臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第282號
原 告 胡春綢
訴訟代理人 黃子素律師
被 告 胡剛毅
胡江合
胡永源
王瑞麟
黃金泉
林志明
王 桂
林陳雪
陳文良
劉萬來
楊秀螺
林周桂
上12人共同
訴訟代理人 黃仕翰律師
游弘誠律師
黃昱維律師
被 告 周胡桂蘭
訴訟代理人 周嘉賓
上列當事人間調整租金事件，本院於民國108 年12月4 日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告胡剛毅、胡江合、胡永源承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地如附圖被告方案編號1222⑹所示（面積合計131.28平方公尺），其中如附圖原告方案編號1222⑷所示（面積70.48 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年新臺幣伍萬捌仟肆佰玖拾捌元。
被告王瑞麟承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地如附圖被告方案編號1222⑸所示（面積合計154.31平方公尺），其中如附圖原告方案編號1222⑶所示（面積104.07平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年新臺幣捌萬陸仟參佰柒拾捌元。
被告黃金泉承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地如附圖被告方案編號1222⑷所示（面積合計121.85平方公尺），其中如附圖原告方案編號1222⑵所示（面積62.39 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年新臺幣伍萬壹仟柒佰捌拾參元。
被告林志明承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1213⑸、1222⑶所示（面積合計138.05平方公尺），其中如附圖原告方案編號1213⑸、1222⑴所示（面積89.35平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年新臺幣柒萬肆仟壹佰陸拾元；承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1188⑴、1195⑴所示（面積合計62.76 平方公尺），其中如附圖原告方案編號1188⑴、1195⑴所示（面積37.09 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年貳萬陸仟伍佰伍拾柒元。
被告王桂承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1188⑺、1213⑷、1222⑵所示（面積合計105.41平方公尺），其中如附圖原告方案編號1213⑷、1185⑸所示（面積58.93 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十九日起，調整為每年新臺幣肆萬捌仟玖佰壹拾貳元。被告林陳雪承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1188⑹、1213⑶、1222⑴所示（面積合計116.02平方公尺），其中如附圖原告方案編號1188⑷、1213⑶所示（面積66.01 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年伍萬肆仟柒佰捌拾捌元。被告陳文良承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1188⑸、1195⑸、1213⑵所示（面積合計93.54 平方公尺），其中如附圖原告方案編號1188⑶、1195⑸、1213⑵所示（面積54.82 平方公尺）之租金，自民國
一百零八年六月十八日起，調整為每年新臺幣肆萬伍仟肆佰玖拾貳元。
被告劉萬來承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1188⑷、1195⑷、1200⑵、1213⑴所示（面積合計116.62平方公尺），其中如附圖原告方案編號1188⑵、1195⑷、1200⑶、1213⑴所示（面積70.11 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月二十九日起，調整為每年新臺幣伍萬肆仟玖佰伍拾元。
被告楊秀螺承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1188⑶、1195⑶、1200⑴所示（面積合計110.97平方公尺），其中如附圖原告方案編號1195⑶、1200⑵所示（面積64.82 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年新臺幣肆萬伍仟參佰柒拾肆元。被告林周桂承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000○0000○0000地號土地如附圖被告方案編號1188⑵、1195⑵、1200所示（面積合計126.5 平方公尺），其中如附圖原告方案編號1195⑵、1200⑴所示（面積71.58 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年新臺幣伍萬零壹佰零陸元。被告周胡桂蘭承租原告所有坐落新北市○○區○○段0000地號土地如附圖原告方案編號1226⑴所示（面積合計45.19 平方公尺）之租金，自民國一百零八年六月十七日起，調整為每年新臺幣參萬壹仟陸佰參拾參元。
訴訟費用新臺幣壹拾壹萬壹仟肆佰貳拾陸元，其中新臺幣貳萬肆仟捌佰元由原告負擔，其餘新臺幣捌萬陸仟陸佰貳拾陸元由被告胡剛毅、胡江合、胡永源負擔百分之九、被告王瑞麟負擔百分之十四、被告黃金泉負擔百分之八、被告林志明負擔百分之十六、被告王桂負擔百分之八、被告林陳雪負擔百分之九、被告陳文良負擔百分之七、被告劉萬來負擔百分之九、被告楊秀螺負擔百分之七、被告林周桂負擔百分之八、被告周胡桂蘭負擔百分之五。 事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查 原告起訴求為調整租金，因其訴狀所載各項聲明，俱欠承租 面積與其求為調整之租金數額（參見本院卷㈠第15頁至第23 頁民事起訴狀），是原告遂俟本院囑託新北市瑞芳地政事務 所丈量測繪以後，於民國108 年10月31日提出民事變更訴之 聲明２狀（參見本院卷㈡第65頁至第75頁民事變更訴之聲明 ２狀、本院卷㈡第205 頁言詞辯論筆錄），更正、補充其應 受判決事項之聲明如後開原告主張之所載，核其所為聲明之 更異，尚屬不變更訴訟標的，僅止補充、更正事實上或法律
上之陳述，而無不可。
二、原告主張：
坐落新北市平溪區十分段1188、1195、1200、1213、1222、 1226地號土地（以下合稱為系爭土地，或各簡稱為系爭1188 地號土地、系爭1195地號土地，餘此類推），乃原告單獨所 有或原告與他人分別共有，而附表「房屋門牌」乙欄所示房 屋（以下合稱為系爭房屋，或各簡稱為系爭103 號房屋、系 爭105 號房屋，餘此類推），則均占用系爭土地，並係被告 所有或由被告管理使用；又兩造就系爭房屋占用系爭土地「 如附圖原告方案所示之範圍」，固有不定期租賃之法律關係 ，每年每戶僅須繳交租金新臺幣（下同）5,000 元，惟系爭 土地位處於平溪區之繁華鬧街，系爭房屋大部分亦係用供營 業使用，是以時至今日，上開租金條件已非相當，礙於原告 通知被告調整租金未獲置理，是原告乃依民法第442 條規定 ，提起本件調整租金之訴，請求准就被告承租範圍之土地租 金，按公告現值年息10% 予以調整，並聲明： ㈠被告胡剛毅、胡江合、胡永源使用之系爭103 號房屋坐落系 爭1222地號土地如附圖原告方案編號1222⑷所示，面積合計 70.48 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度公告現 值年息10% 調整地租為每年58,498元。 ㈡被告王瑞麟使用之系爭105 號房屋坐落系爭1222地號土地如 附圖原告方案編號1222⑶所示，面積合計104.07平方公尺， 自108 年1 月1 日起，依107 年度公告現值年息10% 調整地 租為每年86,378元。
㈢被告黃金泉使用之系爭107 號房屋坐落系爭1222地號土地如 附圖原告方案編號1222⑵所示，面積合計62.39 平方公尺， 自108 年1 月1 日起，依107 年度公告現值年息10% 調整地 租為每年51,783元。
㈣被告林志明使用之系爭109 號房屋坐落系爭1222地號及系爭 1213地號土地如附圖原告方案編號1222⑴、1213⑸所示，面 積合計89.35 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度 公告現值年息10% 調整地租為每年74,160元；被告林志明使 用之系爭125 號房屋坐落系爭1188地號及系爭1195地號土地 如附圖原告方案編號1188⑴、1195⑴所示，面積合計37.09 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度公告現值年息 10% 調整地租為每年26,557元。
㈤被告王桂使用之系爭113 號房屋坐落系爭1188地號及系爭12 13地號土地如附圖原告方案編號1213⑷、1188⑸所示，面積 合計58.93 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度公 告現值年息10% 調整地租為每年48,912元。
㈥被告林陳雪使用之系爭115 號房屋坐落系爭1188地號及系爭 1213地號土地如附圖原告方案編號1213⑶、1188⑷所示，面 積合計66.01 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度 公告現值年息10% 調整地租為每年54,788元。 ㈦被告陳文良使用之系爭117 號房屋坐落系爭1188地號、系爭 1195地號及系爭1213地號土地如附圖原告方案編號1213⑵、 1188⑶、1195⑸所示，面積合計54.82 平方公尺，自108 年 1 月1 日起，依107 年度公告現值年息10% 調整地租為每年 45,492元。
㈧被告劉萬來使用之系爭119 號房屋坐落系爭1188地號、系爭 1195地號、系爭1200地號及系爭1213地號土地如附圖原告方 案編號1213⑴、1188⑵、1195⑷及1200⑶所示，面積合計70 .11 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度公告現值 年息10% 調整地租為每年54,950元。
㈨被告楊秀螺使用之系爭121 號房屋坐落系爭1195地號及系爭 1200地號土地如附圖原告方案編號1195⑶、1200⑵所示，面 積合計64.82 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度 公告現值10% 調整地租為每年45,374元。 ㈩被告林周桂使用之系爭123 號房屋坐落系爭1195地號及系爭 1200地號土地如附圖原告方案編號1195⑵、1200⑴所示，面 積合計71.58 平方公尺，自108 年1 月1 日起，依107 年度 公告現值年息10%調整地租為每年50,106元。 被告周胡桂蘭使用之系爭116 號房屋坐落系爭1226地號土地 如附圖原告方案編號1226⑴所示，面積合計45.19 平方公尺 ，自108 年1 月1 日起，依107 年度公告現值年息10% 調整 地租為每年31,633元。
三、被告答辯：
㈠被告胡剛毅、胡江合、胡永源、王瑞麟、黃金泉、林志明、 王桂、林陳雪、陳文良、劉萬來、楊秀螺、林周桂12人（下 稱被告胡剛毅等12人）：
兩造就被告胡剛毅等12人所有或使用之系爭房屋，占用系爭 土地「如附圖被告方案所示之範圍」，均有不定期租賃之法 律關係存在，是被告租地面積本即遠較附圖原告方案所示之 範圍更廣（亦即附圖被告方案所示之範圍，被告均係有權占 用），且兩造亦曾於106 年間，考量系爭土地之價值漲跌， 從而合意「每戶每年租金3,000 元應調漲至5,000 元」，因 106 年以降，系爭土地公告現值均未調升，故本件自係不符 租金調整之要件，更何況，本件租金縱應調漲，亦應改以申 報地價計算方屬公允。基上，爰聲明：原告之訴駁回。 ㈡被告周胡桂蘭：
兩造就被告周胡桂蘭所有之系爭房屋，占用系爭土地「如附 圖原告方案所示之範圍」，存在不定期租賃之法律關係，惟 倘欲調整兩造租金，調整幅度不宜過高，並應適度參考物價 基準。
四、本院判斷：
㈠系爭土地乃原告單獨所有或原告與人分別共有，系爭房屋則 係被告所有或由被告管理使用乙節，除經原告提出土地登記 第一類謄本（本院卷㈠第25頁至第39頁、第331 頁）為據， 復為兩造俱無所爭之前提。又系爭116 號房屋占用系爭土地 之位置、面積，悉如附圖「原告方案」之所示，而系爭103 、105 、107 、109 、125 、113 、115 、117 、119 、12 1 、123 號房屋占用系爭土地之位置、面積，則悉如附圖「 被告方案」之所示等情，固經本院會同兩造、新北市瑞芳地 政事務所測量人員前往現場履勘暨囑託新北市瑞芳地政事務 所丈量屬實，有本院勘驗筆錄暨勘驗現場照片（本院卷㈠第 429 頁至第483 頁）、新北市瑞芳地政事務所108 年9 月23 日新北瑞地測字第1085419912號函暨土地複丈成果圖（本院 卷㈠第487 頁至第489 頁）、新北市瑞芳地政事務所108 年 10月25日新北瑞地測字第1085421140號函暨更正後之土地複 丈成果圖（本院卷㈡第49頁至第51頁）在卷可考，兩造亦咸 認彼等前因系爭房屋坐落系爭土地而已成立不定期租賃之法 律關係，惟除「被告周胡桂蘭與原告係就『116 號房屋坐落 1226地號土地如附圖原告方案編號1226⑴所示之範圍』成立 不定期租賃」之事實以外，原告與被告胡剛毅等12人就彼等 成立不定期租賃之範圍（即其承租面積）則有歧見。原告主 張其與被告胡剛毅等12人，僅止就系爭房屋占用系爭土地「 如附圖原告方案所示之範圍」，成立不定期租賃之法律關係 ，附圖被告方案所示但「逾原告方案」之部分，被告胡剛毅 等12人實乃無權占有；而被告胡剛毅等12人則抗辯彼等與原 告就系爭房屋占用系爭土地「如附圖被告方案所示之範圍」 ，均有不定期租賃之法律關係存在（即被告租地面積本即遠 較附圖原告方案所示之範圍更廣），附圖被告方案所示之範 圍，被告均係有權占用。因兩造有無租賃關係（含其租賃範 圍），乃原告訴請調整租金之前提，而本件則僅止「原告與 被告周胡桂蘭不爭執彼等係就『116 號房屋坐落1226地號土 地如附圖原告方案編號1226⑴之所示』，成立不定期之土地 租賃」（參見本院卷㈡第207 頁），是本院自須率先釐清「 原告與被告胡剛毅等12人成立不定期租賃之範圍」，方得續 為審究本件應否調整租金暨其所應調整之租金數額。茲就「 原告與被告胡剛毅等12人成立不定期租賃之範圍」，審酌如
下：
⒈原告前曾主張被告胡剛毅等12人未依兩造協議，「按月」給 付原告土地租金5,000 元，乃起訴請求被告胡剛毅等12人給 付租金，案分本院以107 年度基簡字第615 號給付租金事件 受理，而該案承審法官調查、審理之結果，則認「原告與被 告胡剛毅等12人僅止於106 年合意『每年』租金5,000 元， 原告亦不能舉證彼等嗣後合意變更租賃條件為『每月租金5, 000 元』，兼之被告於當期即107 年12月31日屆滿之時，方 負繳納107 年期租金之義務」，從而判決否准原告之前案請 求，因原告未於法定期間提起上訴，故本院107 年度基簡字 第615 號民事判決遂告確定（下稱系爭前案）。此除有本院 107 年度基簡字第615 號民事判決（本院卷第87頁至第94頁 ）在卷足考，並經本院職權調取107 年度基簡字第615 號案 卷核閱無訛。又原告與被告胡剛毅等12人曾於系爭前案審理 期日，明示彼等俱不爭執「103 號房屋坐落土地乃被告胡剛 毅、胡江合、胡永源向原告承租使用；105 號房屋坐落土地 乃被告王瑞麟向原告承租使用；107 號房屋坐落土地乃被告 黃金泉向原告承租使用；109 號、125 號房屋坐落土地乃被 告林志明向原告承租使用；113 號房屋坐落土地乃被告王桂 向原告承租使用；115 號房屋坐落土地乃被告林陳雪向原告 承租使用；117 號房屋坐落土地乃被告陳文良向原告承租使 用；119 號房屋坐落土地乃被告劉萬來向原告承租使用；12 1 號房屋坐落土地乃被告楊秀螺向原告承租使用；123 號房 屋坐落土地乃被告林周桂向原告承租使用；116 號房屋坐落 土地乃被告周胡桂蘭向原告承租使用」，且不爭執「兩造就 上開房屋坐落土地悉有『不定期租賃』之法律關係」，此亦 據本院當庭提示系爭前案之卷證資料予兩造確認屬實（參見 本院卷㈠第273 頁至第275 頁）。因原告與被告胡剛毅等12 人曾於系爭前案進行實質攻防，系爭前案承審法官嗣後亦將 「上開不爭執之事實」納為系爭前案判決之基礎，本院遂當 庭指出系爭前案判決採納「上開不爭執事實」所為之理由論 斷，當然已就原告與被告胡剛毅等12人發生訴訟法上之爭點 效，而有拘束原告、被告胡剛毅等12人乃至本院之法律效果 （參見本院卷㈠第275 頁）；又細繹系爭前案卷證以及系爭 前案判決之理由論斷，其中有關「房屋坐落土地」之範圍， 客觀上應係指「房屋基地之全部」，是被告胡剛毅等12人抗 辯系爭房屋坐落系爭土地之「全部」範圍，亦即系爭房屋坐 落系爭土地如附圖被告方案之所示（含「逾原告方案之部分 」），兩造均已成立不定期租賃之法律關係（被告均係有權 占用）等語，客觀上已有所本。
⒉原告雖於本院指出前案爭點效之範圍以後，又具狀翻異並援 本院職權調取之房屋稅籍證明書（本院卷㈠第119 頁至第16 9 頁），指稱：原告與被告胡剛毅等12人僅就系爭房屋占用 系爭土地「如附圖原告方案所示之範圍」，成立不定期租賃 之法律關係，至於附圖被告方案「逾原告方案」所示之部分 ，均係被告等人無權占有，此徵房屋稅籍證明所載之房屋面 積，均與「附圖原告方案所示房屋之占地面積」相近，即可 證附圖被告方案「逾原告方案」之所示，其地上建物均係嗣 後擴建、增建而來，兩造就此洵無不定期租賃之法律關係云 云。然稅籍證明所據以登載者，僅止「核發當日」房屋稅之 課稅內容，此徵本院卷附房屋稅籍證明書之「備註」乙欄所 示說明，即徵其情，是倘民眾申請核發稅籍證明書以後，另 就房屋增建、改建、擴建而「未申報」，稅籍證明當然無從 反饋「房屋增建、改建或擴建」之實況，遑論據實反應房屋 占地之實際面積，尤以房屋有無增建、改建、擴建情事，原 與「當事人租賃合意範圍」之認定無妨，是所謂「增建、改 建、擴建」即可證兩造未有租賃合意云云，客觀上已屬牽強 而非可採。更何況，遍觀兩造所陳「不定期租賃」之始末， 被告或其祖輩早在40年以前，即有徵得地主同意而使用系爭 土地之情事，此後，被告或其祖輩亦不乏徵求地主同意「修 葺舊屋」並「繼續繳租」之事實，因「舊屋修葺」原即難以 避免「增建、改建或擴建」，而截至原告藉由系爭前案起訴 興訟之時止，被告或其祖輩與地主落實收租模式亦已歷時長 達數十年之久，其間一概相安無事而未見地主曾就彼等租賃 範圍提出歧意，則若謂兩造租賃合意「不及於房屋嗣後增建 、改建、擴建所使用之土地」，其情未免令人匪思而與常情 事理顯然相悖，是自客觀以言，相較於原告宣稱「被告就房 屋基地之其中『部分』乃無權占有」云云，被告抗辯彼等與 原告就系爭房屋占用系爭土地「如附圖被告方案所示之範圍 」，均有不定期租賃之法律關係存在（即被告租地面積本即 遠較附圖原告方案所示之範圍更廣）等語，自係更為趨近於 事實而為可採，遑論原告自始即未舉證所謂「被告嗣後增建 、改建、擴建」云云之主張，則其空言宣稱被告嗣後增建、 改建、擴建已非原租賃合意範圍之所及云云，客觀上在在欠 缺根據，無從憑採。
⒊綜上，本件綜觀全卷事證調查，應認「原告與被告胡剛毅等 12人因系爭房屋坐落系爭土地而成立不定期租賃之範圍，悉 如『附圖被告方案』之所示」。
㈡承前，原告與被告周胡桂蘭就116 號房屋坐落系爭土地「如 附圖原告方案所示」，有不定期租賃之法律關係；而原告與
被告胡剛毅等12人就系爭房屋坐落系爭土地如「附圖被告方 案所示」，亦有不定期租賃之法律關係。又兩造曾於106 年 合意租金「每年每戶5,000 元」（無論租地面積大小）乙情 ，亦經系爭前案判決採納肯認，並係兩造於本件訴訟之所不 爭。按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲 請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」「 契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果 顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原 有之效果。」民法第442 條、第227 條之2 第1 項定有明文 。次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本 得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度 及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例意旨參照）；而土地公告現值乃據以課徵土地增值稅 之依據，國家徵收土地通常亦以公告現值加四成作為徵收補 償之給付標準，是公告現值應可適度反映土地之交易價格， 並作為衡量土地價值之客觀依據。查系爭1188、1195、1200 、1213、1222、1226地號土地，108 年當期公告現值，依序 為每平方公尺8,300 元、7,000 元、7,000 元、8,300 元、 8,300 元、7,000 元，此有原告提出之地價第二類謄本（本 院卷㈠第335 頁至第362 頁）在卷可參；又系爭土地位處繁 華熱鬧之「平溪老街」，無論平日、假日，人流絡繹熙來攘 往，現場商業活動生機蓬勃，此亦有本院勘驗現場照片（本 院卷㈠第433 頁至第483 頁）在卷足佐，是自客觀以言，系 爭土地之經濟價值顯然極高。參互對照以觀，兩造於106 年 合意租金「每年每戶5,000 元」（無論租地面積大小），顯 然猶不及「系爭土地『每平方公尺之公告現值』」，而可認 兩造於106 年合意當時，確實未將「系爭土地之周邊環境暨 其工商繁榮程度」納入考量，終至本件租金未能適度反應不 動產之經濟價值而失公允，是原告礙於兩造嗣後難以合意而 為租金之調漲，遂起訴請求本院考量系爭土地之經濟價值， 酌予調整本件租金至足以反應土地價值之適當數額，自係有 所根本並有必要。至被告胡剛毅等12人雖稱：兩造於106 年 合意「每戶每年租金3,000 元調漲至5,000 元」，即已考量 系爭土地之價值漲跌，兼之106 年以降，系爭土地公告現值 均未調升，故本件不符租金調整之要件云云。然原告與被告 胡剛毅等12人就系爭房屋坐落系爭土地如「附圖被告方案所 示」，悉有不定期租賃之法律關係，此業經本院認定如前； 而觀諸「附圖被告方案所示」之用地面積，被告胡剛毅等12 人承租之土地範圍，最多者為200.81平方公尺，最少者亦有 93.54 平方公尺，然而，無論胡剛毅等12人之用地多寡，彼
等每年每戶竟僅須繳交租金5,000 元，且其中「租地恃以經 營餐飲、天燈、手工藝等商業活動」者，比比皆是，此同有 本院勘驗現場照片（本院卷㈠第433 頁至第483 頁）在卷可 參，是若祇因彼等甫於106 年合意漲租或106 年迄今之公告 現值均未調升，旋驟然否准原告本件調整租金之請求，則無 異否認系爭土地具有極高之經濟價值，從而累及系爭土地之 將來發展暨其周邊整體環境之合理利用。是予衡酌兩造租金 約定之顯失公允，原告起訴請求調漲租金，自屬適法有據， 乃出租人權利之正當行使而應准許。
㈢按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10% 為限；又此項規定，於租用基地建築房屋之情形 亦準用之。土地法第97條第1 項、第105 條固有明文。惟土 地法第97條第1 項「限制房屋租金」之規定，應僅止適用於 「城巿地方供住宅用之房屋」，至於非供居住之營業用房屋 ，則不在上開條文涵攝之列，蓋上開條文之立法本意，重在 「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」， 是以土地法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96 條，均僅就「城巿住宅用房屋」設其規範，而蘊含摒除「城 巿營業用房屋」之意，是關此「隱藏性之法律漏洞」，自然 有以「目的性限縮解釋」予以補充之必要，且上開法條所稱 之「城巿地方」，參酌平均地權條例第3 條以及土地稅法第 8 條之規定，當然包括「依法發布都市計畫內之全部土地」 在內。本此立論基礎，城市地方供營業用之房屋，承租人得 以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可 比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高 法院93年度台上字第1718號、95年度台上字第138 號判決意 旨參照）。第按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎 外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用 基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，方 能為妥適之決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參 照）；本院審酌系爭土地位處繁華熱鬧之「平溪老街」，乃 觀光景點，無論平日、假日，人流絡繹熙來攘往，商業活動 生機蓬勃，而被告之中，「租地恃以經營餐飲、天燈、手工 藝等商業活動」者，亦比比皆是，尤以現場雖屬山區，然則 鄰近「106 縣道」以及「臺灣鐵路十分站」，是其交通往返 堪稱便捷，同時考量系爭房屋之屋齡以及被告所從事商業活 動之規模（多為小本經營），顯見系爭土地之商業利用暨其 發展確實存在種種限制等客觀情狀，認本件租金數額，應「 按被告承租面積，以土地公告現值總價額年息10% 調整」方 屬適當。至被告胡剛毅等12人雖又辯稱本件租金應根據「申
報地價」（而非公告現值）調整云云，然我國司法實務就租 金之核定，固不乏以「申報地價」作為計算標準之適例，惟 究其緣由，無非土地法第97條「就『非商業用途』之租金」 設有其數額上限之故，本件系爭土地既係位處商業鬧街，乃 知名觀光景點，而被告之中，「租地恃以經營餐飲、天燈、 手工藝等商業活動」者，亦比比皆是，則系爭土地作為商業 用途之租金數額，當然不受土地法第97條之限制，從而，被 告無視系爭土地業經用供於商業活動之事實，辯稱本件仍應 受限於土地法之規定，逕以「申報地價」作為計算標準云云 ，自屬其個人之誤解而非可採。
㈣承前，本院固認原告與被告周胡桂蘭，就116 號房屋坐落系 爭土地「如附圖原告方案所示」，有不定期租賃之法律關係 ；原告與被告胡剛毅等12人，就系爭房屋坐落系爭土地如「 附圖被告方案所示」，有不定期租賃之法律關係。惟按民事 訴訟採不干涉主義，凡當事人所未聲明之利益，不得歸之於 當事人，此觀民事訴訟法第388 條之規定自明；因原告聲明 求為調整租金之範圍，僅止限於「附圖原告方案所示」之占 地面積，則有關附圖被告方案「逾原告方案」所示之用地面 積，即屬「未經原告請求」之事項，本院依法不得判決。基 此，本院乃逕以原告主張如「附圖原告方案所示之用地面積 」作為依歸，按系爭土地公告現值總價額年息10% ，調整本 件年租金詳如附表所示。第按房屋或土地出租人，依民法第 442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約 定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租 金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不 得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例意旨參 照）；查原告起訴求為調整租金，而本件起訴狀繕本則係各 於108 年6 月17日送達被告胡剛毅、胡江合、胡永源、王瑞 麟、黃金泉、林志明、林陳雪、楊秀螺、林周桂、周胡桂蘭 ，於108 年6 月18日送達陳文良，於108 年6 月19日送達王 桂，於108 年6 月29日送達劉萬來（參見本院卷㈠第241 頁 至第265 頁之送達證書），是原告自被告收受起訴狀繕本之 日起，請求調整租金如附表所示，固有理由，應予准許，惟 原告逾此範圍之請求（按：原告均係起訴請求自「108 年1 月1 日」起調整租金），則欠根據，為無理由，不能准許。五、綜上，原告與被告周胡桂蘭，就116 號房屋坐落系爭土地「 如附圖原告方案所示」，原告與被告胡剛毅等12人，就系爭 房屋坐落系爭土地如「附圖被告方案所示」，均有不定期租 賃之法律關係；而兩造間之租金約定，則因未能反應土地價 值，致欠公允。是原告於未逾兩造租賃標的之範圍內，針對
附圖原告方案所示之用地面積，請求本院自起訴狀繕本送達 被告之日起，調整兩造租金各如附表之所示，均有理由，應 予准許；至原告逾本院准許範圍之其他請求，則因調整租金 之意思表示不得溯及，致欠根據，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出各項證 據資料，經審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不予以一 一論列，併此敘明。
七、本件訴訟標的之價額，業經本院核定為5,736,310 元（見本 院卷㈡第209 頁），應徵第一審裁判費57,826元，加計本院 囑託新北市瑞芳地政事務所丈量測繪之測量規費24,800元、 28,800元（見本院卷㈡第49頁），本件訴訟費用合計111,42 6 元；其中，測量規費24,800元，乃原告挑剔被告胡剛毅等 12人之承租面積所衍生之訴訟支出，惟原告關此主張既未獲 本院肯認（按：本院審理結果，認原告與被告胡剛毅等12人 ，就系爭房屋坐落系爭土地如「附圖被告方案所示」，悉有 不定期租賃之法律關係），則關此24,800元之支出，自應責 由原告負擔；至其餘訴訟費用合計86,626元（111,426 元－ 24,800元＝86,626元），則應由被告按其敗訴比例負擔。八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第87條第1 項、第79條、第85條第1 項，判決如主 文。
中 華 民 國 108 年 12 月 18 日
民事庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 18 日
書記官 何虹儀
【附表】
┌────┬────┬──────┬──────┬──────┬───────────┬───────────┐
│承 租 人│房屋門牌│附圖原告方案│土地公告現值│原告請求面積│計 算 式│ 調整後之地租 │
│ │ │所示土地地號│(新臺幣/ ㎡)│ (㎡) │(元 以 下 四 捨 五 入)│ （新臺幣） │
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│胡 剛 毅│新北市平│新北市平溪區│ 8,300 元 │ 70.48 │8,300元×70.48㎡×10%=│ 58,498元 │
│胡 江 合│溪區十分│十分段1222地│ │ │58,498元 │ │
│胡 永 源│街103 號│號 │ │ │ │ │
├────┼────┼──────┼──────┼──────┼───────────┼───────────┤
│王 瑞 麟│新北市平│新北市平溪區│ 8,300 元 │ 104.07 │8,300元×104.07㎡×10%│ 86,378元 │
│ │溪區十分│十分段1222地│ │ │=86,378元 │ │
│ │街105 號│號 │ │ │ │ │
├────┼────┼──────┼──────┼──────┼───────────┼───────────┤
│黃 金 泉│新北市平│新北市平溪區│ 8,300 元 │ 62.39 │8,300元×62.39㎡×10%=│ 51,783元 │
│ │溪區十分│十分段1222地│ │ │51,783元 │ │
│ │街107 號│號 │ │ │ │ │
├────┼────┼──────┼──────┼──────┼───────────┼───────────┤
│林 志 明│新北市平│新北市平溪區│ 8,300 元 │ 0.09 │8,300元×（89.26㎡＋0 │ 74,160元 │
│ │溪區十分│十分段1213地│ │ │.09㎡）×10%= 74,160元│ │
│ │街109 號│號 │ │ │ │ │
│ │ ├──────┼──────┼──────┤ │ │
│ │ │新北市平溪區│ 8,300 元 │ 89.26 │ │ │
│ │ │十分段1222地│ │ │ │ │
│ │ │號 │ │ │ │ │
│ ├────┼──────┼──────┼──────┼───────────┼───────────┤
│ │新北市平│新北市平溪區│ 8,300 元 │ 4.57 │8,300元×4.57㎡×10%= │ 26,557元 │
│ │溪區十分│十分段1188地│ │ │3,793元 │(3,793元＋22,764元=26,│
│ │街125 號│號 │ │ │ │557元) │
│ │ ├──────┼──────┼──────┼───────────┤ │
│ │ │新北市平溪區│ 7,000 元 │ 32.52 │7,000元×32.52㎡×10%=│ │