台灣台北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第八一七號
上 訴 人 安泰不動產投資顧問有限公司（原名安泰不動產顧問有限公司）
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 張耕鳴
呂偉誠律師
陳漢國律師
被 上訴人 甲○○ 住
訴訟代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段六九巷二一弄一八之一號五樓
右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十六日本院台北
簡易庭八十八年度北簡字第一０五三六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣參拾萬元，及自民國八十八年八月十四日起至清償日止
，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予以引用外，另補稱： ㈠、所謂違約金，乃以確保契約之效力為目的，當事人約定債務人不履行債務時 ，應給付之金錢。此為學界及實務之一致之見解，查上訴人與被上訴人間所 簽立之房地產委託銷售契約書第十一條第一項係約定「委託人如有下列情形 之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價額百分 之□服務報酬，並應全額一次付予受託人」，依其文義係規定「視為受託人 已完成仲介義務」，而得向委託人請求給付服務報酬之三種情形，並非規定 委託人三種「不履行債務」之情形，應給付受託人違約金之約定，其條文之 內容顯與違約金之意義不同，是前開銷售契約第十一條第一項之約定，並非 違約金之約定。次按「解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用 之辭句」民法第九十八條定有明文，前開銷售契約第十一條標題雖定為「違 約之處罰」，惟實際上前開銷售契約第十一條，除第二項係有關受託人違反 契約特定條款時，委託人「契約解除權」之約定外，同條第一項之約定，並 非違約金之約定，惟原審判決漏未審酌契約之真意拘泥於銷售契約書第十一 條標題「違約之處罰」之辭句即認上訴人所請求者為違約金，原判決顯有違 誤。上訴人與被上訴人所簽定之銷售契約第十一條第一項第三款約定，受託 人已提供委託人曾經仲介之名單，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕 與該名單內之客戶成交者，視為受託人已完成仲介之義務。本件上訴人與被 上訴人間約定委託銷售期間自民國（下同）八十八年一月廿一日起至八十八 年二月廿八日止，訴外人余明德係由上訴人於委託銷售期間內帶往坐落門牌 台北市○○區○○街四二九巷五號六樓（下稱系爭房屋）即本件交易不動產 處查看住屋狀況，並介紹與被上訴人代理人張奐雲（被上訴人之女）及其夫
認識，且兩造並就價格深談至深夜十一點多，被上訴人與余明德係於委託銷 售期間屆滿後二個月內，即八十八年四月廿六日完成系爭房地所有權過戶登 記，準此，應「視為」上訴人業已完成仲介義務，上訴人自得依同契約第五 條「受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價 額之百分之四」之約定，請求被上訴人給付實際成交價額百分之四，即新台 幣（下同）三十萬元。然原審判決僅因「委託銷售期間」屆滿，即認定上訴 人請求給付報酬依法無據，卻無視委託銷售契約書之效力於委託銷售期間屆 滿後二個月內仍有效力之約定，實屬不當。
㈡、系爭銷售契約第十一條第一項本文記載：「委託人如有下列情形之一者，視 為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之□服務報 酬，並應全額一次付與受託人」本條條文內容至為明確，其係規定「視為受 託人已完成仲介義務」而得向委託人請求給付服務報酬之三種情形，再按解 釋契約不能拘泥於契約之文字（最高法院十七年上字第一一一八號判例參照 ），系爭銷售契約第十一條「標題」雖誤載為「違約之處罰」，然深究其條 文內容顯然與違約處罰毫不相干，而契約文字欲表示當事人之真意者，亦應 以其整體內容觀之，被上訴人徒以條文標題即強指本條之真意為「違約之處 罰」實屬無據。
㈢、又查，依系爭銷售契約第十一條第一項第三款規定受託人已提供委託人曾經 仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後二個月內，逕與該名單內之客 戶成交者，視為受託人正完成仲介業務，委託人應支付報酬，查被上訴人與 上訴人間之委託銷售期限自八十八年一月廿一日至八十八年二月廿八日止， 惟被上訴人於上開委任銷售期限屆滿後二個月內即於八十八年四月廿六日將 系爭房地所有權過戶予第三人余明德，被上訴人之行為視為本件上訴人完成 仲介業務，被上訴人應給付上訴人仲介報酬應無疑義。 ㈣、細審被上訴人於原審所提出證人余明德與信義房屋間之買賣定金收據，其內 容僅就「付款方式」記載余明德應於八十八年三月八日在信義房屋代書事務 所簽立書面契約並交付買賣價金，並無「八十八年三月八日交付訂金」之記 載，且該收據亦無簽發日期之記載，又證人既稱渠等係於八十八年三月下旬 始在金石堂書店偶遇，方談起房屋買賣乙事，當時已逾八十八年三月八日證 人余明德應與信義房屋所仲介之賣方簽約多日，若尚未簽約，該訂金早被該 賣方所沒收，所謂提供收據是為了談價錢，證人余明德辯稱假如沒辦法壓低 價格就按原計劃買信義房屋仲介的房子等語，顯違常理，且提出訂金收據若 係為談價格，證人亦無影印予被上訴人之理。被上訴人取得該收據之真正理 由，當係證人亦即買方為免上訴人向其請求其應給付之成交價百分之一之仲 介服務報酬（亦即仲介實務上所謂「買一賣四」，買方支付百分之一、賣方 支付百分之四服務報酬），故與被上訴人合謀規避服務報酬，而在上訴人對 被上訴人起訴後提供予被上訴人。
㈤、查本件系爭房地買賣價金，買方即證人余明德原出價六百五十萬元，後加價 至七百萬元，賣方則降價至七百三十萬元，雙方價差為三十萬元，當時上訴 人曾試圖努力撮合，因兩造均甚為堅持，不願調整價位而失敗，當場渠等曾
要求上訴人退讓部分佣金，因上訴人為系爭房地仲介案多次印製廣告文宣及 於報紙刊登廣告所費不貲，且帶客戶看屋多次，支出成本甚多，故而婉拒， 詎渠等卻思規避上訴人服務報酬之支付，被上訴人對上訴人所推介之其他客 戶則刻意推託，俟委託銷售期間經過後，雙方即行成交並詆毀被上訴人服務 不週到以圖規避服務報酬之支付，此由被上訴人降價至七百三十萬後即不願 再降，卻於相距不到一個月之三月下旬即降價三十萬元而接受買方七百萬元 之價格成交，被上訴人刻意規避服務報酬之意圖甚為明確。 ㈥、況被上訴人於八十八年八月四日以存證信函發文予上訴人中亦自承「．．． 協商中，本戶曾主動降價二十萬元，買方亦表誠意，但因『些微價差』而盼 貴方退讓『部分佣金』．．．。」顯見當時價差甚微，僅為三十萬元（買方 出價七百萬元，賣方要價七百三十萬元），方有要求上訴人退讓部分佣金（ 成交價百分之五【買一賣四】，約為三十五萬元至三十六萬五千元間）以促 成交易之可能，倘如證人所言差價約一百萬元，縱將佣金全數退讓亦不可能 成交，何須要求上訴人退讓『部分佣金』。再按房屋買賣之買方於看屋後多 出低價，而視屋主之反應再逐步加價，方符常理，證人前開「我是說從七百 萬元往下談，並不是出價七百萬元」之證詞，顯違一般事理，不足採信，其 規避服務報酬（百分之一）之用意亦昭然若揭。 ㈦、證人余明德就何時再遇見被上訴人證稱：「約是八十八年三月下旬」；就系 爭房地於何時談妥成交，則證稱：「三月下旬就談成，之前已經談了很多次 。」，又查依系爭房地建物謄本所載八十八年三月二十三日買賣雙方即訂立 移轉登記所需之公契（買賣契約書），依一般交易程序，不動產交易多先訂 立私契（買賣契約書），再行訂定公契，顯見兩造成交當更早，證人所言不 實，至為明顯。末按「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法」民法第 一百四十八條第二項定有明文，復按委任人為避免報酬之支付，刻意不於委 託銷售期間成立契約，而於委託銷售期間屆滿後再由自己致力於契約之成立 者，依誠實信用原則，仍應支付報酬，此有最高法院五十八年台上字第二九 二九號判例足資參照。查本件被上訴人與訴外人余明德間原就系爭房地買賣 價金之差距三十萬元（買方加價至七百萬，賣方降價至七百三十萬）約與本 件仲介報酬之數額相當，而被上訴人為避免系爭報酬之給付，故意不與訴外 人余明德於委託銷售期間內成立買賣契約，卻遲至兩造間委託銷售期間屆滿 後，始私自再與訴外人余明德成立買賣契約，其不願給付上訴人報酬之意圖 至為明顯，因此雖被上訴人與訴外人余明德完成本件房地買賣並非於被上訴 人委託上訴人銷售期間透過上訴人始完成，然參依前開規定暨最高法院判例 意旨，被上訴人依誠信原則仍應給付上訴人三十萬元之報酬。 三、證據：除援用第一審所提之證據外，另提出邱聰智著民法債編通則第三五四頁 、最高法院八十二年度台上字第三七二號民事判決、六十九年度台上字第三六 五五號民事判決、五十八年台上字第二九二九號判例、買賣定金收據、存證信 函、系爭房屋建物登記簿謄本，並聲請訊問證人余明德。乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ㈠、有關違約條款部分：
１、上訴人於第一審言詞辯論過程中，再三聲明「兩造已於系爭契約書約定違 約罰金，因罰金數額不確定，自應以不履行之損害賠償總額」，由此可證 ，上訴人自始至終即認定此案之爭議乃在於該違約條款與違約金之是否成 立，而非服務報酬之給付問題。又上訴人之訴訟代理人吳文鳳已於八十八 年九月六日第一次出庭應訊中坦承，因其作業疏失，致未曾與被上訴人於 八十八年一月二十一日當天簽定房地產委託銷售契約書時，提及契約書中 第十一條違約之處罰該項條款，更遑論達成違約處罰百分比之協議。 ２、系爭契約條款第十一條開宗明義乃以「違約之處罰」為標題闡明該項約定 之本義，此點亦經兩造於第一審中所共同認定而無疑義。按最高法院十七 年上字第一一一八號判例明示「解釋契約固須探求當事人立約時之真意， 不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別人探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」，倘上訴人聲稱該系爭條款內文 之第一項為規範服務報酬之約定，則自當事先修改其契約內容，將該項條 文改列為第五條之說明內容，並由業務人員充分說明及告知委託人，更須 由雙方簽認後始生效力，而非事後單方面對契約內容做出片面之解釋，上 訴人應就此系爭契約書之改變舉證證明之。
㈡、有關完成仲介義務部分：上訴人雖曾於委託銷售期間將余明德先生帶至被上 訴人住處看屋，並談至晚上十一點多，但會談近九成皆為被上訴人之女婿丙 ○○與余明德主談，上訴人之業務代表張耕鳴與吳文鳳不但無法協助締結交 易，當丙○○降價二十萬元且促請張耕鳴主談時，張耕鳴卻要求被上訴人之 女兒張奐雲出面主談，由此可證張耕鳴欠缺談判能力無法掌握良機。隔日丙 ○○要求張耕鳴繼續追蹤以促成交易時，張耕鳴竟答稱余明德已在民生社區 看屋近三年，但都僅看看而已，即便降價至七百萬元亦不可能成交，並對被 上訴人所提繼續追蹤之要求置之不理。是上訴人於處理本件委任事務，非旦 不能主談斡旋，更欠缺正確判斷客戶購屋意願，其未盡受任人善良管理人之 注意義務已甚為明顯。
㈢、有關規避報酬部分：下列事實可證明被上訴人與余明德並未故意不於委託銷 售期成立買賣契約以求規避仲介報酬：
１、於八十八年二月二十七日會談日，因雙方仍有三十萬元之價差，以致未能 達成協議。
２、丙○○於同年二月二十八日房屋銷契約書有效期間最後一日，去電要求張 耕鳴繼續追蹤余明德以促成交易，是倘若被上訴人有意私下定約，又何須 作此要求？
３、上訴人既無買方即余明德之要約書，又未曾提出要求被上訴人與余明德簽 約，則被上訴人如何得以簽訂買賣契約書？且如何可證被上訴人故意不於 委託銷售期間內成立買賣契約書？
４、余明德苟與被上訴人有私下協議要於委託銷售期間經過後再買賣房屋，則 余明德何須向信義房屋另行訂購他屋，以致訂金五萬元被信義房屋沒收。
三、證據：援用原審之立證方法。
理 由
一、上訴人起訴主張上訴人受被上訴人之委託，負責銷售被上訴人所有系爭房屋及其 基地，委託期間自八十八年一月二十一日起至同年二月二十八日止，兩造定訂有 系爭房地產委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約書），上訴人為履行仲介系爭房 屋及其基地銷售之義務，乃於委託期間內為被上訴人覓得買主余明德，並由上訴 人之銷售人員吳文鳳等人陪同余明德前往系爭房屋察看住屋狀況並與被上訴人之 代理人張奐雲及丙○○洽談買賣價格，惟被上訴人於委託期間內並未與余明德達 成買賣系爭房屋及其基地之合意。因系爭銷售契約書第十一條第一項第三款有規 定：「委託人如有下列情形之者，視為受託人已完成仲介之義務，受託人仍應支 付委託銷售價格百分之□服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈢受託人已提供 委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間滿後二個月內逕與該名單內之 客戶成交者」，同契約書第五條第一項並規定：「受託人於買賣成交時，得向受 託人收取服務報酬，其數額為實際成交價額之百分之四」，可知被上訴人於委託 期滿後二個月內與上訴人曾仲介之客戶成交者，視為上訴人已完成仲介之義務， 被上訴人仍應支付上訴人委託銷售價格七百五十萬元之百分之四服務報酬。系爭 銷售契約於八十八年二月二十八日期滿後，被上訴人竟於契約期滿後二個月內之 同年三月二十三日與余明德訂立系爭房屋及其基地買賣契約書，並於同年四月二 十六日辦畢所有權移轉登記，為此依系爭銷售契約提起本訴，請求判令被上訴人 給付其報酬三十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年八月十四日起至清償 日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人則以上訴人訴訟代理人吳文鳳已於原審八十八年九月六日第一次出庭應 訊中坦承，因其作業疏失，在八十八年一月二十一日與被上訴人簽訂系爭銷售契 約書時，未提及契約書中第十一條違約之處罰條款，自無達成違約處罰百分比之 協議。系爭契約條款第十一條開宗明義乃以「違約之處罰」為標題闡明該項約定 之本義，此點亦經兩造於第一審中所共同認定而無疑義。按最高法院十七年上字 第一一一八號判明示「解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約 之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別人探求者，即不得反捨契約文 字而更為曲解。」，倘上訴人主張系爭銷售契約書第十一項為規範服務報酬之約 定，則自當事先修改其契約內容，將該項條文改列為第五條之說明內容，並由業 務人員充分說明及告知委託人，更須由兩造簽認後始生效力，而非事後單方面對 契約內容做出片面之解釋，上訴人應就此系爭銷售契約書之改變舉證以實其說等 語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張其受被上訴人之委託，負責銷售被上訴人所有系爭房屋及其基地 ，委託期間自八十八年一月二十一日起至同年二月二十八日止，委託銷售價格為 七百五十萬元，兩造並訂有系爭銷售契約書，上訴人為履約乃於委託期間內為被 上訴人覓得買主余明德，並由上訴人之銷售人員吳文鳳等人陪同余明德前往系爭 房屋察看住屋狀況，並協同被上訴人之代理人張奐雲及丙○○與余明德洽談買賣 價格，被上訴人雖於委託期間內未與余明德達成買賣系爭房屋及其基地之合意， 惟竟於八十八年三月二十三日將系爭房屋出賣與余明德，並於同年四月二十六日
辦畢所有權移轉登記之事實，業據其提出系爭銷售契約書及系爭房屋建物登記謄 本等件為證，並為上訴人所不爭，復據證人余明德到庭結證屬實（見本院八十九 年一月二十七日準備程序筆錄），此部分之事實應堪信為真正。四、至上訴人主張被上訴人於委託銷售期滿後二個月內之同年三月二十三日與余明德 訂立系爭房屋及其基地買賣契約書，並於同年四月二十六日辦畢所有權移轉登記 ，應依系爭銷售契約書第五條第一項、第十一條第一項第三款規定給付上訴人委 託銷售價額七百五十萬元之百分之四即三十萬元服務報酬之事實，則為被上訴人 所否認，並辯稱兩造對於系爭契約第十一條並未有任何違約處罰百分比之約定云 云，經查：
㈠、按解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當 時立約之真意，最高法院十九年上字五十八號判例可資參照，本件兩造所簽訂 之房地產委託銷售契約書第十一條第一項第三款規定：「委託人如有下列情形 之一者，視為受託人已完成仲介之義務，受託人仍應支付委託銷售價格百分之 □服務報酬，並應全額一次付予受託人：㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客 戶名單，而委託人於委託期間滿後二個月內逕與該名單內之客戶成交者」，同 契約書第五條第一項亦規定：「受託人於買賣成交時，得向受託人收取服務報 酬，其數額為實際成交價額之百分之四」，兩造雖於系爭契約中就第十一條關 於違反契約時應支付服務報酬之百分比未為明確之約定，然綜觀契約之文義， 及參酌其他房屋仲介業者如信義房屋、力霸房屋、太平洋房屋、震達房屋、新 明陽房屋、美商ＥＲＡ不動產聯盟等房屋仲介公司所製不動產委託銷售契約書 ，渠等與其他委託人就委託人違反類此條款之約定，即委託人於銷售期間屆滿 後數個月內與受託人曾經仲介之客戶達成交易者，受託人得收取之服務報酬百 分比，均與原約定於委託售期間達成交易之服務報酬百分比相同，倘被上訴人 不同意系爭銷售契約書第十一條之規定，或兩造就該條款之約定未達成合意， 被上訴人何以不比照第一條第三項有關車位之標示及第二條有關車位價格之記 載予以刪除，而仍保留系爭銷售契約書第十一條之約款？是故兩造所簽定系爭 銷售契約書第五條服務報酬之百分比既定為百分之四，則第十一條關於服務報 酬之約定亦應同為百分之四，況委託銷售房地之仲介契約非屬要式性契約，祇 要兩造確有訂立該契約之合意即足，被上訴人徒以系爭銷售契約書第十一條未 為百分比文字之記載即遽謂兩造就該條款未達成意思合致，委無足採。 ㈡、又系爭銷售契約書開宗明義即載明「本契約書於簽訂前須經委託人（被上訴人 ）攜回審閱五天（賣方簽認：甲○○）」，被上訴人並自認該「甲○○」簽章 為真正等語無誤（見八十九年五月九日言詞辯論筆錄），足證兩造在簽訂系爭 銷售契約書前，被上訴人有將該契約書攜回審閱五天，自當知悉該契約書第十 一條所定「視為受託人（上訴人）已完成仲介義務」之條款，是故被上訴人所 辯兩造於簽約後，上訴人並未予伊充分之審閱期間，致伊喪失維護自身權益之 機會云云，為不可採，自無消費者保護法第十一條第二項及同法施行細則第十 一條之規定之適用，被上訴人據此辯稱系爭契約第十一條約定應不構成該契約 之內容云云，殊無足取。
五、從而，上訴人依系爭銷售契約請求被上訴人給付其報酬三十萬元及自起訴狀繕本
送達之翌日即八十八年八月十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息 ，為有理由，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二 項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四 百五十條、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十六 日 民事第四庭審判長法 官 謝明珠
法 官 陳博文
法 官 張競文
右為正本係照原本作成
不得上訴
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十八 日 法院書記官 楊翠明
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