臺灣基隆地方法院民事判決
107年度訴字第172號
原 告 陳美月
訴訟代理人 林宇文律師
複 代理人 游文愷律師
被 告 胡熙穆
胡鳳珠
上二人共同
訴訟代理人 林永瀚律師
複 代理人 劉上銘律師
郭庠榛
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年11月28日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。 原告起訴時，訴之聲明原為：被告胡熙穆、胡鳳珠應將坐落 新北市○○區○○段0000○0○0000○0地號土地(下分稱133 0之1地號土地、1330之2地號土地，合稱系爭土地)上如起訴 狀附圖所示紅線部分所設置之停車設備、停車空間拆除，將 上開土地返還原告及其他共有人。嗣原告按實測結果，變更 聲明為：被告胡熙穆、胡鳳珠應將坐落系爭土地上如附圖編 號1330-1A(面積570.22平方公尺)、編號1330-2C(面積129.2 1平方公尺)部分之停車場(編號1330-1A部分下稱收費停車場 ；編號1330-2C部分下稱一般停車場。二者以下合稱系爭停 車場)拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。核其所 起訴之基礎事實同一，僅係依實測之結果，減縮或擴張訴之 聲明，揆諸前開說明，自應准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告係系爭土地之共有人，被告胡熙穆、胡 鳳珠未經共有人之同意即擅自於系爭土地上設置柵欄以為系 爭停車場使用，無正當權源而占有原告所共有之系爭土地如 附圖編號1330-1A部分，面積570.22平方公尺、附圖編號133 0-2C部分，面積129.21平方公尺之土地(以下就前揭占有之 位置及面積，簡稱為附圖編號1330-1A、1330-2C部分)，自
屬無權占有。經原告請求被告胡熙穆、被告胡鳳珠拆除系爭 停車場，並分別返還上開占用之土地，被告胡熙欽、被告胡 鳳珠均置之不理，為此，依據民法第767條第1項、第821條 之規定，提起本件訴訟，並請求判令如前揭變更後之訴之聲 明所示。
二、被告求為判決：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：
(一)關於附圖編號1330-1A之收費停車場部分： ⒈被告胡熙穆係依據系爭土地共有人間之分管契約，承租管理 系爭土地，並非無權占有：
⑴系爭土地於民國84年以前，原係出租予重光礦業，當時1330 之1地號土地係作為十分礦坑出產之煤礦集散地使用，1330 之2地號土地係作為電力變電所之用，然因十分煤礦已挖掘 殆盡，系爭土地之全體共有人遂約定，若訴外人胡金墀(即 被告胡熙穆之父)向重光礦業索回系爭土地，則胡金墀就系 爭土地於84年12月30日起至94年12月30日止，有優先承租之 權利，此有系爭土地之全體共有人所簽訂之84年4月5日切結 書(因被告胡熙穆家族之人數繁多，遂由全體共有人分別授 權由家族各房代表簽名，下稱84年4月5日切結書)可證。嗣 胡金墀偕同被告胡熙穆成功索回系爭土地，故系爭土地於前 揭期間由胡金墀承租使用。承租後，胡金墀花費極大之心力 將系爭土地上之廢棄機械、危險物品拆除，進行整地、設置 混凝土，始有今日得以供停車之停車場雛形。
⑵嗣因胡金墀年事已高，系爭土地之全體共有人遂於93年9月1 5日重新簽訂切結書(下稱93年9月15日切結書)，約定系爭土 地改出租予被告胡熙穆，由被告胡熙穆管理使用，且93年9 月15日切結書並未約定管理使用之期限，是被告胡熙穆迄今 仍係依據系爭土地共有人間之分管契約，承租管理系爭土地 ，並非無權占有，原告主張被告胡熙穆應返還系爭土地，顯 屬無據。
⒉系爭土地現由被告胡熙穆承租管理之情事，並無共有人有反 對之表示，應認全體共有人就系爭土地由被告胡熙穆使用之 事實已成立默示分管契約：
⑴按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。次按所謂默示之意 思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其 效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會 觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示( 最高法院29年度台上字第762號判例意旨參照)。 ⑵因被告胡熙穆家族之人數繁多，且繼承關係複雜，分為胡文
鈷、胡文鍢、胡文魁、胡哖、胡波等五大房，且每年因繼承 而共有系爭土地之共有人與日俱增，為有效利用家族共有之 土地，遂成立「胡氏家族委員會」，每年通知全體土地共有 人召開會議，就共有土地管理、承租等事宜，協調各共有人 意見，以弭平糾紛，取得共識，並為日後協議分割共有土地 相關事項進行討論，藉此增進共有土地之經濟效用，顧及全 體共有人之利益。
⑶退而言之，縱認84年4月5日切結書、93年9月15日切結書未 經系爭土地全體共有人簽名，而不得主張系爭土地已有全體 共有人明示之分管契約存在。惟被告胡熙穆承租使用系爭土 地作為收費停車場使用並設置有阻車柵、入口出票機、出口 驗票機等停車設備，長達13年，系爭土地共有人自外觀即可 輕易得知系爭土地現由被告胡熙穆承租作為收費停車場使用 之事實，且被告胡熙穆每年均有給付新臺幣(下同)10,000元 之租金予系爭土地全體共有人成立之胡氏家族委員會，甚且 胡氏家族委員會開會時有多次提及系爭土地現由被告胡熙穆 承租管理之情事，均無共有人有反對之表示，應認全體共有 人就系爭土地由被告胡熙穆使用之事實已成立默示分管契約 。
⒊被告胡鳳珠係基於被告胡熙穆之同意而使用系爭土地，形成 合法占有連鎖，原告不得謂其為無權占有：
⑴按民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權，須以 占有所有物之人係無占有之合法權源者，始足當之；倘占有 之人有占有之正當權源，即不得對之行使所有物返還請求權 。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向 他方當事人(所有人)主張有占有之合法權源；如該有權占有 之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應 經所有人同意(如民法第467條第2項規定)者外，第三人亦得 本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃 基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果， 與債之相對性(該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係 ，作為自己占有之正當權源)係屬二事(最高法院101年度台 上字第224號民事判決參照)。又「系爭土地之共有人於上訴 人標得系爭土地前，既可認定有成立默示分管契約之合意， 各共有人就其劃定分管位置自得為使用收益，而上訴人於標 買系爭土地前，即知該土地上有共有人或共有同意使用人之 建物，且均早已存在甚久，自難推諉不知系爭土地可能存有 默示分管契約。是系爭土地共有人陳春綢將其分管之一部分 ，供予陳昆庭為使用收益，該陳昆庭形成合法占有連鎖，他 共有人並不能逕謂其屬無權占有。故該上訴人稱陳昆庭係無
權占用系爭土地等語，亦屬無據。」(臺灣高等法院臺中分 院101年度上易字第464號判決參照)。
⑵被告胡鳳珠同為系爭土地之共有人，而被告胡熙穆係依據系 爭土地共有人間之分管契約，承租管理系爭土地，為有權占 有，已如前述。是被告胡熙穆將其分管之系爭土地之一部分 ，供被告胡鳳珠為使用收益，被告胡鳳珠形成合法占有連鎖 ，並非無權占有，原告主張被告胡鳳珠應返還系爭土地等語 ，亦屬無據。
⒋原告於受讓系爭土地之應有部分時，明知系爭土地由被告胡 熙穆、胡鳳珠使用管理，故系爭土地之分管契約亦對原告有 效力，原告應不得要求被告胡熙穆、胡鳳珠返還系爭土地： ⑴按不動產共有人間關於共有物使用、管理之約定，對於應有 部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事 或可得而知者為限，始具有效力，業經司法院大法官會議著 有349號解釋。故在民法第826條之1規定修正施行前成立之 分管契約，對共有物應有部分之受讓人有無效力，應依349 號解釋意旨，以受讓人是否知悉有分管契約，或有無可得而 知之情形為斷(最高法院105年度台上字第1733號民事判決參 照)。次按倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分， 他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外， 其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束(最高法院98年度台上字第633號民事 判決參照)。
⑵被告胡熙穆自93年9月15日起即占有系爭土地作為十分老街 旁收費停車場使用迄今，長達13年，自系爭土地外觀觀察即 可輕易得知系爭土地現由被告胡熙穆承租做為收費停車場使 用，且原告於受讓系爭土地應有部分前，並無特別情事不知 上開分管契約之存在，是依前揭最高法院判決見解，原告通 常應可得而知系爭土地現由被告胡熙穆、胡鳳珠管理使用之 事實，依司法院大法官會議第349號解釋，使用管理系爭土 地之分管契約亦應拘束原告，原告請求被告胡熙穆、胡鳳珠 返還系爭土地與全體共有人，顯無可採。
⒌系爭土地於107年1月自新北市○○區○○段0000地號土地分 割，係屬基於土地行政管理必要所為之分割，與84年4月5日 切結書、93年9月15日切結書所載「該筆土地，若需『分割 』時，甲方(分別為胡金墀、胡熙穆)不得藉故強占使用，並 無異議配合一切分割手續。」不同：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又按解釋私人之契約應在通觀 全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；解
釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為 之和諧性，解釋契約由須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依 誠信原則而為之(最高法院92年度台上字第1583號民事判決 參照)。
⑵原告主張依84年4月5日切結書、93年9月15日切結書所載， 胡金墀及被告胡熙穆聲明「該筆土地，若需『分割』時，甲 方(分別為胡金墀、胡熙穆)不得藉故強占使用，並無異議配 合一切分割手續。」而系爭土地於107年1月間進行分割，並 由同段1330地號土地分割出系爭土地。是以在107年1月間， 被告胡熙穆、胡鳳珠占用系爭土地之權源已因分割而消滅而 屬無權占有等語。惟觀諸84年4月5日切結書、93年9月15日 切結書之記載，探求系爭土地全體共有人訂立該分管協議書 之真意，乃於系爭土地分割前，由被告胡熙穆管理使用，並 為顧及其他共有人利益，避免影響日後土地分割，使系爭土 地因交由被告胡熙穆使用管理而難以消滅共有狀態，影響土 地使用之經濟效應，特令被告胡熙穆於93年9月15日切結書 上為前揭聲明，然解釋該聲明所稱「分割」意旨，應係指系 爭土地為協議分割或裁判分割，以避免被告胡熙穆持84年4 月5日切結書、93年9月15日切結書主張其係有權占有系爭土 地，不願配合其他共有人協議分割或裁判分割之程序，自不 包含地政機關基於行政管理必要所為之地號分割，原告主張 被告占有系爭土地之權源因地號分割而消滅而屬無權占有， 若非誤會，即屬刻意曲解。
⒍再退而言之，被告已於108年9月1日與1330之1地號土地共有 人郭胡美月、胡宗琦、胡秀霞、胡宗林、胡宗榮、胡秀絹、 胡秀玲、陳素真、胡素玫、陳梅芳、蘇琦勳、林秀曼、林琦 峰、蘇琦琛、林秀杏、胡陳桂香、胡中彥、胡佩琪、胡邦彥 、胡宗琦、胡翠月、胡佩華、胡𤋮舜、胡𤋮棟、胡熙欽就13 30之1地號土地訂立停車場租賃契約書及同意暨授權書，被 告已得1330之1地號土地當時應有部分合計逾三分之二之同 意，而承租1330之1地號土地，依98年7月23日修正後之民法 第820條第1項規定，即屬有權占有。
(二)關於附圖編號1330-2C之一般停車場部分： 一般停車場之柵欄起降控制器係設在柵欄下方，並無上鎖或 障礙物，任何人皆可開啟，且柵欄並非被告設置，應係供鄰 居臨停或供共有人開會時臨停之用，並非由被告占有使用。三、得心證之理由：
原告主張其係系爭土地之共有人，被告胡熙穆、胡鳳珠未經 共有人之同意即擅自於系爭土地上設置收費停車場、一般停 車場，作為停車之用，無正當權源而占有原告所共有之系爭
土地如附圖編號1330-1A、1330-2C部分之土地等情，業據提 出系爭土地登記第一類謄本、地籍圖謄本等件為證，且經本 院於107年6月29日會同新北市瑞芳地政事務所前往現場勘驗 ，由兩造先行確認收費停車場、一般停車場之確實位置及範 圍，再請新北市瑞芳地政事務所測量收費停車場、一般停車 場有無占用原告共有系爭土地及其面積後繪製複丈成果圖送 院，經測量結果系爭停車場確實分別占有系爭土地如附圖編 號編號1330-1A、1330-2C部分之土地，有本院107年6月29日 勘驗筆錄、現場照片、新北市瑞芳地政事務所107年8月27日 新北瑞地測字第1074048737號函附之土地複丈成果圖等件在 卷可稽，被告除否認其設置之收費停車場係無權占有及一般 停車費並非被告占有使用，並以上開情詞置辯外，對於原告 其餘主張並不爭執，是本件爭點即為：(一)被告所有之如附 圖編號1330-1A之收費停車場部分，有無占有原告共有1330 之1地號土地之正當權源？(二)附圖編號1330-2C之一般停車 場部分是否確為被告占有使用？倘有，被告有無占有原告共 有1330之2地號土地之正當權源？茲析述如下：(一)關於附圖編號1330-1A之收費停車場部分： ⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就 其取得占有係有正當權源之事實證明之(最高法院99年度台 上字第1169號判決意旨參照)。被告所有之收費停車場占有 原告所共有1330之1地號土地如附圖編號1330-1A部分土地之 事實，已如前述，且為被告所不爭執，僅辯稱收費停車場並 非無權占有1330之1地號土地等語，被告即應就其所有之收 費停車場有占有原告共有1330之1地號土地之正當權源之事 實，負舉證之責。
⒉按「共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條 第1項規定管理權能之範圍。」（最高法院100年度台上字第 1776號判決意旨參照）。次按民法第820條第1項雖規定「共 有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之 二者，其人數不予計算。」惟該條係於98年1月23日修正公 布，並自公布後6個月施行（民法物權編施行法第24條第2項 規定），且並無得溯及既往適用之特別規定，是於該條修正 前關於共有物之管理事項，自應適用修正前同條項「共有物 ，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」之規定。因 此，本件系爭土地出租之管理行為，若係發生於98年7月23 日民法第820條第1項修正條文施行以前，除契約另有訂定外
，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土 地出租與他人，對其他共有人應不生效力，最高法院著有92 年度台上字第1734號判決意旨可資參照；若係發生於98年7 月23日以後，除契約另有訂定外，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之，或其應有部分合計逾三分之 二同意行之，否則對其他共有人亦不生效力。
⒊1330之1地號土地全體共有人於98年7月23日以前有無同意將 1330之1地號土地出租被告？
被告就此提出84年4月5日切結書、84年4月10日協議切結書 及93年9月15日切結書，欲證明其占有使用1330之1地號土地 之特定部分，已得其他共有人全體之同意。然此為原告所否 認，且本院觀諸被告提出之84年4月5日切結書、84年4月10 日協議切結書及93年9月15日切結書，其內容分別載明「茲 有本人胡金墀(以下簡稱甲方)與胡哖、胡文鈷、胡鳳珠、胡 清塗等(以下簡稱乙方)共同持有祖產平溪鄉十分寮段三五八 之五(平溪鄉十分街74巷1、2、3、4號)土地乙筆。此筆土地 蒙先人承租於重光礦業(以下簡稱丙方)營運。是今丙方停業 荒蕪已有多年，經多次聲討皆礙於無契約可行約束，且租齡 已越十五年，造成不定期契約之法定年限，致丙方並無誠意 歸還此筆土地，為免祖業任其他人長期佔據，甲方願盡一己 之力，討回此筆土地，但須附以下幾點聲明：……三、若丙 方歸還此筆土地，甲方在未分割前有優先暫時承租使用權。 四、若此筆土地分割後，持有人暫不使用，甲方亦有優先承 租權。……。」「本公司(指重光礦業公司)承租胡氏所有土 地。今協議胡𤋮穆先生支付本公司新台幣貳拾陸萬元整，以 貼補建物及搬遷之費用。今後本公司無異議將所有承租之土 地及建物，全數歸還於胡𤋮穆先生。」「茲有本人胡𤋮穆( 以下簡稱甲方)與胡哖、胡文鈷、胡鳳珠、胡清塗等(以下簡 稱乙方)共同持有重光礦業所承租之土地(平溪鄉十分街74巷 1、2、3、4號及礦場、變電所等地目)此筆土地、建物，經 甲方不遺餘力週旋，有幸終將此祖業收回，並向乙方協議承 租至今。現今因須配合鄉公所之規劃，唯恐週遭環境必有所 變更。甲方為保障乙方共同持有之權利，特立此切結書聲明 ，以資憑證，聲明如下：一、甲方須無條件，付起該筆土地 之完整及管理之責。二、該筆土地，若須分割時，甲方不得 藉(本院按：誤載為「借」)故強佔使用，並無異議配合分割 一切之手續。三、土地使用或變遷在分割完成後，甲方須恢 復本來土地完整，歸還於分割後所有人。……。」等語，綜 合該二紙切結書及協議切結書之內容，可知胡氏家族之土地 (含1330之1地號土地)原由重光礦業公司承租營運，因礙於
已屬不定期限租賃契約，重光礦業公司無歸還之意，胡氏家 族亦難以取回，乃於84年4月5日委託胡金墀設法向重光礦業 公司取回胡氏家族之土地(含1330之1地號土地)，並於取回 後交由胡金墀優先承租使用，嗣由胡金墀之後人即被告胡𤋮 穆出價26萬元補償重光礦業公司而於同月10日取回系爭土地 ，嗣因原平溪鄉公所對周遭土地有所規劃，胡氏家族之成員 唯恐系爭土地之現況有所變更，乃於93年9月15日與承租系 爭土地迄今之被告胡𤋮穆約定，應負起系爭土地之完整及管 理之責。惟本院復比對系爭土地之第一類登記謄本，系爭土 地於訂立84年4月5日切結書當時之共有人計有胡金益、胡鳳 珠、胡德隆、胡金墀、胡清塗、胡德潤、胡字、胡德成、林 德禮、胡德福、胡玉真、胡清買、胡德賢……等人，而84年 4月5日切結書之簽名人，計有胡鳳珠、胡文鈷、胡金益、胡 金聰、胡清塗(以上3人由胡哖、胡德威代簽)等人，另系爭 土地於訂立93年9月15日切結書重申被告胡熙穆就系爭土地 存有租約及被告負有管理系爭土地完整之責，當時之共有人 計有胡金益、胡鳳珠、郭胡美月、胡熙欽、胡熙穆、胡熙棟 、胡熙舜、胡中彥、胡佩琪、胡佩華、胡邦彥、胡陳桂香、 胡德潤、胡字、胡德成、林德禮、胡德福、胡玉真、胡清買 、胡德賢……等人，而93年9月15日切結書之簽名人，計有 胡哖(代理人林德禮)、胡文鈷(代理人胡德潤)、胡鳳珠、胡 清塗(代理人胡德賢)、胡邦彥、胡美月、胡雲美、胡陳鴛鴦 、胡字、鄭金明等人，明顯未經當時全體共有人之同意，且 被告就此復未能舉證各該簽名人係代表或代理其他共有人( 即屬各房或各支房之代表或代理)為簽名，被告提出之84年4 月5日切結書、93年9月15日切結書，既無從證明被告係經由 系爭土地之共有人全體之同意而承租占有使用系爭土地之特 定部分，揆諸前開說明，系爭土地於98年7月23日以前之管 理(出租)行為，既未經系爭土地當時全體共有人之同意，其 所為之出租行為，對其他未同意訂立租約之共有人自不生效 力，被告復未能舉證原告或其前手曾同意將系爭土地出租予 被告，自無從本於對原告不生效力之租賃契約，而對原告抗 辯其係有權占有系爭土地。是被告抗辯其係本於84年4月5日 切結書、93年9月15日切結書之承租約定，而有權占有系爭 土地等語，即無可採。
⒋被告於98年7月23日以後有無得1330之1地號土地共有人二分 之一及其應有部分二分之一之同意或應有部分合計逾三分之 二之同意而承租1330之1地號土地？
⑴被告提出胡氏家族土地(含1330之1地號土地)之租金紀錄、1 05年3月20日胡氏家族臨時會議紀錄及第一次胡氏家族五大
常務委員會議紀錄、105年4月4日胡氏家族五大常務委員會 議紀錄、105年7月24日第五次胡氏家族五大常務委員會議紀 錄，並舉證人蘇琦琛為證，欲以租金之紀錄證明胡氏家族確 曾同意將1330之1地號土地出租予被告，或欲證明98年7月23 日民法第820條第1項修正條文施行以後，另有以胡氏家族會 議形式，經過共有人及其應有部分過半數之同意，或應有部 分合計逾三分之二之同意，而承租占有使用1330之1地號土 地，非屬無權占有。然此亦為原告所否認，且本院縱認被告 提出之胡氏家族土地(含1330之1地號土地)之租金紀錄、105 年3月20日胡氏家族臨時會議紀錄、105年3月20日第一次胡 氏家族五大常務委員會議紀錄、105年4月4日第二次胡氏家 族五大常務委員會議紀錄、105年7月24日第五次胡氏家族五 大常務委員會議紀錄形式上均為真正。惟觀諸胡氏家族土地 (含1330之1地號土地)之租金紀錄，其上固記載「租停車場 10000」、「停車場租金 10000」，然比對105年3月20日 上午10時胡氏家族臨時會議紀錄，固載有討論內容三、「樓 仔厝民宿承購權議題」，但決議「……委員會大致同意以每 坪六萬給予胡熙穆先生優先承購權，另決議採原價、九折及 八折三個方案，迨下次17位代表委員會會議中表決(不記名 投票方式)，是否給予折扣優惠？土地增值稅由誰支付吸收 ，一併納入會議提案討論。」形同議而未決，同日下午2時3 0分第一次胡氏家族五大常務委員會議紀錄，會議對象：五 大常務委員，其中討論內容第三案固記載「樓仔厝民宿承購 權議案」，但決議「提交至下次17人代表委員會議召開…… 做最終表決。」仍等同議而未決，105年4月4日下午3時第二 次胡氏家族五大常務委員會議紀錄，會議對象：五大常務委 員及胡𤋮穆，其中討論內容第二案固記載「樓仔厝民宿承購 權議案」，但仍議決「……併案提交至17位代表委員會議中 討論、表決。」105年7月24日下午2時30分第五次胡氏家族 五大常務委員會議紀錄，會議對象：五大常務委員及顧問， 其中亦擬定有討論內容「樓仔厝承購問題？」但仍無任何具 體決議，留待下次17位家族代表會議重新嚴謹商議後表決。 由上可知，胡氏家族會議對於是否將1330之1地號土地出租 予被告，始終懸而未決，並未有明確之決議，更遑論前揭會 議紀錄並無出席者之簽名，亦無從證明出租1330之1地號土 地予被告之管理行為，已得1330之1地號土地當時共有人二 分之一及其應有部分二分之一或應有部分合計逾三分之二之 同意而對全體共有人發生效力。然何以胡氏家族會議竟有收 取被告占有使用1330之1地號土地之租金之記載，此應係沿 襲前述之84年4月5日切結書、93年9月15日切結書所約定之
出租行為而來，惟1330之1地號土地之出租行為，對其他未 同意之共有人不生效力，被告所支付之租金，仍係基於效力 不完全之租賃契約所為之給付，業如前述，嗣後胡氏家族會 議對於是否將1330之1地號土地出租予被告，又始終懸而未 決，並未經由共有人及其應有部分均過半數而另外訂立一新 租約，自難單憑胡氏家族有繼續收取租金之行為，遽認1330 之1地號土地之出租行為，對其他共有人亦生效力，被告據 此抗辯其係有權占有使用1330之1地號土地等語，亦非有據 。
⑵證人蘇琦琛於本院審理時證稱：104年成立並召開第一屆委 員會，由王興華擔任主委，我只是被通知開會的胡氏家族之 成員之一。開會的人都是共有人。有1位主委、副主委、監 察委員、財務委員、總務委員總共5個委員，還有17個代表 。開會時推派一個人出來代表每個小支族。我是105年接任 總務，依照104年的交接名冊來寄送開會通知。104年原告也 有來開會，當時原告不是土地所有權人，是與我表姐他們一 起來。當時就系爭土地使用現況還未有細部討論。105年原 告及表姐皆未出席會議。104年會議我沒有全部參加，但有 參加過1、2次，105年我當總務，至於開會次數我要看紀錄 。106年再由王興華擔任主委，之後就沒有再開過會。我有 看過胡氏家族土地(含1330之1地號土地)之租金紀錄，是第 一屆主委在104年開會的時候發送給我們。交接名冊及104年 會議紀錄未交接，現在留存的就只有105年會議記錄等語。 本院及原告訴訟代理人再就參與胡氏家族會議之人員及代表 性續問證人蘇琦琛結證稱：「(當時104年成立時，通知的成 員有無涵蓋系爭土地所有的共有人嗎？)有的。」「(104年 推舉五大委員及17個代表那次，你有在場嗎？)五大委員成 立我不知道，是之後開會有推舉17個代表那次，我有在場。 」「(為何會有17個代表？代表性是什麼？）最上面那層代 表五個大家族，但是因為時間久了，而且我手頭上沒有資料 ，但我可以把資料提供給被告訴訟代理人。」、「(104年開 會時，推舉17個代表確實是由各家族各房推舉一個人做代表 ，是嗎？)有些沒有來的，我不知道情形如何，像當天我有 去，被推派為代表，我就被告知，要轉知其他同房的兄弟姊 妹這件事情。」「(如果同一房有很多人去，如何產生代表 ？)就由推舉方式產生。」等語。依證人蘇琦琛之陳述，胡 氏家族之17位代表是由當時開會在場之各房(或支房)成員自 行推舉，再由當時之各房(或支房)代表通知各房之成員，而 非經由各房(或支房)之所有成員推舉成為各房(或支房)之代 表而具有各房之代表性，更遑論胡氏家族會議始終未就被告
承租1330之1地號土地達成任何決議，故證人蘇琦琛之陳述 ，亦難資為有利被告之認定。
⑶被告復提出共有人郭胡美月、胡宗琦、胡秀霞、胡宗林、胡 宗榮、胡秀絹、胡秀玲、陳素真、胡素玫、陳梅芳、蘇琦勳 、林秀曼、林琦峰、蘇琦琛、林秀杏、胡陳桂香、胡中彥、 胡佩琪、胡邦彥、胡宗琦、胡翠月、胡佩華、胡𤋮舜、胡𤋮 棟、胡熙欽之同意暨授權書及108年9月1日停車場租賃契約 書，欲證明被告已得1330之1地號土地當時共有人之應有部 分合計逾三分之二之同意，而承租1330之1地號土地，自屬 有權占有等語。原告否認共有人之同意暨授權書及停車場租 賃契約書之真正，被告乃聲請共有人到庭作證。 ⑷證人胡宗琦於本院審理時結證稱：同意暨授權書、停車場租 賃契約書之「胡宗琦」印文是胡熙穆拿給我蓋的，「胡宗琦 」簽名是我簽的，因為我們有開會決議要把1330之1地號土 地租給被告；郭胡美月、陳素真是我堂姐，郭胡美月也有同 意，至於陳素真是委託代理人出席，但我們彼此確實都有同 意等語；證人蘇琦琛於本院審理時結證稱：同意暨授權書、 停車場租賃契約書之「蘇琦琛」印文是我的，由代書代為用 印，「蘇琦琛」簽名是我簽的，而且我還代表我們這一房的 蘇琦勳、林秀曼、林琦峰、林秀杏簽名，因為我們都同意在 1330之1地號土地分割前租給被告等語；證人胡秀霞於本院 審理時結證稱：同意暨授權書、停車場租賃契約書之「胡秀 霞」印文是我的，放在代書那裡，「胡秀霞」簽名是我委託 我弟弟胡宗榮簽的，另外胡宗林、胡秀絹、胡秀玲也都是授 權胡宗榮簽名。我們都有同意1330之1地號土地租給被告使 用等語；證人胡宗榮於本院審理時結證稱：同意暨授權書、 停車場租賃契約書之「胡宗榮」印文是我的，放在代書那裡 ，「胡宗榮」簽名是我簽的，另外哥哥姐姐即胡宗林、胡秀 霞、胡秀絹、胡秀玲也都是授權我簽名。我們都有同意1330 之1地號土地租給被告使用；另胡陳桂香也有同意把1330之1 地號土地出租給被告，他兒子胡中彥有代表去開會等語；證 人胡𤋮欽於本院審理時結證稱：陳素真、胡素玫、陳梅芳是 姊妹，陳梅芳本人有來開會，另外有2人代理陳素真、胡素 玫出席，當時該2人有提出陳素真、胡素玫的身分證，但授 權書還沒有補；胡翠月是由他哥哥代理；胡陳桂香那房全部 由胡邦彥代理。他們都有同意將1330之1地號土地租給被告 。而且同意租給被告的共有人有一個LINE群組，名叫胡氏快 樂家族，包含共有人26人、代書夫婦及胡翠月的哥哥胡顯麟 ，總計29人，我把停車場租賃契約書要補印章的資訊發給群 組成員，他們都沒有意見等語，並提出胡翠月、胡陳桂香、
胡中彥、胡佩琪、胡邦彥、胡佩華之個人授權委託書原本及 所附之身分證正反面影本為證，且本院當庭勘驗證人胡𤋮欽 提出之手機，觀諸胡氏快樂家族LINE群組之內容，證人胡𤋮 欽於108年10月1日有把尚未蓋章但已簽名之停車場租賃契約 書正反面貼上群組並註明這份是律師要求補蓋私章，蘇東坡 (即蘇琦琛)、胡中彥、胡宗琦、胡宗榮均回覆同意或OK之圖 案，其餘成員均未回應，此業經本院勘驗屬實並筆錄在卷， 衡情加入胡氏快樂家族LINE群組者，必然有相同的理念，且 其他成員既已本人或授權親屬在停車場租賃契約書簽名，對 於於簽名之外再補印章之貼文，既未有反對之回應，顯已默 示同意補印章之舉。本院綜合前開證人之陳述，可以認定停 車場租賃契約書上之簽名及印文之真正。本院再觀諸1330之 1地號土地之第一類登記謄本，合計同意之共有人郭胡美月 、胡秀霞、胡宗林、胡宗榮、胡秀絹、胡秀玲、陳素真、胡 素玫、陳梅芳、蘇琦勳、林秀曼、林琦峰、蘇琦琛、林秀杏 、胡陳桂香、胡中彥、胡佩琪、胡邦彥、胡宗琦、胡翠月、 胡佩華、胡𤋮舜、胡𤋮棟及胡熙欽應有部分之比例為百分之 72.21，且此一比例亦為原告所不爭，已合計逾應有部分之 三分之二，因此停車場租賃契約書自屬有效。
⑸原告訴訟代理人雖主張胡翠月等人出具之授權委託書之範圍 不及於1330之1地號土地之出租事宜等語，然本院觀諸胡翠 月、胡陳桂香、胡中彥、胡佩琪、胡邦彥、胡佩華之個人授 權委託書，其上記載「委託人因事無暇參與處份變更所有座 落新北市平溪區十分段與家族等共有之土地(詳如後附清冊) ，特授權委託由受託人胡中彥〈(委託人為胡佩琪、胡邦彥 、胡佩華、胡陳桂香)或胡邦彥(委託人為胡中彥)或胡顯麟( 委託人為胡翠華)〉全權代表本人參加所有會議之協議事宜 並簽立協議書，委託權限如下：(A)一般代理：土地分割、 土地處份、買賣簽約等所有相關事宜。……」等語，共有人 胡翠月、胡陳桂香、胡中彥、胡佩琪、胡邦彥、胡佩華之授 權範圍為土地分割、土地處份、買賣簽約等所有相關事宜， 係屬概括性授權，當然包含強度低於處分之管理(出租)行為 ，且承前所述，共有人胡翠月、胡陳桂香、胡中彥、胡佩琪 、胡邦彥、胡佩華均屬胡氏快樂家族之成員，LINE群組中亦 不乏談論系爭土地出租事宜者，共有人胡翠月、胡陳桂香、 胡中彥、胡佩琪、胡邦彥、胡佩華亦豈有不知之理，故原告 訴訟代理人主張，共有人胡翠月、胡陳桂香、胡中彥、胡佩 琪、胡邦彥、胡佩華出具之個人授權委託書之範圍不及於13 30之1地號土地之出租事宜等語，即無可採。 ⑹原告雖又以停車場租賃契約書並未經1330之1地號土地全體
共有人開會並決議，而僅係通知同意者並自行開會決定，並 未通知不同意見者，完全將不同意見者摒除於外，即難認係 屬民法第820條第1項規定所稱之已得多數決之同意等語。本 院按98年7月23日修正施行之民法第820條規定：「共有物之 管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分 合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者， 其人數不予計算。」且上開法條於98年1月23日修正(修正後 6個月後施行)理由略為：「為促使共有物有效利用，立法例 上就共有物之管理，已傾向依多數決為之……，爰仿多數立 法例，修正第一項。」等語，可知共有人對於共有物之管理 ，為促使共有物之有效利用，已修正為得以共有人多數決之 同意進行之，而非依修正前之共有人一致決之同意進行之， 且未立法要求經由某一程序形成多數決，此觀諸民法第820 條第1項修正前、後之條文及意旨自明，因此，民法第820條 第1項除將共有人一致決修正為多數決外，對於多數決之形 成程序與修正前之一致決相同，均未如同公司法或公寓大廈 管理條例具體規範對於股東或區分所有權人之集體意識形成 必須以召開股東會、區分所有權人會議，或以某種特定方式 或程序之形式決議之，況且為避免多數決之濫用及保障全體 共有人之權益，各共有人除得依民法第823條第1項規定，請