臺灣臺中地方法院民事簡易判決 108年度中簡字第2676號
原 告 洪春梅
訴訟代理人 曾展麟
被 告 潘秀嘉
訴訟代理人 何孝章
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國108年12月6日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬捌仟元，及自民國一百零八年四月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔其中百分之八十，餘由原告負擔。本判決第一項原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾肆萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ；但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應 受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結 者，民事訴訟法第255條第1項第3款及第7款分別定有明文。 查原告原起訴聲明為被告應給付原告新臺幣（下同）795,10 0元，及自支付命令送達翌日起至清償日止（適用年息不詳 ）之利息等語（見司促卷第6頁）。嗣於民國108年12月6日 本院言詞辯論期日當庭減縮聲明為被告應給付原告182,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 法定遲延利息等語（見本院卷第124頁）；此核屬減縮應受 判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸 上開說明，原告為此聲明之變更，應為准許。
二、原告主張：被告自88年8月1日起向原告承租門牌號碼臺中市 ○○區○○路00巷00號10樓之10房屋（下稱系爭房屋），約 定租金應於每月5日前繳納，每月租金原定為新臺幣（下同 ）15,000元，因89、90年間經濟環境不佳，原告同意自91年 起暫時調降每月租金為12,000元，並講明景氣好轉時即須調 回原約定之租金金額。惟被告經常欠租，經原告以電話催討 時，被告有承諾會清償積欠之租金，然仍未清償。嗣因108 年起經濟環境已有改善，原告遂於108年2月23日以存證信函 通知被告調回原約定之租金金額，並於108年3月29日再以存 證信函通知被告清償所欠之租金，另要求重新訂約。故租金 計算為108年1月以前每月12,000元、108年2月以後每月15,0 00元，然被告自108年2月起至108年10月止每月僅給付租金1 0,000元，則被告自103年2月1日至108年11月30日止，短付
之租金為182,000元，爰依系爭房屋租約之法律關係，提起 本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告182,000元，及自 支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、原告對被告抗辯之陳述：否認被告辯稱原告有同意其前所為 欠租均不用給付，且原告未曾同意由被告全權處理系爭房屋 修繕事宜，亦未同意以修繕費扣抵租金；另原告雖曾同意被 告自行修繕系爭房屋之浴室磁磚部分可抵扣租金，然有要求 被告提供修繕收據、發票始得抵扣租金，且同時請被告日後 如欲修繕，應先告知原告修繕證明，惟被告迄未曾提出任何 修復收據，且除該次外，被告亦未曾要求原告對房屋進行修 繕，況系爭房屋在被告承租時，屋齡約5年，不可能需要經 常修繕，是被告辯稱其有支出修繕費，且原告同意以該等修 繕費抵償租金云云，顯不可採。至原告於收取租金後以LINE 向被告表示「謝謝你」等語，僅為原告個人修養，為日常生 活習慣，並非默認同意租金調降為每月10,000元；且被告於 106年間尚曾連續4個月匯款租金12,000元予原告，可證兩造 並未合意降租為1萬元。
四、被告則以：被告承租系爭房屋迄今已近20年，原訂租約之租 金為每月15,000元，嗣因大環境不佳，且原告為規避稅賦， 自91年起即減租為每月12,000元，自94年1月起租金再次調 降為每月10,000元，雖兩造就此無另訂書面約定，然由被告 自94年1月起即以每個月匯款10,000元之方式支付租金，而 原告十數年來均未曾表示異議，被告亦均有將每月以ATM轉 帳方式繳交租金之跨行存款電子交易憑單委請被告之夫何孝 章拍照後以Line通訊軟體轉傳予原告確認，又何孝章所持有 電話號碼0000-000000號之手機中留存有107年3月起至今之L ine通訊資料，均可證原告於收到該轉帳憑單之拍照文件後 ，除標示「已讀」及時間外，在107年3月26日、4月27日尚 分別向原告明確表示「謝謝你喔」、「謝謝你。祝福全家一 切順利」等通訊內容，而未表示被告有短付租金之情事，依 此回應可見有表贊同及感謝之意思，足證兩造確有自94年1 月起迄今之租金數額為每月10,000元之合意。又如認兩造約 定之租金仍應以每月12,000元計算，惟原告於108年4月19日 聲請支付命令，則就103年4月20日之前所發生之租金請求權 已罹於5年時效，被告自得拒絕給付。又原告將系爭房屋出 租予被告，就房屋之使用狀況從未聞問，如有修繕之必要均 委由被告全權處置，且原告同意被告所支出之修繕費用逕由 被告原應給付之租金中予以扣抵，故被告在近20年之承租期 間始有數月未支付租金或支付不足之狀況，並非被告故意不 為支付，而係用於修繕房屋所致等語，以資抗辯。並聲明：
（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。
五、本院得心證之理由
（一）查原告主張被告自88年8月1日起向原告承租系爭房屋，約 定租金應於每月5日前繳納，每月租金原定為15,000元， 因89、90年間經濟環境不佳，原告同意自91年起暫時調降 每月租金為12,000元等情，業據原告提出房屋租賃契約書 在卷可參（見司促卷第9至17頁、本院卷第105至117頁） ，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
（二）至原告主張被告應給付原告自103年2月1日起至108年11月 30日止，其間所短付之租金共為182,000元等情，則為被 告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：兩造約定的 租金，是否曾默示合意變更為10,000元？原告得否調漲租 金為每月15,000元？被告是否得以修繕房屋之費用支出抵 銷租金而拒付租金？被告積欠之租金為何？茲分述如下： （1）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文。又意思表示固不以 明示者為限，默示之意思表示亦包括在內；惟所謂默示之 意思表示，必須依表意人之舉動或其他情事，足以推知其 效果意思且無其他反證者，始足當之（最高法院99年度台 上字第1582號判決要旨參照）。承上，原告主張兩造間成 立系爭房屋租約，被告未依約如數支付按月租金15000元 或12000元等情，固應由原告舉證責任；然被告辯稱兩造 自94年1月起租金調降為每月10,000元，被告自94年1月起 即以每個月匯款10,000元之方式支付租金，原告十數年來 未曾表示異議，兩造已有合意調降租金為10,000元等情， 則應由被告對此有利於其己之事實負有舉證責任。經查， 觀諸被告所提其匯款紀錄及原告所提伊存款交易明細、被 告繳納租金明細資料等以觀（見本院卷第59至89、第119 頁、司促卷第19至27頁），可見被告為租金之繳付，確實 未依系爭房屋租約之約定按期繳付，尚無規律可循，且無 被告所稱每月均有匯款10,000元之情形，則被告辯稱兩造 已於94年1月間再度合意降租為1萬元云云，已屬可疑。再 者，參諸被告自94年1月間起至108年11月底止，並未按月 支付租金，而原告於收受後未向被告表示金額短少等情， 固為兩造所不爭執；然則，原告前揭單純沉默之舉動，已 難以據此推知原告有合意調降按月租金為1萬元，甚或不 向被告請求積欠租金之效果意思，則被告空言辯稱兩造曾 明示或默示合意調降每月租金為10,000元，且原告亦同意 不對其為其他欠租之請求云云，尚屬無具體客觀舉動或其
他情事足以間接推知兩造確實有此等合意甚明，從而，伊 上開說明，當認原告僅屬單純之沈默，尚非默示合意上情 ，則被告此部分所辯，委無可採。
（2）次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請 法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法 第442條定有明文。換言之，於租賃房屋之法律關係中因 兼顧不動產價值在經濟流通之社會常多變動，因之租賃價 值，遂亦時有昇降，為免爭議，於不定期租賃契約中，當 租約兩造無法合意達成調整租金時，賦予當事人聲請法院 調整租金之權，換言之，不定期租賃契約之出租人若欲調 整租金，除非經承租人合意，否則即需依聲請法院為租金 增減之判決，始得變動原租賃契約所約定之租金數額，殆 非僅因當方之調整意思而變動原租賃條件。查原告主張伊 於108年2月23日曾以存證信函通知被告調漲回租金為每月 15,000元云云，乃為被告所不同意，則依原告所提之房屋 租賃契約書所示，系爭房屋租約係自原定期期間即自88年 8月1日起至89年7月31日止、自89年8月1日起至90年7月31 日止終了後繼續存續，為不定期房屋租賃契約，是關於租 金是否得由合意約定為1萬2000元調回至租約所載之1萬50 00元，原告就此既無法舉證證明被告已同意租金之調漲， 亦即兩造間顯無法就此達成合意，則原告應依上開規定請 求法院裁判以調整租金為是。準此，原告逕以存證信函單 方通知被告自108年2月起調漲為月租15,000元，而未依前 開規定起訴請求法院調整租金，則伊單方片面主張系爭房 屋租約之月租金自108年2月起應合法提高為每月15,000元 云云，顯未為被告同意，自無從拘束被告甚明。基上，系 爭房屋租約之租金應仍按兩造原所合意之每月12,000元之 金額計算之，而被告應負擔之租金給付義務自91年起仍應 依原約定之每月給付12,000元為計算，方屬合法有據。 （3）再按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出 租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修 繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，此民法第 430條定有明文。查被告固辯稱系爭房屋如有修繕之必要 ，原告均委由被告全權處置，其所支出之修繕費用，再由 應給付之租金中予以扣抵云云，然為原告所否認，依首揭 說明，自應由被告舉證證明兩造間確有上開約定，且系爭 房屋確有何修繕之必要，又其確已支出修繕費用及其金額 為何等之事實。惟則，被告徒僅空言辯稱上情，且迄至本 院審結本件前，業已當庭表示其無法舉出其他任何實證證
明系爭房屋究竟有何修繕之必要及其究曾修繕何處並其金 額為何，從而，原告究否曾同意免除被告通知修繕之義務 ，並全部授權被告代墊修繕費用，及同意逕以修繕費用扣 抵租金等情，即均屬有疑。甚且，即便系爭房屋確有修復 需要時，揆諸上開民法關於租賃契約出租人修繕義務之規 定，被告本應先向原告為定期催告修繕之意思表示，嗣原 告拒不修繕時，被告始得自行修繕並請求修繕費用為是； 然而，被告既未舉證證明其已踐行上開要件，則被告所辯 之修繕究否必要，及是否屬出租人應負之修繕義務，當均 難為認定。綜上，被告既未能證明其有依法催告原告修繕 ，且系爭房屋確有何修繕之必要及支出，則即便被告確有 修繕費用之支出，亦無從據此主張得自租金中扣除或抵銷 ，是被告辯稱其得以所支出之修繕費用抵銷積欠之租金云 云，洵非可採。
（4）復按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不 及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行 使而消滅；消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為 為目的之請求權，自為行為時起算；消滅時效，因左列事 由而中斷：二、承認，民法第126條、第128條第1項及第1 29條第1項第2款規定甚明。又請求權定有清償期者，自期 限屆滿時起即可行使，依民法第128條之規定，其消滅時 效應自期限屆滿時起算。另債務人以金錢抵償對債權人之 一部分債務，自係對債權人為請求權存在之承認，依民法 第129條第1項第1款，債權人之請求權消滅時效即因而中 斷，最高法院29年上字第1489號、63年台上第1948號判決 可供參照。經查，被告係按月給付租金予原告，此有系爭 房屋租約第3條可參，且於原告核算被告積欠之租金時， 亦係分期計算被告積欠之租金，未將被告繳納之租金抵充 先前積欠之租金等情，有原告所提被告繳納租金表及計算 式可證（見司促卷第19至27頁），均見兩造就租金之繳納 、欠繳金額，係按月計算一事，已有默示之合意，堪信屬 實。又查，每月租金應於5日前繳納，有系爭房屋租約可 稽，足徵原告之租金請求權，則應於每月1日起即已發生 並得向被告請求，然於被告於該月有繳款時，依前揭規定 ，則原告之請求權時效應於繳款該日因承認而中斷，並於 翌日重行起算，至甚明確。次查，原告聲請本件支付命令 時為108年4月22日，有民事聲請支付命令狀可稽（見司促 卷第5頁），而103年4月份之租金，其租金請求權固應自1 03年4月1日起算，然因被告於103年4月11日有繳納部分租 金（見司促卷第25頁），此有前揭被告繳納租金表及計算
式可證，亦為被告不爭，則依上開說明，當有清償該月部 分租金而承認該月租金債務之情事，是依民法第129條第1 項第2款規定，原告所為103年4月租金請求權時效即為中 斷，並自103年4月12日起重行起算。據此，原告於103年3 月31日前之租金請求權，均應已罹於時效甚明，則被告就 此為時效抗辯而拒絕給付，自屬有據。準此，原告請求被 告應將自103年4月起至108年11月30日止，未納足約定之 租金部分（繳納時間、數額如附表所示），而應給付原告 之租金於148,000元之範圍內，當屬有據，應為准許；至 原告逾此所為主張，當予駁回。
（三）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力；遲延之 債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計 算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無 法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、 第233條第1項前段及第203條分別定有明文。從而，原告 請求被告加計給付自支付命令送達之翌日起即108年4月27 日起（被告於108年4月26日合法收受支付命令，見司促卷 第35頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，與前揭 規定，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭房屋租賃契約之法律關係，請求被告 應給付原告148,000元，及自支付命令送達被告翌日即108年 4月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由， 應予准許；至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。七、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告部分敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。又被告陳明願供擔保 請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准 許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條規定，命由被告 負擔百分之80，餘由原告負擔。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 許惠瑜
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 27 日
書記官 魏愛玲
附表：
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│年份 │被告給付│應付租金│已付租金│短付租金│
│ │租金月份│ │ │ │
│ │/日期 │ │ │ │
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│103年 │ 4/11 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│103年 │ 5/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│103年 │ 6/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│103年 │ 7/7 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│103年 │ 8/4 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│103年 │ 9/2 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│103年 │ 10/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│103年 │ 11/4 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│103年 │ 12/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 1/7 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 2/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 3/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 4/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 5/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 6/10 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 7/6 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 8/9 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 9/10 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 10/14 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│104年 │ 11/10 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│104年 │ 12/9 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 1/11 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 2/17 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 3/10 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 4/15 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 5/11 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 6/15 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│105年 │ 7/15 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 8/16 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│105年 │ 9/21 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│105年 │ 10/18 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│105年 │ 11/17 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│105年 │ 12/ │12,000 │ 0 │12,000 │
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│106年 │ 1/31 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│106年 │ 2/14 │12,000 │12,000 │ 0 │
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│106年 │ 3/28 │12,000 │12,000 │ 0 │
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│106年 │ 4/18 │12,000 │12,000 │ 0 │
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│106年 │ 5/18 │12,000 │12,000 │ 0 │
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│106年 │ 6/20 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│106年 │ 7/21 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│106年 │ 8/22 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│106年 │ 9/ │12,000 │ 0 │12,000 │
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│106年 │10/2、31│12,000 │20,000 │＋8,000 │
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│106年 │ 11/28 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│106年 │ 12/29 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│107年 │ 1/20 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│107年 │ 2/27 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│107年 │ 3/26 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│107年 │ 4/27 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│107年 │ 5/28 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│107年 │ 6/29 │12,000 │10,000 │2,000 │
├───┼────┼────┼────┼────┤
│107年 │ 7/31 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│107年 │ 8/31 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│107年 │ 9/26 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│107年 │ 10/29 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│107年 │ 11/30 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│107年 │ 12/ │12,000 │ 0 │12,000 │
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│108年 │ 1/2、30│12,000 │20,000 │＋8,000 │
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│108年 │ 2/27 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 3/29 │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 4/ │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 5/ │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 6/ │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 7/ │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 8/ │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 9/ │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 10/ │12,000 │10,000 │2,000 │
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│108年 │ 11/ │12,000 │ 0 │12,000 │
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│ 合計：148,000 │
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