年8 月26日催告被告於3 日內給付積欠之租金未果，自得 於同年9 月3 日發函向被告終止系爭租約，並依系爭租約 之約定，於扣除2 個月押租金後，請求被告給付積欠之租 金29萬2,000 元【計算式：（28,500×12）＋（3,500 × 2 ）－（28,500×2 ）】。
（二）次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第767 條第1 項前段、第179 條前段分別定 有明文。經查：系爭租約既經原告於108 年9 月3 日終止 ，則被告持續占用系爭房屋，對原告即屬無權占有，並受 有相當於房屋租金之不當得利，是原告依民法第767 條第 1 項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另依民法第179 條規定，請求被告自108 年9 月3 日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告2 萬8,500 元，均屬有據。四、從而，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告遷讓返還 系爭房屋予原告；另依系爭租約之約定及民法第179 條規定 ，請求被告給付原告29萬2,000 元，及自108 年9 月3 日起 至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告2 萬8,500 元， 均為有理由，皆應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據 ，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁 ，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第三庭 法 官 楊忠霖
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
書記官 沈育儒