臺灣臺北地方法院民事判決 八十七年度簡上字第七三一號
上 訴 人 甲○○
身
訴訟代理人 丁○○ 住
上 訴 人 乙○○ 住台北市○○街六二巷一號三樓
身
訴訟代理人 丙○○○ 住
被上訴人 閒情意境大廈管理委員會 住台北市○○街六二巷十一號五樓
法定代理人 戊○○ 住
訴訟代理人 劉建志律師
右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十七年九月十八日本院新店
簡易庭八十七年度店簡民字第三三四號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加
，本院判決如左：
主 文
上訴駁回。
上訴人應再分別給付被上訴人如附表一、附表二所示之每月管理費數額及遲延利息。被上訴人其餘追加之訴駁回。
被上訴人假執行之聲請駁回。
第二審及追加之訴訟費用由上訴人甲○○負擔六分之二，上訴人乙○○負擔六分之三，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審簡易之訴及在第二審追加之訴均駁回。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）依公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款規定，規約之訂定或變更，於區 分所有權人會議之決議，應有區分所有權人三分之二以上，及其區分所有權比 例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。系爭「閒情意境大廈」規約應適 用上開條文訂定，而非適用同法第二十九條第一項之規定，以區分所有權人過 半及其區分所有權比例過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例 占出席人數區分所有權合計過半數之同意為之。而今規約未依上開方式訂定， 且又未依同法第三十二條之規定於會後十五日內送達各區分所有權人並公告， 是該規約無效，被上訴人自無法依該規約約定內容向上訴人收取管理費。（二）被上訴人並未具有法人格：公寓大廈管理條例係於民國八十四年六月二十八日 公布施行，原告既表示早於八十四年四月二十九日召開第一次區分所有權人會 議，又於同年六月十日召開區分所有權人會議，約定管理費之收取標準云云， 又為何於八十六年七月二十日再以公寓大廈管理條例甫生效為由，再次召開臨 時區分所有權人會議？足證其於八十六年七月二十日前，並未取得法人人格。（三）如前所述，被上訴人如於八十六年七月二十日始取得法人人格，則其應自同日 起，方有權收取管理費。再者，遲延利息之利率應依民法第二百三十三條第一
項前段規定，按法定利率年息百分之五計算，被上訴人主張管理費遲延利息應 以年息百分之十計算，實屬無據；況該規約內容及管理費收取比例，均未經區 分所有權人實際表決同意，兩造意思表示並未合致，本件管理費之遲延利息利 率自無民法第二百三十三條第一項但書所指有較高約定利率之情形存在。（四）上訴人甲○○、乙○○分別於購買「閒情意境大廈」坐落於臺北市○○區○○ 街六二巷七號三樓、同巷一號三樓房屋（下稱系爭房屋）時，即已交付新台幣 （下同）一萬元予訴外人啟昇建設事業股份有限公司（下簡稱啟昇公司）管理 基金，此於房屋土地預定買賣合約書亦有約定甚明，該款項既名為基金，自是 為支付管理費而提供。又訴外人啟昇公司回饋區分所有權人之理賠金，亦遭被 上訴人無端扣留。同屬「閒情意境大樓」之其他區分所有權人，所交付之一萬 元早已領回，而上訴人迄今仍未取回，實有失公允。（五）上訴人約於八十四年十一月遷入系爭房屋居住。而被上訴人並未盡安全管理之 責，例如：上訴人居住系爭房屋之門窗曾遭人破壞、掛號信件無人收受等，只 顧收取管理費，亦未符合使用者付費之原則。因此，管理費之計算應扣除管理 費之薪資，方屬公允。
（六）請求就臺北市○○街六二巷一號、三號、七號各樓層安管權益，准予與「閒情 意境大廈」部分分管。亦即，上訴人居住部分所須之支出自行負擔，至於其他 公共支出，自可按區分所有權人之區分所有權比例分擔。（七）被上訴人尚未合法成立、報備前之管理費，上訴人甲○○並無庸支出。上訴人 甲○○自八十四年七月至八十四年十一月止，所繳納之管理費共計四千九百六 十元，加上給付予訴外人啟昇公司之一萬元管理基金，共計一萬四千九百六十 元。被上訴人於八十六年八月二十日向主管機關報備後，未盡管理之責，故管 理費應繳比例為百分之二十六點三七（按被上訴人八十七年十月五日至十一月 五日收支表所載，上訴人甲○○應共同分擔者計為發電機保養費二千元、共用 電費二萬一千四百六十一元、修理室內對講機一萬零八百元、什支一千三百二 十八元、郵電費六百四十二元、清洗水塔一萬二千元、購買迴帶機錄影帶一千 七百九十八元，共計五萬零二十九元，占該月支出總計十八萬九千七百零三元 中之百分之二十六點三七），依被上訴人主張向其他區分所有權人按面積每坪 五十元收取管理費計算，上訴人甲○○僅需分擔每坪十三元，故每月應付四百 三十元，自八十六年八月二十日至八十七年十月二十日共應付六千零二十元， 之後仍以按月繳納九百九十四元計算，尚可抵繳九個月，故上訴人甲○○部分 之管理費應已繳至八十八年七月二十日止，並無欠繳情形。（八）上訴人甲○○自八十八年七月起至第二審言詞辯論終結時，管理費已繳至八十 九年四月止，上訴人乙○○則自八十七年五月起迄今均未繳納管理費。三、證據：援用原審之立證方法。另提出公告、收據、八十六年八月至八十七年一月 被上訴人收支明細表、被上訴人八七年三月五日至八十七年十一月五日收支表、 上訴人甲○○八十四年七月至十一月繳納管理費收據、臺北市公寓大廈組織報備 查詢單、房屋土地預定買賣合約書、存證信函、互助會簽到表、連署書、上訴人 甲○○八十八年七月份繳費收據、上訴人甲○○八十八年八月份繳費收據、上訴 人甲○○繳納電費收據、繳納水費收據、閒情意境大廈管理費欠繳戶一覽表。並
聲請勘驗現場。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）駁回上訴。
（二）上訴人甲○○應再給付被上訴人新台幣（下同）一萬二千四百七十五元，及自 八十七年十二月十七日答辯狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之十 計算之利息，並自八十七年十二月起至上訴人甲○○喪失台北市○○街六二巷 七號三樓房屋所有權之日止，按月給付被上訴人九百九十四元。（三）上訴人乙○○應再給付被上訴人一萬四千八百四十八五元，及自八十七年十二 月十七日答辯狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息， 並自八十七年十二月起至上訴人乙○○喪失台北市○○街六二巷一號三樓房屋 所有權之日止，按月給付被上訴人一千零五十元。（四）並願供擔保以代釋明請准宣告假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）追加之訴部分：
１、上訴人甲○○除積欠八十四年十二月起至八十七年四月止之管理費及遲延利息 未給付外，自八十七年五月起至八十七年十一月止，亦未按月繳納應付之管理 費九百九十四元，此期間共計積欠管理費六千九百五十八元。此外，依「閒情 意境大廈」規約第十條第五項約定，區分所有權人若未在規定之日期前繳納應 繳金額時，另收取遲延利息，以未繳金額按年息百分之十計算。故上訴人甲○ ○自八十四年十二月起至今應繳納之遲延利息共計五千五百十七元，據此，其 積欠之管理費及遲延利息總計為一萬二千四百七十五元。（計算方式詳如附表 三）
２、上訴人乙○○除積欠八十四年七月起至八十七年四月止之管理費及遲延利息未 給付外，自八十七年五月起至八十七年十一月止，亦未按月繳納應付之管理費 一千零五十元，此期間共計積欠管理費七千三百五十元。此外，依「閒情意境 大廈」規約第十條第五項約定，以未繳金額按年息百分之十計算加計遲延利息 。故上訴人乙○○自八十四年十二月起至今應繳納之遲延利息共計七千四百九 十八元，據此，其積欠之管理費及遲延利息總計為一萬四千八百四十八元。（ 計算方式詳如附表四）
３、因上訴人有長期欠繳管理費之紀錄，且屢經催告亦不理會，將來應繳之管理費 亦難認其將按期履行，爰提起將來給付之訴，請求上訴人自八十七年十二月起 應按月繳交管理費，分別為上訴人甲○○應按月繳交九百九十四元，上訴人乙 ○○則應按月繳交一千零五十元。
（二）「閒情意境大廈」於八十四年四月二十九日召開第一次區分所有權人會議，重 立管理委員會及選舉管理委員，並通過「閒情意境住戶管理委員會組織章程」 ，於同年五月五日公佈實施，且於八十四年五月八日向臺北市政府警察局報備 在案，該次會議出席人數業已符合公寓大廈管理條例規定。八十四年六月十日 召開「閒情意境大廈第三次住戶大會」，就管理費之收取表決決議，迄今內容 仍未變更。有關管理費應收取之金額，依「閒情意境大廈」規約第十條第二項
所載：「管理費由各區分所有權人按照區分所有權人會議之決議分擔之。」， 而同條項並未就決議之定足數與表決權數予以明訂，故應適用公寓大廈管理條 例第二十九條第一項、第四項規定行之，上訴人認應適用該法第三十一條第一 項第一款規定，容有誤會。且第三次住戶大會，閒情意境大廈共有七十七戶住 戶，然有二十三戶未賣出，該次有四十戶出席。（三）在公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定管理委員會有當事人能力之前，管 理委員會依實務見解，仍認其屬非法人團體，亦具有當事人能力，因此，無論 公寓大廈管理條例何時公布施行，均不影響被上訴人之有當事人能力。且報備 並非管理委員會之成立要件，如前所述，被上訴人已於召開第一次區分所有權 人會議時即成立，具有向上訴人收取管理費之權限。（四）「閒情意境大廈」規約第十條第五項已明訂遲延利息利率為年息百分之十，茲 既兩造間有約定利率存在，自無庸適用法定利率年息百分之五之規定。且該利 率並未逾民法第二百零五條之上限，故本件遲延利息利率約定為百分之十，並 無不妥。而區分所有權人會議所作成之決議，為協同行為，決議只需符合一定 之定足數及表決權數為已足，不以得全體區分所有權人同意為必要，故「閒情 意境大廈」規約關於管理費及遲延利息之收取，既已合於上述要件，對上訴人 即生拘束力，此與契約行為需雙方當事人意思表示一致有所不同。而關於管理 費收取標準乃「閒情意境大廈」區分所有權人間之自治事項，屬私法自治之範 疇，其標準合理與否亦僅相關當事人間得為審酌，非法院可得涉入審究之範圍 。
（五）上訴人稱其曾交付一萬元之管理基金予訴外人啟昇公司云云，然上訴人所提出 之收據所載「Ｃ１一棟三樓」究係何指，並未明確；且上訴人是否確曾交付該 一萬元予訴外人啟昇公司，除該收據外，並無其他佐證。縱上訴人此部分主張 為真，惟被上訴人並未自訴外人啟昇公司處取得該一萬元款項，故上訴人無法 以該一萬元之交付，對抗被上訴人。況該一萬元係屬管理基金，與管理費無法 相提並論。另被上訴人保留訴外人啟昇公司回饋金，未退還上訴人，係依據八 十六年十一月八日所召開之第二次區分所有權會議決議第四點，凡積欠管理費 之住戶，如上訴人等，被上訴人將暫不退還該基金，此並非被上訴人有意扣留 。
（六）被上訴人已在上訴人居住之系爭房屋附近加裝監視系統，並考量上訴人所居住 系爭房屋並無使用電梯，故按其專有部分面積每坪計收三十元，與使用電梯之 住戶每坪收五十元比較，顯已有依不同標準收取管理費。況依被上訴人八十七 年十一月九日公布，八十七年十月五日至十一月五日期間收支表可知，該月份 大樓總支出為十八萬九千七百零三元，其中電梯保養費一萬一千原，電梯門口 踏墊一千八百元，合計共佔總支出之百分之六點七五，即便再分攤部分公用電 費於電梯使用，合計亦不超過總支出百分之十二，則「閒情意境大廈」區分所 有權人會議同意以六折，即按面積每坪收三十元管理費，已甚合理。況上訴人 居住於「閒情意境大廈」社區中，享有諸項權利，自應負義務支出管理費，而 上訴人八十四年遷入社區後，自八十四年十二月起即未繳納管理費，只享權利 不盡義務，其所為之抗辯自無理由。若上訴人仍認被上訴人管理不善，或管理
員未盡安全維護之責，應慎選管理委員或親自參與管理事務，以求改善，不得 以費用過高主張拒絕繳納管理費用。
（七）上訴人就其所居住部分應與大廈分管之主張，非本件之訴訟標的。且上訴人所 居住部分與大廈其他住戶同屬同一使用執照，且事實上與大廈其他住戶共用發 電機、管線等公共設施，故無法獨立於大廈而分別管理。三、證據：援用原審之立證方法。並提出「閒情意境大廈」規約第十條條文、八十六 年十一月八日第二次區分所有權人會議紀錄、上訴人欠繳明細、被上訴人八十七 年十月五日至十一月五日收支表、收據、第一屆管理委員名冊及住戶管理公約、 被上訴人組織章程、被上訴人八十四年五月八日設立登記申請書、「閒情意境大 廈」第三次住戶大會表決統計公布表、「閒情意境大廈」第三次住戶大會會議表 決表及管理費收支預算表、剪報。
丙、本院依職權向臺北市政府工務局建築管理處調被上訴人報備之相關資料。 理 由
甲、程序方面：
對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行 之。當事人於前項上訴程序，為訴之變更、追加或提起反訴，致應適用通常訴訟 程序者，不得為之。第一項之上訴及抗告程序，準用第四百三十四條第一項、第 四百三十四條之一及第三編第一章、第四編之規定。又訴之變更、追加或提起反 訴，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形， 不在此限。民事訴訟法第四百三十六條之一、第四百四十六條第一項分別定有明 文。經查，被上訴人於本院審理中擴張應受判決事項之聲明為：「上訴人甲○○ 應給付被上訴人一萬二千四百七十五元，及自八十七年十二月十七日答辯狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息，並自八十七年十二月起 至上訴人甲○○喪失台北市○○街六二巷七號三樓房屋所有權之日止，按月給付 被上訴人九百九十四元。上訴人乙○○應給付被上訴人一萬四千八百四十八五元 ，及自八十七年十二月十七日答辯狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分 之十計算之利息，並自八十七年十二月起至上訴人乙○○喪失台北市○○街六二 巷一號三樓房屋所有權之日止，按月給付被上訴人一千零五十元。」，經核尚未 逾五十萬元，且訴訟標的並未變更或追加，僅擴張其應受判決事項之聲明，與前 述法條規定相符，是其此部分追加自應予准許，合先敘明。乙、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張上訴人甲○○係閒情意境大廈坐落於臺北市○○區○○街六十 二巷七號三樓之區分所有權人，上訴人乙○○則係同巷一號三樓之區分所有權人 ，依住戶管理公約，上訴人所在之住戶應按月以每坪三十元之標準計算按建物坪 數計算管理費，上訴人甲○○自八十四年十二月至八十七年四月止，共計欠繳貳 萬捌仟捌佰貳拾陸元，上訴人乙○○自八十四年七月至八十七年四月止，欠繳叁 萬伍仟伍佰玖拾伍元，屢經催告未獲置理。另於本審訴訟進行中擴張訴之聲明主 張上訴人甲○○亦積欠八十四年十二月起至八十七年四月止之管理費及遲延利息 且自八十七年五月起至八十七年十一月止，亦未按月繳納應付之管理費九百九十 四元，此期間共計積欠管理費六千九百五十八元。此外，依「閒情意境大廈」規
約第十條第五項約定，區分所有權人若未在規定之日期前繳納應繳金額時，另收 取遲延利息，以未繳金額按年息百分之十計算。故上訴人甲○○自八十四年十二 月起至今應繳納之遲延利息共計五千五百十七元，據此，其積欠之管理費及遲延 利息總計為一萬二千四百七十五元。另上訴人乙○○除積欠八十四年十二月起至 八十七年四月止之管理費及遲延利息未給付外，自八十七年五月起至八十七年十 一月止，亦未按月繳納應付之管理費一千零五十元，此期間共計積欠管理費七千 三百五十元，上訴人乙○○自八十四年十二月起至今應繳納之遲延利息共計七千 四百九十八元，據此，其積欠之管理費及遲延利息總計為一萬四千八百四十八元 。為此爰依住戶管理公約第五條第一項及閒情意境大廈規約第十條第一項、第五 項約定，請求上訴人給付如應受判決事項聲明所述之管理費及遲延利息。二、上訴人則以：閒情意境大廈管理委員會並未合法成立，不具法人資格，訂立規約 未依公寓大廈管理條例第三十一條規定之表決權數為之，亦未依同法第三十二條 規定程序辦理。且上訴人住宅大門對外，並無電梯，未享受社區之公共設施，亦 未受到社區管理委員會之管理，是無權向其收取管理費。況上訴人有按月分攤繳 納公共電費等，另啟昇公司已給付被上訴人管理基金壹萬元，自是為支付管理費 而提供；又訴外人啟昇公司回饋區分所有權人之理賠金，亦遭被上訴人無端扣留 ，故爰以此主張抵銷與被上訴人請求之管理費等語，資為抗辯。三、被上訴人主張上訴人為閒情意境大廈區分所有權人之一，上訴人甲○○自八十四 年十二月至八十七年四月止，共計欠繳貳萬捌仟捌佰貳拾陸元，並自八十七年五 月起至八十七年十一月止，亦未按月繳納應付之管理費九百九十四元，此期間共 計積欠管理費六千九百五十八元；上訴人乙○○上訴人乙○○自八十四年七月至 八十七年四月止，欠繳叁萬伍仟伍佰玖拾伍元，自八十七年五月起至八十七年十 一月止，亦未按月繳納應付之管理費一千零五十元，此期間共計積欠管理費七千 三百五十元等事實，雖據其提出欠繳戶一覽表、住戶管理手冊、閒情意境大廈規 約、閒情意境大廈第一次區分所有權人會議紀錄及出席簽名單、公寓大廈管理組 織報備證明、八十六年十一月八日第二次區分所有權人會議紀錄、上訴人欠繳明 細、閒情意境大廈管理委員會組織章程、被上訴人八十四年五月八日設立登記申 請書、「閒情意境大廈」第三次住戶大會表決統計公告表等為證，上訴人對於其 有欠繳管理費之事實並不爭執，然上訴人甲○○另陳稱其自八十八年七月起至第 二審言詞辯論終結時，管理費已繳至八十九年四月止，且以右開情詞為辯。是本 件爭執之重點在於：被上訴人之成立與管理費收取權間之關係為何，又閒情意境 大廈區分所有權人會議所訂立之收取管理費規約是否成立生效，上訴人應否繳納 管理費等，現分述如下。
四、管理委員會之性質及其與區分所有權人間之關係： （一）公寓大廈管理委員會如同公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外 代表區分所有權人團體。管理委員會有一定名稱、目的、會址，且以主任委 員為代表人。在公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日施行後，該法第 三十五條第一項規定：「管理委員會有當事人能力。」，易言之，依現行條 例規定，管理委員會之法律地位，具有訴訟法上之當事人能力，但不具實體 法上之權利能力，蓋實體法上之權利能力僅有自然人及法人始得享有，管理
委員會僅為區分所有權人團體之代表機關，並非依前開法條規定當然取得「 人」之地位。上訴人辯稱被上訴人於八十六年七月二十日再以公寓大廈管理 條例甫生效為由，再次召開臨時區分所有權人會議，足證其於八十六年七月 二十日前，並未取得法人人格，則其應自同日起，方有權收取管理費云云， 依前述說明，尚屬對於公寓大廈管理條例第三十五條之誤解。雖被上訴人並 無法人人格，然仍無礙於其具有執行公寓大廈管理事務權限。次查，閒情意 境大廈於八十四年四月二十九日舉行第一次區分所有權人會議，決議成立閒 情意境住戶管理委員會，推選委員及職稱等，共有住戶七十七戶，二十三戶 未售出，出席戶數為二十八戶，提出同意書之戶數則為六戶，合計為三十四 戶，有第一次住戶大會會議記錄及簽名單、同意書及被上訴人八十四年五月 八日設立登記申請書在卷可查。閒情意境大廈成立管理委員會（即被上訴人 ）時，公寓大廈管理條例尚未施行，斯時關於管理委員會之成立方式，法無 明文可稽，茲既該委員會之成立業經閒情意境大廈多數區分所有權人之同意 ，且上訴人甲○○自八十四年七月起至同年十一月止亦有按月繳納管理費， 有被上訴人提出之收據為證，而上訴人乙○○亦從未對於被上訴人之執行閒 情意境大廈管理事務有所質疑，被上訴人既已對內收取並管理社區各住戶所 繳納之管理費及其他費用供為為社區管理之用，對外以管理委員會主任委員 之名義代表上訴人為意思表示，已然多時，是其事後空言被上訴人成立不合 法，全然否認被上訴人之合法性云云，即屬無據。 （二）依公寓大廈管理條例第二十七條規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選 管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委 員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定 之。管理委員、主任委員及管理負責人任期一年，連選得連任。公寓大廈未 組成管理委員會且未選任管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之 召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集 人或申請指定臨時召集人時，住戶得申請地方主管機關指定住戶一人為管理 負責人。」，第三十一條第一項第一款則規定：「區分所有權人會議之決議 ，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例 合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出 席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一規約之訂定或變更。：：： 」，另第四十三條第一項則規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大 廈，應依本條例規定成立管理組織。」等，是以在公寓大廈管理條例施行後 ，公寓大廈管理委員會之產生，須經區分所有權人會議訂定規約，並依規約 所定管理委員之資格及人數選舉管理委員，以便成立管理委員會。且法條並 未規定應即於該法施行後立即成立管理委員會。 （三）經查，閒情意境大廈共有七十七戶，嗣於八十六年七月二十日公寓大廈管理 條例施行後，舉行區分所有權人會議，訂立規約、成立管理組織，該次出席 人數為五十三人，同意人數為五十三人，合於前述公寓大廈管理條例第三十 一條第一項第一款所定出席數及表決權數規定，有臺北市政府工務局建築管 理處八十八年十一月三十日北市工建寓字第八八七零八二三三零零號函在卷
可按。準此，被上訴人顯已於八十六年七月二十日依公寓大廈管理條例所定 程序合法成立無疑。是以，被上訴人無論於公寓大廈管理條例施行前或施行 後，均屬合法成立，自得對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權 人團體。
五、閒情意境大廈區分所有權人會議關於繳納管理費規約之效力： （一）如前所述，公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，並無溯及 既往效力，然該條例就其施行前公寓大廈等區分所有建物之附屬建物，其共 用或約定共用部分之修繕、管理、維護、修繕費及其他負擔，無特別規定， 而前揭費用本質上屬於共有物之管理費。
（二）在公寓大廈管理條例施行後，「公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕 、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或 由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區 分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，前項共用部分、約定共 用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定 」，公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項定有明文。準此規定，對於公 寓大廈共用部分、約定共用部分之管理維護費用，得依區分所有權人會議內 容另作規定，並得排除同條例第十條第二項由區分所有權人按其共有部分比 例分擔之規定。又因公寓大廈管理條例為民法之特別法，應優先適用，是故 前開條例第十條第三項規定，亦排除民法第八百二十二條共有物費用之負擔 、第七百九十九條區分所有建築物按所有部分價值分擔修繕費等規定之適用 。因之，本件就管理費用之收取規範，應優先適用公寓大廈管理條例，因此 ，閒情意境大廈住戶得以區分所有權人會議決議管理費之收取範圍。 （三）另關於區分所有權人會議程序，公寓大廈管理條例第二十九條第一項及第三 十一條第一項分別定有明文，即「區分所有權人會議之決議，除本條例或規 約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之 出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過 半數之同意行之」；及「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應 有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席， 以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之 三以上之同意行之：一、規約之訂定或變更。二、公寓大廈之重大修繕或改 良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。四、住戶 之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項」，此 為關於區分所有權人會議之普通決議及特別決議規定，本件共用部分管理費 之收取，因非關於上開條例第三十一條第一項之「一、規約之訂定或變更。 二、公寓大廈之重大修繕或改良。三、公寓大廈有第十三條第二款或第三款 情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約 定專用或約定共用事項。」事項，是基於文義解釋，區分所有權人依同條例 第二十九條普通決議方式為之，即屬合法有效。上訴人雖主張：系爭閒情意 境大廈規約應適用該條例第三十一條規定等語。但自公寓大廈管理條例施行 細則第二條第四款規定：「共用部分、約定共用部分管理、維護費用之特別
約定」觀之，其所規範者為共用部分管理費用之重大變更之特別約定，亦即 將加重或減輕全體區分所有權人之負擔，經區分所有權人會議特別約定者而 言，如係一般費用之支出，應不屬上開特別約定事項，關於公寓大廈之日常 管理維護大廈支出之費用，非屬有何重大變更公寓大廈之特別事項，自不屬 前開施行細則第二條第四款非經載明於規約不生效力之範圍，否則以出席及 決議人數之高標準特別決議為據，日常一般管理費之收取，將因少數人之杯 葛，致無法達成決議，應非立法之本意，是上訴人主張管理費收取應經特別 決議，並不足採。
（四）再查，閒情意境大廈於八十四年六月十日召開第三次住戶大會，閒情意境大 廈住戶共計七十七戶（二十三戶未售出），實到住戶為四十戶，贊成表一即 上訴人所在之住戶應按月以每坪三十元之標準計算按建物坪數計算管理費， 其餘則以每坪五十元計算者有二十四戶，有「閒情意境大廈」第三次住戶大 會會議表決表及管理費收支預算表為證，並為兩造所不爭執者。是該次會議 已符民法第七百九十九條、第八百二十二條關於共有物管理費負擔之規定， 亦符公寓大廈管理條例第二十九條區分所有權人普通決議程序之規定，依前 開說明，應屬合法有效。上訴人雖另辯稱該規約內容及管理費收取比例，均 未經區分所有權人實際表決同意，兩造意思表示並未合致云云。然建築物區 分所有權已朝向團體色彩發展，以集會功能之多數決方式解決共同事務，成 立規約，屬於合同行為，此與區分所有權人間相互訂立之契約有別。合同行 為乃因二個或二個以上當事人，平行協同之意思表示相互合致而成立之法律 行為，以具有同一內容之平行協同複數意思表示為其成立要素，各意思表示 只有一個方向，經會商後均趨於一致，乃多數人間利益的共同促成，自有拘 束全體住戶之效力。是上訴人此部分所辯亦無足採。 （五）雖上訴人另辯稱：前該規約未依同法第三十二條之規定於會後十五日內送達 各區分所有權人並公告，是該規約無效云云。而被上訴人對此則未提出相關 證據以證之。蓋公寓大廈管理條例第三十二條規定：「區分所有權人會議應 作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送 達各區分所有權人並公告之。前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名 簿及代理出席之委託書一併保存。」，此係就區分所有權人會議程序所為之 規定，決議違法時效力如何，法並未明文規定。但基於民法對社團總會召集 程序違法，僅得依該法第五十六條規定，請求法院撤銷其決議，相同情況， 區分所有權人會議若違反公寓大廈管理條例規定之程序，似可類推適用民法 第五十六條規定，以定其效力，亦即，區分所有權人會議召集程序違反法令 時，區分所有權人得於決議三個月內請求法院撤銷其決議，但須出席之區分 所有權人當場表示異議方可。參此，上訴人空言該區分所有權人會議決議召 集方法違反法律，然迄今亦未聲請撤銷該決議，則該決議縱有瑕疵，仍屬有 效存在。故被上訴人依據八十四年六月十日第三次住戶大會（區分所有權人 會議）決議所訂立之住戶管理公約第五條約定住戶應繳納經常管理費，以支 付該被上訴人管理及服務人員之薪資、用品費、公共水電費、公共設施之經 常保養維修費等，而收費標準則為按月以每坪三十元之標準計算按建物坪數
計算管理費，其餘則以每坪五十元計算。但此時並未約定遲延利息之計算方 式及利率，此自閒情意境住戶管理手冊住戶管理公約第五條約定可得知。 （六）閒情意境大廈復於八十六年七月二十日，舉行區分所有權人會議，訂立規約 ，業如前述。其中第十條第五項約定：「區分所有權人若在規定日期前未繳 納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及另外收取遲延利 息，以未繳金額年息百分之十計算。」，從而，被上訴人僅能自八十六年七 月二十日新規約成立後，方得依據第十條第五項約定請求上訴人繳納以未繳 金額年息百分之十計算之遲延利息，至於八十六年七月二十日前則無從依該 利率請求上訴人依該利率給付遲延利息。民法第二百三十三條第一項規定： 「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」，兩造於八十六年七月二十 日前既未有約定遲延利息之利率，故被上訴人於本院審理中追加請求上訴人 甲○○給付被上訴人自八十四年七月起至八十六年七月止，上訴人乙○○給 付被上訴人自八十四年十二月起至八十六年七月止，各所積欠管理費，上訴 人所應給付之遲延利息利率自應以法定利率即年息百分之五計算之，超過部 分則難謂有據，應予駁回。
（七）上訴人復辯稱：其分別於購買系爭房屋時，即已交付一萬元予啟昇公司管理 基金，此於房屋土地預定買賣合約書亦有約定甚明，該款項既名為基金，自 是為支付管理費而提供。又訴外人啟昇公司回饋區分所有權人之理賠金，亦 遭被上訴人無端扣留，為此主張抵銷等語，提出收據為證。然被上訴人則陳 稱：上訴人所提出之收據所載「Ｃ１一棟三樓」究係何指，並未明確；其是 否確曾交付該一萬元予訴外人啟昇公司，並無佐證。縱上訴人此部分主張為 真，惟被上訴人並未自訴外人啟昇公司處取得該一萬元款項，故上訴人無法 以該一萬元之交付，對抗被上訴人。況該一萬元係屬管理基金，與管理費無 法相提並論。另被上訴人保留訴外人啟昇公司回饋金，未退還上訴人，係依 據八十六年十一月八日所召開之第二次區分所有權會議決議第四點，凡積欠 管理費之住戶，被上訴人將暫不退還該基金，此並非被上訴人有意扣留等語 ，並提出八十六年十一月八日第二次區分所有權人會議紀錄為憑。按公寓大 廈應設置公共基金，其來源主要係由起造人按工程造價一定比例提列，或由 區分所有權人會議決議繳納，專戶儲存於金融機構，於管理委員會成立後移 交之，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條列第十八 條第一、二、三項定有明文。卷查，上訴人所提出之收據是否確為其支付予 啟昇公司者，自該收據記載並無法得知。另查，八十六年十一月八日第二次 區分所有權人會議六十五戶出席者，均同意啟昇公司所退還之一萬元管理基 金將不返還予積欠管理費者，有該次會議紀錄足參。是自前開關於區分所有 權人會議決議之說明，此次決議內容自亦拘束上訴人，兩造對於該時上訴人 業已積欠管理費乙節，俱不爭執；又該一萬元既屬管理基金，依閒情意境大 廈規約第十條、第十一條對區分所有權人應繳納之公共基金所為之約定以觀 ，與管理費性質不同，準此，自無由任上訴人以此與其應繳納之管理費相抵 銷。且縱被上訴人同意將啟昇公司所退還之一萬元均退還各未積欠管理費者
，則在上訴人清償管理費後，始得請求被上訴人返還，二者之清償期不同， 亦不具抵銷適狀。
（八）上訴人甲○○另辯稱：被上訴人尚未合法成立、報備前之管理費，其並無庸 支出。上訴人甲○○自八十四年七月至八十四年十一月止，所繳納之管理費 共計四千九百六十元，加上給付予訴外人啟昇公司之一萬元管理基金，共計 一萬四千九百六十元。被上訴人於八十六年八月二十日向主管機關報備後， 未盡管理之責，故管理費應繳比例為百分之二十六點三七（按被上訴人八十 七年十月五日至十一月五日收支表所載，上訴人甲○○應共同分擔者計為發 電機保養費二千元、共用電費二萬一千四百六十一元、修理室內對講機一萬 零八百元、什支一千三百二十八元、郵電費六百四十二元、清洗水塔一萬二 千元、購買迴帶機錄影帶一千七百九十八元，共計五萬零二十九元，占該月 支出總計十八萬九千七百零三元中之百分之二十六點三七），依被上訴人主 張向其他區分所有權人按面積每坪五十元收取管理費計算，上訴人甲○○僅 需分擔每坪十三元，故每月應付四百三十元，自八十六年八月二十日至八十 七年十月二十日共應付六千零二十元，之後仍以按月繳納九百九十四元計算 ，尚可抵繳九個月，故上訴人甲○○部分之管理費應已繳至八十八年七月二 十日止，並無欠繳情形；另被上訴人並未盡安全管理之責，例如：上訴人居 住系爭房屋之門窗曾遭人破壞、掛號信件無人收受等，只顧收取管理費，亦 未符合使用者付費之原則。因此，管理費之計算應扣除管理費之薪資，方屬 公允等語。惟查，上訴人交付與啟昇公司之一萬元管理基金並不得與管理費 抵銷，已如前述。次查，被上訴人自八十四年七月起即得向上訴人收取管理 費，前已敘明，是上訴人甲○○稱於被上訴人尚未合法成立、報備前之管理 費，其並無庸支出，即無理由。另上訴人甲○○所陳被上訴人於八十六年八 月二十日向主管機關報備後，未盡管理之責，故管理費應繳比例為百分之二 十六點三七，依被上訴人主張向其他區分所有權人按面積每坪五十元收取管 理費計算，上訴人甲○○僅需分擔每坪十三元云云，並未說明其主張比例計 算之依據，且更與閒情意境大廈規約所定繳納管理費之標準有違；惟大廈之 共同部分管理項目多方，待維護及水電開支等支出是為公寓大廈之整體使用 為目的，難以單獨切割何者支出係為現使用住戶之利益，何者為非現住戶即 不應負擔之項目，且被上訴人管理費使用之事務內容均屬共益事項，除經區 分所有權人會議議決，對上訴人同意予以優惠減收管理費外，難有劃分之標 準，是上訴人自應受閒情意境大廈區分所有權人前開對管理費收取標準規約 之拘束，其空言應予抵銷無庸再付款等語，自不足採。至上訴人是否於嗣後 閒情意境區分所有權人會議上就前開抗辯事項而為主張，並爭取通過，則非 本院所得審究，本院亦難予以酌減或以此減免管理費。又上訴人若認被上訴 人管理不善，應慎選管理委員或參與管理事務，以求改善，不得以此拒繳管 理費。
六、依修正後民事訴訟法第二百四十六條規定：「請求將來給付之訴，以有預為請求 之必要者為限，得提起之。」。據此，凡居於未來履行狀態有現實給付必要者， 均可允債權人先行提起將來給付之訴。依據前開閒情意境住戶管理手冊住戶管理
公約第五條及閒情意境大廈規約第十條約定，凡為閒情意境大廈區分所有權人， 均需按月繳交經常管理費。是以，被上訴人於本院審理中追加請求上訴人甲○○ 自八十七年十二月起至其喪失台北市○○街六二巷七號三樓房屋所有權之日止， 按月給付被上訴人九百九十四元，除其中上訴人甲○○業已按月繳納自八十八年 七月起至八十九年四月止，管理費九百九十四元，共計九千九百四十元，是被上 訴人此部分請求無理由者外，其餘請求上訴人甲○○自八十七年十二月起至八十 八年六月止每月給付管理費九百九十四元，及自八十九年五月起至上訴人甲○○ 喪失台北市○○街六二巷七號三樓房屋所有權之日止，按月給付管理費九百九十 四元；另請求上訴人乙○○自八十七年十二月起至其喪失台北市○○街六二巷一 號三樓房屋所有權之日止，按月給付被上訴人一千零五十元，於法均尚無不合， 自應予准許。另被上訴人於本院審理中擴張其訴之聲明，依上訴人甲○○自八十 四年十二月起至八十七年四月止，依未按月繳納給付之管理費請求遲延利息伍仟 伍佰壹拾柒元，及上訴人乙○○自八十四年七月起至八十七年四月止，依未按月 繳納給付之管理費請求遲延利息柒仟肆佰玖拾捌元，均就其中超逾年息百分之五 計算之部分，如前開第五點第（六）部分說明，不應准許；另其並請求上訴人分 別給付自八十七年十二月十七日答辯狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百 分之十計算之利息，顯已與前開遲延利息請求為重複之請求，亦不應准許。七、綜上所述，被上訴人起訴請求上訴人甲○○給付管理費貳萬捌仟貳佰貳拾陸元， 上訴人乙○○給付管理費叁萬伍仟伍佰玖拾伍元，及均自起訴狀繕本送達翌日即 八十七年六月十三日起至清償日止，按年息百分之十計算之遲延利息，為有理由 ，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。至被上訴人於本院審理中擴張 其應受判決事項聲明，追加起訴請求上訴人分別給付如附表一、附表二之金額， 自屬有據，應予准許，超過部分，則無理由，應予駁回。八、本件訴訟標的價額未逾壹佰萬元，依民事訴訟法第四百三十六條之二、第四百六 十六條規定，不得上訴第三審，是經本院為第二審判決後即確定，被上訴人聲請 假執行於法尚有未洽，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由， 依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條 、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第四百六十三條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 三 日 民事第三庭審判長法 官 黃清光
法 官 李維心
法 官 賴錦華
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附表一：上訴人甲○○應再給付部分
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│ 期 間（民國） │每月應給付管理費數額 │遲延利息計算方式│應給付遲延利息金│
│ │ │及利率 │額及計算期間 │
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│八十四年十二月起至八十六年七月│無 │依每月新台幣玖佰│應給付遲延利息期│
│止 │ │玖拾肆元按年息百│間計算至八十七年│
│ │ │分之五計算之利息│六月十二日止。 │
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│八十六年八月起至八十七年四月止│無 │依每月新台幣玖佰│應給付遲延利息期│
│ │ │玖拾肆元按年息百│間計算至八十七年│
│ │ │分之十計算之利息│六月十二日止。 │
│ │ │ │ │
│ │ │ │ │
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│八十七年五月起至八十七年十一月│新台幣玖佰玖拾肆元 │依每月新台幣玖佰│至八十七年十一月│
│止 │ │玖拾肆元按年息百│止應給付新台幣貳│
│ │ │分之十計算。 │佰叁拾貳元，另自│
│ │ │ │八十七年十二月十│
│ │ │ │八日起至清償日止│
│ │ │ │，按本金陸仟玖佰│
│ │ │ │伍拾捌元計付之。│
│ │ │ │ │
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