臺灣士林地方法院民事判決 107年度重訴字第417號
原 告 楊敬龍
楊青山
張永晃
黃鈺雯
楊榮
楊進字
李奕志
周政模
共 同
訴訟代理人 莊劍郎律師
翁瑞麟律師
複代理人 洪振庭律師
被 告 王月敏
陳月美
江佳俐
共 同
訴訟代理人 汪倩英律師
上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國108
年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上如附圖所示之金屬欄杆及B1、B2、B3、B4部分之花圃拆除，並將該部分土地面積7.66平方公尺連同A1、A2部分之土地面積32.79平方公尺，返還予原告及其他共有人全體。
被告應給付原告如附表所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣叁佰柒拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹仟壹佰壹拾肆萬貳仟柒佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以如附表所示金額供擔保後，得假執行；但被告如以附表所示金額為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。
二、查原告起訴聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○
段000 地號土地（下稱系爭土地）上鐵欄杆及其他地上物拆 除，返還全體共有人（實際占用面積以測量為準）。㈡被告 應將臺北市○○區○○段○○段00000 ○號建物騰空返還全 體共有人。㈢被告應按附件一所示金額給付原告，並自民國 107年2月起至返還第1項土地及第2項建物時止，按月於每月 1日分別給付原告如附件一所示金額。嗣於本院審理時，變 更聲明為：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示之金屬欄杆及 編號B1、B2、B3、B4（面積7.66平方公尺）花圃拆除，並將 編號A1、A2、B1、B2、B3、B4部分（總面積40.45平方公尺 ）返還全體共有人。㈡被告應將臺北市○○區○○段○○段 00000○號建物之地下層部分，返還全體共有人。㈢被告應 按附件二所示金額給付原告，並自107年2月起至返還第1項 土地及第2項建物時止，按月於每月1日分別給付原告如附件 二所示金額。經核合於前開規定，爰予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：伊等為系爭土地及其上門牌號碼為臺北市○ ○區○○路0段000巷00號及00號雙拼公寓（下稱系爭公寓） 之地下室（即臺北市○○區○○段○○段00000○號建物地 下層部分，下稱系爭地下室建物）部分共有人，共有情形如 附件三所示，被告未經原告及其他共有人全體之同意，逕於 系爭土地上搭建如附圖所示之金屬欄杆及編號B1、B2、B3、 B4部分面積共計7.66平方公尺之花圃，占用該部分土地，及 另占用編號A1、A2部分面積共計32.79平方公尺土地。且將 系爭地下室建物之出入口門扇上鎖，以為占用。為此，爰依 民法第821條、767條第1項前段、中段規定，請求被告將上 開系爭土地上所搭建之金屬欄杆、花圃拆除，並將該部分占 用之土地連同占用之空地，以及占用之系爭地下室建物返還 原告及其他共有人全體。又被告因無權占用系爭土地及系爭 地下室建物，受有自102年2月27日起算相當於租金之不當得 利，併依民法第179條規定，請求被告給付原告如附件二所 示之金額等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示 之金屬欄杆及編號B1、B2、B3、B4（面積7.66平方公尺）花 圃拆除，並將編號A1、A2、B1、B2、B3、B4部分（總面積 40.45平方公尺）返還全體共有人。㈡被告應將臺北市○○ 區○○段○○段00000○號建物之地下層部分，返還全體共 有人。㈢被告應按附件二所示金額給付原告，並自107年2月 起至返還第1項土地及第2項建物時止，按月於每月1日分別 給付原告如附件二所示金額。併陳明願供擔保請求宣告准予 假執行。
二、被告則以：系爭地下室建物之門扇為建商起造時所設置之防
火門，僅能由內往外推開啟，伊等未曾上鎖，又系爭地下室 建物亦為淨空狀態，並無原告指摘伊等占用之情形。又伊等 於76年1月24日向建商承購系爭公寓1樓時，與建商簽訂之預 購土地契約書，其中補充條件壹記載：「對於本房屋建築執 照所載之法定空地，地下室及五樓屋頂，雙方同意依左列方 式處理：㈠法定空地：約定歸壹樓所有權人管理使用，各棟 所使用之範圍詳另附圖：㈡地下室：(a)依法定比例（即樓 地板面積之叁分之壹）規定挖掘之防空避難室面積（位置另 附圖），其產權由壹至五樓全體共有人平分，平時歸壹樓所 有權人管理使用並負擔一切稅捐（房屋稅、修繕費等）非常 時期即作全體住戶之防空避難室使用」，及預購房屋契約書 其中第19條記載「汽車停車位使用權歸甲方（即伊等1樓承 購戶）所有」，即明定由系爭公寓1樓承購戶取得系爭公寓 法定空地、停車位及系爭地下室建物之使用權。且系爭公寓 所有原始承購戶嗣並於76年12月11日共同出具協議書乙份， 約定「地下層除公共設施外，其餘部分70、72號壹樓所有權 人有專用使用權（持分各貳分之壹），使用權人應負責維護 修繕，但非常時期即供作本房屋全體住戶防空避難使用」， 再次重申系爭地下室建物為伊等專用之旨。可徵系爭公寓所 有原始住戶業透過建商約定將法定空地、停車位及地下室分 歸伊等1樓承購戶管理使用，而伊等於系爭公寓興建完畢後 即在專用之法定空地、停車位範圍上搭建如附圖所示金屬欄 杆及編號B1至B4部分花圃，且使用A1、A2部分系爭土地，30 年來亦從未有他住戶提出異議，應認系爭公寓全體住戶間存 在分管或默示分管契約，原告楊敬龍、楊青山、楊榮、楊進 字、李奕志為原始住戶，原告張永晃、黃鈺雯、周政模為他 原始住戶之受讓人，於承購時明知或可得而知分管契約存在 ，均應受分管契約之拘束。是伊等於所分管之法定空地、停 車位範圍內搭建如附圖所示金屬欄杆及編號B1至B4部分花圃 ，並使用編號A1、A部分系爭土地，並非無權占有，又縱認 伊等有占用系爭地下室建物情形，亦屬基於分管契約而有權 占有，自非原告所能置喙等語，資為抗辯。並聲明：原告之 訴駁回。併陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
三、原告主張其等為系爭土地及其上系爭公寓之系爭地下室建物 部分共有人，共有情形如附件三所示（周政模部分除外）等 事實，業提出土地及建物登記謄本為證（見本院簡易庭107 年度士調字第72號民事聲請事件卷，下稱簡易庭卷，第37至 50頁），復為被告所不爭執，堪信為實。又原告主張被告在 系爭土地上搭建如附圖所示之金屬欄杆及編號B1、B2、B3、
B4部分面積共計7.66平方公尺之花圃，使用該部分土地，並 另使用編號A1、A2部分面積共計32.79平方公尺土地等事實 ，經本院至現場履勘，並囑託地政機關測量繪製複丈成果圖 ，有勘驗筆錄及臺北市士林地政事務所107年12月4日北市士 地測字第1076016527號函附複丈成果圖即附圖可稽（見本院 卷一第98至102、第120至121頁），且為被告所不爭執，亦 堪信實。至原告主張周政模就系爭土地之持分為1/20及系爭 地下室建物之持分為1188/10000之事實，固提出上開土地及 建物登記謄本為據，然依該登記謄本所載，周政模就系爭土 地及系爭地下室建物之持分應分別為1/40、594/10000，原 告上開主張容有誤會。另原告楊敬龍、楊青山、楊榮、楊進 字、李奕志為系爭公寓原始住戶，原告張永晃、黃鈺雯、周 政模所承購系爭公寓，則分別源自訴外人丁秀巒、楊再添、 楊甘煌等原始住戶之事實，有建物登記謄本、登記簿、異動 索引表等件可按（見本院卷二第27至67頁），為可信實。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人 ，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之 請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項前 段、中段、第821條分別定有明文。又按當事人主張有利於 己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條 前段規定甚明。是以無權占有為原因，請求返還不動產者， 自應先就不動產遭他人占用之事實，負舉證責任。如不動產 占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，僅以非無權占有 為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無 舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證 明之。經查：
㈠、原告主張被告用占用系爭地下室建物之事實，為被告所否認 ，並以前開情詞置辯，是原告自應就其主張之事實，負舉證 責任。原告固提出系爭地下室出入口門扇外樓梯間堆有雜物 之照片乙張為證（見簡易庭卷第15頁），然觀該照片僅得明 瞭門扇關閉，尚難驟認經被告將該門扇上鎖之事實，況經本 院勘驗現場，上開照片內之門扇確屬系爭地下建物之逃生門 ，得由內往外推開，且系爭地下室建物為淨空狀態，此為原 告當場確認所不爭執，有勘驗筆錄可稽（見本院卷一99頁） ，此外，原告亦未提出其他證據足資證明被告占用系爭地下 室建物之事實，原告上開主張自難憑採。依據前開說明，原 告依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被告返還 系爭地下室建物予原告及其他共有人全體，洵屬無據。㈡、又被告就原告為系爭土地部分共有人，及其等在系爭土地上
搭建如附圖所示之金屬欄杆及編號B1、B2、B3、B4部分面積 共計7.66平方公尺之花圃，使用該部分土地，並另使用編號 A1、A2部分面積共計32.79平方公尺土地等事實並無爭執， 業如前述，然以非無權占有等語置辯，則被告自應就其等占 有系爭土地有何合法占用權源，負主張及舉證之責任。被告 就其等占用系爭土地之權源，主張乃系爭土地共有人透過建 造系爭公寓之建商以訂約方式，成立分管契約或默示分管契 約，固據提出其等與建商即第三人郭俊麟簽訂之預購房屋契 約書第19條約定「汽車停車位使用權歸甲方（即伊等1樓承 購戶）所有」及預購土地契約書補充條件第壹條約定：「對 於本房屋建築執照所載之法定空地，地下室及五樓屋頂，雙 方同意依左列方式處理：㈠法定空地：約定歸壹樓所有權人 管理使用，各棟所使用之範圍詳另附圖」為證（見本院卷一 第41至62頁），然系爭土地原為原告楊敬龍、楊榮等楊氏家 族所有，經與建商以合建方式取得系爭公寓建物所有權等情 ，有本院調取系爭公寓之建造及使用執照，其上列第三人郭 俊麟、原告楊敬龍、楊青山、楊榮、楊進字、及訴外人楊甘 煌、楊再添等人為起造人可稽，並為兩造所不爭，是尚難認 原告或其前手因向建商郭俊麟價購，與建商郭俊麟簽訂有與 被告相同型式預購房屋契約書及預購土地契約書，而應受契 約書約定內容之拘束等情，況預購土地契約書之補充契約第 壹條第㈣項復約定「對於本條前揭各項之約定，甲、乙雙方 應另行出具使用權同意書。該同意書對於全體起造人之繼受 人有同等效力」，被告因該條約定所提出之由系爭公寓全體 原始住戶所出具協議書（見本院卷一第40頁），查僅就頂樓 屋頂及地下層之使用範圍為約定，並不及於法定空地及停車 位，自難認系爭公寓原始住戶就系爭法定空地、停車位確達 成由1樓住戶為使用之分管意思合致。又按所謂默示之意思 表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效 果意思者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純 之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示 ，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之 意思表示；又單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對 無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不 生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院107年 度台上字第2467號判決、105年度台上字第13號判決意旨參 照）。被告主張系爭公寓全體住戶透過與建商簽訂預購房屋 契約書及預購土地契約書，成立由其等分管系爭公寓法定空 地、停車位之意思合致，既無可採信，縱有被告使用系爭空 地達30年之久，未經系爭公寓其他住戶提出異議之事實，此
單純沈默，亦難認默示同意被告使用法定空地、停車位，成 立默示分管契約，至被告主張原告進出大門處之欄杆疊架在 被告所設置如附圖所示之金屬欄杆上、系爭公寓5樓住戶於 頂樓加蓋及各住戶於後院加蓋等事實，亦無法推認法定空地 、停車位經分管之事實，此外，被告未提出其他可茲證明分 管或默示分管契約之存在，自難採信被告有權占有之主張為 真，因認被告占用系爭土地並無正當權源。是原告本於民法 第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求被告將系爭 土地上如附圖所示之金屬欄杆及編號B1、B2、B3、B4部分面 積7.66平方公尺花圃拆除，並將該部分土地面積7.66平方公 尺連同A1、A2部分之土地面積32.79平方公尺，返還予原告 及其他共有人全體，應屬有據。
五、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ；民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，被告 占用如附圖所示編號B1、B2、B3、B4、A1、A2部分土地，係 無權占用，業如前述，自屬無法律上原因而獲有相當於租金 之利益，並致原告受有損害，依前開規定及說明，原告自得 請求被告給付相當於租金之不當得利。另按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限；約 定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府 得依前項所定標準強制減定之；土地法第97條定有明文；而 上揭法條規定依同法第105條所定，於租用基地建築房屋之 情形亦準用之。而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土 地法施行法第25條所明定。又土地法第148條規定，土地所 有權人依土地法所申報之地價為法定地價；而依平均地權條 例第16條前段雖規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土 地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其 申報地價。又所謂「申報總價年息10％為限」，乃指房屋租 金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋之租金必須照申報價 額年息10％計算之，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮程度 、使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定。查系爭土地自102年1月起至104年12 月止之公告地價為每平方公尺6萬905元，換算申報地價為每 平方公尺4萬8,724元，自105年1月起至106年12月止之公告 地價為每平方公尺8萬2,520元，換算申報地價為每平方公尺 6萬6,016元，107年1月起之公告地價為每平方公尺7萬6,000
元，換算申報地價為每平方公尺6萬800元，又本院就被告所 獲得不當得利數額，審酌其所等所占用系爭土地位處社區巷 弄內，生活機能尚可，交通尚屬便利，有網頁地圖資料可稽 （見本院卷一第108至116頁），因認被告所獲得相當於租金 之利益，以申報地價年息7％計算為適當。又按租金之各期 給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第126條亦定有明 文，是原告請求被告給付自其起訴日即107年1月26日回溯5 年內之102年2月27日起算，詳如附表所示之不當得利暨法定 遲延利息，洵屬有據，應予准許。至逾前開範圍之請求，則 屬無據，應予駁回。
六、從而，原告依據民法第767條第1項前段、中段、第821條、 第179條規定，請求被告應將系爭土地上如附圖所示之金屬 欄杆及編號B1、B2、B3、B4部分面積7.66平方公尺花圃拆除 ，並將該部分土地面積7.66平方公尺連同A1、A2部分之土地 面積32.79平方公尺，返還予原告及其他共有人全體，暨給 付原告如附表所示金額，為屬有據，應予准許，至逾該部分 之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，經原告陳明願供擔保請准宣告假執行， 經核並無不合，爰酌定相當擔保金宣告之，復依職權一併酌 定相當擔保金額宣告免為假執行；至原告敗訴部分，原告宣 告假執行之聲請，則因訴之駁回失所依據，應予駁回。八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與本 件判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 12 月 25 日
民事第一庭 法 官 劉瓊雯
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並附具繕本，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 12 月 25 日
書記官 劉淑慧
附表：
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│編號│原 告 │應有部分│被告不當得利金│被告自107年2月1日起 │被告應給付金額 │原告假執行擔保│被告免假執行擔保│
│ │ │ │額（元，註一）│按月不當得利金額（元│ │金額（元） │金額（元） │
│ │ │ │ │，註二） │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
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│ 1 │楊敬龍 │1/20 │778,453×1/20 │172,155×1/20÷12＝ │被告應給付原告楊│13,000 │38,923 │
│ │ │ │＝38,923 │717 │敬龍3萬8,923元，│ │ │
│ │ │ │ │ │暨自107年2月1日 │ │ │
│ │ │ │ │ │起至返還本判決第│ │ │
│ │ │ │ │ │一項土地之日止，│ │ │
│ │ │ │ │ │按月給付原告楊敬│ │ │
│ │ │ │ │ │龍717元。 │ │ │
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│ 2 │楊青山 │1/20 │778,453×1/20 │172,155×1/20÷12＝ │被告應給付原告楊│13,000 │38,923 │
│ │ │ │＝38,923 │717 │青山3萬8,923元，│ │ │
│ │ │ │ │ │暨自107年2月1日 │ │ │
│ │ │ │ │ │起至返還本判決第│ │ │
│ │ │ │ │ │一項土地之日止，│ │ │
│ │ │ │ │ │按月給付原告楊青│ │ │
│ │ │ │ │ │山717元。 │ │ │
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│ 3 │張永晃 │1/20 │778,453×1/20 │172,155×1/20÷12＝ │被告應給付原告張│13,000 │38,923 │
│ │ │ │＝38,923 │717 │永晃3萬8,923元，│ │ │
│ │ │ │ │ │暨自107年2月1日 │ │ │
│ │ │ │ │ │起至返還本判決第│ │ │
│ │ │ │ │ │一項土地之日止，│ │ │
│ │ │ │ │ │按月給付原告張永│ │ │
│ │ │ │ │ │晃717元。 │ │ │
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│ 4 │黃鈺雯 │1/20 │778,453×1/20 │172,155×1/20÷12＝ │被告應給付原告黃│13,000 │38,923 │
│ │ │ │＝38,923 │717 │鈺雯3萬8,923元，│ │ │
│ │ │ │ │ │暨自107年2月1日 │ │ │
│ │ │ │ │ │起至返還本判決第│ │ │
│ │ │ │ │ │一項土地之日止，│ │ │
│ │ │ │ │ │按月給付原告黃鈺│ │ │
│ │ │ │ │ │雯717元。 │ │ │
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│5 │楊榮 │1/20 │778,453×1/20 │172,155×1/20÷12＝ │被告應給付原告楊│13,000 │38,923 │
│ │ │ │＝38,923 │717 │榮3萬8,923元，暨│ │ │
│ │ │ │ │ │自107年2月1日起 │ │ │
│ │ │ │ │ │至返還本判決第一│ │ │
│ │ │ │ │ │項土地之日止，按│ │ │
│ │ │ │ │ │月給付原告楊榮 │ │ │
│ │ │ │ │ │717元。 │ │ │
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│6 │楊進字 │1/20 │778,453×1/20 │172,155×1/20÷12＝ │被告應給付原告楊│13,000 │38,923 │
│ │ │ │＝38,923 │717 │進字3萬8,923元，│ │ │
│ │ │ │ │ │暨自107年2月1日 │ │ │
│ │ │ │ │ │起至返還本判決第│ │ │
│ │ │ │ │ │一項土地之日止，│ │ │
│ │ │ │ │ │按月給付原告楊進│ │ │
│ │ │ │ │ │字717元。 │ │ │
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│7 │李奕志 │1/20 │778,453×1/20 │172,155×1/20÷12＝ │被告應給付原告李│13,000 │38,923 │
│ │ │ │＝38,923 │717 │奕志3萬8,923元，│ │ │
│ │ │ │ │ │暨自107年2月1日 │ │ │
│ │ │ │ │ │起至返還本判決第│ │ │
│ │ │ │ │ │一項土地之日止，│ │ │
│ │ │ │ │ │按月給付原告李奕│ │ │
│ │ │ │ │ │志717元。 │ │ │
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│8 │周政模 │1/40 │778,453×1/40 │172,155×1/40÷12＝ │被告應給付原告周│6,500 │19,461 │
│ │ │ │＝19,461 │359 │政模1萬9,461元，│ │ │
│ │ │ │ │ │暨自107年2月1日 │ │ │
│ │ │ │ │ │起至返還本判決第│ │ │
│ │ │ │ │ │一項土地之日止，│ │ │
│ │ │ │ │ │按月給付原告周政│ │ │
│ │ │ │ │ │模359元。 │ │ │
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註1：依被告自102年2月27日起至107年1月26日止不當得利總額 乘以原告應有部分為計算（小數點以下4捨5入）。下為被 告自102年2月27日起至107年1月26日止不當得利總額之計 算式（小數點以下4捨5入）：
㈠102年2月27日起至104年12月31日止之不當得利數額： 40.45〈占用面積〉×48,724〈申報地價〉×7％〈年息 〉×（308/365＋2）〈占用期間〉＝392,341 ㈡105年1月1日起至106年12月31日止之不當得利數額： 40.45〈占用面積〉×66,016〈申報地價〉×7％〈年息 〉×2〈占用期間〉＝373,849
㈢107年1月1日起至107年1月26日止之不當得利數額： 40.45〈占用面積〉×60,800〈申報地價〉×7％〈年息 〉×26/365〈占用期間〉＝12,263 ㈣以上合計778,453（392,341＋373,849＋12,263＝778,45 3）
註2：依被告每年不當得利總額乘以原告應有部分再除以12為計
算（小數點以下4捨5入）。下為被告每年不當得利總額之 計算式（小數點以下4捨5入）：
40.45〈占用面積〉×60,800〈申報地價〉×7％〈年息〉 ×1〈占用期間〉＝172,155