臺灣臺北地方法院民事簡易判決
108年度北簡字第6104號
原 告 溫智宇
訴訟代理人 陳安莉
曹吉宙
複代理人 高立翰律師
林苡辰律師
被 告 顧天倫即中華基督教靈性育成事工協會
訴訟代理人 顧愷民
顧大雍
王和屏律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國108年12月2
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項 定有明文。經查，原告起訴時聲明請求①被告應將門牌號碼 臺北市○○區○○路 0段000號11樓之1之房屋（下稱系爭房 屋）全部遷讓返還原告；②被告應給付原告新臺幣（下同） 201萬6,254元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息等語（見本院卷第7頁）。嗣於民國108年 8月2日以書狀撤回聲明第2項（見本院卷第215頁）。核原告 所為撤回原聲明第2項部分為訴之一部撤回，且於被告為言 詞辯論前為之，已生撤回之效力，核與上開規定相符。貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：原告於107年7月17日與被告簽訂房屋租 賃契約書並由公證人公證，約定原告將系爭房屋出租被告使 用，租期自107年8月1日起至110年11月30日止共3年4月，每 月租金28萬5,000元（未稅）於每月1日付款，押金51萬元， 水、電、瓦斯、管理等費用均由被告負擔。詎被告於108年4 月18日時已積欠108年1月至108年4月共4期租金，經原告以 存證信函通知被告應於5日內給付遲延租金，逾期視為終止 租約，被告於108年4月19日收受，至108年4月24日仍未給付
，是系爭租約已合法終止，被告自應將系爭房屋返還原告， 爰依租賃契約之法律關係請求等語，並聲明：被告應將系爭 房屋全部遷讓返還原告。
二、被告則以：被告自 100年起即向原告承租系爭房屋供作教會 之用，於107年7月17日應原告要求，改簽系爭租約並由公證 人公證。原告於108年4月18日寄發存證信函時，被告僅108 年2、3月租金未完全支付，但已給付2月份租金6萬元，遲付 租金總額未達2個月之租額，依民法第440條第2項規定，原 告無權終止租約。且108年4月份租金，於原告寄發上開存證 信函時，4月尚未期滿，不生逾期催告效力。又土地法第100 條第3款規定於定有期限之租賃亦應類推適用，當時被告僅 積欠108年2、3月部分租金共51萬元，以押租擔保金51萬元 抵償積欠租金後，即未積欠租金，原告無權終止租約，該存 證信函不生效力。且系爭租約由顧天倫個人負契約責任，原 告關於系爭租約之通知，應送達至被告於系爭租約所載地址 ，但原告所寄發存證信函卻寄給中華基督教靈性育成事工協 會顧天倫，是原告所寄發之存證信函對被告亦不生催告效力 等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）查兩造於105年11月18日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約（ 下稱105年租約），租期自105年12月1日起至110年11月30 日止，兩造於107年7月17日合意終止該105年租約，另簽 定系爭房屋租賃契約並經公證（下稱107年租約），約定 租期自107年8月1日起至110年11月30日止，租金每月一期 ，於期初每月1日支付，每月租金28萬5,000元（未稅）， 押租保證金（以下稱押金）51萬元，延續前次租約被告已 付的押金51萬元，作為契約之擔保，於被告在租約終止或 屆滿時遷讓交還房屋並扣除所積欠之租金、水電等費用及 債務後，由原告於被告歸還房屋日起3個工作日內無息退 還。被告租金遲延達二期（含）以上時，經原告催告限期 繳納仍不支付時，不待租約期屆滿，原告得終止租約。原 告於108年4月18日以蘆洲民族路郵局第48號存證信函（下 稱系爭存證）催告被告應於函到5日內繳清積欠之107年11 月至108年4月租金，遲延違約金、大樓管理費共201萬6,2 54元，被告於翌日即同月19日收受，於同月22日以臺北逸 仙郵局第792號存證信函回覆尚欠之租金為42萬5,000元， 而被告自107年8月起至108年6月止匯款予原告之金額詳如 附表等情，為兩造所不爭，並有105年租約（卷第191至 193頁）、107年租約（卷第11至19頁），存證信函（卷第 25至43頁）、掛號郵件查單、回執（卷第231頁）、兩造
陳報之給付租金明細（卷第177至179頁、第335至339頁） 等件可佐，堪信為真實。
（二）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得 終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。本 件兩造就107年7月份之租金存有爭執，原告主張被告於如 附表編號1、2所示107年8月14日、9月11日匯款之6萬元、 22萬5,000元係給付107年7月租金，嗣後各期之匯款係給 付自107年8月起之107年租約租金（如附表原告主張欄所 示），被告則抗辯上開給付之金額係給付107年8月份租金 （如附表被告主張欄所示），然查兩造間原105年租約已 於107年7月17日合意於同年月31日終止，依105年租約約 定，107年7月租金應於當月1日給付，自107年8月1日起則 為107年租約之租賃期間，則縱被告有積欠105年租約期間 內之107年7月租金情事者，亦不得因此計入107租約之積 欠租金期數內。再者，若如原告所主張107年7月租金尚未 給付者，於如附表編號1、2之匯款時，107年7月、8月之 租金均已屆清償期，依民法第321條規定係由清償人指定 抵充之債務，而被告於108年4月22日回函已說明107年8月 14日、9月11日給付之租金係給付107年8月租金（卷第39 頁），則計至108年4月18日原告寄發系爭存證時，被告積 欠108年2月租金22萬5,000元及108年3月租金28萬5,000元 共51萬元，尚未達二個月租金之總額，且就108年3月租金 亦尚未遲延給付逾2個月，核諸前揭系爭租約第12條第1項 約定及民法第440條第1、2項規定，原告以系爭存證終止 租約，於法不合。
四、綜上所述，原告依兩造間租賃之法律關係，請求被告將系爭 房屋騰空遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料 ，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 蔡玉雪
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按
他造當事人之人數附繕本；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 30 日
書記官 陳黎諭
附表：
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│日期 │已付金額│原告主張 │被告主張 │
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│0000000 │ 60000 │107年7月租金 │107年8月租金 │
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│0000000 │ 225000 │107年7月租金 │107年8月租金 │
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│0000000 │ 285000 │107年8月租金 │107年9月租金 │
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│0000000 │ 200000 │107年9月租金 │107年10月租金 │
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│0000000 │ 85000 │107年9月租金 │107年10月租金 │
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│0000000 │ 50000 │107年10月租金 │107年11月租金 │
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│0000000 │ 235000 │107年10月租金 │107年11月租金 │
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│0000000 │ 100000 │107年11月租金 │107年12月租金 │
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│0000000 │ 50000 │107年11月租金 │107年12月租金 │
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│0000000 │ 35000 │107年11月租金 │107年12月租金 │
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│0000000 │ 135000 │107年11月（10萬） │107年12月（10萬） │
│ │ │、12月（35000）租 │、108年1月（35000 │
│ │ │金 │）租金 │
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│0000000 │ 250000 │107年12月租金 │108年1月租金 │
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│0000000 │ 60000 │ │108年2月租金 │
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│0000000 │ 400000 │ │108年2月（225000）│
│ │ │ │、3月（175000）租 │
│ │ │ │金 │
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│0000000 │ 30000 │ │108年3月租金 │
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│0000000 │ 200000 │ │108年3月（80000） │
│ │ │ │、4月（120000）租 │
│ │ │ │金 │
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│0000000 │ 20000 │ │108年4月租金 │
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│0000000 │ 180000 │ │108年4月（145000）│
│ │ │ │、5月（35000）租金│
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│0000000 │ 450000 │ │108年5月（250000）│
│ │ │ │、6月（200000）租 │
│ │ │ │金 │
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│0000000 │ 142500 │ │108年6月（85000） │
│ │ │ │、7月（57500）租金│
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