臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第三八八四號
原 告 甲○○
訴訟代理人 李國樞 律師
複 代理人 周志吉 律師 住台北市○○○路○段五十號十八樓之
被 告 長憶實業股份有限公司 設台北市○○○路五六號三樓
法定代理人 乙○○ 住台北市○○○路五六號三樓
訴訟代理人 張睿文 律師 住台北市○○○路○段七七號五樓
複 代理人 李中卿 律師 住台北市○○○路○段七七號五樓
右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（以下同）二百三十六萬九千六百四十元；暨其中一百 九十六萬元自民國八十七年二月九日起至清償日止；其中四十萬九千六百四十 元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十五年八月二十六日與被告簽訂不動產買賣契約書，約定買賣基地為 坐落基隆市○○區○○段港口小段一一四之一八代表地號等筆丙種建築用地， 土地所有權以契約書房屋銷售面積與各該區總銷售面積之比例登記共有持分， 房屋為坐落前述基地內銷售名稱「水星」特區編號「E007」之所有權範圍（約 二二○‧二○平方公尺）（以下簡稱系爭房地），總價為八百萬元，原告除分 別於簽約前（八十五年八月二十五日）及訂約當日（八十五年八月二十六日） 已先後繳付被告二十萬元、四十二萬元外，嗣於被告通知後再依約陸續於八十 五年十月十一日起繳付開工款及分期付款（共十八期），連同前述已繳付之訂 金及簽約金，原告依約已給付被告價金共計一百九十六萬元。（二）依據兩造不動產買賣契約書第十三條約定：「本契約之工程，乙方（即被告） 應自申報開工日起八百個日曆天內完工並通知甲方（即原告）驗交房屋，如有 逾期，每逾一日乙方應按甲方已繳款千分之一計算遲延金‧‧‧」，本件系爭 房地被告係於八十五年十月十一日通知原告繳付開工款及依該契約書第十六頁 「分期付款表」第一、二期款，共計五十三萬元，是系爭房地開工日應為八十 五年十月十一日，被告依約應於八十七年十二月二十日（即八百個日曆天）完 工，並通知原告驗交房屋。詎被告遲至原告委託律師發函催告（八十八年六月 十六日），儘快依約履行，被告仍無法「驗交房屋」於原告。依民法第二百二 十九條第一項規定：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。」，被告顯已負遲延給付責任，茲原告業已發函催告被告限期履行給付義 務（被告於八十八年六月十七日收受），然被告並未於一個月內（即八十八年 七月十七日）完工驗交房屋，原告乃依民法第二百五十四條規定，解除兩造所 訂之系爭不動產買賣契約。而原告業已給付被告價金一百九十六萬元，依民法 第二百五十九條第二款規定，原告自得請求被告返還已受領之給付，及自受領 時（即八十七年二月九日）起之利息。
（三）本件系爭房地係於八十五年十月十一日開工，八百個日曆天依被告八十八年八 月十二日之函文應係算至八十七年十二月二十日止，被告並於八十八年六月十 七日收到原告律師之催告函，於八十八年七月十七日屆滿一個月，被告未依系 爭房地不動產買賣契約書第十三條之約定期限「完工驗交房屋」，遲延天數共 計二○九日（即八十七年十二月二十日至八十八年七月十七日止），依前揭契 約書第十三條約定，被告應再給付遲延金共計四十萬九千六百四十元（即1,9 60,000×1／1000×209天），且該遲延金之請求於系爭不動產買賣契約解除前 業已存在，原告自得依民法第二百六十條規定，請求被告給付該遲延金。三、對於被告抗辯所為之陳述：
（一）系爭房地不動產買賣契約書第五條約定：「甲方（即原告）應依分期付款表之 規定，於『收到乙方（即被告）繳款通知書七日內』自行向乙方公司即台北市 ○○○路五十六號三樓為繳款地點，或指定之銀行專戶以現金或即期支票如期 如數繳清。」，原告應依分期付款表於被告通知繳款時七日內繳款，惟該分期 付款表計分訂金、簽約金、開工款、及十八期屋款等期別項目，詎被告於未向 原告出示任何證明，竟於八十五年十月十一日向原告催繳開工款及第一、二期 屋款，惟被告竟辯稱：於九月十日收取開工款並無疑義，嗣依法展期至八十五 年十二月十三日，於十月十日收取期款亦屬合法云云，倘被告所言為真，將形 成原告已依約如數如期繳清屋款（即第一至四期），而被告尚未依約履行開工 之怪異現象，今被告為圖早日取得原告開工款及分期屋款，竟誆稱業已申報開 工，原告不疑，於八十五年十月十一日如期如數繳清開工款、第一及二期屋款 。惟被告為意圖脫免其給付遲延責任，辯稱依法展至八十五年十二月十三日申 報開工，欺騙原告，推諉責任，實背契約誠信，至違權利濫用之禁止規定。再 據被告所提上開建照執照核准開工展期欄記載為「八十五年十二月二十一日」 ，顯與被告前述所辯於八十五年十二月十三日始申報開工乙節不符，被告所辯 ，要不足採。
（二）依系爭房地之建造執照核發日期所示，應係於八十五年二月間（日期不清楚） ，經基隆市政府工務局核發後，依建築法第五十四條規定，被告至遲應於八十 五年八月為開工之申請備查。因此，有關工程記錄查驗單上所示之「八十五年 十二月十三日開工准予備查」字樣，應係被告於申報開工後（即八十五年八月 間），因故不能於六個月期限內開工，被告再依建築法第五十四條第二項規定 申請展期之日期，而非被告最初申報開工日期，再細繹該建照執照內容所載有 關「規定開工期限：領照後六個月內開工」及「核准開工展期：八十五年十二 月二十一日」等項文義，益證被告所辯：係於八十五年十二月十三日向基隆市 政府工務局申報開工，八十六年五月八日始經該局准予開工云云，與前述建築
法第五十四條規定不符，被告確已生給付遲延之可歸責事由。再綜觀系爭房地 不動產買賣契約書第十三條文義，所謂「驗交房屋」應係指被告將興建成之系 爭房地「交付予原告」，立於既可使用之情狀，始符合契約本旨。惟詳觀被告 所提「房屋驗收單」有關「修繕項目說明欄」亦記載系爭房地有多處瑕疵須改 善，且被告自認系爭房屋於八十八年七月八日始取得使用執照，被告徒以「房 屋驗收單」主張已通知驗交房屋，顯與事實不符。（三）依建築法第七十條使用執照之核發規定，主管建築機關於接到申請應即派員查 驗，其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發與使用 執照，如被告就系爭房地倘均按設計圖樣及建築法規規定施工，何懼主管機關 不依規定核發使用執照？且細繹住戶陳情書內容，系爭房屋被告自建築施工開 始（如公共安全）至施作期間（棄土、擋土牆、地錨等）甚或房屋結構安全均 有嚴重瑕疵，致使主管建築機關基隆市政府工務局暫緩核發使用執照，屬可歸 責於被告施工不良所致。被告辯稱：係住戶為達解約退款目的，為不利被告不 實指摘云云，亦未舉證證明以實其說，顯屬無據。今被告未能依契約書約定於 八百個日曆天（即八十七年十二月二十日）完工「驗交房屋」，甚或於原告發 函催告時，被告亦未能於期限履行給付，原告依民法第二百五十四條規定，解 除兩造所訂系爭不動產買賣契約，並無不合。且依契約書第十三條規定並未排 除民法第二百五十四條適用，被告辯稱：兩造業已就給付遲延之法律效果為特 約規定，原告殊無再援引民法第二百五十四條行使解除契約之權云云，顯依法 無據，洵屬被告卸責飾詞。
（四）鈞院八十八年度訴字第三二○二號民事判決，亦認所謂「完工」係指取得房屋 使用執照而言。準此，系爭房地縱如被告所辯於八十五年十二月十三日始申報 開工，起算八百個日曆天，即為八十八年二月二十日，然被告就系爭房屋遲至 八十八年七月八日始取得使用執照，難謂非遲延完工。抑且，前揭民事判決亦 認，被告未能除去其他購買戶之疑慮，而遲延取得使用執照，自係因可歸責於 被告所致，依法被告應負給付遲延之責任，且前揭民事判決係認該事件之原告 ，係於房屋取得使用執照後，始分別於八十八年七月九日、同年月二十一發函 定期催告履行，並進而以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思，其催告、解約 難認合法，始為被告勝訴判決，與本件原告早已於八十八年六月十六日（即系 爭房屋取得使用執照之八十八年七月八日前）發函被告催告，履行給付義務（ 即房屋點交）之情狀不同，而為有利被告之認定，且被告並未於催告期限內驗 交系爭房地予原告，原告依民法第二百五十四條規定，解除兩造所訂不動產買 賣契約，並無不合。且前揭民事判決亦認系爭房地不動產買賣契約第十三條係 就遲延損害另設賠償約定，並未以特約排除或限制法定解除權之行使，被告猶 抗辯原告不得援用民法第二百五十四條規定解除契約云云，顯無理由。（五）依系爭不動產買賣契約書第十三條約定：「本契約之工程，乙方（即被告）應 自申報開工日起八百個日曆天內完工『並』通知甲方驗交房屋」。該八百個日 曆天其真義應不僅是指完工期限，尚包含「並通知‧‧‧驗交房屋」在內，始 符契約約定文義意旨及其債之本旨。前揭民事判決就該第十三條文義未探求當 事人之真義，逕謂：「條文後段所稱『通知甲方（即原告）驗交房屋』云云，
不過係指被告於房屋完工後負通知原告驗交房屋之義務，殊無將『通知驗交房 屋』計入八佰個日曆天之意」等語，亦未敘明得心證之理由，有速斷、偏頗之 嫌，及判決不備理由之違誤，且原告於起訴前，既已對被告發函催告除需限期 完工外，尚須將系爭房屋辦理驗交並移轉土地及房屋所有權登記於原告名下， 顯與被告所舉上開鈞院民事判決所認定該事件原告係於房屋完工後始行催告、 解約之情節不同。
（六）縱認系爭房地之申報開工日，果如被告所辯係於八十五年十二月十三日，然被 告並未於其所稱八百個日曆天（即八十八年二月二十一日），依約完成點交系 爭房地予原告，亦未於原告催告被告限期給付期限內如期給付，原告依民法第 二百五十四條規定解除系爭房地買賣契約，並依民法第二百五十九條規定及系 爭房地不動產買賣契約書第十三條約定，請求被告返還已受領之價金，及給付 遲延金，並無不合。
四、證據：提出系爭不動產買賣契約書、發票、律師函、被告八十八年八月十二日函 為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，如為不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。二、陳述：
（一）系爭房地被告係於八十五年十二月十三日向基隆市政府工務局申報開工，於八 十六年五月八日經該局准予開工，依系爭房地不動產買賣契約書第十三條約定 ，本基地自申報開工日起八百個日歷天完工，意即應自八十五年十二月十三起 至八十八年二月二十一日止。被告自八十五年十二月十三日申報開工日，並於 八十八年一月廿日向基隆市政府送件申請核發使用執照，於兩造契約所訂八百 個日曆天內完工，且原告於八十八年二月廿八日經被告通知驗交房屋後完成初 驗，依系爭房地不動產買賣契約書第十三條約定：「本契約之工程，乙方應自 申報開工日起八百個日曆天完工，並通知甲方驗交房屋」，因之，被告並無遲 延完工事由。
（二）綠葉山莊Ｈ區住戶為達一己解約退款之目的，片面冒稱「綠葉山莊住戶安全委 員會」名義或以Ｈ區住戶代表自居發文致函相關機關為不利於被告之不實指摘 ，並挑撥、教唆綠葉山莊承購戶向被告進行非理性抗爭，使基隆市政府暫緩核 發使用執照，被告遭此惡意傷害，惟為維護得之不易之商譽，乃主動斥資數百 萬元向台灣省土木技師公會申請鑑定，經該技師公會審定結果得知：①建物安 全應不致受到地下坑道之影響；②根據本基地地形及岩層整地開發後並無順向 坡存在，無順向滑動之顧慮；③本基地擋土設施‧‧‧其覆土層及岩盤界面抵 抗滑動之安全係數經分析均高於安全標準；④水土保持設施及道路排水、坡地 排水系統符合規範，均在安全範圍內‧‧‧足見系爭房地皆無安全疑慮，嗣經 被告向基隆市政府提出台灣省土木技師公會審定之安全鑑定報告，專業技師簽 證之定期監測報告，以及數次簡報說明與現場履勘，終獲基隆市政府嚴格審核 後於八十八年七月八日取得使用執照。因之，縱或被告有遲延給付之事由，實 係因不可歸責於被告之事由所生，依民法第二百三十條規定，被告不負遲延之 責，況被告業已順利排除障礙而獲取使用執照，並早已先行通知原告至社區現
場會同初驗房屋品質，且為表歉意，願依兩造契約第十三條之規定，按原告已 繳款千分之一計算遲延金，並於交屋同時給付原告作為補償，詎原告非但不體 察被告為爭取使用執照之努力，仍執意解除契約，原告此舉顯失公平並有違誠 信。
（三）依兩造契約第十三條規定：「‧‧‧如有逾期，每逾一日乙方應按甲方已繳款 千分之一計算遲延金於房屋點交時付予甲方，但天災、地變等不可抗力或不可 歸責於乙方之事由‧‧‧應予扣除」，縱認係因可歸責於被告之事由而給付遲 延，惟兩造業已就「給付遲延」之法律效果為特約規定，故原告殊無再爰引民 法第二五四條行使解除契約之權。
（四）兩造契約第十三條約定：「本契約之工程，乙方（即被告）應自『申報開工』 起八百個日曆天內完工並通知甲方（即原告）驗交房屋。如有逾期，每逾一日 乙方應按甲方已繳款千分之壹計算遲延金於『房屋點交』時交付甲方，但天災 、地變等不可抗力或不可歸責於乙方之事由或肇因於甲方之事由致延誤工程之 日數應扣除。」足見系爭房地是否於八百個日曆天內完工之始點應為「自申報 開工日」起算，本件系爭房地之建照執照係於八十五年三月廿一日領得，依建 築法第五十四條之規定本應於六個月內開工，嗣因故無法於期限內開工，遂依 同法第五十四條後段依法於展期三個月內（八十五年十二月廿一日）之八十五 年十二月十三日取得基隆市政府工務局核准開工准予備查放樣，是被告依法於 展期內之八十五年十二月十三日開工並以該日計算本件申報開工日應屬的論， 至於原告主張被告詐欺伊於九月十日及十月十日繳納開工款乙節，顯有誤解， 承前所述，被告本應於領得執照後六個月內開工，故於九月十日收取開工款並 無疑義，嗣依法展期至八十五年十二月十三日，故於十月十日收取期款亦屬合 法，況被告更已於展期日內依法開工准予備查放樣，何來詐欺之有？（五）本件計算八百個日曆天完工之基礎依約應為「申報開工日」，要與原告繳納開 工款之日無涉，原告自不得以其繳納開工款之日主張為申報開工日，鈞院八十 八年度訴字第三二○二號判決就原告主張以八十五年九月廿九日舉行「開工動 土典禮」為開工日，認為不足採信，乃因「開工動土典禮」乃配合吉時舉行， 僅具象徵意義，若非同時向工務機關申報開工，尚不得以之作為「申報開工日 」，是本件開工日乃為「八十五年十二月十三日」要無疑義，原告之主張委不 足採。
（六）被告係於八十八年一月廿日前完工並向工務局申請使用執照在案，縱認「完工 」之意義，非指完成全部結構體工程，而係因房屋於領取使用執照後方能申請 接水、電使用，故應以取得使用執照而言，而被告業已於八十八年七月八日取 得使用執照，顯在原告於八十八年六月十七日催告履約一個月期限內，故原告 於被告業已取得使用執照後始解除契約自不合法。（七）末就原告主張遲延金之部分言：依系爭不動產買賣契約第十三條之約定，其逾 期完工遲延金之給付時期，明定為「房屋點交時」，考其約定用意，應係將買 賣價金與遲延金於交屋時一併結算，避免買受人於未辦埋交屋手續前先行請求 給付遲延金，嗣後卻拒絕辦理交屋之情形發生。本件原告尚未辦理交屋，則前 述遲延金之履行期尚未屆至，被告亦無到期不履行之虞，因之原告先行請求被
告依買賣契約第十三條給付遲延金，洵屬無據。三、證據：提出工程紀錄查驗單、基隆市政府工務局建照執照、原告簽認房屋驗收單 、陳情書、使用執照、系爭房屋建照執照、台灣台北地方法院八十八年度 訴字第三二○二號判決、台灣省土木技師公會鑑定報告為證。 理 由
一、原告起訴主張：其於八十五年八月二十六日與被告簽訂不動產買賣契約，以總價 八百萬元，購買系爭房地，原告依約已給付被告價金一百九十六萬元。依據兩造 不動產買賣契約書第十三條約定：本件系爭房地被告係於八十五年十月十一日通 知原告繳付開工款及依該契約書第十六頁「分期付款表」第一、二期款，共計五 十三萬元，系爭房地開工日應為八十五年十月十一日，被告依約應於八十七年十 二月二十日（即八百個日曆天）完工，並通知原告驗交房屋。詎被告遲至原告委 託律師發函催告（八十八年六月十六日），儘快依約履行，被告仍無法「驗交房 屋」於原告。依民法第二百二十九條第一項規定，被告顯已負遲延給付之責，茲 原告業已發函催告被告限期履行給付義務（被告於八十八年六月十七日收受）， 然被告並未於一個月內（即八十八年七月十七日）完工驗交房屋，原告乃依民法 第二百五十四條規定，解除兩造所訂之系爭不動產買賣契約，並依民法第二百五 十九條第二款規定，請求被告返還已受領之給付，及自受領時（即八十七年二月 九日）起之利息。又被告未依系爭房地不動產買賣契約書第十三條之約定期限「 完工驗交房屋」，遲延天數共計二○九日（即八十七年十二月二十日至八十八年 七月十七日止），依前揭契約書第十三條約定，被告應再給付遲延金共計四十萬 九千六百四十元（即1,9 60,000×1／1000×209天），且該遲延金之請求於系爭 不動產買賣契約解除前業已存在，原告自得依民法第二百六十條規定，請求被告 給付該遲延金等情。被告則以系爭房地被告係於八十五年十二月十三日向基隆市 政府工務局申報開工，依系爭房地不動產買賣契約書第十三條約定，本基地自申 報開工日起八百個日歷天完工，意即應自八十五年十二月十三起至八十八年二月 二十一日止。被告自八十五年十二月十三日申報開工日，並於八十八年一月廿日 向基隆市政府送件申請核發使用執照，於兩造契約所訂八百個日曆天內完工，且 原告於八十八年二月廿八日經被告通知驗交房屋後完成初驗，依系爭房地不動產 買賣契約書第十三條約定，被告並無遲延完工事由。又綠葉山莊Ｈ區住戶為達解 約退款目的，冒稱「綠葉山莊住戶安全委員會」名義或以Ｈ區住戶代表自居發文 致函相關機關為不利於被告之不實指摘，並挑撥、教唆綠葉山莊承購戶向被告進 行非理性抗爭，使基隆市政府暫緩核發使用執照，被告為維護得之不易之商譽， 乃主動向基隆市政府提出台灣省土木技師公會審定之安全鑑定報告，專業技師簽 證之定期監測報告，以及數次簡報說明與現場履勘，終於八十八年七月八日取得 使用執照。因之，縱或被告有遲延給付之事由，實係因不可歸責於被告之事由所 生，被告不負遲延之責，況被告業已順利排除障礙而獲取使用執照，並早已先行 通知原告至社區現場會同初驗房屋品質，且願依兩造契約第十三條之規定，按原 告已繳款千分之一計算遲延金，並於交屋同時給付原告作為補償，詎原告仍執意 解除契約，顯失公平並有違誠信，且縱認係因可歸責於被告之事由而給付遲延， 惟兩造業已就「給付遲延」之法律效果為特約規定，原告殊無再爰引民法第二五
四條行使解除契約之權。本件計算八百個日曆天完工之基礎依約應為「申報開工 日」，要與原告繳納開工款之日無涉，原告不得以其繳納開工款之日主張為申報 開工日，而被告係於八十八年一月廿日前完工並向工務局申請使用執照，縱認「 完工」之意義，非指完成全部結構體工程，而係因房屋於領取使用執照後方能申 請接水、電使用，應以取得使用執照而言，被告業已於八十八年七月八日取得使 用執照，顯在原告於八十八年六月十七日催告履約一個月期限內，原告於被告業 已取得使用執照後始解除契約自不合法。另就原告主張遲延金之部分言：依系爭 不動產買賣契約第十三條之約定，其逾期完工遲延金之給付時期，明定為「房屋 點交時」，本件原告尚未辦理交屋，則前述遲延金之履行期尚未屆至，被告亦無 到期不履行之虞，因之原告先行請求被告依買賣契約第十三條給付遲延金，亦屬 無據等語，資為抗辯。
二、經查原告於八十五年八月二十六日與被告簽訂不動產買賣契約，以總價八百萬元 ，購買系爭房地，原告依約已給付被告價金一百九十六萬元，系爭房地業於八十 八年七月八日取得使用執照等情，有系爭不動產買賣契約書、發票、使用執照在 卷可資佐證，且為兩造所不爭執，堪信此部分之事實為真正。茲兩造爭執之重點 在於（一）系爭房地完工期限之起算點係八十五年十月十一日或同年十二月十三 日？（二）系爭房地完工之日期？（三）被告是否負遲延完工及驗交房屋之責？ （四）原告之解除契約是否合法？（五）原告是否有請求遲延金之權利？爰分別 論述如后：
（一）依系爭房地不動產買賣契約書第十三條約定：「本契約之工程，乙方（即被告 ）應自申報開工日起八百個日曆天內完工並通知甲方（即原告）驗交房屋。如 有逾期，每逾一日乙方應按甲方已繳款千分之一計算遲延金於房屋點交時付予 甲方，但天災、地變等不可抗力或不可歸責於乙方之事由或肇因於甲方之事由 致延誤工程之日數應予扣除」，而系爭房地固係於八十五年十二月十三日申報 開工，有被告提出工程紀錄查驗單一紙在卷為憑，惟原告主張被告於八十八年 八月十二日致函原告之函文中，就逾期完工之延遲金計算方式明白表示係自原 告繳交開工款日起算，即自八十五年十月十一日起算，有該函文可按，是被告 自應受上開函文意思表示之拘束。準此，系爭房地之完工期限應自八十五年十 月十一日起算，八百個日曆天截止日則為八十七年十二月二十日，被告辯稱以 申報開工日即八十五年十二月十三日為起算日，應不足為憑。（二）兩造上揭約定條文所謂之「完工」之意義，衡諸房屋須俟取得使用執照後方能 申請接水、電使用等情，應認「完工」係指取得房屋使用執照而言，而系爭房 屋係於八十八年七月八日取得使用執照，準此，本件系爭房地之完工日期應為 八十八年七月八日，已逾兩造約定如上（一）所述完工期限之八十七年十二月 二十日，自屬遲延完工，被告抗辯完成全部結構體工程即屬完工云云，難認可 採。
（三）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者 ，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲 延責任，其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效 力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第二百二
十九條定有明文。系爭房屋遲延完工，已如前述，雖被告辯稱其早於八十八年 一月二十日已實際完工而向基隆市政府工務局送件申請使用執照，惟因遭綠葉 山莊Ｈ區住戶非理性抗爭，使基隆市政府遲至八十八年七月八日始核發房屋使 用執照等情，業據提出蓋有八十八年一月二十日收文戳記之建造執照、陳情書 等件為證，惟綠葉山莊Ｈ區購買戶之所以提出陳情，乃因對於建築基地及房屋 品質有安全上之顧慮，非屬系爭房地不動產買賣契約書第十三條後段約定「天 災、地變或其他不可抗力」之事由，而被告復未能排除購買戶之疑慮，則系爭 房屋之遲延取得使用執照，自係因可歸責於被告所致，被告抗辯不可歸責云云 ，洵不足取，故被告就系爭房屋遲延完工乙節，依法應自八十七年十二月二十 日起負給付遲延之責。又兩造依系爭房地不動產買賣契約書第十三條所約定之 八百個日曆天內完工並「通知驗交房屋」，該八百個日曆天除指完工期限外， 是否尚包含「通知驗交房屋」在內？依該條文之標題載為「完工期限」，應認 所謂「八百個日曆天」係規範「房屋完工之期限」，而該條文後段所稱「通知 甲方（即原告）驗交房屋」乙語，係指被告於房屋完工後應負通知原告驗交房 屋之義務，至通知之期限，析其文義，屬於完工後另一層面問題，兩造就此並 無任何期限之約定，屬於給付無確定期限之情形，因之「通知驗交房屋」之期 限尚難計入上開八百個日曆天之內，依民法第二百二十九條第二項之規定，原 告應於得請求給付時（系爭房地完工時即八十八年七月八日），始能催告被告 履行給付（驗交房屋），本件原告係於八十八年六月十四日以八十八富法字第 二七四三號催告函催告被告履行「交付房屋及移轉所有權」，渠時，系爭房地 尚未完工，是原告之上開催告就此部分言，不生催告之效力，在未合法催告前 ，難認被告應負遲延驗交房屋之責。
（四）契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於 期限內不履行時，得解除其契約，為民法第二百五十四條所明定。此為「法定 解除權」之規定，系爭房地不動產買賣契約書第十三條雖就遲延完工另設有遲 延金之約定，惟兩造既未以特約排除或限制法定解除權之行使，被告抗辯原告 不得援用民法第二百五十四條規定解除契約，即有未合。惟依民法第二百五十 四條規定可知，債權人非因債務人遲延給付即當然取得契約解除權，必定相當 期限催告債務人履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，若債務人經債權 人催告後，即已依約履行者，債權人即不得以遲延為由解除契約。系爭房地遲 延於八十八年七月八日完工，已如前述，則債權人契約解除權之行使，自應於 是日前為之並因債務人於期限內未履行，方為合法。本件原告固於八十八年六 月十四日發函，催告被告於一個月完工並驗交房屋，逾期即逕為解除契約之意 思表示，被告並於八十八年六月十六日收到該函，有掛號郵件收件回執可按， 然被告已於催告期限內之八十八年七月八日完工，依上開說明，原告之解約即 因被告之履行而難認合法。至原告催告被告履行驗交房屋部分，因未有合法之 催告，原告解除權之行使自亦不合法，併此敘明。（五）本件被告遲延完工，依法應負給付遲延責任，則原告固非不得依法或依約請求 被告賠償因遲延所生之損害，惟依系爭不動產買賣契約第十三條約定：「本契 約之工程，乙方應自申報開工日起八百個日曆天內完工並通知甲方驗交房屋。
如有逾期，每逾一日乙方應按甲方已繳款千分之一計算遲延金於房屋點交時付 予甲方，‧‧‧」，其就逾期完工遲延金之給付時期，明定為「房屋點交時」 ，析其約定之用意，應係將買賣價金與遲延金於交屋時一併結算，避免買受人 於未辦理交屋手續前先行請求給付遲延金，嗣後卻拒絕辦理交屋之情形發生。 本件原告尚未辦理交屋，為兩造所不爭執，則前述遲延金之履行期尚未屆至， 被告既無到期不履行之虞，原告自無先行請求被告依買賣契約第十三條之約定 給付遲延金之權利。
三、按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，又解除權之行使，不妨礙損害賠 償之請求，民法第二百五十九條、第二百六十條分別定有明文。上揭條文之適用 均以契約之合法解除為前提，本件系爭房地遲延完工，而可歸責於被告，被告依 法應負遲延責任，惟如上所述，被告之解除契約並不合法，從而，原告本於民法 第二百五十九條第二款規定，請求被告返還原告已付價金各一百九十六萬元及自 八十七年二月九日起算之法定遲延利息，及依民法第二百六十條規定、系爭房地 不動產買賣契約第十三條之約定，請求被告賠償原告四十萬九千六百四十元及自 起訴狀繕本送達之翌日（即八十八年九月十六日）起算之法定遲延利息，均無理 由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於判 決結果不生影響，無一一審究、論述之必要，附此敘明。五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日 民事第三庭法 官 陳邦豪
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日 法院書記官 梁添勝
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