臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決 108年度營簡字第199號
原 告 許徐環
被 告 蔡明輝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年11月20日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○○○○○號之房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾壹萬柒仟陸佰元。
被告應自民國一百零八年九月十九日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣叁萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但本判決第一項於被告以新臺幣貳拾伍萬玖仟陸佰元、第二項於被告以新臺幣肆拾壹萬柒仟陸佰元為原告預供擔保、第三項於被告每月以新臺幣叁萬陸仟元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造前於民國105 年12月4 日簽訂房屋租賃契約書（下稱系 爭租約），由被告向原告承租其所有門牌號碼臺南市○○區 ○○○0 ○0 號房屋（下稱系爭建物），雙方約定租期自10 6 年1 月1 日至110 年12月31日止，租金為每月新臺幣（下 同）36,000元，於每月1 日以前繳納。依系爭租約第14條約 定，承租人如有違背系爭租約任何條件時，出租人得隨時解 約收回房屋。詎被告自107 年10月1 日起即未依約繳納租金 ，經原告於107 年12月24日、108 年1 月3 日寄發存證信函 催告被告繳納欠租，如逾期未給付則終止租約，不再通知。 系爭租約終止後，被告應將系爭建物返還原告，且無再使用 系爭建物之權源，就該屋即屬無權占有，其無法律上原因受 有相當於租金之利益，使原告受有相當於租金之損害，原告 自得請求被告返還以系爭租約約定每月租金36,000元計算之 利益。為此，依系爭租約、不當得利之法律關係提起本件訴 訟，請求被告將系爭建物遷讓返還原告，給付欠租432,000 元，及自系爭租約終止之翌日至遷讓返還系爭建物之日止， 按月計算相當租金之不當得利等語。
㈡並聲明：
⒈如主文第1 項所示。
⒉被告應給付原告432,000 元。
⒊被告應自系爭租約終止之翌日起至遷讓返還系爭建物之日止
，按月給付原告36,000元。
二、被告則以：
㈠被告前與原告簽訂系爭租約，承租系爭建物，已給付原告21 個月之租金（本院按：自106 年1 月起計21個月係至107 年 9 月）。惟被告承租房屋之目的在設立工廠，兩造簽訂系爭 租約後，被告經營之美德國際生物科技股份有限公司隨即與 遠東科技大學簽訂專案名稱為「中草藥商品化之研究」之進 駐廠商營運輔導合約書，被告為支出諮詢服務、購買相關器 材、支出相關工資及施工等費用，共計耗費1,886,728 元， 經過約1 年7 月工廠建置之準備期間後，始得知系爭建物為 違法農舍，且農地無法申請工廠登記。原告在簽約時，亦曾 出具房屋使用同意書（下稱系爭同意書），原告每月前來收 租時，亦有看見系爭建物內設備數量不斷增加，顯然可知系 爭建物在進行設立工廠之前置作業，非擬作倉庫之用。又系 爭建物係原告委託住商不動產佳里店出租，但仲介人員全未 告知系爭建物係違章建築，亦未告知為農舍，在「租賃標的 不動產說明書（下稱系爭說明書）」項次1 「是否檢附土地 及建物謄本」欄位係勾選「否」、項次8 「是否有改建、違 建、禁建或糾紛之情事」欄位則為空白，均與系爭建物之現 況不符。若被告一開始知道系爭建物係違建，就不會承租系 爭建物，詎原告並未據實告知，違反誠信原則，更與並未親 自承辦之證人即仲介公司經理卓素月串通在本案為不實證述 ，藉此收取不當租金、仲介費，全案實為詐取租金，致被告 蒙受損失約20,000,000元，陷入財務危機。如原告願意賠償 ，被告自然願意搬遷，又因原告未將租賃標的之性質坦白告 以被告，被告自得請求酌減租金，況系爭租約第19條以手寫 記載「申報金額為新台幣陸仟元正」，故被告認租金應以6, 000 元計算等語置辯。
㈡並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回（惟原告並未聲請 假執行）。
三、得心證之理由：
㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益， 他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當 期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金 約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始 得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民 法第421 條第1 項、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前 段定有明文。次按，不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除
擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之 規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租 金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於 支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於 其期限內不為支付者，始得終止租賃契約；又土地法第100 第3 款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃 而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推 適用（最高法院42年台上字第1186號、44年台上字第516 號 判例意旨參照）。再按，非對話而為意思表示者，其意思表 示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有 明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置 於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書 信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人 無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（ 郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於 隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發 生效力（最高法院96年台上字第2792號判決意旨參照）。另 按債權人依民法第254 條規定為履行給付之催告，倘其所定 之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履 行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意 思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約 即當然解除（最高法院90年度台上字第64號判決意旨參照） 。
㈡原告主張兩造簽訂租賃契約，承租系爭建物，雙方約定租賃 期間自106 年1 月1 日起至110 年12月31日止，於每月1 日 以前繳納租金，惟被告自107 年10月起即未再繳租，原告曾 於107 年12月24日、108 年1 月3 日寄發存證信函催告被告 繳納欠租，如逾期未給付則終止租約等情，業據其提出系爭 租約影本1 份、存證信函回執影本3 紙為證（見本院卷第25 頁至第33頁、第19頁至第23頁），且為被告所不爭執。被告 雖以系爭租約第19條之記載辯稱租金應以6,000 元計算等語 ，然該條之完整條文為：「本租金憑單扣繳由乙方即被告負 責向稅捐稽徵機關負責繳納。甲方叁萬陸仟元為實收金額， 申報金額為新台幣陸仟元正」等語，可知所謂6,000 元係兩 造就「申報金額」即租金所得收入報稅稅額所為之約定，並 非實收之租金，況被告亦不爭執其於107 年9 月前均係依原 告主張之租金36,000元，已按月繳納長達21個月之事實，顯 見被告前揭所辯，與兩造簽約時合意之租金數額不符，尚無 足採。此部分之事實，先堪認定。
㈢被告再辯稱其之所以未付租金，係因原告於出租系爭建物時
，故意不告知系爭建物為違章建築、農舍，違反誠信簽訂系 爭租約，致被告無從辦理工廠登記，同時請求減少租金等語 ，則為原告所否認。按出租人應以合於所約定使用收益之租 賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定 使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之 交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務 ，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關 係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致 承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗 辯權，而拒絕租金之給付，亦得依瑕疵擔保主張其權利，即 依民法第436 條規定準用同法第435 條第1 項規定（權利瑕 疵擔保），或準用民法第347 條再準用民法第359 條之規定 （物之瑕疵擔保），請求出租人減少租金。惟按，民事訴訟 如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先 不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯 事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告 之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照），而租 賃標的物是否有保持約定使用、收益之狀態，所謂約定狀態 究竟為何，須視兩造約定債之本旨而定，今被告抗辯原告給 付未合於債之本旨，請求行使同時履行抗辯及減少租金，自 應就被告抗辯之債之本旨及原告未依約給付等權利發生要件 ，負有舉證之責。以本件而言：被告雖辯稱系爭建物為違法 農舍，詎原告及仲介人員未據實告知，且於系爭說明書為不 實記載，惟系爭建物係於88年間，以臺南縣○○鄉○○○○ ○○○市○○區○○○○段○○段000 地號、同段488 地號 及臺南縣○○鎮○○○○○○○市○里區○○里段0000地號 土地為坐落基地，合法申請、興建之農舍，且迄今未經主管 機關勘查認定為違章建築，有臺南市佳里區公所108 年10月 4 日所農建字第1080680662號函檢附之使用執照資料影本1 份及本院公務電話紀錄1 紙在卷可憑（見本院卷第209 頁至 第217 頁），被告亦未對此表示爭執（見本院卷第222 頁） ，此部分事實，自堪認定。據此，被告辯稱原告及仲介人員 於系爭說明書項次8 「是否有改建、違建、禁建或糾紛之情 事」欄位漏未勾選，與建物實際狀態不符，已無足採。另系 爭說明書項次1 「是否檢附土地及建物謄本」欄位係勾選「 否」，僅係對簽約文件交付之記載，並非針對建物之現況， 亦非租賃需具備之法定要件。被告以此為據，辯稱原告、仲 介人員故意不告知該處為農地，然參以證人卓素月於本院審 理時證述：系爭租約是我承辦的，我有跟被告說這是農舍（ 後改稱：有無講農舍我忘記了，我確定有跟被告說這是農地
蓋的），被告說工廠登記要設在臺南市，這邊要做倉庫使用 ，所以我們有降一點租金等語（見本院卷第92頁），明確證 稱有將系爭建物坐落農地乙節事先告訴被告，且被告承租時 稱是供作倉庫使用，並非工廠登記。被告另提出之系爭同意 書1 紙，原告雖不否認係由其配偶在上簽名，惟主張簽名時 尚未寫上「工廠」兩字（見本院卷第221 頁）。而系爭同意 書係被告於最末一次庭期提出，當時其上使用期間、簽立日 期等欄位之記載均付之闕如，可知原告配偶當時係在形式上 未填載完整之文書上簽名；再本院以肉眼觀察「工廠」兩字 與其他「佳里」、「民安里」、「同安寮」、「許徐環」、 「臺南市○○區○○路000 號」等字句之筆跡，其間之撇捺 習慣、運筆角度、整體字型、書寫結構未盡相同，應非出自 同一人所書寫，應為原告配偶以外之人填寫，則其中「工廠 」填載之時係在原告配偶簽立原告姓名之前或之後，亦屬未 知，證明力尚屬有疑，且與證人卓素月之證述不符，本院即 難遽信。至被告指稱證人卓素月與原告勾串，於審理時故意 做偽證，然證人卓素月審理時已自陳與兩造均無親屬或僱傭 關係（見本院卷第92頁），且證人卓素月除3 年前經辦系爭 建物租賃之委託仲介，依專任委託出租契約書收取1 個月之 租金為固定報酬外（見本院卷第75頁），並無證據可認有其 他特別利害關係，應不至有何甘冒偽證重罪，偏袒迴護原告 之必要，就自身經歷具結後所為之證述，應屬可採。被告片 面指稱原告與證人卓素月串供，意在詐取租金云云，惟未能 再提出有力之證據供本院調查，此外，復無證據證明原告在 兩造簽訂系爭租約前，即已知悉被告將在承租址設立工廠及 辦理工廠登記，綜上，應認被告舉證尚有未盡。被告抗辯系 爭建物為違法農舍、違章建築，均無足採，兩造所定債之本 旨應包括工廠登記之使用目的，亦屬無法證明，被告承租之 後，是否因系爭建物坐落農地或其他原因，致未能完成工廠 登記，核與債之本旨均屬無涉。被告依此主張同時履行抗辯 ，自107 年10月起拒絕給付租金，並於本件訴訟請求減少租 金，均屬無據。
㈣被告自107 年10月起即未給付租金，惟並無拒絕給付之法律 上原因，均如前述，又兩造簽立系爭租約時，有收取72,000 元之押金，故類推適用土地法第100 條第3 款之規定，至少 須被告積欠租金達2 個月以上始得催告，而原告於簽立系爭 租約時，曾收取押金72,000元（見本院卷第27頁），可抵租 金2 個月，故類推適用土地法第100 條第3 款之規定，至少 須4 個月未繳租金，積欠租金達2 個月以上始得催告。被告 107 年10月起未繳付租金，至108 年1 月即達4 個月，且兩
造約定清償期為每月1 日，據此，原告於108 年1 月3 日寄 發存證信函催告被告繳納欠租，與民法及土地法前開規定， 尚無不合。上開存證信函雖因被告拒收而遭退回（見本院卷 第19頁、第21頁），惟因已達到被告之支配範圍內，而處於 被告隨時可以瞭解其內容之狀態，仍應生催告之效力。又原 告雖主張存證信函有表明以同一意思表示催告及終止之意， 但未提出存證信函以實其說，致本院無從審究原告所為催告 之期間是否相當，依前開說明，在經過相當期間債務人仍不 履行前，出租人尚未取得契約終止權，原告主張其以同一意 思表示為示催告及終止之意，自不生合法終止之效力。此後 ，原告於108 年9 月18日本院審理時，當庭重申終止租約之 旨（見本院卷第177 頁），距原告寄發系爭存證信函經過8 個月以上，期間已屬相當，原告再終止系爭租約，應屬合法 。原告主張系爭租約於其寄發存證信函時終止，洵無足採， 系爭租約係於108 年9 月18日，始由原告依民法第440 條第 1 項之規定終止而消滅，堪為認定，另依同法第455 條前段 之規定，被告自應將系爭建物返還原告。從而，原告請求被 告給付自107 年10月1 日起至108 年9 月18日間共11個月又 18日之欠租共417,600 元【計算式：36,000元×11月＋（36 ,000元÷30日×18日）＝417,600 元】，及將系爭建物遷讓 返還予原告，均屬有據，逾此部分之請求，則無足採。 ㈤再按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段亦有明定，而無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例意旨參照）。系爭租約於108 年9 月18日終止，已如前述，被告於租賃關係消滅後，即無再行 占有使用之合法權源，惟被告繼續占有系爭建物，未返還予 出租人即原告，即屬無權占有。被告無權占有原告所有之系 爭建物，為無法律上原因，受有相當租金之利益，致原告受 有相當租金之損害，原告自得依民法第179 條前段之規定， 請求被告返還於108 年9 月19日後無權占有系爭建物所受利 益。查系爭租約約定之每月租金為36,000元，已如前述，應 可據以計算被告繼續無權占用所得之利益及原告所受之損害 。準此，原告請求被告給付於系爭租約終止後占有系爭建物 之不當得利，即自108 年9 月19日起至被告遷讓返還系爭建 物之日止，按月給付原告36,000元，應屬有據。四、綜上所述，原告依土地法第100 條第3 款、民法第440 條第 1 項、第455 條前段、民法第179 條前段規定，請求被告於 系爭租約終止後，將系爭建物遷讓返還原告，並給付原告欠 租417,600 元，及自108 年9 月19日起至被告返還系爭建物
之日止，按月給付原告36,000元，為有理由，應予准許，逾 此範圍之請求，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法所提之證據，均 與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院 酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自 負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第79條定有明文。查本 件原告對被告之請求一部為有理由，一部為無理由，惟本院 審酌原告敗訴部分係因駁回部分租金請求所致，請求被告將 系爭建物遷讓返還部分全部勝訴，故認訴訟費用仍應由被告 負擔為適當，爰判決如主文第5 項所示。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項規定適 用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項 第3 款之規定，依職權宣告假執行，併依職權命被告為原告 預供一定之擔保金後，各得免為假執行如主文第6 項所示。八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依 民事訴訟法第436 條第2 項、第79條、第389 條第1 項第3 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
柳營簡易庭 法 官 徐安傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
書記官 吳宣穎